содержание

введение…………………………………………………………………….…….3

Глава 1. Теоретические аспекты рынка недвижимости…...7-26
1.1. Рынок недвижимости и его инфраструктура…………………………….7
1.2. Субъектная структура рынка недвижимости…………………………...14
1.3. Рынок недвижимости как интегрированная категория рынка………...22

Глава 2. Маркетинговые исследования Влияния стратегических направлениЙ в развитии экономики страны на рынок недвижимости…………………..........................27-44
2.1. Маркетинговые исследования отечественного рынка недвижимости..27
2.2. Казахстанская жилищная программа………………………………...…32
2.3. Исследование рынка недвижимости на международном уровне..........

Глава 3. Маркетинговые исследования перспектив развития предпринимательской деятельности на рынке недвижимости Республики Казахстан…………….……………45-67
3.1. Маркетинговые исследования развития риэлторского бизнеса в Казахстане…………………………………………………………………………..45
3.2. Анализ Казахстанского рынка недвижимости………………………….49 
3.3. Развитие ипотечного кредитования в Республике Казахстан………....52

заключение……………………………………………………………….…….68

список использованной литературы……………………………..…71

Введение

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов в частности. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Важное значение Казахстанского рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов, поступающих в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и коммунальной недвижимости (в том числе земли), поступлением сборов в бюджет налогов от недвижимости и сделок с ней.
Сегодня в нашей республике активно формируется рынок недвижимости. При этом все большую важность приобретает вопрос регистрации приобретенного и имеющегося имущества в центрах по недвижимости. Однако действующий закон не предусматривает обязательного характера этой процедуры, что порождает массу проблем. Сложилась парадоксальная ситуация: объекты, имеющие реального собственника, не участвуют в гражданском обороте из-за того, что права на него не зарегистрированы либо не оформлены надлежащим образом. Соответственно не платятся налоги. Это приводит к увеличению "теневого" сектора экономики и потерям госбюджета. Именно поэтому возникла необходимость легализации движимого и недвижимого имущества. 
В Послании Президента народу Казахстана и выступлении Н. Назарбаева на десятом республиканском форуме предпринимателей затрагивались вопросы легализации имущества. Как известно, Глава государства дал поручение Правительству разработать законопроект о легализации собственности малых предприятий. В русле его реализации подготовлен законопроект РК "Об амнистии в связи с легализацией имущества", положения которого предполагают начало большой, кропотливой и архиважной работы многими ведомствами, в том числе и центрами по недвижимости. 
Для разъяснения сути этой разовой акции, ограниченной в проекте временными рамками, было организовано своего рода "ликбез" - заседания "круглых столов", беседы, лекции для представителей малого и среднего бизнеса. Многие из них, к сожалению, до сих пор не понимают, что государственная регистрация недвижимости позволяет центрам по недвижимости от имени государства защитить их права и устранить лазейки для мошенничества. Ведь сегодня есть факты, когда арендаторы жилья, особенно при долгом отсутствии его хозяина, переоформляют квартиру на себя и даже ее продают. Сараи или гаражи, мешающие новостройкам, идут под снос, если право собственности на них не оформлено и не зарегистрировано. В этом случае их хозяевам ничего не выплачивается, и они будут вынуждены обратиться в центр по недвижимости за помощью. 
Подъем экономики Казахстана, а также стремление большей части населения к улучшению своих жилищных условий обусловили актуальность жилищного строительства в республике. За последние годы структура вводимых в эксплуатацию жилых домов изменилась по формам собственности и источникам финансирования. Государство перестало быть основным участником в жилищном строительстве, и теперь основную роль стали играть частные и индивидуальные застройщики. Сегодня, только в Алматы, строительную деятельность, в том числе по возведению и реконструкции нежилого фонда, ведут более 950 крупных и мелких строительных организаций. Вследствие этого, по итогам десяти месяцев прошлого 2004 года в южной столице сдано в эксплуатацию 484 жилых дома общей площадью 283 471 кв. м, что на 15,7% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Кроме того, на эти цели было использовано 15 364 млн. тенге, что в 1,6 раза больше, чем в 2003 году.
Однако, заявление Президента РК о разработке Государственной программы жилищного строительства на 2005-2007 годы, поддерживаемое предвыборными лозунгами различных партий, приостановило рост цен и даже способствовало их снижению. В результате, цены на жилье к июлю снизились почти до февральской отметки, но затем объективная ситуация на рынке, определяющая стоимость, жилья заставила цены довольно быстро вернуться на прежний уровень. В конце лета стоимость недвижимости продолжила расти и в сентябре уже превысила мартовский пик. Можно сказать, что в целом уровень роста цен во втором полугодии составил 7-12% в месяц, и они выросли в среднем по районам более чем на 64%. В настоящее время эта тенденция сохраняется. 
Однако следует отметить, что темпы роста цен на первичном и вторичном рынках были различными. Недостаточное строительство квартир среднего и эконом-класса привело к тому, что цены на вторичном рынке обогнали цены новостроек. Такая парадоксальная, на первый взгляд, ситуация объясняется довольно просто. Типовая 2-х комнатная квартира на вторичном рынке имеет площадь около 45 кв. м, что, при стоимости в 1000 долларов за квадратный метр, составит 45 000 долларов. А ведь 90% нынешних новостроек рассчитано на клиента с высоким уровнем достатка, и, соответственно, площади квартир в таких домах очень велики. Двухкомнатная квартира в новом доме с минимальной площадью в 80 кв. м, при стоимости 900 долларов за квадратный метр, обойдется в 72 000 долларов (в черновой отделке), что значительно превышает стоимость квартиры на вторичном рынке. Помимо этого, и коммунальные платежи в новостройках гораздо выше. Вот и получается, что при ограниченном предложении дешевого жилья цена на вторичном рынке за квадратный метр выше, чем на первичном, и продолжает повышаться.
Специфика современной жизни требует от субъектов экономических взаимоотношений, проведения глубокого анализа, протекающих на рынке процессов, чтобы обеспечить эффективное использование редких наличных ресурсов и качественное удовлетворение потребительских требований. Чтобы принять оптимальное управленческое решение в условиях жесткой конкурентной борьбы, нужно располагать огромными объемами коммерческой информации. 
Для предприятий в настоящий период времени необходимо изучение особенностей рынка, т.к. вся деятельность, направленная на производство и сбыт своей продукции с целью получения максимальной прибыли на длительную перспективу. Для целого ряда организаций в зависимости от того, какие они преследуют цели и какие реализуют стратегии, маркетинг является ключевой функцией, обеспечивающей их успешно функционирование. Более того, с перехода к философии менеджмента, в соответствии с которой фирма в своей деятельность полностью ориентироваться на запросы рынка, а не пытаться производить "удобную" для нее продукцию, которую потом реализовывать клиенту, маркетинг становится чем-то большим, нежели отдельная функция менеджмента. Маркетинг все в большей мере становится субстанцией биржа, пронизывающей все сферы деятельности фирмы. Маркетинг - это комплексная система организации производства и сбыта на фирменнов уровне, ориентированная на возможно более полное удовлетворение спроса конкурентных потребителей и получение на этой основе прибыли. Данное определение наиболее точно раскрывает целевую направленность маркетинговой деятельности. Это концепция управления разработкой, производтвом и сбытом продукции.
Маркетинг играет особую роль в стратегическом управлении, существенно выходящую за рамки функции продажи продукции и изучения спроса. Он включает в себя товарную, инновационную, ценовую политику, рекламу, дизайн, сегментирование рынка, сервисное обслуживание и многое другое. Маркетинг воздействует на менеджмент, тесно с ним взаимодействует и переплетается. Эта взаимосвязь гарантирует успех предприятию. Пронизывая все процессы управления маркетинг делает возможности ориентацию фирмы на запросы потребителей и тем самым обеспечивает более гибкое и адаптивное включение фирмы в окружающую среду.
Одно из главных составляющих маркетинговой деятельности является анализ реальных рыночных процессов и тенденции развития самого предприятия. Маркетинговые исследования представляют собой сбор, обработку и анализ данных с целью уменьшения неопределенности, сопутствует принятию маркетинговых решений. Целью маркетингового исследования является изучение рынка, конкурентов, потенциальных потребителей, цены и внутреннего потенциала предприятия. Проведенные исследования позволяют получить интегрированную картину потребностей выбранных сегментов, сопоставить ее со сложившейся структурой производственного ассортимента и принять решение по ее изменению.
Проведение маркетингового исследования предполагает наличие двух взаимосвязанных частей:
во-первых, исследование внешних переменных, которые, как правило не поддаются регулированию со стороны руководства фирмы, поэтому для успешной коммерческой деятельности требуется гибкое приспособление к ним и; во-вторых, анализ внутренних составляющих, находящихся под контролем администрации, и определенных реакций фирмы на изменения в окружающей среде.
Конечным результатом маркетинговых исследований является обеспечение устойчивой рентабельности предприятий. Отсюда вытекает ориентация на долгосрочное прогнозирование всей ситуации, начиная от спроса и кончая собственными возможностями предприятия в заданной перспективе.
Объектом дипломного проекта является рынок недвижимости.  
Данный дипломный проект рассматривает всю необходимость маркетинга и маркетинговых исследований в современном быстроменяющемся мире. В дипломном проекте даются основные определения, цели, объекты, методы и функции, связанные с маркетинговыми исследованиями рынка недвижимости.
Основой маркетинговых исследований послужили общенаучные и аналитико-прогностические методы. Информация собиралась в основном из кабинетных и полевых исследований, а также из внутренних, внешних и собственных источников информации. А также данный дипломный проект рассматривает анализ хозяйственной и финансовой деятельности фирмы, который в свою очередь связан с обработкой обширной информации, характеризующей самые разнообразные аспекты функционирования предприятия. 

Глава 1. Теоретические аспекты рынка недвижимости

1.1. Рынок недвижимости и его инфраструктура

Рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.
Более полным будет определение рынка недвижимости как комплекса отношений связанных с созданием новых и эксплуатацией уже существующих объектов недвижимости. Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости - это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.
Национальный рынок недвижимости - совокупность региональных и локальных рынков, отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость, и особенно состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью и т. д.
Рынок недвижимости как любая саморегулирующаяся система характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой.
К основным функциям рынка относятся:
•	информация о ценах, спросе и предложении;
•	посредничество - установление связей между потребителями, спросом и предложением;
•	свободное формирование цен на объекты недвижимости и защита прав собственности;
•	перераспределение инвестиций в объекты недвижимости;
•	обеспечение свободы предпринимательства;
•	эффективность решения социальных программ.
В структуру рынка недвижимости входят: объекты недвижимости, субъекты и инфраструктура рынка недвижимости.
Однозначного определения термина «инфраструктура» в современной экономической науке не существует. В широком смысле, под инфраструктурой понимается совокупность видов экономической деятельности, обслуживающих производство и обеспечивающих условия жизнедеятельности рассматриваемого объекта.
На рынке недвижимости под инфраструктурой понимаются профессиональные и институциональные участники рынка недвижимости, влияющие на создание и потребление полезных свойств объектов недвижимости, а также их распределение в рыночной среде.
Уровни инфраструктуры могут быть различными:
•	народнохозяйственный - макроуровень (на уровне республиканского рынка недвижимости);
•	региональный (рынок недвижимости отдельного региона);
•	локальный (отдельный сектор рынка недвижимости);
•	объектный, микроуровень (отдельный объект недвижимости).
Инфраструктура рынка недвижимости создается и функционирует благодаря общим усилиям институциональных и неинституциональных участников рынка. В процессе формирования инфраструктуры рынка РК выделились 4 подхода к различным аспектам работы рынка недвижимости:
•	инженерно-технологический (с точки зрения профессиональных деятелей);
•	трансаквдонный (психолого-поведенческий);
•	рыночный и макрорыночный (рассматривается с точки зрения специалистов по теории рыночной экономики);
•	социальный (с точки зрения общественных деятелей).
В современных условиях развития стандартизации информационных технологий связей особую актуальность приобретает инженерно-технологический подход к формированию инфраструктуры рынка недвижимости. В частности, в настоящее время задачи такого подхода отвечают целям информационной политики Казахстана.
Существенным обстоятельством, определяющим особенности рынка недвижимости, является высокий уровень затрат, связанных с осуществлением различного рода сделок с объектами недвижимости - трансакционных издержек. Целям минимизации данных издержек может способствовать решение задач в рамках трансакционного подхода к формированию инфраструктуры рынка недвижимости.
Особые задачи в рамках формирования инфраструктуры рынка недвижимости решают государственные, общественные и коммерческие институты в области управления рыночным развитием рынка недвижимости, в том числе по направлениям реформирования, регулирования и контроля.
Кроме рыночных задач инфраструктура рынка недвижимости должна обеспечивать и решение социальных задач, без которых как экономическая система в целом, так и региональные рынки недвижимости перестают быть полноценными.
С точки зрения инженерно-технологического подхода инфраструктура рынка недвижимости - это набор механизмов профессиональной деятельности, имеющих своей целью распределение достоверной информации об объектах недвижимости между различными категориями потребителей.
Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижимости с точки зрения инженерно-технологического подхода:
1.	Разработка и внедрение стандартов описания объектов недвижимости всех
видов с целью заключения сделок с ними. Решение этой задачи осуществляют системные аналитики с участием профессионалов-практиков.
2.	Создание единого информационного пространства рынка недвижимости
и обеспечение его информационной открытости (осуществляют исследователи рынка недвижимости с участием специалистов в области информационных технологий).
3.	Формирование и законодательное закрепление эталонных требований к объектам недвижимости и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости, а также разработка инструктивных и регистрационных документов,
регламентирующих сделки на рынке недвижимости (осуществляют государственные органы, регулирующие рынок недвижимости, при инициативном
участии и контроле общественных объединений, профессионалов и специализированных исследовательских организаций).
4.	Формирование банков данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости, модельных пилотных проектов по их отработке и механизмов их тиражирования среди профессиональных участников рынка недвижимости (осуществляют общественные профессиональные объединения, коммерческие и некоммерческие исследовательские организации).
Инфраструктура рынка недвижимости с точки зрения трансакционного подхода - это набор механизмов по наименее затратному доступу участников рынка недвижимости к необходимым для них ресурсам.
Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижимости с точки зрения трансакционного подхода:
1.	Формирование и внедрение профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка недвижимости, сводящих к минимуму затраты на проведение операций (трансакций) на этапах поиска информации
(ведение переговоров; принятие решений; правовое закрепление сделок  участников; координация усилий участников; контроль и восстановление нарушенных прав; применение санкций к нарушителям). Эти задачи решают
руководители агентств, менеджеры, психологи, специализированные под
разделения общественных объединений, подразделения и организации систем профессионального обучения.
2.	Создание института инфраструктуры рынка недвижимости, обеспечивающего координацию действий участников рынка недвижимости, исследование и анализ, контроль и регулирование на рынке недвижимости.
3.	Формализованное описание профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка недвижимости и тиражирование их в профессиональной среде.
Примером снижения эффективности деятельности по формированию инфраструктуры рынка недвижимости может служить создание единой системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которое на начальном этапе привело к запутанности в распределении прав и обязанностей государственных органов, увеличению сроков регистрации сделок, затрат времени и средств риэлтеров и потребителей, т. е. к увеличению трансакционных издержек.
С точки зрения методологического подхода инфраструктура рынка недвижимости - набор механизмов, поддерживающих в качестве экономической системы базовые рыночные принципы функционирования процессов создания и потребления полезных свойств объектов недвижимости и обеспечивающих эффективные решения отведенного ей круга задач.
Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижимости с точки зрения методологического подхода:
1.	Создание системы мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, выявление на этой основе путей, способов
и средств реформирования и развития рынка (осуществляют исследовательские подразделения общественных объединений при участи профессионалов-практиков, а также коммерческие исследовательские организации
рынка недвижимости).
2.	Создание специализированных государственных, общественных и коммерческих институтов управления развитием рынка недвижимости:
•	органа координации усилии государственных учреждении и ведомств, цели которых направлены на развитие рынка недвижимости;
•	специализированных структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собственника на рынке недвижимости от противоправных действий;
•	саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка недвижимости;
•	образовательных учреждений и информационных центров рынка недвижимости;
•	некоммерческих и коммерческих организаций - исследователей и инициаторов реформирования отдельных сегментов рынка недвижимости.
Ограниченность этого подхода состоит в том, что макромоделирование, свойственное методологическому подходу, не позволяет в должной мере отследить глубоких закономерностей осуществления конкретных процессов создания, управления и оборота объектов недвижимости. В результате этого во вновь организованной рыночной среде реальной может оказаться ситуация возникновения деятельности, которая будет подавлять изначально запланированные формы экономического оборота. Возможна также ситуация невозникновения той деятельности, для которой среда создавалась.
Приведем пример ограничений методологического подхода, снижающего эффективность деятельности по формированию инфраструктуры рынка недвижимости. Реализация программы приватизации в сфере промышленного производства, нацеленной на воссоздание частной собственности, при нерешенности ряда инженерных задач привела к формированию прослойки «промышленных рантье», основывающих свою деятельность на остатках основных фондов предприятий и не желающих что-либо производить.
Инфраструктура рынка недвижимости с точки зрения социального подхода - это набор механизмов эффективного решения социальных задач с созданием и потреблением полезных свойств объектов недвижимости. Основными задачами формирования инфраструктуры рынка недвижимости с точки зрения социального подхода являются:
•	развитие законодательной и нормативной базы рынка недвижимости;
•	создание системы общественного контроля за соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка недвижимости, защиты их прав и интересов.
Ограниченность социального подхода в том, что в целом правильная нацеленность на интересы населения может иногда привести к экономической несостоятельности выработанных рекомендаций и нанести вред самому населению. Так, установление системы дотирования эксплуатации жилья для всех категорий проживающих приводит к катастрофическому состоянию инженерной инфраструктуры городов и жилых объектов недвижимости. Декларирование жилищных льгот очередникам без формирования источников финансирования создает социальную напряженность.
В основе комплексного подхода к формированию инфраструктуры рынка недвижимости лежит рассмотрение инженерной, трансакционной, рыночной и социальной составляющих его инфраструктуры как взаимосвязанных и взаимодополняющих элементов единой целостной системы институтов рынка недвижимости. Только комплексный подход формирования инфраструктуры рынка недвижимости может синхронизировать процессы его функционирования и обеспечить их наивысшую эффективность.
С точки зрения предпринимательской и коммерческой деятельности, которую реализуют субъекты рынка недвижимости (рис. 1.), последний имеет свои достоинства и недостатки.
Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями (рис. 2.), которые дают основание характеризовать данный рынок как составную часть рыночного пространства.
«Все рынки, несмотря на явные различия, имеют общую исходную экономическую сущность. Модель спроса и предложения упрощает действительность, концентрирует внимание именно на этих сущностных чертах».1
Спрос - это количество объектов недвижимости и права на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. Формируется спрос на объекты недвижимости под влиянием многих факторов: экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др. Одним из результатов, влияющих на спрос объектов недвижимости, является цена (рис. 3.)	

Рис.  3. Зависимость спроса на загородные объекты от цены

Предложение - это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за определенный промежуток времени. Предложение объектов недвижимости не эластично.
На рынке недвижимости в силу длительности строительства объектов предложение не может формироваться исходя только лишь из тенденций изменения спроса, в связи с чем возникает несбалансированность функций спроса и предложения.1
Немаловажную роль на рынке недвижимости играет соответствие ожиданий собственника объектов недвижимости и покупателей (арендаторов) по отношению друг к другу. Если разница между ожиданиями сторон в 10-15% еще преодолима, то, когда она достигает 50%, можно с уверенностью сказать, что сделка не состоится. Основным фактором, влияющим на несоответствие ожиданий собственников и покупателей, является недостаток аналитической и экспертной информации о рынке недвижимости при одновременно возрастающей информации о непрерывном повышении спроса. В этой ситуации собственники объектов недвижимости завышают цены до неопределенной высоты, количество продаж падает, а спрос останавливается в ожидании возможного снижения цен.
Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают по времени с экономическими циклами (рис. 4): спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом, а подъем наступает раньше. Следовательно, по состоянию рынка недвижимости можно судить о характере и тенденциях в экономике: если на рынке недвижимости ситуация ухудшается, то в скором времени последует ухудшение ситуации и в национальной экономике, и наоборот, за подъемом рынка недвижимости, как правило, следует подъем в национальной экономике.
При перенасыщении рынка объектами недвижимости наблюдается спад на рынке недвижимости. Количество незанятых объектов стремительно увеличивается, и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются .

Рис. 4. Взаимосвязь экономических циклов

Это рынок покупателя. Далее происходит перестройка на рынке недвижимости (2). После возрастания спроса на построенные объекты наблюдается поглощение созданных объектов недвижимости (3). Практически отсутствуют предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости. В результате повышения спроса на вновь созданные объекты новое строительство достигает апогея (4) и характеризуется ростом цен на объекты строительства, возникают излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Это рынок продавца. Наступает стабилизация (5), различая спрос и предложение в состоянии равновесия.
Государство по отношению к объектам недвижимости как к любому товару не предъявляет претензий по реализации, но в то же время от имени общества контролирует режим использования и порядок реализации объектов недвижимости. 
Права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличаются от прав владения другими видами собственности и затрагивают интересы многих физических и юридических лиц, поэтому все операции с объектами недвижимости (дарение, наследование, аренда) связаны с определенными процедурами - государственной регистрацией прав на недвижимое имущество (этот вопрос будет рассмотрен в гл. 16), призванной обеспечить учет интересов государства  и других субъектов рынка недвижимости.
Объекты недвижимости являются одним из немногих товаров, стоимость которых имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.
Время пребывания товара на рынке формирует его экономические свойства - ликвидность. Высоколиквидные товары могут быстро переходить из натурально-вещественной формы в денежную, и наоборот. На рынке жилой недвижимости объекты экспонируются в среднем в течение 1-1,5 месяцев, на рынке коммерческой недвижимости сроки экспонирования достигают 6 месяцев и более. Это свидетельствует о низкой ликвидности объектов недвижимости.
Применительно к рынку недвижимости трансакционные издержки1 - это все издержки, связанные с обменом и защитой правомочий, которые несут покупатели и продавцы. «Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт, собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются и т. д.»2 На рынке недвижимости в Алматы трансакционные издержки составляют 5-7% от цены объекта. В случае организации сбытовой структуры в составе застройщика расходы на ее содержание снижаются до 2-3%. Таким образом, когда затраты на определенную услугу (риэлтерскую), оказываемую рынком, будут выше затрат на получение этой услуги в составе фирмы-застройщика, застройщик пойдет по пути снижения трансакционных издержек. Этим можно объяснить практически отсутствие риэлтерских фирм на первичном рынке жилья и желанием компаний-застройщиков иметь собственную сбытовую структуру.
Другими словами: «Отношение спроса и предложения определяет цену, но высота цены определяет отношение спроса и предложения. Если возрастает спрос, то возрастает цена; но если возрастает цена, то падает спрос; а если падает цена то спрос возрастает. Далее, если возрастает спрос, а потому и цена, то возрастает предложение, потому что производство становится выгодным. Таким образом, цена определяет спрос и предложение, спрос и предложение определяют цену; далее, спрос определяет предложение, а предложение определяет спрос. Кроме того, все эти колебания имеют еще тенденцию к выравниванию. Если спрос возрастает и цена поднимается выше нормального уровня, то увеличивается предложение; это увеличение легко переходит границу необходимого, и тогда цена падает ниже нормы».

1.2. Субъектная структура рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру, и дифференцировать его можно по различным признакам. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара на рынке недвижимости сформировались и активно действуют три сектора:
•	развитие (создание) объектов недвижимости;
•	управление (эксплуатация) объектами недвижимости;
•	оборот прав на ранее созданную недвижимость.
Управление рынком недвижимости осуществляют соответствующие государственные органы регистрации, профессиональные участники рынка недвижимости, работающие на коммерческой основе.
Для усвоения сути процессов, происходящих на рынке недвижимости, и выявления структурной определенности каждого из четырех секторов используем метод декомпозиции.
Основные признаки рынка развития (создания) объектов недвижимости в переходный период:
•	слабая изученность;
•	отсутствие качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование, материалы и др.
Сектор управления (эксплуатации) объектов недвижимости отслеживает степень влияния товарных характеристик объектов на их доходность, формирует запрос сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.
Сектор оборота прав на недвижимость формирует рыночную цену ее объектов.
Привлекательность, объем и динамика развития секторов зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых:
•	на инвестиции;
•	товарные;
•	ипотеку;
•	доходы и налоги от сделок;
•	эксплуатации объектов недвижимости.
Декомпозиция (расчленение) производится как логически обоснованная процедура выделения все менее сложных процессов (в колонке 2 табл. 11.2 показана одна ступень такого расчленения, которая доводится до так называемых базовых процессов (колонка 3)). Протекание базовых процессов обеспечивается специалистами (организациями) одной узкой специализации.
Рынок недвижимости можно классифицировать в соответствии с рис. 11.5.
Субъектная структура рынка представлена на рис. 11.6. Рассмотрим ее.
Экономическими субъектами рынка недвижимости являются: покупатели (арендаторы); продавцы (арендодатели) и профессиональные участники рынка недвижимости.

Таблица 1 

Процессы функционирования рынка недвижимости1

Основные	Сложные	Базовые	
1. Развитие (создание) объектов недвижимости	1.1. Организация системы развития объектов недвижимости	1.1.1. Совершенствование структуры, функций, нормативно-инструктивной базы государственных  органов, ведающих землепользованием и градостроительством	
	
	1.1.2. Совершенствование процедур взаимодействия государственных органов и коммерческих структур	

	

	1.1.3. Юридическое сопровождение операций по развитию объектов недвижимости
1.1.4. Информационное обеспечение развития объектов недвижимости
1.1.5. Обучение и повышение квалификации персонала	

	1.2. Развитие территорий

	1.2.1. Землеустройство, контроль за использованием земель и охрана
1.2.2. Экологический и социальный мониторинг
1.2.3. Градостроительное проектирование
1.2.4. Оценка земли и инвестиционного проекта, финансирование развития территории
1.2.5. Создание (развитие) инженерно-транспортной инфраструктуры территории
1.2.6. Налогообложение земельного участка и улучшений	
	1.3. Развитие (создание)
объекта недвижимости	1.3.1. Выбор наилучшего варианта развития объекта недвижимости из возможных	

		1.3.2. Обеспечение оптимальной схемы финансирования проекта развития объекта недвижимости
1.3.3. Получение разрешений и согласований	

		1.3.4. Привлечение, финансирование и контроль за работой подрядчиков	

		1.3.5. Страхование риска застройки
1.3.6. Налогообложение строительства
1.3.7. Регистрация объекта недвижимости
1.3.8. Обеспечение реализации создания объекта недвижимости путем продажи, сдачи в аренду и др.	
2. Управление (эксплуатация) объектами
недвижимости	2.1. Организация, эксплуатация
и управление объектами
недвижимости	2.1.1. Создание (наем) юридического или физического лица - управляющего объектом недвижимости	
		2.1.2. Юридическое сопровождение управления объектом недвижимости
2.1.3. Информационное обеспечение управления объектом недвижимости
2.1.4. Обучение и повышение квалификации персонала	

	2.2. Управление
объектами недвижимости	2.2.1. Финансовый анализ и оценка объекта недвижимости
2.2.2. Финансирование эксплуатации и модернизации объекта недвижимости
2.2.3. Техническая эксплуатация объекта недвижимости	

		2.2.4. Налогообложение объекта недвижимости	

		2.2.5. Страхование объекта недвижимости	
3. Оборот прав на
объекты недвижимости	3.1. Организация системы оборота
прав на объекты недвижимости	3.1.1. Создание системы ипотечного кредитования оборота недвижимости
3.1.2. Создание и развитие предпринимательских структур (риэлтерских фирм)
3.1.3. Юридическое сопровождение оборота недвижимости	
		3.1.4. Информационное обеспечение оборота недвижимости, маркетинг, реклама
3.1.5. Обучение и повышение квалификации персонала	
	3.2. Передача прав (правомочий) собственности на объекты недвижимости и регистра-	3.2.1. Купля-продажа, мена, аренда, наем, залог (заклад), наследование, заключение договора пожизненного содержания
3.2.2. Исполнение судебного решения, взыскание по векселю
3.2.3. Передача в оперативное управление и полное хозяйственное ведение
3.2.4. Приватизация (деприватизация), национализация	

	3.3. Финансирование оборота
прав на объекты недвижимости	3.3.1. Оценка стбимости объекта недвижимости
3.3.2. Единовременная оплата сделки, оплата в рассрочку
3.3.3. Кредитование покупки, ипотечное кредитование, целевое дотирование и субсидирование покупки, накопление средств
3.3.4. Страхование сделки
3.3.5. Налогообложение сделки	
4. Управление рынком
недвижимости	4.1. Исследование рынка
недвижимости	4.1.1. Исследование законодательной и нормативной базы
4.1.2. Исследование экономики
4.1.3. Исследование методической базы
4.1.4. Исследование информационного пространства рынка недвижимости	

Покупатель (арендатор) - главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо, а также орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону. Именно для покупателей работает рынок недвижимости. Продавец (арендодатель) - это любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект недвижимости. В качестве продавца может выступать государство в лице своих специализированных органов управления собственностью.

Рис. 5. Классификационная схема видов рынка недвижимости

Рис. 11.6. Субъектная структура рынка недвижимости

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определен перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.
К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся:
•	органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;
•	организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство
и землепользование (республиканские и областные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра); зонированием территорий, оформлением землеотвода;
•	Республиканские и областные органы архитектуры и градостроительства,
занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов
застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;
•	органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
•	органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекции, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений.
•	К неинституционалъным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся:
•	предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия, осуществляющие коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом
(имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях - лицензирование
деятельности);
•	инвесторы, осуществляющие вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств в форме инвестиций в объекты недвижимости1;
•	риэлтеры (брокеры), оказывающие услуги продавцам и покупателям при
совершении сделок с объектом недвижимости;
•	девелоперы (застройщики), владеющие на правах собственности или аренды участком земли и принявшие решение о создании и развитии объектов
недвижимости, определяющие схемы финансирования инвестиционного
проекта, занимающиеся проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или
с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков
и соинвесторов);
•	редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием территорий
(вторичной застройки);
•	заказчики, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. Ими
могут быть как застройщики, так и назначенные ими лица (инвесторы и др.);
•	страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;
•	управляющие проектом, осуществляющие общее планирование, координацию и контроль реализации проекта от начала до завершения, с целью удовлетворения требований заказчика и обеспечения осуществимости проекта
с функциональной и экономической точек зрения, а также завершения строительства в заданный срок в рамках утвержденной сметы и в соответствии с установленными стандартами качества;
•	управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением
и технической эксплуатацией объектов недвижимости;
•	оценщики объектов недвижимости, оказывающие услуги собственникам,
инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости
объектов недвижимости;
•	финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;
•	аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;
•	участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации,
пул закладных при ипотечном кредитовании и пр.);
•	маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке недвижимости;
•	специалисты по информационным технологиям, обслуживающие рынок недвижимости; информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;
•	юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;
•	специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;
•	другие специалисты - сотрудники и члены национальных и 
•	международных профессиональных объединений рынка недвижимости.
На практике часто рынок недвижимости делят по способу совершения сделок на первичный и вторичный.
Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными (только что построенным), а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу объектов в оборот прав собственности на рынке недвижимости.
Под вторичным рынком недвижимости понимаются сделки, совершаемые с объектами недвижимости не впервые и связанные с перепродажей или другими формами перехода прав собственности на недвижимость. Такие объекты недвижимости, как правило, длительное время находятся в эксплуатации на рынке недвижимости.
Первичный и вторичный рынки влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка являются своеобразным ориентиром, показывающим, насколько рентабельно новое строительство при существующем уровне затрат.
Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости существенно осложняет анализ сферы обращения и выбор решений относительно инвестирования в недвижимость. Сложность задачи обусловлена тем, что сделки на рынке недвижимости носят частный, а зачастую - конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации. Но не это главное.
Рынок недвижимости испытывает влияние экономической ситуации в целом как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны.
Так, при падении спроса на недвижимость вторичный рынок может достаточно гибко реагировать сокращением предложения и снижением цен, при котором нижняя граница определена: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием уровня его доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.
Вторичный рынок недвижимости более инертен, поскольку решения на нем принимаются множеством лиц.
На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительный процесс вовлечены ряд организаций, каждая из них заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов, и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Также невозможно быстро увеличить предложение - процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы. Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.
Рынок недвижимости - рынок ограниченных возможностей, продавцов и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов с выразительным художественным стилем. Ограничено и число покупателей таких объектов недвижимости в силу их дороговизны.
Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. Однако, с одной стороны, специалисты, работающие в области недвижимости, особенно аналитики, сталкиваются с трудностями и невозможностью корректной и однозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости. С другой же - недостаточная разработка теории анализа рынка недвижимости и перенос технологий, применяемых на других рынках (разработанных в другой рыночной среде), могут привести к существенным ошибкам и даже к кризисам на рынке недвижимости.

1.3. Рынок недвижимости как интегрированная категория рынка

В условиях современной экономики рынок недвижимости характеризуется тремя позициями:
1.	Сфера вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью.
2.	Сфера, где объекты недвижимости выступают как товары особого рода.
3.	Рынок услуг, создающий условия для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека во всей многогранности их свойств и проявлений.
Таким образом, рынок недвижимости - интегрированная категория, которой присущи черты рынков товаров, инвестиций и услуг (рис. 7). С экономико-философской точки зрения рынок недвижимости - это инфраструктурная категория, связанная с созданием условий, необходимых для осуществления производственной, коммерческой, социальной, экологической и иной деятельности.

Рис. 7. Связь рынка недвижимости с рынками: товарным (1), финансовым (2), 
услуг (3), недвижимости (4)

Такая трактовка не противоречит узконаправленному пониманию рынка, подразумевающему экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов.
Рынок недвижимости как разновидность инвестиционного рынка. Наиболее распространена точка зрения на рынок недвижимости как на разновидность инвестиционного рынка. В связи с этим принято выделять общие идентификационные признаки, подтверждающие наличие структурной зависимости рынка недвижимости с инвестиционным рынком (рис. 8).
Однако рынок недвижимости имеет и свои специфические особенности  (рис. .9).
Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций. Объекты недвижимости довольно сложно приобрести в таком объеме, в каком хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные средства, что может привести к уменьшению иных активов. Кроме того, у инвестора может просто не оказаться необходимых средств. Например, достаточно сложно вложить средства в недвижимость объемом 15% от стоимости здания, и даже финансирование такой доли через участие в акционерном обществе, образованном на базе здания, не позволяет самостоятельно управлять объектом недвижимости.
Так как объект недвижимости постоянно нуждается в коммунальном обслуживании жилых и нежилых помещений, текущем ремонте и технической эксплуатации, охране и др., то независимо от функционального назначения объекта существует необходимость в его управлении. Качество управления объектами недвижимости оказывает значительное воздействие на конкурентоспособность и цену их потребления.
Недвижимость в большей степени, чем другие активы, нуждается в эффективном управлении для получения дохода. Отсюда следуют по меньшей мере два вывода:

Рис. 8. Рынок недвижимости как разновидность инвестиционного рынка

•	для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования
представляет довольно сложный товар;
•	для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления
недвижимостью, она может быть объектом инвестирования, позволяющим
извлекать больший доход.
Неоднородность недвижимости. Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах между объектами недвижимости одного типа в пределах даже одной местности.
Защищенность доходов от инфляции. Недвижимость в большей степени, чем финансовые активы, защищена от инфляции. Влияние инфляции в стране учитывается в цене объекта недвижимости.
Высокие трансакционные издержки. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой могут достигать 10% от цены.
Низкая корреляция1 доходов от объектов недвижимости с доходами от финансовых активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей финансовых активов.
Особенности ценообразования. Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости - результат последней продажи и переговоров между участниками сделки, поэтому ценообразование на рынке ценных бумаг динамичнее, чем на рынке недвижимости, а колебания цен более часты.

Рис. 9. Отличительные особенности рынка недвижимости по сравнению с другими
финансовыми активами

Сохранность инвестируемых средств. Земля - неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств), здания и сооружения - долговечные конструкции, но обеспечение сохранности объектов недвижимости может требовать дополнительных затрат (например, на страхование).
Обладая рядом отличий от финансовых активов, недвижимость может рассматриваться как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий риск, и как самостоятельный актив.
Таким образом, купля-продажа объектов недвижимости - это движение стоимости, приносящей доход. В то же время недвижимость может приобретаться как в производственных, так и в личных целях.
Согласно нормативным актам, принятым в период 1990-1996 гг., уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается.
Сущность объекта недвижимости как товара триедина (рис. 10).
Кроме родовых признаков, позволяющих отличить объекты недвижимости от других видов товара, существуют и специфические характеристики. Так, например, объекты недвижимости характеризуются длительностью создания. Средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет 3-3,5 года.
Характеристики объектов недвижимости как товара могут не совпадать. Недвижимости присуще несовпадение понятие как товара (асимметрия представлений о товаре). С позиций потребителя, в частности, в качестве товара, удовлетворяющего потребность в жилье, в большинстве случаев рассматриваются квартира или часть жилого дома, а с позиций строительной организации - производимым товаром является законченный многоквартирный или секционный дом.
Права владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости отличаются от прав владения другими товарами и являются предметами сделки.

Рис. 10. Недвижимость - товар особого рода

Объекты недвижимости больше, чем другие товары, подвержены государственному воздействию, что увеличивает риск потери вложений в данные объекты. Недвижимость - дорогой товар, и для его приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости (различные виды ипотек) и др.
Особые характеристики объектов недвижимости как товара наряду с ее особым местом в рыночной экономике обусловливают необходимость достаточно широкого спектра социально-экономической информации для позиционирования данного товара на рынке. Однако это не исключает взаимосвязи рынка недвижимости и рынка инвестиций.
Взаимосвязь рынка недвижимости и рынка услуг. Назначением рынка услуг, как известно, является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека. Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания конкретных процессов (рис. 11):
•	жилье - для удовлетворения жилищных потребностей;
•	промышленные объекты - для организации производственно-технологических процессов;
•	земельные участки - для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.

Рис. 11. Рынок недвижимости - одна из разновидностей рынка услуг

Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных услуг и по своей социально-экономической природе близок к рынку услуг. Однако нельзя утверждать, что рынок недвижимости - это составной элемент единого рынка услуг.
Услуга - результат взаимодействия исполнителя с потребителем, также собственная деятельность исполнителя по удовлетворению потребностей потребителей. Как товар особого рода объект недвижимости обладает рядом отличительных черт: неотделимостью от производителя; неосязаемостью; несохраняемостью; непостоянством качества. При этом услуга может быть связана (или не связана) с товарами, имеющими материально-пространственную форму выражения, но в любом другом случае она полезна не как вещь, а как определенная деятельность.

Глава 2. Маркетинговые исследования Влияния стратегических направлениЙ в развитии экономики страны на рынок недвижимости

2.1. Маркетинговые исследования отечественного рынка недвижимости 

Столичный рынок недвижимости демонстрирует стабильный рост цен. По прогнозам экспертов, своих позиций рынок в этом году не сдаст. Тенденция подорожания строящегося жилья сохранится. Цены на вторичном рынке, возможно, стабилизируются. Но дело до удешевления квартир не дойдет.
Развернувшееся жилищное строительство в Астане набирает обороты. По данным начальника юридического отдела агентства недвижимости «Жас кала XXI» Даулета Альмуратова, в настоящее время в столице работает около 190 строительных компаний. При этом если рассматривать структуру и состав новостроек Астаны, то места распределились следующим образом. Первенство в данном рейтинге заняло жилье эконом-класса, удельный вес которого на первичном рынке составляет 48 процентов.
– Увеличение объемов жилья этой категории на первичном рынке связано с реализацией государственной жилищной программы. Большое количество потенциальных покупателей, желающих приобрести жилье именно эконом-класса, стимулируют строительные компании строить данный вид недвижимости. И еще. Наши строители не умеют возводить элитное жилье. Большинству пока под силу и опыт позволяет строительство недвижимости эконом-класса, – считает Даулет Альмуратов.
Стоимость «квадрата» этой категории жилья в настоящее время колеблется в пределах 450-650 y.е. Вторая позиция рейтинга досталась жилью бизнес-класса. Отрыв его совсем незначителен – три процента. Один квадратный метр жилья бизнес-класса строительные компании реализуют по 650-850 долларов. Элитное жилье слабо представлено на первичном рынке – всего 7 процентов. Сегодня красная цена квадратного метра жилья элит-класса – 1500 долларов США. Тенденция преобладания товара эконом-класса и бизнесс-класса, по мнению экспертов, сохранится надолго.
Застройщики увеличивают объемы строительства. Но им пока не по силам удовлетворить спрос, постоянно растущий за счет притока людей в столицу. Данное обстоятельство незамедлительно сказалось на стоимости недвижимости вторичного рынка жилья. Владельцы недвижимости на вторичном рынке, долго не думая, стали взвинчивать цены на свои квартиры, пользуясь сложившимся дисбалансом предложения и спроса на рынке недвижимости. Задают тон в удорожании недвижимости благоприятная конъюнктура цен на нефть и положительная динамика развития экономики страны. По наблюдениям специалистов ежегодно квадратный метр «тяжелеет» на 35%. 
Сегодня квартиры на уровне забивки свай чаще покупают люди, уже имеющие жилье. Они стали активно вкладывать свои финансовые сбережения в квадратные метры. Тенденция превращения недвижимости в источник инвестиционных вложений становится заметной. Квартиры на «первичке» покупаются для страховки капитала и получения за год больших процентов после ее продажи. К примеру, квадратный метр жилья на нулевом этапе строительства обходится покупателю в $350-400, а на момент ввода в эксплуатацию жилого комплекса этот же «квадрат» стоит около $700. По оценкам риэлторов, за год строительства квадратный метр в среднем дорожает на 60%. Такие проценты сегодня не может дать ни один казахстанский банк второго уровня. Строящаяся недвижимость стала золотым кладезем для предприимчивых граждан.
Стабильный рост цен на первичном рынке также вызван отсутствием стройиндустрии в Казахстане. Покупка импортных строительных материалов, их транспортировка ежемесячно дорожают.
Все говорят о том, что строящееся жилье постоянно дорожает. Но не многие знают, что стоимость строительных материалов растет немалыми темпами. Например, только цена арматуры за последние месяцы выросла в два раза, – говорит маркетолог компании «BI Group» Тасболат Абдуллин. – Снос также является одним из существенных факторов увеличения цены квадратного метра на первичном рынке.
По мнению менеджера агентства недвижимости «Экспресс» Ляззат Донатовой, обвинения в росте стоимости квадратного метра в адрес ипотеки оправданы.
Приемлемые условия ипотечного кредитования расширяют круг потенциальных покупателей квартир, тем самым увеличивая спрос. И как следствие, дефицит предложения с появлением ипотеки начинает прогрессировать, цены на недвижимость растут, – заявляет Ляззат Донатова.
Хотя по этому вопросу мнения разделились. Влияние ипотеки на рост стоимости квадратного метра в банковском секторе считается минимальным.
Темпы роста цен, по разным оценкам, составляют 1,5-3% в месяц. Уже сегодня средняя цена столичного квадратного метра, которая еще в начале года держалась на уровне 650 долларов, перешагнула отметку в 710 долларов. Не остановила, вопреки бытовавшим прогнозам, рост цен в Астане даже государственная программа жилищного строительства.
Если в Алматы лето на рынке недвижимости ознаменовалось затишьем, все замерли в ожидании обвала цен, то в Астане такой период был не столь затяжным, как в южной столице, – считает Даулет Альмуратов.
По прогнозам экспертов, первичный рынок обладает существенным потенциалом роста. Непрерывное увеличение стоимости квартир продлится еще ближайшие пять лет. Спад цены произойдет лишь в случае «затоваривания» рынка. А в настоящее время рынок недвижимости пока очень далек от насыщения. 
Объемы бурно развивающегося первичного рынка недвижимости не дотягивают до показателей эксплуатируемой недвижимости. Благодаря строительству ассортимент вторичного рынка постоянно обновляется. Происходит это по понятным причинам. Как только квартиры переходят от строителей в чью-то собственность, то они моментально переходят в разряд жилья вторичного рынка. В скором будущем произойдет мощное вступление огромного количества новостроек на просторы вторичного рынка. 
По мнению риэлторов, спрос на вторичное жилье был, есть и будет. Разговоры о том, что он в скором времени исчерпает свои возможности, беспочвенны.
Сегодня лишь в одном районе Астаны первичный рынок доминирует, а вторичный рынок находится в зародышевом состоянии. Левый берег реки Ишим стал непаханым полем для развернувшейся стройки века. Цены на квартиры в сердце будущего административного центра столицы на несколько пунктов выше, чем в черте старого города. Будущее выгодное месторасположение тому виной, говорят риэлторы. Сегодня средняя цена квадратного метра на левобережье составляет 900 долларов.
Вторичный рынок очень неоднородный. Он представлен морально и физически устаревшими пятиэтажками хрущевской и брежневской эпох, а также новостройками. Сегодня равным успехом в Астане пользуется всякая недвижимость вторичного рынка. Приезжие люди не могут ждать квартиру на первичном рынке и покупают вторичное жилье. Как отмечают риэлторы, еще в прошлом году жилье на вторичном рынке стоило дороже, чем на первичном. Ценовой разрыв между жильем первичного и вторичного рынков был виден невооруженным глазом. Сегодня наметилась другая тенденция. Цена «квадрата» «вторички» не превышает стоимости квадратного метра строящейся недвижимости. Всплеска цен на вторичном рынке недвижимости не предвидится. Этап скачкообразного увеличения стоимости «квадрата» пройден для данного рынка, убеждены риэлторы. 
При этом ценовой разброс сохранится. Как известно, стоимость квадратного метра в одном районе может значительно колебаться. Определяющим фактором стоимости жилья, после месторасположения, является именно «возраст» недвижимости. На вторичном рынке самая дорогая недвижимость представлена жилыми комплексами на набережной реки Ишим.
По мнению аналитиков, если в экономике или в политической ситуации не произойдет крутых перемен, цены на недвижимость будут расти.
Ситуация на рынке недвижимости Южной столицы, итоги прошлого года и ожидания года наступившего… …цены на вторичном рынке обогнали цены новостроек. 
Ситуацию на рынке недвижимости Южной столицы, итоги прошлого года и ожидания года наступившего комментируют специалисты Агентства недвижимости "Абсолют". 
Существует множество макро- и микроэкономических факторов, влияющих на рост цен на рынке недвижимости. Специалисты АН "Абсолют" выделили основные: 
1. Урбанизация 
Известно, что быстрое увеличение населения всегда приводит к проблемам роста цен на недвижимость. Особенно остро эта проблема стоит в городах и пригородах. Если посмотреть данные в динамике по мировой урбанизации, то результаты будут более чем удивительные - ее невиданные темпы и масштабы даже получили название "городской революции". Быстрое увеличение населения пропорционально повышает спрос на недвижимость, что уже стало общемировой тенденцией, в рамках которой Алматы не является исключением, так как город постоянно пополняется за счет легальной и нелегальной миграции. В результате этого, значительно повышается спрос на жилье внутри города и его окрестностях, что и приводит к росту цен на недвижимость. 
2. Рост доходов населения 
Стабильная политическая ситуация, устойчивая экономика, стабильная валюта - все эти факторы влияют на уровень доходов населения внутри страны. Люди становятся богаче и, соответственно, задумываются об изменении и улучшении своего жилья, естественным образом подогревая интерес к рынку недвижимости. 
3. Аренда 
Существующие в Казахстане законодательные ограничения на приобретение недвижимости нерезидентами, при их постоянно увеличивающемся количестве, в Алматы неуклонно ведут к росту арендной платы. Становится очевидно, что последний фактор приводит к выгодности приобретения квартир, домов и офисов для последующей сдачи их в аренду. И как результат - происходит повышение спроса на недвижимость. 
4. Инвестиции в недвижимость 
Рост цен на основные энергоресурсы приводит к увеличению доходов государственных и частных структур. Скапливаются капиталы, которые должны быть размещены на других рынках, приносящих доход. Однако в Казахстане, несмотря на одну из самых лучших банковских систем в СНГ, практически отсутствует рынок ценных бумаг, где можно было бы размещать сверхприбыли от продажи нефти. Рынок недвижимости, благодаря своей устойчивости и стабильности, стал практически единственным выгодным для сохранения и умножения финансовых активов. Очевидно, что ни один банковский депозит не дает такого дохода, как рынок земли или жилья. Цены на недвижимость за 2004 год выросли на 50-70% - это просто несравнимая сумма с годовой процентной ставкой 6-8% по банковскому депозиту. 
Кроме этого, ликвидность и рентабельность рынка недвижимости основных городов Казахстана привлекли к нему массу мелких и крупных инвесторов, которые, в свою очередь, стали скупать объекты недвижимости с целью их дальнейшей перепродажи, что и привело к спекулятивному росту цен. 
5. Ипотека 
Путем удешевления ипотечного кредитования и кредитов системы жилищных строительных сбережений было обеспечено повышение доступности жилья для широких слоев населения Казахстана. Тем самым, самая развитая система ипотечного кредитования в СНГ стала еще одним значимым фактором, способствующим удорожанию жилья. 
6. Валютный рынок 
За последний год падение курса доллара, как традиционной валюты расчетов по сделкам с недвижимостью, также сказалось на повышении ее стоимости. 
По результатам выборов в США можно предположить, что доллар будет продолжать девальвировать, тогда как цены на нефть будут продолжать расти, значит, цены на жилье в долларах будут увеличиваться как минимум пропорционально долларовой девальвации. 
Рост цен на основные энергетические источники будет приносить Казахстану возрастающий доход, следовательно, финансовые потоки будут направляться в недвижимость. Количество девелоперов и застройщиков на рынке будет увеличиваться, так как строить выгодно, и можно предположить, что настанет такой момент, когда потребителю или инвестору будет выгоднее купить новостройку, чем вкладывать деньги во вторичный рынок. 
С помощью государства, начавшего в 2005 году финансирование президентской программы строительства жилья эконом-класса (что составляет 150 млрд. тенге, вложенных на три года), и деятельности девелоперов, Казахстан будет изменять облик своих городов и значительно расширять их территории, тем самым превращая каждый из них в цветущие и современные мегаполисы.
В апреле этого года Всемирный банк одобрил предоставление Казахстану займа на сумму $10 млн для финансирования Пилотного проекта регистрации рынка недвижимости. Это уже 13 по счету заем со стороны Мирового банка, на осуществление которых, начиная со вступления Казахстана во Всемирный банк в 1992 году, банк одобрил предоставление в общей сумме на $ 959 млн.Цель данного проекта - разработка и апробация моделей для создания унифицированной системы системы регистрации объектов недвижимости, а также развитие рынков земли и недвижимости в Казахстане. После того, как республика вступила на путь рыночных отношений, экономика страны нуждалась во многих преобразованиях. Одним из важных элементов в этом процессе стала приватизация земли и объектов недвижимости, разъяснение прав, связанных с владением землей и недвижимостью. Основные цели данного проекта: - повышение стабильности прав на землю и владение недвижимостью, что будет способствовать развитию частного сектора, повышению инвестиционной активности и использованию устойчивых в природоохранном отношении методов гражданского и промышленного строительства; - повышение качества и надежности, и снижение себестоимости сделок с земельными участками и объектами недвижимости; - оказание содействия развитию кредитных систем путем предоставления кредитным учреждениям возможностей использования ипотечных механизмов для надежного обеспечения сделок. Пилотный проект будет осуществляться в Алматинском и Акмолинском регионах, а также в г. Алматы. Общая стоимость проекта - $ 13,28 млн, в том числе $ 1,08 млн предусматривается на непредвиденные расходы, связанные с выполнением работ и колебаниями цен. Заем Всемирного банка - $ 10 млн (профинансирует 75% общей стоимости проекта). Софинансирование из бюджета - $ 3,3 млн на финансирование расходов на персонал и аренду помещений для отделов регистрации. Заем предоставляется сроком на 20 лет под стандартную переменную процентную ставку Всемирного банка с пятилетним льготным периодом. В целом на цели подготовки проекта предусмотрено $ 1,5 млн. Проект состоит из трех основных частей: 1) Компонент институционального развития ($ 2,06 млн) предусматривает: - оказание помощи Министерству юстиции по созданию и управлению новой системой регистрации путем предоставления технического содействия и подготовки кадров; - совершенствование правовых аспектов регистрации прав на объекты недвижимости путем увязки этой работы с процессом определения земельных титулов и картографирования земельных угодий, а также путем расширения использования информационных технологий. 2) Компонент системы регистрации ($ 7,91 млн): - создание отделов по регистрации объектов недвижимости при региональных управлениях Министерства юстиции; - апробацию процедур работы таких отделов, в том числе форм регистрационных книг, стандартных форм регистрации сделок и процедур работы с документами. 3) Компонент составления карт земельных угодий ($ 730 тыс): - апробацию использования цифровых карт для оказания содействия системе регистрации в определении потребности в дополнительных технологических инвестициях для распространения этой системы в целом по стране; - предоставление оборудования для кадастровой съемки Государственному комитету по земельным ресурсам для повышения точности информации для целей регистрации земельных угодий. 

2.2. Казахстанская жилищная программа 

В своем последнем ежегодном послании народу в конце марта Президент Казахстана Нурсултан Назарбаев объявил о начале с 2005 года реализации новой жилищной программы, призванной обеспечить большую часть населения жильём путем удешевления его стоимости. 
Государство намерено строить недорогое жилье и смягчить условия ипотечного кредитования на его приобретение. Размеры первоначальных взносов и процентные ставки будут снижены, а сроки возврата кредитов увеличены. Ныне почти половина сделок купли-продажи недвижимости в Казахстане совершаются с помощью ипотечного кредитования. Сроки выплаты кредитов составляют от 10-ти до 15 лет, а размер первоначального взноса достигает половины стоимости приобретаемого жилья.
Министр промышленности и торговли Казахстана Адилбек Жаксыбеков считает, что преимущества новой жилищной программы неоспоримы. Впервые покупка жилья становится доступной широким массам населения, вдобавок программа создаст 45 тысяч новых рабочих мест.
«Будет построено большое количество нового жилья повышенной комфортности; улучшится архитектурный облик городов и сел; возрастут налоговые поступления от строительной индустрии», - отмечает он.
Однако многие местные эксперты и представители деловых кругов не разделяют подобного энтузиазма, вспоминая грандиозные планы советского правительства, так и оставшиеся неосуществленными, с той лишь разницей, что теперь невыполнимые планы строятся при рыночной экономике.
Экономисты говорят о нестыковках в финансовых расчетах; строители – о том, что ни одна частная фирма не станет строить себе в убыток; а коммерческие банки отказываются финансировать программу при отсутствии государственных субсидий.
Уход же в отставку ведущего экономиста страны вице-премьера Григория Марченко в день утверждения жилищной программы расценивается не иначе, как своего рода «импичмент» несбыточным планам правительства. Будучи главным реформатором в казахстанском правительстве, Марченко лично занимался разработкой жилищной программы. Теперь же – три месяца спустя – сам от нее отвернулся.
Анонимный источник в правительстве подтвердил IWPR, что отставка Марченко связана с разногласиями по поводу жилищной политики. Марченко якобы неоднократно указывал, что планы правительства не учитывают экономических реалий.
Проработав на должности вице-премьера всего 3 месяца, 14 апреля ведущий казахстанский технократ-реформатор заявил о своей отставке. Ему в заслугу ставится то, что Казахстан с момента независимости добился значительно больших успехов в экономических реформах, чем его центрально-азиатские соседи. До своего назначения в правительство в начале 2004 г. Марченко более трех лет занимал должность главы Центрального банка Казахстана. Теперь он назначен помощником президента. Назарбаев явно не стремится расставаться со столь ценным работником.
Критики правительственной программы считают, что времена массового жилищного строительства прошли – уже хотя бы потому, что строительство в основном ведется частными фирмами.
«Существует нормальный рыночный механизм, и никто не сможет его отменить, так что послание президента носит абсолютно популистский характер, оно не основано на знании, фактах и реалиях сегодняшнего дня», - сказал IWPR политолог Нурболат Масанов.
Алматинский предприниматель Кайрат Ордатаев тоже настроен скептически. «Не думаю, что ситуация жилищной сфере Казахстана может улучшиться. Строительство квартир - слишком доходный бизнес, и вряд ли строительные компании захотят поступиться своими прибылями».
В СССР жилье населению предоставляло государство. Квартиры получали бесплатно в порядке очереди, и каждый гражданин мог рассчитывать на жилплощадь. Но, когда на смену социалистическому строю пришли рыночные отношения, все изменилось. В настоящее время основной массе населения жилье недоступно.
Стоимость квартир в крупных городах достигает нескольких десятков тысяч долларов. При среднедушевом доходе по Казахстану примерно 80 долларов в месяц для большинства населения покупка жилья остается несбыточной мечтой.
Новая жилищная программа предполагает снижение стоимости 1-го квадратного метра жилья в Астане и Алматы с сегодняшних 500-700-т в среднем до 350-ти долларов США. Таким образом, довольно просторную квартиру можно будет купить примерно за 20 тыс. долларов.

Однако, по мнению экономистов, цены на жилье должны устанавливаться естественным образом в зависимости от рыночной конъюнктуры. Директор риэлторского агентства «Инком» Денис Мазаров уверен, что в нынешних условиях снижение цен на недвижимость невозможно, так как цены на строительные материалы постоянно растут.
Казахстанские строители в основном используют импортные строительные материалы, так как отечественные производятся в недостаточном количестве и значительно уступают импортным по качеству. Ряд материалов – например, строительное стекло, теплоизоляционные материалы, линолеум, современные кровельные материалы - вообще не производятся в Казахстане.
А, по мнению банкиров, существующую систему ипотечного кредитования вряд ли можно изменить. Банки не в состоянии снизить процентные ставки и другие условия кредитования.
«Всё зависит от государства, - Если оно готово возместить расходы, банки примут все условия, о которых говорится в послании президента. Банк ведь не может административным решением снизить процентные ставки и работать себе в убыток».
Говорят, еще чуть-чуть, и начнется сдача новенького жилья, которое получат тысячи казахстанцев. Квартиры будут давать в рамках реализации Государственной программы жилищного строительства на 2005-2007 годы. Строительство домов уже началось, списки очередников утрясаются. Прямо идиллия какая-то, жилищный рай. При этом во всех областных акиматах страны, включая Алматы и Астану, специалисты департаментов строительства бодренько утверждают, что у программы нет никаких проблем: средства выделяются из республиканского и местного бюджетов, стройматериалы подвозятся вовремя, и вообще, срыву программы ничего не грозит. 
В комитете по делам строительства министерства энергетики, индустрии и торговли, в отделе жилищной политики специалисты подтвердили, что выполнение программы идет хорошими темпами по городам и весям республики. Сказали, что даже такой проблемный пункт ее выполнения, как жилье в кредит, который больше всего вызывал у экономистов тревог и волнений, нынче урегулирован специальным постановлением. Оно вышло первого сентября 2004 года и адресовано местным исполнительным органам. В частности, по ипотечному жилью в нем говорится, что между 11 банками страны и Казахстанской ипотечной компанией достигнуто соглашение о льготных условиях выдачи жилья в кредит. В рамках жилищной программы люди смогут приобрести квартиры на выгодных условиях: первичный взнос будет равен десяти процентам от стоимости квартиры (вместо тридцати), проценты тоже уменьшатся до 9-10 годовых (вместо 15%), а сроки выплаты кредита увеличатся до 20 лет. 
Еще вчера все банки страны единогласно говорили, что им не выгодно участвовать в программе на таких условиях, какой бы государственной она ни была. Сегодня они в ней молча участвуют. «Поэтому, - заключают министерские чиновники, - обещания президента об обеспечении граждан страны дешевым жильем нельзя считать популистскими». 
Как будут распределяться долгожданные квартиры? Опять же, с высоты министерских столов и стульев, все будет просто и честно. Есть списки очередников, которые составляются в акиматах, в департаментах жилья. Количество очередников определено. Единственное, чего не могут дать чиновники, так это гарантий, что в новые дома въедут именно те, кто стоял в очереди по 20 лет. Прозрачности системы нет, но это не их забота. С подобными вопросами надо обращаться к местной власти. А там, как уже выше говорилось, все прекрасно и чудесно. 
Казахстанские политологи считают, что, говоря по поводу программы жилищного строительства на ближайшие годы, необходимо учитывать объемы добычи нефти и цены на нее. Согласно экономическим прогнозам, страну ожидает потоп от нефтедолларов. Куда их будут вкладывать? В бизнес нельзя: если нет политической крыши, там не пропишешься. В гостиницы и рестораны тоже не стоит - этот сегмент рынка принадлежит элите. В энергетику, нефть, газ, горнометаллургическую промышленность просто нельзя! Остается сельское хозяйство и недвижимость. Но в хозяйство вкладывать деньги рискованно, так как земля не передана в частную собственность, и сельский бизнес никак не защищен. Получается, что реально можно работать только на рынке недвижимости. В России, в частности в Москве, сейчас продают жилье по 4 тыс. долларов за квадратный метр, в Париже один квадратный метр стоит от 5 до 12 тыс. евро. Скорее всего, цены на жилье у нас тоже будут постоянно расти. Как это отразится на жилищной программе? Жилье, может быть, и построят. Но люди, стоящие в очереди с прошлого века, не увидят своих квартир, потому что в стране отсутствует справедливый механизм их распределения. При этом никто не вправе потребовать показать или обнародовать списки, дать гарантии. На дворе – рынок! Завтра любая из структур, замешанная в выполнении жилищной программы, скажет, что ей выгодно поступить так и никак иначе, и этого будет достаточно, чтобы среди очередников оказались те, кто в этой очереди никогда не стоял, но имеет нужную сумму денег, чтобы выкупить льготное жилье. Распределением жилья занимаются акиматы - весьма «зашифрованные» и непрозрачные структуры. Поэтому говорить о жилищном рае рановато.
В департаменте строительства Алматы говорят, что около 22 тыс. человек стоят в очереди на получение квартир. Сколько из них получат жилье – не знает никто. Заместитель начальника департамента строительства акимата города Алматы Кажапкали Заманбеков объясняет, что жилищная программа – это не только получение льготных квартир. Программа предполагает строительство ипотечного, коммунального, коммерческого и индивидуального жилья. 
Ипотечное жилье – то самое, которое в народе уже прозвано «экономклассом», так как строиться будет на выселках - раз, с минимальными затратами – два. Дешевые стройматериалы, сантехника, лифты, тонюсенький линолеум, мрачных расцветок кафель, словом, экономия на всем! Квартиры будут давать под ипотечные кредиты по 350 долларов за квадратный метр. Но давать будут не всем, а только тем, кто стоял в очереди и кто будет в состоянии выплачивать кредит. В когорту ипотечных, скорее всего, войдут молодые люди до 29 лет, которые тоже зачислены в списки остронуждающихся, и о которых государство решило позаботиться, пока они в состоянии работать и гасить банковские займы.
Что касается мест застроек и их удаленности от центра, то действительно, дома поднимутся не в сердце Алматы, но и не в Бурундае. Уже началось освоение земли в западной части города, в микрорайонах «Мамыр-3, 4, 5, 6». Под ипотеку планируется сдать около 4 тыс. квартир.
Коммунальное жилье будет раздаваться бесплатно и опять же только очередникам. Среди них учителя, медики, инвалиды. элитное коммерческое жилье уже строится и, пожалуй, в самых больших размерах. В городе определены места под снос, в основном это дома частного сектора, которые пойдут под ковши бульдозеров, а на их месте вырастут супервысотки. Ожидается, что снесут дома по улице аль-Фараби, проспекту Достык, в центральной части города на улицах Курмангазы, Толе би, Розыбакиева, Жарокова. Люди, живущие на указанных улицах, могут уже сейчас собирать чемоданы и как можно быстрее избавляться от домов под снос, так как по опыту прошлых лет там, где начиналось строительство элитных квартир, людей кидали с деньгами. Проще сейчас продать дом дорого, чем потом за него получить крошечную компенсацию и в итоге остаться ни с чем. Компенсации хватит на плохую квартиру в спальном районе, но выбора уже не будет. 
Что такое индивидуальное жилье? Пока это только голые земли, которые можно будет получить под строительство индивидуального жилья. Согласно генплану города Алматы, наделы под стройки частникам выделят в микрорайонах «Шанырак», «Калкаман», «Думан», «Ак булак». Землю будут давать бесплатно, но опять же согласно спискам.
Согласно Государственной программе жилищного строительства на 2005-2007 годы, по республике запланировано сдать 12 млн. кв. метров жилья. В 2005 году – 3 млн. кв. метров, в 2006-м – 4 млн. кв. метров, в 2007-м – 5 млн. кв. метров. К сожалению, чиновники не могут сказать, как преобразовать метры в квартиры и сколько их получится в итоге. Умалчивают они и о том, какое количество очередников продвинется вперед за три года. Говорят, ответы на эти вопросы не в их компетенции.
Суть новой жилищной политики, о которой сейчас так много говорится, заключается, как известно, в обеспечении доступности жилья для широких слоев населения через удешевление его стоимости, увеличение сроков жилищного кредитования, снижение первоначальных взносов и ставки кредитования. Кроме того, именно эта отрасль должна стать локомотивом экономического развития, так как масштабное жилищное строительство потянет за собой развитие индустрии стройматериалов, мебельной промышленности и металлообработки. 
К примеру, в Актюбинской области предполагается строительство завода по выпуску стекла, которое сейчас завозится из России, Турции и Китая. На Карметкомбинате будет выпускаться сталь для получения периодических металлов. Идут разговоры о том, чтобы наладить на территории республики выпуск сантехнических изделий, керамической плитки и санфаянса. 
Что касается Алматы, то по сравнению с другими регионами этот город обладает наибольшим потенциалом для динамичного развития, так как его население имеет более высокий уровень дохода на одного человека и низкий уровень безработицы. Строительство жилья в Алматы на протяжении последних пяти лет остается одним из самых привлекательных направлений для инвестирования капитала. Но сейчас строится в основном штучное, то есть элитное жилье. А какие шаги предпринимает акимат города в реализации Послания Президента Республики Казахстан народу Казахстана в части расширения доступности жилья населению? Этот вопрос «КП» адресовала председателю комитета по экономике Алматинского городского акимата Ларисе Васильевой. 
- В целях реализации Государственной программы развития жилищного строительства на 2005-2007 годы в Алматы разработана соответствующая региональная жилищная программа, в рамках которой в течение трех лет намечено построить порядка двух миллионов квадратных метров жилья, в том числе с использованием системы ипотечного кредитования - 382,3 тысячи квадратных метров, - рассказывает она. - На строительство ипотечного жилья в Алматы на этот период из республиканского бюджета на возвратной основе предусмотрено 16,5 миллиарда тенге кредитных средств. В 2004 году уже выделено 1,65 миллиарда тенге на строительство первой очереди домов. Для обеспечения комплексной застройки определены площади застройки под ипотечное жилье на земельных участках микрорайонов «Мамыр-3, -4, -5, -6», где будут построены многоэтажные жилые дома с одно-, двух- и трехкомнатными квартирами улучшенной планировки. Площади квартир: однокомнатной - 45-50, двухкомнатной - 65-70 и трехкомнатной - 85-90 квадратных метров. Эти дома будут реализовываться населению с использованием систем ипотечного кредитования и строительных сбережений. Сразу оговоримся, что жилищная программа рассчитана на определенный сегмент населения. Приоритетное право на приобретение жилья предоставляется молодым семьям, работникам государственных органов и учреждений, содержащихся за счет средств государственного бюджета, и государственных предприятий социальной сферы. 
Доступность жилья для широких слоев населения будет обеспечена за счет снижения стоимости одного квадратного метра жилья до 350 долларов, увеличения срока кредитования до 20 лет и снижения первоначального взноса и процентной ставки за кредит до 10 процентов. 
В настоящее время департаментом жилищно-коммунального хозяйства Алматы ведется работа по формированию списков жителей города, нуждающихся в улучшении жилищных условий. 
- А что для этого нужно сделать человеку, желающему получить ипотечное жилье на таких условиях? 
- Для постановки на учет необходимо представить в департамент жилищно-коммунального хозяйства Алматы письменное заявление по форме № 923, утвержденной постановлением Правительства РК от 1 сентября 2004 года. Департамент в течение трех рабочих дней представляет соответствующему банку второго уровня списки граждан, подавших заявления и информацию о жилье, на которое претендуют данные граждане. 
Банк в течение двенадцати рабочих дней определяет платежеспособность граждан, а затем в течение двух рабочих дней представляет в департамент жилищно-коммунального хозяйства список граждан, которым планируется предоставить заем. Последний в течение трех рабочих дней принимает решение о реализации жилья гражданам, платежеспособность которых подтверждена заимодателем. А именно - в течение двух рабочих дней департамент в установленном законодательством порядке заключает договор купли-продажи. Одним из главных условий договора банковского займа является отсутствие права досрочного погашения займа в течение трех лет. При этом гражданам, желающим приобрести жилье в рамках данной программы, следует иметь в виду, что доход семьи должен обеспечивать расходы на проживание и своевременное погашение выплат по кредиту. Говоря проще, доход такой семьи должен составлять не менее 60-70 тысяч тенге в месяц. 
Примерные выплаты по кредитам для однокомнатной квартиры площадью 45 квадратных метров: при стоимости квартиры 15 750 долларов первоначальный десятипроцентный взнос будет составлять 1 575 долларов, среднемесячные выплаты по кредиту - 137 долларов. Для двухкомнатной квартиры площадью 67,5 квадратных метра при стоимости квартиры 23 625 долларов первоначальный взнос составит 2 362 доллара, среднемесячные выплаты по кредиту - 205 долларов. Стоимость трехкомнатной квартиры площадью 90 квадратных метров составит 31 500 долларов. Первоначальный взнос будет равняться при этом 3 150 долларам, а среднемесячные выплаты по кредиту - 274 долларам.

2.3. Исследование рынка недвижимости на международном уровне

Степень развития рынка недвижимости различных стран и отдельных его сфер характеризуется сложившимися специфическими условиями, зависящими от форс-мажорных ситуаций, политического и иного положения в каждой стране, а также основными направлениями определения цены и стоимости квадратного метра того или иного вида объекта недвижимости (табл. 3).

Таблица 3 

Области определения цены и стоимости квадратного метра в России и за рубежом

Россия	Зарубежные страны	
Средняя рыночная стоимость	Цена с учетом «идеальных частей»	
Средняя стоимость общей площади жилья для расчета безвозмездных субсидий на строительство жилья для граждан, пострадавших от паводка 2002 г. в Южном федеральном округе		
Средняя цена предложения		
Средняя цена предложения жилья по районам,
микрорайонами и отдельным объектам	
Средняя цена предложения по типам жилья	
Тенденция изменения цены в ближайшей перспективе		

Постановлением Госстроя РФ определена средняя рыночная стоимость квадратного метра общей площади жилья на IV квартал 2002 г. для расчета размера безвозмездных субсидий и ссуд на приобретение жилых помещений всеми категориями граждан, которым указанные субсидии и ссуды предоставляются за счет средств федерального бюджета. По Российской Федерации установятся следующие цены 1 м2 жилья (в среднем 8850 р.):
•	по Северо-Западному региону - 6860 р.;
•	в Ленинградской области - 7 тыс. р.;
•	в Московской области - 11 тыс. р.;
•	в Санкт-Петербурге 10 300 р.;
•	в Москве - 16 тыс. р.1
Тем же постановлением определены размеры средней стоимости 1 м2 общей площади жилья для расчета безвозмездных субсидий на строительство жилья для граждан, пострадавших от паводка 2002 г. в Южном федеральном округе. Размеры субсидий варьируют от 8020 р. за 1 м2 до 8500 р.2
Кроме этого, ежемесячно пересчитывается (что предусмотрено постановлением правительства Москвы от 9 октября 2001 г. № 896) и утверждается стоимость м2 при расчете субсидий для строительства или приобретения жилья в Москве. За последний месяц данная стоимость выросла на 95 р. и составила 17 595 р.
Методика расчета основана на данных, которые поступают от крупных инвесторов-застройщиков и анализа рынка жилья. При этом учитывается цена квадратного метра в типовом панельном доме в районе массовой застройки.3
Исследование средней цены предложения жилья по какому-либо региону, району и т. д. целесообразно производить на конкретном примере, так как стоимость одного квадратного метра жилья зависит от двух основных факторов: местоположения объекта и типа здания.
Если в качестве объекта исследования брать Санкт-Петербург, то можно проследить следующие последние тенденции:
1.	Лидерами по объемам предложения являются Калининский, Приморский
и Красногвардейский районы (по степени убывания).
2.	Средние цены лидеров предложения составляют $500-550.
3.	В Адмиралтейском районе типовое жилье дешевле в связи с низкой пре
стижностью района и затрудненного транспортного сообщения.
В Московской области целесообразным является исследование изменения цены квадратного метра жилья по городам, входящим в нее, так как на территории каждого города сложилось целостное экономическое положение на рынке жилых объектов недвижимости, которое не представляется возможным исследовать по районам.
В целом на ценовой диапазон $400-500 за 1 м2 приходится 60% актуального совокупного предложения, что составляет 153 объекта из 257.'
Анализ сектора коммерческих объектов недвижимости на начало 2002 г. показал, что наибольшим спросом для покупки пользуются торговые и офисные помещения, большая часть которых находится в районах высокой деловой активности, в связи с чем на них устанавливаются высокий уровень цен.
В Санкт-Петербурге к таким районам относятся Центральный, Василеостровский, Московский и Петроградский. В центре города находятся 56 и 77% предлагаемых соответственно торговых и офисных помещений. Вероятно, в ближайшее время устойчивые позиции в этом секторе рынка недвижимости займет Выборгская набережная с развивающимися и вновь открывающимися там бизнес-центрами.
Объекты недвижимости в Испании развиваются либо территориально, либо территориально-функционально, и таким же образом осуществляется определение их стоимости и цены. Первый признак проявляется в наличии в Испании четырех условных районов: Коста-Брава (Барселона), Коста-Бланка (Аликанте), Коста-дель-Соль (Малага), Канарские Острова (о. Тенерифе), второй - в существовании линий удаленности от моря. При этом наиболее дорогими жилыми объектами недвижимости являются объекты второй и третьей линий, а не первой, как принято считать, ввиду неблагоприятности погоды. Хотя наиболее дорогие земельные участки находятся около моря, так как застройка, как правило, не планируется (жилые или коммерческие объекты недвижимости), а осуществляется исходя из реальных инвестиций в перспективе.
Следует также отметить, что за рубежом в связи с устоявшимися особенностями рынков недвижимости и закономерностями их развития цены на объекты недвижимости часто формируются с отрывом от всех остальных внешних факторов, с учетом только их частных внутренних признаков (например, родословная дома, цена гудвилл коммерческого объекта недвижимости). Часто так происходит в Германии, Греции, Кипре, Эстонии, Южной Черногории.
Жилой фонд Турции можно классифицировать в рамках их правового статуса, цены и уровня аренды. Локально жилищный фонд страны делится на 4 типа по стоимости: сверхдорогой, дорогой, средний и дешевый. Gecekondu (читается как «геджеконду» (турец.) - гетто, ночлежка) можно причислить к пятому типу. По указанным типам и производится развитие отдельных объектов недвижимости, которые характеризуются определенным набором характеристик.
Землетрясение 1999 г. привело к необходимости подтверждения качества деятельности строительных организаций и агентств развития объектов недвижимости, что, в свою очередь, способствовало интенсивному развитию института оценки объектов недвижимости с учетом их защищенности от землетрясений.
На рынке жилья во Франции сложилась уникальная ситуация. Крупный кризис, разразившийся на рубеже 1980-1990-х гг., вызывал падение цен на дома и квартиры в среднем на 35-40%, Сейчас, после принятия ряда законов поощряющих покупку нового жилья, создаются все предпосылки для повышения спроса на объекты недвижимости и роста цен на них.
На сегодняшний день наиболее выгодными являются вложения в строящееся жилье с возможностью последующей сдачи его в аренду. Новое жилье обладает рядом преимуществ по отношению к вторичному жилью. Во-первых, нотариальные расходы по приобретению нового жилья составляют около 3% от его стоимости, тогда как те же расходы на объект недвижимости, которому более 3 лет, составляют от 10,5 до 13%. Во-вторых, решением муниципальных властей новые жилые строения освобождаются от налога на землю в течение первых 2 лет эксплуатации.
Условно Париж делится на 20 округов. Первый находится на о. Сите, а все остальные расположены вокруг него. Округа мало похожи друг на друга, даже если отстраивались в одно время. Отсюда такой большой разброс цен (1 м2 в Париже стоит от $3 тыс. до $9 тыс.). Самым недорогим округом традиционно считается 19-й.
Цены в Париже и регионе стабильно растут. Этот рост объясняется прежде всего острой нехваткой квартир, сдаваемых в аренду, а также пассивностью частных инвесторов.
В целом, рынок жилых объектов недвижимости во Франции можно условно разделить на следующие группы развития:
1.	Частные дома и виллы.
2.	Элитные квартиры в Париже в престижных округах (14-м, 15-м, 16-м и  17-м) - это квартиры улучшенной планировки, с качественным евроремонтом, с наличием подземного гаража в доме.
3.	Квартиры в обычных многоэтажных домах в обычных районах Парижа или
его окрестностях.1
Недвижимостью в Великобритании можно владеть на основании leasehold or freehold. Freehold означает, что во владении находятся не только земля, но и любые строительные сооружения, расположенные на ней. Leasehold - ситуация, когда земля находится во владении кого-либо еще с долгосрочной арендой, дающей новому владельцу право на собственность. Дома приобретаются в собственность на основании/гее/ю/й?, квартиры - обычно по лизингу. Небольшие размеры территории Великобритании создают постоянный рост цен на объекты недвижимости. По мнению экспертов, повышение цен на недвижимость в Англии обусловлено сложившимися в последнее время экономическими условиями, в частности нехарактерно высоким уровнем занятости и низкими процентными ставками на кредит.
При покупке главным критерием является местоположение. Цены понижаются по мере удаления от центра.
В Англии издавна развита система предоставления жилья (временного) студентам, поэтому и в крупных, и в маленьких городах существует широкий выбор недорогих и удобных мест проживания, таких как: проживание в семье, общежитие; кампус (летние лагеря); студенческая квартира; гест-хаус (домашняя гостиница), апартаменты, отели.
Рынок недвижимости в Италии на сегодняшний день очень ликвиден, перспективен и активно развивается. Цены стабильно растут, значительную роль в этом играют иностранцы, в первую очередь немцы, французы, американцы.
Наибольшей популярностью пользуются следующие объекты рынка:
•	жилые - виллы, виллетты, квартиры - новые или отреставрированные, расположенные в респектабельных и престижных районах, например Brescia,
Desenzano, Sirmione, Franciacorta, Madonna di Campiglio, Trentino Alto Adige;
•	коммерческие - небольшие отели, residences, магазины, бары, расположен
ные в курортных районах севера Италии, рядом с озерами Garda, Iseo, Idro,
Сото, офисы во вновь построенных суперсовременных международных бизнес-центрах - небоскребах типа «Christal Palace», «Palazzo Mercurio».
На сегодняшний день цены итальянского рынка недвижимости однозначно ниже, чем в сравнимых с Италией по развитию и качеству жизни странах, как-то Германии, Франции, Швейцарии, Австрии, Англии.
Причины этого - в относительной дешевизне строительства: ведь итальянцы имеют все необходимые строительные материалы у себя в стране и ничего не импортируют из других стран, а также в том, что раньше итальянский рынок недвижимости был достаточно закрытым для иностранцев.
Отличительной особенностью финских объектов недвижимости является обязательное наличие сауны. Финская баня есть в каждом доме, в том числе и многоквартирном. В Финляндии широко развиты службы ухода за домом или квартирой в отсутствие их хозяев.
Подход к формированию цены объекта недвижимости за рубежом иногда кардинально отличается от российских методик исчисления стоимости (или цены) объектов недвижимости. Например, в Болгарии учитываются так называемые идеальные части. Их примером может служить стоимость квадратного метра подъездной лестницы. Кроме этого, в стоимость, например, жилого объекта недвижимости включаются стоимости балконов и лоджий. В результате этого жилье повышенной степени комфортности в Болгарии оценивается в среднем $600 за м2.
В российском пересчете общую площадь требуется уменьшить на 15-30%, соответственно увеличив цену квадратного метра реальной общей площади.
Анализ ситуации на первичном и вторичном международных рынках недвижимости позволяет сделать однозначный вывод, что, как правило, стоимость одного квадратного метра объекта недвижимости на вторичном рынке превышает его же аналог на первичном.
Необходимо сделать оговорку, что иногда цена объектов недвижимости на вторичном рынке может оказаться и ниже, чем на первичном, например ввиду большой степени износа объекта и других факторов, которые не способны поднять цену объекта недвижимости выше уровня цен на первичном рынке. Кроме этого, могут существовать факторы, действующие в сторону снижения цены объектов недвижимости по сравнению с первичным рынком недвижимости (например, крайняя непрестижность района, высокая безработица и т. д.).. Данные примеры следует расценивать как исключение из правил.
Почему же вторичные объекты недвижимости стоят дороже, чем первичные? Ответ на этот вопрос лежит в трех плоскостях: коммерческой, юридической и физической (т. е. когда все факторы, влияющие на объект недвижимости) реально -повышают его цену на вторичном рынке). '
Коммерческий аспект данного утверждения характеризуется следующими положениями:
1.	 Для строительных организаций, вводящих на рынок недвижимости новые объекты, выгодно такое распределение цен, чтобы у всех потенциальных потребителей строительных услуг возникал и сохранялся стабильный спрос на
продукцию строительства и не было желания приобретать или заключать
другие сделки с объектами на вторичном рынке недвижимости.
2.	 Для риэлтерских и других организаций, действующих на рынке недвижимости, посредничество приносит доход, в результате чего проявляется необходимость повышения цены на вторичные объекты недвижимости.
Юридический аспект проявляется в искусственном завышении цен на объекты недвижимости с целью усыпить бдительность потребителей на предмет мошенничества, так как уже широко известно, что все аферные сделки заключаются с дешевыми объектами недвижимости. В частности, ясно, что если объект недвижимости предлагается по низкой цене, то больше вероятности, что он отягощен юридическими запрещениями или неисполненными обязательствами, как государственными (следственный, прокурорский или судебный арест), так и гражданскими (семейный, наследственный спор, залог, аренда, броня, нарушение прав несовершеннолетних, пожизненная рента, а также рядом других).
Таким образом, наиболее фундаментальным понятием, связанным с характеристикой объектов недвижимости на международном уровне, является термин цена {стоимость). При этом различаются подходы к ее определению для различных объектов недвижимости в разных странах. Анализ существующих подходов к определению цены объектов недвижимости учит использовать уже существующие варианты, применяемые в мировой практике, возможные для той или иной страны с целью развития отдельных секторов рынка недвижимости с учетом имеющегося положительного опыта.

Глава 3. Маркетинговые исследования перспектив развития предпринимательской деятельности на рынке недвижимости Республики Казахстан

3.1. Маркетинговые исследования развития риэлторского бизнеса в Казахстане

Исследование состояния и перспектив бизнеса на рынке недвижимости Казахстана во многом определяются предысторией его нынешнего этапа развития и особенностями формирования. Легализация рыночных отношений в сфере недвижимости в Казахстане началась с массовой приватизации жилья в начале 90-х годов. Именно это явилось отправной точкой процесса становления казахстанского рынка недвижимости. Однако сделки носили единичный характер, а цены формировались стихийно, поскольку еще не был определен механизм ценообразования для абсолютно нового товара – недвижимости. 
Тогда же, на первом этапе становления казахстанского «недвижимого» рынка, стали появляться первые зачатки национального риэлторского бизнеса в форме небольших агентств по недвижимости, предлагающих населению посреднические услуги по оформлению, приватизации и поиску необходимых вариантов жилья. 
Среди пионеров алматинского рынка были компании, ставшие в дальнейшем крупнейшими риэлторскими фирмами, которые успешно работают и в настоящее время. Казахстанский рынок, хотя и молод, но давно привлек внимание иностранных риэлторов, которые оценили его перспективность и стали активно работать в Алматы, внося свою лепту в развитие местного риэлторского бизнеса. 
По мере увеличения количества сделок росло число фирм и их влияние на организацию рынка, а спектр услуг, предлагаемых населению, становился шире. На этапе формирующегося рынка он включал в себя уже не только посредничество при совершении сделок купли-продажи и аренды вторичного жилья, но и продажу нового первичного жилья, объектов коммерческой и индустриальной недвижимости. Риэлторские агентства стали принимать активное участие в разработке и реализации проектов по развитию недвижимости (девелопменту), а также управлению недвижимым имуществом. 
Стремительное развитие рыночной экономики в Казахстане привело к изменению ситуации на рынке первичного жилья. Если с середины 90-х годов в жилищном строительстве отмечался некоторый застой, то начиная с 1998 года первичный рынок стал приходить в себя: темпы строительства в 2000 году увеличились на 105,6% по сравнению с темпами предыдущего года, что составило более 1 млн. квадратных метров жилья. 
Несмотря на то, что объем строительства каждые последующие годы увеличивался, спрос на рынке жилья все это время превышал предложение. Но, в отличие от советских времен, когда возводились целые микрорайоны государственного жилья для бесплатного распределения, теперь стали строиться отдельные жилые дома, а также целые комплексы для тех, кто мог позволить себе квартиру в элитном центре стоимостью 750–1000 долларов США за 1 квадратный метр. 
Рост цен на первичном рынке, продолжающийся по сей день, обусловлен множеством причин, например, многие частные инвесторы и компании стали использовать недвижимость как инвестиционный инструмент для сохранения и увеличения своего капитала. Привлекательность вложений в недвижимость по сравнению с банковским депозитом неоспорима, так как прибыль инвесторов здесь сегодня может составлять от 30 до 100 и более процентов в год. 
Кроме того, надо отдать должное программе ипотечного кредитования, введение и развитие которого активизировало как первичный, так и вторичный рынок, составив в 2002 году 10% от общего количества сделок, в 2003 – 20%, а в настоящий момент – порядка 30%, тем самым также повлияв на рост цен на жилье. 
В результате поддерживаемой государством кредитной политики складывается ситуация, когда массовая выдача кредитов подстегивает рост цен на квартиры. При дефиците жилья на ипотечном рынке получается перекос. Рост денежной массы может опередить рост товарной массы. Такая политика верна при избыточном предложении на рынке недвижимости, а сейчас все наоборот. Выход один – надо больше строить! 
В этой связи очень актуальна инициатива Президента Н.А. Назарбаева. По его поручению Правительством принята Программа жилищного строительства, которую Казахстан намерен реализовать до 2007 года. Она предполагает активное участие государства в строительстве нового жилья эконом-класса по цене 350–400 долларов за 1 квадратный метр. На эти цели до 2007 года из бюджета планируется выделить 150 млрд. тенге и построить 12 млн. квадратных метров жилья. Таким образом, в лице государства казахстанский рынок недвижимости получит серьезного инвестора, который не может не оказать влияния на всю ситуацию на недвижимом рынке республики. 
Возводя недорогое жилье, государство не только решит социальные проблемы населения, но и расширит рынок потребителей, одновременно реализуя прибыльный для него инвестиционный проект. Очевидно, что осуществление жилищной программы будет выгодно для всех участников рынка недвижимости: в первую очередь населению Казахстана, получающему возможность приобрести альтернативное недорогое жилье; банкам, субсидирующим покупку данного жилья; строительным компаниям, строящим это жилье, и риэлторам, так как это даст дополнительные объекты для реализации. 
В последние годы заметно активизировалась купля-продажа земельных участков, поскольку земля, как одна из базовых составляющих любой недвижимости, с момента формирования рынка стала очень выгодным объектом для вложения капитала. Цены на нее выросли в десятки раз и продолжают расти. Рыночная стоимость одной сотки земли некоторых участков в южной столице сегодня перевалила отметку 50 тыс. долларов. 
Зарождение земельного рынка в Казахстане приходится на 1998–1999 годы, когда стало возможным продавать земельные наделы, переданные в свое время во владение горожанам. Отправной точкой для определения стоимости земли стала кадастровая оценка, установленная государством для различных регионов. В частности, для г. Алматы стоимость 1 квадратного метра земли в городской черте была определена в размере 717 тенге, с учетом коэффициента в зависимости от месторасположения участка. 
Точно оценить участок земли было задачей не из легких для продавцов и покупателей, поскольку земля в тот момент была новым специфическим товаром, который не подходил под традиционные методы оценки. Это вызвало стихийное ценообразование, и тот, кто сумел правильно «прочувствовать» ситуацию и перспективы развития рынка земли, оказался наиболее удачливым среди инвестирующих в недвижимость. Ни для кого не секрет, что земля сегодня на казахстанском рынке недвижимости является самым ликвидным товаром. 
В 2000–2001 годах, с началом новой волны коттеджного строительства и, соответственно, повышением спроса на землю, цены на участки, например в верхних районах Алматы, уверенно поползли вверх. Это было связано с освоением новых земель в непосредственной близости от городской черты. Покупательский интерес к подобным участкам увеличивался еще и «первозданностью» этих земель, расположенных в бывших колхозных садах, парковых зонах, некогда запретных для продажи. Полученная, наконец, возможность покупать эти земли активизировала существующий рынок «земельной недвижимости». Потенциальные покупатели смогли удовлетворить свое желание владеть землей в живописных местах и строить что хотят. 
Хотя среди основных причин повышения цен на рынке недвижимости г. Алматы, и в частности на рынке земельных участков, можно назвать политическую стабильность в Казахстане, бурный экономический рост, легализацию капитала, вызвавшую приток большой денежной массы на рынки республики и т.д., нельзя не отметить, что спрос на землю подогревается еще и крупными девелоперскими компаниями, осваивающими большие земельные площади для строительства коттеджных городков, завоевавших популярность в последнее время. 
Коттеджные городки представляют собой новый виток всегда актуального индивидуального строительства. Это не просто дань моде, но и более экономичная, безопасная модель частного домовладения, которая имеет единую систему эксплуатации, охрану и собственную инфраструктуру, а также дает возможность обрести некую «общность» с равными по духу и благосостоянию соседями. 
Одним из важнейших направлений на рынке недвижимости по-прежнему остается коммерческо-индустриальный сектор. В связи с возрастанием конкуренции на жилищном рынке многие компании уже в середине 90-х годов стали искать новые формы деятельности. Характерной чертой этого периода является появление в агентствах недвижимости отделов по работе с коммерческой недвижимостью. Если тогда спрос на офисные и торговые площади удовлетворялся, в основном, за счет сдачи в аренду помещений и зданий, принадлежащих муниципалитету, то вскоре начинается формирование и рынка продаж объектов коммерческой недвижимости. Прежде всего, это приватизированные предприятия, а также выкупленные и выведенные из жилого фонда квартиры на первых этажах старых домов и новых строящихся жилых зданий. Происходит насыщение рынка коммерческой недвижимостью: разного рода магазинами, ресторанами, парикмахерскими, аптеками и т.п. Спрос на такие помещения очень высок. Особенно хорошо продается недвижимость с готовым бизнесом. 
Развитие среднего и малого бизнеса дало толчок к освоению различных направлений в сфере производства и индустрии. Еще вчера заброшенные предприятия оживают, обретая новое дыхание благодаря не только иностранцам, но и нашим отечественным бизнесменам. Новый бизнес, связанный с перерабатывающей промышленностью, производством строительных материалов из местного сырья, изготовлением сопутствующих товаров, требует новых производственных площадей, цехов и заводов. Это активизировало рынок индустриальной недвижимости, промышленных баз, хранилищ, складских помещений, где сейчас ощущается достаточно высокий спрос. 
Оживление рынка недвижимости привело к повсеместному развитию риэлторского бизнеса. Сегодня услугами риэлторов пользуются не только рядовые казахстанцы, но и крупные отечественные и зарубежные компании, строительные и девелоперские фирмы, банки и ипотечные компании. Диапазон предоставляемых риэлторских услуг на рынке разнообразен и широк – от посреднических при купле-продаже или аренды и экспертизы правоустанавливающих документов до оценки маркетинговых исследований или управления недвижимостью. 
Практически в каждом областном центре, крупных и небольших городах Казахстана работают риэлторы. Наибольшей активностью отличаются Астана и Алматы, а также Атырау, Актау и Актобе. Только в Алматы сегодня работает около ста официально зарегистрированных агентств по недвижимости. В основном, риэлторские агентства – это маленькие компании, где всего 4–10 сотрудников, но есть и большие фирмы (с числом работников от 20 до 100 человек), имеющие даже филиалы и представительства в других городах Казахстана. Как правило, многие агентства специализируются на той или иной сфере деятельности (купля-продажа; аренда первичного или вторичного жилья, коммерческой недвижимости, земельных участков, коттеджей; юридическое оформление, управление, организация ипотеки; покупка жилья в рассрочку и т.д.). 
Большое количество агентств, к сожалению, не всегда определяет качество и уровень предоставляемых услуг. 
При наличии успехов в развитии риэлторского бизнеса в республике существует еще много проблем и задач, которые необходимо решать в самое ближайшее время как на законодательном, так и на исполнительном уровне. 
Сегодня рынок недвижимости является весомой составляющей экономики отдельных регионов и национальной экономики в целом, и успешная деятельность на нем становится невозможной без профессиональных знаний. 
В связи с этим актуальное значение приобретает проблема повышения уровня квалификации специалистов и руководителей риэлторских фирм. Если для первоначального этапа становления риэлторского бизнеса было достаточно собственного здравого смысла и приобретенного практического опыта, то на этапе формирования развитого рынка появляется острая потребность в профессиональных знаниях: закономерностей развития; функционирования рынка недвижимости; факторов, определяющих спрос и предложение на рынке; методов оценки недвижимости; планирования и прогнозирования; инвестирования и финансирования недвижимости; организации эффективных приемов управления в сфере недвижимости и т.д.

3.2. Анализ Казахстанского рынка недвижимости

Мировая история изобилует примерами переноса столиц. Специалисты пытаются выявить причины трансформации провинциальных городов в столицы и изучить феномен перемещения столиц. В Казахстане вопросы дислокации, расположения стали предметом специального изучения относительно недавно.
Прошло 8 лет после «столичного переезда», передачи столичных функций из Алматы в Астану. Как показывают уроки мирового опыта, в период экономического кризиса ставка обычно делалась на разворачивание крупных строек. Так, к примеру, в США в годы депрессии 1930-х годов президент Франклин Рузвельт осуществил знаменитый проект застройки «долины реки Теннеси». В Японии также применялась стратегия быстрого экономического роста путем развития строительного сектора.
Предпринятое Правительством Казахстана волевое решение по переносу столицы было важной экономической мерой для раскручивания всей экономической спирали в Казахстане.
Дополнительным импульсом к этому стала реализация политики жилищного строительства, озвученная Президентом страны в Послании народу в 2004 году. В основе ее лежит расширение институтов ипотечного кредитования, что в итоге повлекло за собой развитие рыночной инфраструктуры жилищного строительства, оздоровило банковский сектор страны.
Что касается сферы услуг, то первоначально в 1997-1998 гг. от резкого увеличения числа жителей города сфера обслуживания населения была не в состоянии полностью удовлетворить все потребности жителей новой столицы. Многие частные государственные предприятия, а также созданный малый бизнес в этой сфере не были приспособлены к столь резкому росту числа потребителей своих услуг. Это было связано с резким, более чем 2-кратным, увеличением числа горожан возраста от 20 до 40 лет – основного потребителя продукции указанного сектора. 
Рост спроса на услуги приводит к росту цен, последнее – к увеличению нормы прибыли, указанное вкупе стало притягательным фактором как для капитала, так и рабочей силы всей республики.
Если обратиться к прошлому, то можно сказать, что в 17-20 века русские в Казахстане играли русифицирующую и цивилизаторскую роль, они способствовали социализации, строили города, создавали промышленность, развивали торговлю, новое сельское хозяйство. При этом это была преимущественно насильственная социализация казахов. Продвижение это происходило с севера на юг. С 1997 года очевиден другой фактор: продвижение казахов с юга на север, в том числе и в г. Астану. В данный момент поменялись ролевые функции: казахи, двигаясь с юга, востока и запада на север, внесли с собой передовую рыночную, политическую, либеральную, правовую, технологическую инфраструктуры, внедрили их через властные каналы и негосударственные структуры. Особенно продвинутой была казахская субгруппа «алматинцы в Астане». Это высшие управленцы, финансисты, бизнесмены, юристы и политики. Несмотря на относительно низкий удельный вес, казахи на севере Казахстана являются носителями капитала, инновации и политической воли.
Наряду с экономическими показателями улучшилось социально-демографическое положение столицы. Так, на начало 2005 г. общая численность жителей столицы по сравнению с 1997 г. увеличилась на 84%, тогда как в г. Алматы количество горожан с 1997 по 2002 г. выросло только на 2%. При этом в целом по республике, как известно, наблюдалось снижение численности населения, в т. ч. и городского. Так, за 1997-2005 гг. процессы урбанизации в столице выросли на 84%.
Брачно-семейные процессы в столице получили новый импульс после 1997 года. В частности, перенос столицы привел к улучшению структурных показателей. В период с 1993-1996 гг. как в городе Астане, так и по республике наблюдалась тенденция снижения числа браков. Но с 1997 г. число зарегистрированных браков начало расти. В 1997 г. по сравнению с 2004 количество официально закрепленных браков выросло в 2 раза, количество семей, состоящих в фиктивном браке, больше. Как отмечает исследовательница Ю. Семкина, в городе в 3-4 раза выросло число “вторых” семей, скрепление “брачного” союза происходит в мечетях. В факторе “токализации” (в казахской брачной традиции – вторая жена) особая роль принадлежит новой столице. Растет удельный вес категории бобылей, соломенных вдов, неформальный брачный рынок стал гетерогенным. 
Как отмечает доктор социологических наук А. Забирова, мигранты в г. Астане в основном представлены так: это акмолинцы и выходцы из Алматы. Наиболее многочисленными являются выходцы из Акмолинской области, их удельный вес составил за 1998-2004 гг. 33%, не столь многочисленны выходцы из Алматы – 15% и, наконец, карагандинцы – 11% от всех прибывших в столицу. Бытовало мнение о высокой численности мигрантов из южных областей республики. Что не подтвердилось статистически. Несмотря на большую численность, представители из Акмолинской области по степени влияния и воздействия на происходящие экономические и политические процессы уступают приезжим из Алматы и Карагандинской области. Алматинская субгруппа представлена более весомо, имеет высокую долю присутствия в астанинской политической сфере, бизнесе и элите. Во вторую группу отнесены прибывшие из Карагандинской области в связи с тем, что основная доля государственных служащих, а также научной интеллигенции в вузах и исследовательских центрах столицы, состоит из карагандинцев. Представленность карагандинцев в «фирменном» секторе также ощутима. Представители казахстанского юга – мигранты – больше представлены в сфере услуг, торговли, кафе и ресторанов, что визуально распространяется на всю совокупность мнений о высокой доле южан.
Считается, что одна из причин переноса столицы из г. Алматы в г. Астану была связана с необходимостью увеличения численности коренного населения в северных областях Казахстана и изменения этнодемографического баланса населения. Если эта задача ставилась, то она выполняется. Новая столица служит магнитом, притягивающим все этносы, в том числе казахов западных, восточных, центральных и южных регионов. Численность казахов в столице страны возросла за счет персонала министерств и ведомств, а также индивидуальной миграции из всех регионов республики. Так, за 1989-2005 гг. в г. Астане заметный прирост населения отмечается не только у казахов, но и у корейцев, чеченцев, киргизов, китайцев и уйгуров. Таким образом, вследствие притока населения из всей республики произошел приток финансовых, управленческих кадров, капитала, что привело к быстрому освоению свободных ниш. Большую роль в совершенствовании сферы услуг сыграли ресурсы южного компонента, в большей степени казахов и мусульманских этносов.
Астана – географический и геоэкономический перекресток Евразии. Правительство РК делает все, чтобы развить естественно-географическое преимущество Астаны. Строительство аэропорта с современным оборудованием делает ее транзитной, воздушной гаванью между Россией, Китаем и Европой. Строительство новых сквозных трансказахстанских железнодорожных и автомобильных дорог из Китая, Узбекистана, Киргизии, Таджикистана в Россию со всей соответствующей инфраструктурой выгодно для Казахстана.
Итак, влияние факта передислокации столицы на ротацию элит не отрицают практически все политологи. Бытует мнение, что Астана пока что город среднего и крупного чиновничества, а Алматы – город среднего и крупного бизнеса. Астана стала самым крупным казахским городом, здесь высок удельный вес казахов. Алматы – вольный город, часто оппозиционный, Астана – больше чиновничий, служивый город. Алматы – больше восточный, среднеазиатский город, здесь компактно проживают уйгуры, турки, азербайджанцы, чего нет в Астане. По численности населения Алматы вдвое больше, чем Астана. И пока население Астаны не достигнет одного миллиона человек, она не станет саморазвивающимся механизмом.
Таким образом, Астана становится окном на Запад, стимулом движения для новейших финансовых, политических, социальных технологий, а также воплощением рыночного общества и правовых ориентиров.

3.3. Развитие ипотечного кредитования в РК

Система ипотечного кредитования в Казахстане все увереннее набирает силу об этом свидетельствует много факторов и прежде всего широкое ее распространение в республике. Сначала было два пилотных проекта - для Астаны и Алма-Аты. Здесь их "обкатывали", отрабатывая все детали финансовых и договорных операций. Следует отметить, что изначально модель ипотеки формировалась "по образу и подобию" аналогичных, действующих в США, Индонезии, странах Европейского союза и в России. Из этого коллективного опыта в РК постарались перенять все лучшее. В результате возникла система, основанная как на иностранных вариантах, так и на собственных разработках.
Основной прорыв был осуществлен, когда в стране была создана совершенно новая, не имеющая аналогов в республике Казахстанская ипотечная компания. У истоков зарождения этого закрытого акционерного общества, 100 процентов акций которого принадлежит государству, стоял Национальный банк РК. В своих действиях он руководствовался разработанной в Казахстане концепцией долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития ипотечного кредитования.
Как отметил председатель ее правления Казахстанской ипотечной компаний - главная идея, положенная в основу деятельности компании, - рассказывает, - заключается в рефинансировании ипотечных кредитов, выданных банками и организациями, осуществляющими отдельные виды финансовых операций, и выпуск на их основе специальных облигаций. Проще говоря, компания приобретает у банков-партнеров права требования по ипотечным жилищным кредитам и направляет их в залог, который обеспечивает исполнение обязательств по выпущенным нашим АО облигациям. Размещая эти ценные бумаги среди казахстанских инвесторов, которыми являются пенсионные фонды и страховые организации, компания привлекает на внутренний рынок долгосрочные ресурсы для банков, осуществляющих кредитование покупки и ремонта жилья. Пока наша структура ориентируется именно на эти виды деятельности. Однако в скором времени по программе, разработанной в компании, будут предоставляться кредиты и на строительство жилья.
Но вернемся в Астану, где в 1999 году началась реализация пилотного проекта. К этому времени население молодой столицы резко увеличилось. В основном сюда со всего Казахстана ехали работяги, рассчитывающие найти место, где могли бы приложить свои руки. Однако немало было и "новых казахов" - государственных чиновников, банкиров, предпринимателей и прочих граждан с толстым кошельком, любителей гольфа и казино. Именно их нашествие привело к тому, что спрос на жилье резко поднялся.
Сегодня потенциальная емкость городского рынка ипотечного кредитования оценивается в три миллиона квадратных метров, что в денежном исчислении намного превышает сумму в миллиард долларов. Простор для инициативы огромный. Сейчас за право завоевать клиента и обеспечить его кредитом на покупку жилья борется около десятка различных финансовых структур. Однако на первом этапе главным партнером потенциальных заемщиков выступало акционерное общество "Астана-Финанс", которое первым оценило и использовало ипотеку, что позволило обойти конкурентов.
С 1999 года на программу жилищного строительства в столице было направлено 9.5 миллиарда тенге (1 доллар=146,7 тенге). Только в 2002 году здесь было введено свыше 230 тысяч квадратных метров жилой площади. Из них около 30 процентов реализовано по программе ипотечного кредитования. И значительную часть этой ноши "Астана-Финанс" взяла на себя, установив деловые связи с более 600 заемщиками. Нынче этот показатель увеличился на добрую сотню человек. Так как по прогнозам в ближайшие годы объем ипотечного строительства станет возрастать в среднем на десять тысяч квадратных метров, то очевидно, что безработица акционерному обществу не грозит.
Несмотря на большое число новостроек, жилья в городе катастрофически не хватает и цена на него не снижается. Проведенный экспертами анализ показал, что стоимость одного квадратного метра в городе составляет от 400-560 долларов в домах, возведенных по типовым проектам, и до 1200 долларов - в так называемых элитных. К слову, на эти факты обратил внимание даже президент Нурсултан Назарбаев. Выступая в мае на совещании, посвященном проблемам застройки столицы, он упрекнул присутствующих в искусственном подъеме цен, которые не уступают московским, и потребовал от местной администрации больше внимания уделять сооружению муниципальных квартир стоимостью не более 300-350 долларов.
Сложно сказать, как успешно его пожелание будет выполнено. Очевидно же другое: цена одного "квадрата" в обычном многоквартирном доме среднего комфорта за последние три года подскочила с 400 до 700 долларов. Совершенно очевидно, что такие суммы обычному горожанину не по карману. И вряд ли следует рассчитывать на их снижение. Как показывает практика, цены легко скачут вверх, но крайне неохотно падают. И строительство - не исключение из этого правила. Поэтому в казахстанском обществе все более крепнет убеждение, что стоимость недвижимости никогда не опустится до приемлемого для большинства населения уровня, а потому приобретение жилья в собственность является одним из лучших вложений капитала. Так мы снова возвращаемся к ипотеке.
Среди ее столичных клиентов почти половина - это семьи, чей совокупный месячный доход не превышает 50 тысяч тенге. То есть к самым обеспеченным гражданам их не отнесешь. И все же именно они во многом определяют политику финансовых структур в этой сфере. Средний возраст таких заемщиков составляет 41 год, 18 процентов из них - относительно молодые тридцатилетние люди. Такая, в общем, картина.
Но это в столице государства, которая пользовалась и пользуется повышенным вниманием всех уровней власти. По схожему сценарию развивались события и в Алма-Ате, которую в РК нередко называют "южной столицей". А как дело обстоит в менее благополучных городах - допустим, в Чимкенте, где заработная плата в целом по региону составляет в среднем 13,6 тысячи тенге, или 67 процентов к общереспубликанскому уровню? В этом отношении областной центр находится в более сложной ситуации по сравнению со многими другими. И все же ипотека успешно обосновалась и здесь.
Все началось с того, что АО "Казахстанская ипотечная компания" решила расширить сферу своего влияния на другие области республики.
Естественно, не был обделен вниманием и Чимкент - в первую очередь благодаря тому, что здесь имеются крупные промышленные предприятия. Повышенную заинтересованность проявили и в областной администрации: тут, как и повсеместно в Казахстане, самыми неприкаянными оказались работники бюджетной сферы, которые не имели побочных заработков и "сидели" на одном окладе - его даже самый заядлый оптимист не решился бы назвать достаточным для безбедного существования. В городе подготовили список потенциальных клиентов - людей, нуждающихся в крыше над головой с указанием совокупного семейного дохода. Таких оказалось около двух тысяч. С помощью ипотеки местные власти и надеются решить задачу.
В прошлом году в Южно-Казахстанскую область последовали рабочие командировки специалистов Казахстанской ипотечной компании. Они изучили местную ситуацию и пришли к выводу, что в городе имеются все предпосылки для внедрения новой модели долгосрочного кредитования строительства жилья. Южно-Казахстанский филиал Национального банка республики помог гостям встретиться с трудовыми коллективами некоторых крупных предприятий - в том числе на Южполиметалле и на цементном заводе. Диалоги между участниками этих встреч оказались обнадеживающими. Кроме того, в тот же период был определен и будущий партнер ипотечной компании. Им стал местный филиал республиканского банка "Центр-Кредит". Удалось договориться и о том, чтобы в Чимкенте постоянно находился представитель компании, который мог бы оказать оперативную техническую помощь как банковским служащим, так и людям, желающим получить кредит.
Однако его роль этим не ограничивается. Он занимается также анализом финансовых возможностей заемщиков, консультирует их по вопросам сбора необходимых документов - вплоть до предоставления адресов тех учреждений, где следует получить необходимые справки. Тут, к сожалению, приходится побегать: бюрократия суверенного Казахстана оказалась ничуть не лучше, если не хуже, советской. В те времена хоть парткома боялись, теперь никто и ничего не боится. Но это, следует признать, давно стало для местного населения привычным явлением. Хотя и не очень приятным.
К тому же в Чимкенте договорились с руководством одной из алма-атинских фирм, имеющей представительство в областном центре. За определенную плату работающие здесь специалисты берут на себя оформление необходимых документов. Но этот вид услуг требует дополнительной оплаты и тоже не всем по душе.
Но, несмотря на возникающие трудности, дело успешно продвигается. Немало тому способствует и массовая реклама новой системы. Сегодня ссудный портфель Южного Казахстана по кредитам Казахстанской ипотечной компании превышает 20 миллионов тенге. А средний размер кредита на одного заемщика составляет около пяти тысяч долларов. Эта сумма характерна и для Казахстана в целом.
К реализации ипотечной программы подключились и банки второго уровня. Они быстро поняли свою выгоду, и хотя действуют порой осторожно, не желая подвергать себя финансовым рискам, тем не менее уже записали на свой счет выданные кредиты в общей сложности на 200 миллионов тенге. 
- Сравнительный анализ выданных банками второго уровня ипотечных кредитов позволяет сделать некоторые обобщения. Долгосрочное кредитование стало возможным прежде всего за счет роста собственных средств. Это значит, что финансовые учреждения значительно окрепли. Одновременно развитие конкуренции между банками подвело их к проведению более взвешенной и ориентированной на потребности рынка политике. Они проявляют все большую заинтересованность в привлечении новых клиентов и готовы идти даже на упрощение процедуры оформления документов. Более того, некоторые из них предусматривают в ближайшем будущем снижение процентных ставок по отдельным категориям граждан. В частности, к таким клиентам планируется отнести держателей пластиковых карточек, депозиторов и вкладчиков пенсионных фондов.
Такие перемены можно наблюдать сегодня в Чимкенте. И не только здесь. Ипотека становится в республике обыденным "инструментом" в развитии жилищного строительства. Ее поступательное движение в ряде регионов сдерживается из-за высоких процентных ставок, но, судя по всему, это дело временное. Впрочем, судите сами.
В последние дни в Казахстане отмечены факты, которые нельзя оценивать иначе, чем решительные шаги в перспективном "ипотечном" направлении. Так, специальным постановлением Национальный банк РК присвоил Казахстанской ипотечной компании статус финансового агентства. В официальном уведомлении по этому поводу говорится: "Получение статуса финансового агентства позволит значительно повысить инвестиционную привлекательность облигаций компании в целях минимизации стоимости и удлинения сроков заимствований, привлекаемых для развития ипотечного кредитования".
Такого рода меры предусмотрены казахстанским законодательством. Например, в принятом в начале июля законе о рынке ценных бумаг устанавливается порядок, который признает финансовым агентством тот банк или организацию, осуществляющую отдельные виды денежных операций, которые уполномочены участвовать в реализации государственной инвестиционной политики в определенных сферах экономики. В этих целях они могут заимствовать средства на финансовом рынке как внутри страны, так и за ее пределами. Выпускаемые ими облигации являются их ценными бумагами и не облагаются подоходным налогом у источника выплаты. Именно это обстоятельство, по мнению экспертов, существенно повышает привлекательность облигаций Казахстанской ипотечной компании для их владельцев.
Другой факт последних дней также напрямую связан с ипотекой. В республике перевернул первую страницу своей "биографии" Жилищный строительный сберегательный банк. Решение о его создании было принято правительством еще в апреле нынешнего года. Все это время шла подготовительная работа, и вот в августе, наконец, состоялось первое заседание совета директоров, на котором были утверждены председатель и члены правления.
Основные функции банка сводятся к такому обстоятельству. Население может открывать в нем депозитные счета, на которых будут накапливаться средства, предназначенные в дальнейшем для жилищного строительства. Когда накопится определенная сумма, которая должна быть не менее половины стоимости будущей квартиры или особняка, по заявлению вкладчика ему могут выделить в этом банке кредит на недостающую сумму. Ставки вознаграждения по вкладам устанавливаются в момент заключения договора и остаются неизменными в течение всего срока его действия.
Тут может возникнуть вопрос, зачем республике две мощные финансовые структуры, которые решают схожие задачи? Отличия у них есть. Не будем углубляться в различные нюансы вопроса. Отметим главное. Ипотечная компания предназначена для обслуживания той категории населения, которая относится к финансово обеспеченной. Эти люди готовы платить за кредит высокие проценты - лишь бы сразу получить необходимые средства на приобретение жилья. У Жилсбербанка иной подход к клиентуре. Будущие вкладчики в его накопительную систему не столь богаты, чтобы сразу получить большой кредит, а потом расплачиваться в течение нескольких лет. Они вынуждены ждать пока на депозите накопятся необходимые суммы. 
...Так долгосрочная система финансирования жилищного строительства в Казахстане вышла на новый виток своего развития.
Основными направлениями долгосрочного финансирования жилищного строительства, принятыми в мире, являются системы ипотечного кредитования и строительных сбережений. Поэтому и для Казахстана формирование систем ипотечного кредитования и строительных сбережений является одним из приоритетных направлений жилищной политики.
Введение системы строительных сбережений внесет ощутимый вклад в решение такой проблемы как жилье, поскольку стройсбережение стимулирует участие самого населения в финансировании жилья. Система строительных сбережений не требует наличия развитых финансовых рынков и ориентирована на слои населения со средними доходами. Успешное проведение данной программы, соответствующая поддержка государства, привлекательный уровень премии, создание необходимых условий, регулируемых соответствующим законом, позволят сделать систему привлекательной для более широких слоев населения. Государство заинтересовано в развитии системы строительных сбережений и участники данной системы будут пользоваться его поддержкой.
Наряду с развитием системы строительных сбережений одним из важных направлений решения жилищных вопросов будет развитие системы ипотечного кредитования, которое создаст условия для приобретения жилья в собственность на рынке и будет ориентировано на наиболее экономически активную часть населения. При этом, ипотечное кредитование должно развиваться с учетом доходов населения в сочетании с другими инструментами решения жилищной проблемы.
В целях создания механизмов финансирования жилищного строительства, решения жилищных проблем широких слоев населения, снижения цен на жилье (за счет удешевления стоимости стройматериалов и строительных работ) и стимулирования строительства жилья разработана "Концепция развития жилищного строительства и сохранения жилищного фонда в Республике Казахстан". В Концепции определены основные цели и принципы развития системы ипотечного кредитования. Концепция включает подробное описание организации системы долгосрочного ипотечного кредитования, а также организационно-экономического механизма привлечения кредитных ресурсов в эту сферу. Предполагается, что развитие системы ипотечного кредитования будет осуществляться за счет активизации участия банков в кредитовании населения под залог недвижимости. Банки смогут рефинансироваться путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных пулами ипотек.
Основная роль Правительства и Национального Банка Республики Казахстан в становлении системы ипотечного кредитования предполагается в форме создания законодательной базы и нормативного регулирования процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан. Кроме того, предполагается создание ипотечной компании основными учредителями, которой будут Национальный Банк Республики Казахстан, международные финансовые организации и банки второго уровня. Данная компания будет ведать вопросами вторичного рынка закладных для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения проблемы ликвидности.
Традиционная советская система жилищного финансирования соответствовала проводимой жилищной политике в целом и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий.
В Казахстане с самого начала экономических преобразований, несмотря на свою важность, жилищная реформа проводилась очень медленными темпами. Становление рыночных отношений в жилищной сфере Казахстана началось в 1991 г. после принятия законов "О разгосударствлении и приватизации", "О собственности". Позже были приняты законодательные акты о залоге, инвестиционной деятельности, введен новый Гражданский кодекс, Указы Президента Республики Казахстан, имеющие силу закона, "Об ипотеке недвижимого имущества" и "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Закон Республики Казахстан "О жилищных отношениях", разработаны положения о купонной приватизации и др. Таким образом, была создана законодательная база для становления рыночных отношений в жилищной сфере.
При этом, в условиях недостаточно высокого платежного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов для приобретения готового жилья, созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы поддержать платежеспособный спрос населения на рынке готового жилья.
В 1993 г. делается важный шаг в жилищной реформе. Указом Президента Республики Казахстан N 1344 принимается "Государственная программа новой жилищной политики и механизмы ее реализации". Она предусматривала ряд важнейших стратегических шагов в сфере жилищной политики государства, такие как: внесение необходимых изменений и дополнений в систему правовых норм, имеющих отношение к жилищной сфере; реформирование системы финансирования жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства; демонополизация; разработка комплекса мер по снижению стоимости строительства жилья и удешевления его для населения; создание системы льгот участникам процесса жилищного строительства и эксплуатации с целью вовлечения в этот процесс максимального количества граждан и юридических лиц; осуществление мер по расширению арендного сектора в жилищной сфере; модернизация базы стройиндустрии; разработка упрощенной процедуры выделения и регистрации земельных участков для жилищного строительства; комплексное развитие в районах жилой застройки социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры; создание эффективных организационных структур для осуществления жилищной политики государства; развитие инфраструктуры рынка жилья и недвижимости в целом.
Несмотря на то, что значительная часть провозглашенных в упомянутом указе стратегических задач не реализована по сей день, этот документ указывает на важность жилищных проблем для государства и вхождение жилищной политики в число приоритетных направлений деятельности государства. Это соображение крайне важно для анализа реальных возможностей дальнейшего реформирования жилищного сектора и системы его финансирования.
Кроме того, уже в течение нескольких лет объем вводимого жилья в республике составляет примерно 0,5% от имеющегося жилищного фонда и равняется площади ветхих и аварийных домостроений. При таких темпах обновления жилищного фонда имеется реальная угроза его безнадежного старения, и, если учесть, что большая часть жилья находится в сейсмически опасных зонах, то последствия такой политики в жилищном строительстве могут быть катастрофическими.
Спад инвестиционной активности в строительной отрасли болезненно отразился на экономическом положении многих подрядных организаций. В результате численность занятых в строительном секторе продолжает сокращаться. Очевидно, что в такой ситуации многократно повышается значимость реального запуска новых механизмов привлечения внебюджетных средств в строительный сектор, в том числе, за счет ипотечного жилищного кредитования, поскольку это действительно может помочь остановить распад строительной отрасли, улучшить показатели занятости, решить целый ряд проблем социального характера.
Факторы спроса и предложения. Уровни и структура спроса и предложения, а также ценообразование на жилую недвижимость имеют в Казахстане ряд особенностей, которые необходимо иметь в виду при оценке перспектив формирования рынка ипотечного кредитования.
В целом по республике уровень спроса на жилье является низким. Это касается подавляющего большинства городов и всей сельской местности. Едва ли не единственными центрами, где спрос на жилую недвижимость более или менее сформирован, являются две столицы - Астана и Алматы, где по-прежнему сконцентрированы не только бизнес-элита республики, но и большое количество чиновников, включая зарубежных, а также те города, где, в основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности.
В качестве одного из факторов, влияющих на спрос, выступают бюджетные ограничения и, в частности, доход семьи. Средний уровень дохода семьи в Казахстане находится на невысоком уровне, хотя и превышает показатели соседних стран. По данным Агентства Республики Казахстан по статистике, в июле 1999 г. среднедушевые денежные доходы населения составили 3224 тенге, или 23 доллара США. При этом среднедушевые доходы жителей гг. Алматы и Астана в июле сравнялись и составили 5486 тенге ($ 39). Учитывая то, что состав среднего домохозяйства в Казахстане составляет 3,5 человека, среднемесячный денежный доход домохозяйства по республике составил в июле 11284 тенге ($ 80), а по гг. Алматы и Астана - 19201 тенге ($ 137). Основные показатели уровня жизни населения за последние четыре года представлены в таблице 1.

Таблица 1.  
Основные социально-экономические индикаторы уровня жизни населения и их изменение

Показатели	1999	2000	2001	2002	1 квартал 2003	
1	2	3	4	5	6	
Среднемесячная номинальная заработная плата (тенге)	11864	14374	17303	20305	21266	
Среднемесячный прожиточный минимум населения (тенге)	3394	4007	4596	4761	5193	

Продолжение таблицы 1.

1	2	3	4	5	6	
Средний размер назначенной пенсии, на конец года1)	4270	4462	4947	5818	…	
Оценка номинальных денежных доходов населения, в среднем на душу в месяц, тенге2)	5539	6102	7317	8339	8574	

Реальная начисленная заработная плата %	113,1	107,1	111,1	110,1	106,7	
Оценка реальных денежных доходов населения2) %	…	97,3	110,6	107,6	103,5	
Реальный размер назначенных пенсий %	86,1	95,2	104,2	110,3	…	
Индекс потребительских цен %	108,3	113,2	108,4	105,9	107,0	
Удельный вес трудовых доходов в денежных доходах населения %	80	79	77	77	782)	

1) Данные с учетом силовых структур. 
2) Предварительные данные.

Следует отметить, что значительная часть населения не имеет никаких существенных накоплений и вынуждена тратить практически весь доход на текущее потребление. Уровень нормы сбережений продолжает оставаться низким, хотя и начал расти в 1999-2000 гг.
Спрос населения на жилье, во многом, определяется демографическими показателями, такими как темпы образования новых семей, уровень миграции, количество сложных домохозяйств и др. В Казахстане наблюдаются тенденции уменьшения общего коэффициента рождаемости, увеличение общего коэффициента смертности и, соответственно, уменьшение общего коэффициента естественного прироста, хотя с 1999 года наблюдается обратная тенденция. Снижение рождаемости уменьшает размеры семей в настоящий момент и количество семей в будущем, т.е. в перспективе структура и число домохозяйств будут существенно отличаться от современных, что приведет к изменению спроса на жилье.
Перенос столицы из Алматы в Астану в 1997 г. повлек за собой весьма значительные колебания спроса, а вместе с ним и цен на недвижимость. В Алматы, ввиду значительного оттока населения, цены на недвижимость, как жилую, так и коммерческую, за последние два года снизились примерно на 10-15% в долларовом эквиваленте. В Астане, где в настоящее время продолжает ощущаться значительный дефицит жилья, цены после огромного скачка в 1998 г., немного опустились и стабилизировались примерно на уровне 20-30% ниже, чем в Алматы.
Если рассмотреть положение в областных центрах, то здесь наблюдается следующая ситуация. Как уже указывалось выше, относительно высок спрос на местных рынках жилья в обеих столицах, а также тех городах, где, в основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности, где относительно высок уровень оплаты труда: Кустанай, Атырау, Павлодар, Усть-Каменогорск. И наоборот, в тех городах, где уровень безработицы относительно высок, наблюдается относительно низкий спрос на жилье.
В последние два - три года увеличился спрос на индивидуальное жилье (загородные комфортабельные дома), перестроенные укрупненные квартиры в многоквартирных домах. С повышением стоимости коммунальных услуг также намечается тенденция увеличения спроса на квартиры с минимальным набором удобств (для низкодоходных семей).
В условиях меняющегося уровня доходов и семейного положения население на протяжении всей жизни, очевидно, будет многократно менять свое жилье. Это говорит о том, что оборачиваемость жилой недвижимости, скорее всего, в ближайшие годы вырастет.
Что касается предложения жилья, то на территории всей республики наблюдается примерно одинаковая картина. Подавляющее большинство жилья предлагается на вторичном рынке, в то время как рынок нового жилищного строительства развит крайне слабо. Ситуация в строительном секторе значительно ухудшилась за последние пять-семь лет ввиду отсутствия достаточного платежеспособного спроса. Одной из важных тенденций является неуклонное сужение предложения на первичном рынке из-за катастрофического падения объемов нового строительства.
В сфере финансирования жилищного строительства в последние годы государство перестало играть роль основного участника, что подтверждается статистическими данными, приведенными в таблице 2.

Таблица 2.

Динамика показателей жилищного строительства в Республике Казахстан

Показатели	1998	1999	2000	2002	
1 . Ввод в действие жилых домов (в процентах)	10,0	100,0	100,0	100,0	
В том числе:					
госпредприятиями	15,4	0,9	6,0	2,6	
частными предприятиями	84,6	99,1	94,0	97,4	
Из них за счет средств населения	71,0	84,5	61,8	67,7	
Средний размер квартир (кв.м.)	107,8	106,9	126,0	146,9	
Уд. вес жилой площади в общей площади квартир (%)	_	73,9	54,7	53,9	
Средняя стоимость 1 кв.м. (тыс. тенге)	5,9	6,7	12,0	14,9	

Данные статистики показывают две тенденции, которые можно назвать положительными. Первая из них - постоянный рост удельного веса жилья, которое строится в негосударственном секторе, т.е. повышение значимости частных и, прежде всего, индивидуальных застройщиков. Если в 1990 г. 78% жилья в Казахстане было построено государственными предприятиями и организациями, то начиная с 1994 г. ситуация начала кардинально изменяться. В 2001 г. почти 98% нового жилищного строительства приходится на долю частного сектора, из них 67,7% осуществлено за счет средств населения.
Вторая положительная тенденция, хотя она намного менее значительна, чем первая - увеличение среднего размера строящихся квартир.
Это указывает на то, что частный сектор, за счет которого такое увеличение произошло, располагает наилучшей, с точки зрения ликвидности, частью жилой недвижимости, которая, в принципе может быть включена в экономический оборот. Подтверждением этому служит и такой показатель, как удельный вес жилой площади в общей площади квартир, что говорит о большей комфортности и благоустройстве квартир.
В то же время стоимость квадратного метра жилья, показанная в таблице свидетельствует лишь о тенденции удорожания, так как она является среднестатистической по республике и, конечно же, действительные цены на жилье отличаются по регионам, городам и сельской местности.
Таким образом, на общем неблагоприятном фоне в строительном секторе, данные статистики показывают две тенденции, которые можно назвать положительными. Первая из них - постоянный рост удельного веса жилья, которое строится в негосударственном секторе, т.е. повышение значимости частных, и, прежде всего, индивидуальных застройщиков. Если в 1990 г. 78% жилья было построено государственными предприятиями и организациями, то в 1998 г. ситуация изменилась кардинально, и почти 85% нового жилищного строительства пришлось на долю частного сектора и эта тенденция продолжает развиваться.
Вторая положительная тенденция, хотя она намного менее значима по сравнению с первой, - увеличение среднего размера строящихся квартир. Это указывает на то, что частный сектор, за счет которого такое увеличение произошло, располагает наилучшей, с точки зрения ликвидности, частью жилой недвижимости, которая, в принципе, может быть включена в экономический оборот.
В настоящее время цены на жилье на первичном рынке в 1,5-2,5 раза превышают цены на вторичном рынке. Это говорит о том, что на первых этапах развития жилищного рынка и возможного становления механизмов жилищного кредитования, в первую очередь, будет задействовано существующее жилье на вторичном рынке. В дальнейшем ситуация, скорее всего, поменяется. Одной из причин этого является довольно низкое качество большей части существующего жилого фонда и высокий удельный вес ветхого жилья, которое придется перестраивать. Однако, такого выправления ситуации вряд ли стоит ожидать ранее, чем через 3-5 лет.
Программы жилищного и, в первую очередь, ипотечного кредитования под залог жилой недвижимости, в любом случае могут быть начаты только в качестве незначительных по первоначальным объемам пилотных проектов. Учитывая данное, на первоначальном этапе будут реализовываться пилотные проекты, предложенные администрациями Акимов городов Алматы и Астаны.
Таким образом, задача заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий на рынке жилья для развития рыночных механизмов, мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу посредством развития системы строительных сбережений и долгосрочного ипотечного кредитования, то есть приобретение населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств.
Анализ потенциального платежеспособного спроса на продукты жилищного кредитования. Для более глубокого анализа возможностей роста объемов жилищного кредитования в ближайшей перспективе необходимо определить, во-первых, доступность жилья и жилищных кредитов для населения, и, во-вторых, потенциальный платежеспособный спрос на них. Количественная оценка этих параметров поможет сделать более аргументированные выводы относительно полезности и необходимости развития механизмов жилищного кредитования.
Согласно официальным данным, усредненный ежемесячный доход в июле 1999 года равнялся 3224 КТ или 24,34 долларам США на душу населения. Такой низкий доход не способствует запуску процесса жилищного кредитования во всех областях Казахстана. Главным образом, необходимо сосредоточить внимание на городском населении, которое представляет собой основной целевой рынок для ипотечного кредитования жилья. Более того, двумя основными целевыми рынками в стране являются Алматы и Астана. В июле усредненный ежемесячный доход на душу населения в Алматы и Астане равнялся 5486 КТ или 41,42 долларам США. Последние достоверные данные, имеющиеся в наличии, в отношении распределения доходов населения относятся к окончанию 1997 года. Количественное соотношение разных доходов с тех пор не претерпевало критических изменений. Вследствие того, что не существует данных по распределению дохода домохозяйств (в среднем казахстанская семья состоит из 3,5 человек), предположим, что в каждой семье обычно два ее члена работают. Поэтому, в целях расчета платежеспособного спроса семьи доход на одного работающего члена умножается на два. Такие предположения позволяют рассчитать текущий уровень и распределение доходов домохозяйства.
Структура доходов домохозяйств представлена в приложении.
Основным целевым рынком в случае оценки перспектив ипотечного кредитования является спрос на кредиты со стороны тех домохозяйств, которые уже имеют в собственности жилье, но хотят улучшить жилищные условия, т. е. использовать его стоимость при покупке нового жилья.
Для того, чтобы претендовать на получение ипотечного кредита на покупку жилья, потенциальный заемщик должен располагать определенными собственными средствами. Основным источником собственных средств у подавляющего большинства граждан является жилье, перешедшее в их собственность в результате приватизации. Для оценки этого источника необходима лишь ценовая информация по жилью разного типа. Средние цены однокомнатной типовой квартиры в Казахстане (гг. Алматы и Астана, где рынок, как указывалось выше, развит в наибольшей степени) в 1999 г. равна USD 8 000, двухкомнатной - USD 13 000, трехкомнатной - USD 20 000. При этом, следует отметить, что указываемый уровень цен на жилье в Казахстане сравнительно высокий не только по отношению к соседним странам, но и даже по отношению к странам Восточной Европы и Турции, где уровень благосостояния населения значительно отличается от показателей в Казахстане.
Вторым источником собственных средств у населения могут быть банковские вклады и депозиты, денежные накопления, драгоценности, гараж, автомобиль и т. п. Реальную залоговую стоимость этих средств определить сложно.
Исходя из сложившейся практики кредитования физических лиц и наиболее вероятных тенденций кредитования в ближайшее время, предположим также, что процентная ставка по предоставляемым в казахстанских тенге жилищным ипотечным кредитам будет равна 12-15% и являться фиксированной, кредитный период составляет более 10 лет, платежи в счет погашения основной задолженности по кредиту и оплаты процентов производятся ежемесячно равными долями, т. е. кредит является самоамортизирующимся с фиксированной процентной ставкой и аннуитетными платежами.
На основании данных о сбережениях домохозяйства, процентной ставке и длительности ипотечного кредита можно определить размер - кредита, на который данное домохозяйство может претендовать. При этом, величина ежемесячного платежа в счет обслуживания долга (выплата основного долга и процентов) не должна превышать 30 % от совокупного ежемесячного дохода домохозяйства. Такое соотношение является стандартным для большинства стран с развитым ипотечным кредитованием и закладывается в расчеты многими казахстанскими банками, оценивающими платежеспособность заемщиков.
Так, например, процентная ставка по кредитам, предположительно равная 20 %, может отличаться в ту или иную сторону. Это же касается продолжительности кредитного периода. Если допустить, что ставка реально увеличится, а кредитный период уменьшится, то, очевидно, ипотечные кредиты станут менее доступными для потенциальных заемщиков, и спрос на них сократится.
С другой стороны, нет никакой уверенности в том, что эти показатели не изменятся в обратную сторону, положительно воздействуя на доступность и спрос. Кроме того, не следует забывать, данное касается основной массы населения, проживающего в небольших типовых квартирах. Но ведь имеется еще и достаточно большое число состоятельных граждан, располагающих не только значительными дополнительными средствами, но и активами в виде собственных квартир большего размера (которые готовы продать для покупки еще больших квартир или коттеджей). В третьих, является совершенно очевидным, что данные о доходах домохозяйств остаются заниженными, поскольку их источником являются анкетные опросы. Наконец, есть еще, как минимум, две категории потенциальных заемщиков. Это домохозяйства, имеющие целью покупку однокомнатной квартиры, а не двух- или трехкомнатной, а также домохозяйства, которые только что образовались и собираются впервые покупать себе жилье. Количество таких потенциальных заемщиков может быть оценено как равное 300 - 400 в год. В результате, суммарное количество ипотечных кредитов, на которые существует реальный спрос, уже сегодня может составить минимум 2-3 тыс. в год, что на порядок выше текущего показателя количества выдаваемых в Казахстане жилищных кредитов. Все это позволяет говорить о достаточной реалистичности и достоверности полученных результатов.
Таким образом, проведенный анализ показывает, что, в целом, платежеспособный спрос на жилищные ипотечные кредиты в сложившихся в Казахстане условиях остается относительно небольшим. Однако, во-первых, он достаточен для начала практического освоения и развития механизмов ипотечного кредитования различными государственными и коммерческими структурами, заинтересованными в развитии национальных рынков недвижимости, а, во-вторых, низкая доступность ипотечных кредитов для населения определяется, главным образом, низкими доходами домохозяйств и высокими процентными ставками, что исправимо в результате проведения грамотной экономической политики.
Основными моделями долгосрочного жилищного финансирования в Казахстане являются:
•	система строительных сбережений;
•	система ипотечного кредитования.
На современном этапе развития Казахстана наиболее важным направлением развития долгосрочного жилищного финансирования является система строительных сбережений.
Стройсбережение - это система финансирования жилья, основанная на накоплении собственного капитала с последующим правом на кредит для проведения мероприятий по улучшению жилищных условий.
Сущность системы стройсбережений заключается в том, что граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, берут обязательство накопить часть необходимых им для этого средств на ссудосберегательных счетах в банке (не менее 50 % от стоимости жилья), а банк, в свою очередь, обязуется предоставить вкладчику ссуду, в размере разницы между договорной суммой и суммой его собственных сбережений.
Основной особенностью системы стройсбережений является то, что предоставляемые населению ссуды не имеют конкуренции, поскольку ставка вознаграждения (интереса) по нему низкая и гарантируется на весь срок погашения ссуды. Этот весьма выгодный кредит является главной привлекательной чертой системы стройсбережения. Финансовые институты, специализирующиеся на стройсбережениях могут гарантировать низкую ставку вознаграждения, поскольку данные организации будут работать вне рынка капитала и не будут зависеть от колебаний его ставки вознаграждения (интереса). Данные финансовые учреждения будут иметь собственный рынок стройсбережений и кредитов, собственную систему рефинансирования, а также фонд, из которого клиенты, внесшие в него свои вклады, будут получать ссуды. Вкладчик и ссудополучатель (заемщик) в одном лице отличительный признак системы стройсбережения.
При этом, необходимо обратить внимание, что система стройсбережений не требует наличия развитых финансовых рынков и ориентирована на слои населения с доходами, ниже средних. В то же время она отвечает потребностям широких слоев населения в жилье. Данная система облегчает людям приобретение своего собственного жилья.
Система стройсбережений для государства позволит решить следующие основные задачи:
•	решение социальной задачи - улучшение жилищных условий граждан;
•	население вкладывает денежные средства в недвижимость;
•	стимулируется собственная инициатива граждан при решении их жилищных проблем;
•	строительная промышленность, включая малые и средние строительные фирмы, получает сильный импульс, стимулирующий в свою очередь инвестиции в экономику республики;
•	создание новых рабочих мест.
Государство должно быть заинтересовано в поддержке собственности на жилье, которое, в свою очередь, должно быть доступно каждому. Это стимулирует готовность населения нести нагрузки ради приобретения или улучшения жилья и стабилизирует положение каждого в отдельности.
Государство должно быть крайне заинтересовано и в том, чтобы поддержать систему стройсбережения и целенаправленно стимулировать вкладчиков премиями и скидками в налогообложении.
Успешное проведение данной программы, соответствующая поддержка государства, привлекательный уровень премии, создание необходимых условий, регулируемых соответствующим законом, позволят сделать систему привлекательной для более широких слоев населения.
Кроме того, в начале своей деятельности строительные сберегательные банки не будут выдавать кредиты, так как все договоры стройсбережений будут находиться в фазе накопления. Средства же депозитов будут размещены исключительно в долгосрочные государственные ценные бумаги. К тому же проведение названных мероприятий позволит повысить уровень внутренних сбережений населения на долгий срок и в национальной валюте, что в перспективе окажет влияние на общее состояние финансовых рынков страны, в том числе увеличит объемы кредитования, снизит ставки, повысит ликвидность финансовых рынков и т.д.
Следует отметить, что развитие системы стройсбережения в Республике Казахстан при соответствующей поддержке государства окажет значительное, положительное влияние на социально-экономическое состояние. Прежде всего, позволит решить одну из первостепенных задач - удовлетворение потребностей широкого круга населения в жилье, что станет возможным путем накопления гражданами собственных средств и получения в будущем недорогих, долгосрочных кредитов.
В то же время, важной задачей является привлечение средств населения в инвестирование жилищной сферы, поскольку на сегодня это единственный, реальный источник внебюджетного финансирования данного сектора экономики.
Следовательно, государство призвано, во-первых, стимулировать население производить накопления и, во-вторых, создать условия, при которых риск потери накопленных средств сводится к минимуму.
Таким образом, государство должно быть объективно заинтересовано в развитии финансирования долгосрочного жилищного строительства и системы ссудосбережений, а участники данной системы должны пользоваться потенциальной ее поддержкой. 

Заключение

Исследования показывают, что в Казахстане рынок недвижимости как таковой начал формироваться с момента массовой приватизации и вовлечения недвижимости в рыночный оборот. Возрождение негосударственной собственности на жилье привело к формированию особой сферы предпринимательской деятельности - операциям с недвижимостью. И если до этого момента выстраданную в очередях квартиру можно было лишь обменять либо разменять, то сегодня приобретенное право собственности позволяет хозяевам распоряжаться своей недвижимостью без каких-либо ограничений. 
В 1994-95 годах, хотя предложение и превышало спрос, цены на рынке недвижимости были достаточно высоки, и в течение следующих двух-трех лет продолжали расти. Достаточно сказать, что продажная стоимость жилья в "элитном центре" тогда еще единственной столицы доходила до 1500-2000 долларов за один квадратный метр. Стоимость аренды тоже была чрезвычайно высока из-за притока иностранцев в Алматы (создавались посольства, представительства фирм и т.д.). 
Следующим этапом было некоторое снижение темпа роста цен на недвижимость (1996-1998 гг.) и затем их резкое падение (1999-2000гг.). Это было связано как с переносом столицы в Астану, так и с экономическим спадом, который привел к уменьшению объема "свободных" денег для покупки недвижимости и увеличению риска при вложении денежных средств в недвижимое имущество. 
В конце 2000 года цены на жилую недвижимость упали до очень низкой отметки. К примеру, цена однокомнатной квартиры в "цифровых" микрорайонах опустилась до 3-3,5 тысячи долларов США, а трехкомнатную обычной планировки там же можно было купить за 5,5-6 тысяч. 
Ближе к осени 2001 года стали явно прослеживаться процесс стабилизации цен на квартиры и тенденция к их повышению. Сказались улучшение экономической обстановки в стране и, безусловно, развитие ипотечного кредитования, активизировавшее товарооборот на рынке недвижимости, а также приток населения из периферийных районов Казахстана в крупные города. 
Что касается типов жилья, наибольшим спросом у "рядовых" покупателей, как правило, пользуются одно-двухкомнатные квартиры. Они являются "стартовой" площадкой для молодоженов, семей, перебирающихся из аулов и деревень в большие города. Другой тип жилья, который практически всегда пользуется спросом, - это элитные четырех-пятикомнатные квартиры в старом центре города и апартаменты в новых современных домах, построенных за последние годы в Астане и Алматы ведущими строительными компаниями. Новые дома привлекают будущих жильцов современной планировкой, "европейской" отделкой, изысканным комфортом и респектабельными фасадами. Не ослабевает желание у многих горожан иметь свой индивидуальный дом. 
Стильность, европейский дизайн, функциональность, комфорт и при этом разумная цена - основные критерии для большинства имущих покупателей. 
Принципиально важным, с точки зрения будущего владельца, является размер прилегающего к дому участка. Спросом пользуются дома с участками не менее 10-20 соток, несмотря на то, что будущие собственники вовсе не имеют намерения заниматься садоводством или выращиванием овощей. Владение землей дает возможность воплотить в жизнь самые смелые фантазии, например, оборудовать собственное футбольное поле, теннисный корт или устроить во дворе ландшафтный парк с зеленым газоном, фонтанами с подсветкой и прочими атрибутами современного престижного дома. А так как на нашем рынке найти в точности то, чего хочется, удается крайне редко, то именно земля как объект недвижимости выходит на первое место по спросу, а приобретение свободных участков сейчас становится не только выгодным вложением капитала, но и, пожалуй, единственным способом построить дом своей мечты. 
Сегодня можно приобрести в собственность любую недвижимость, были бы только деньги. Вот эту-то проблему - нехватка денежных средств - и решает система ипотечного кредитования на приобретение, ремонт или реконструкцию недвижимости под залог самой недвижимости. 
В соответствии с "Концепцией долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования" в декабре 2000 г. Национальным банком Республики Казахстан была создана Казахстанская ипотечная компания, выступившая оператором данного рынка. В течение восьми месяцев осуществлялся пилотный проект ипотечного кредитования в городах Алматы и Астане. В ближайшей перспективе системой ипотечного кредитования будут охвачены все регионы республики, в первую очередь - имеющие крупное производство. 
Вице-президент АО "БТА Ипотека" считает, что стабильность финансовой системы и рынка жилья позволяет сегодня активно развивать ипотечное кредитование. 
Если в начале зарождения "ипотечного движения" ипотечное кредитование было дорогой игрушкой для богатых людей, то сегодня оно позволяет улучшить жилищные условия именно средним казахстанцам. 
Ипотечная схема покупки жилья - это когда живешь и пользуешься жильем сегодня, а оплачиваешь его в рассрочку в будущем. 
Управляющий директор АО "Казкоммерцбанк", отмечает, что приобретение недвижимости становится все более доступным для казахстанцев. Если не так давно непременным условием получения ипотечного кредита в банке являлось наличие у заемщика собственных накоплений, подлежащих внесению в качестве первоначального взноса в размере не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья, то сегодня эта планка снижается. И, что немаловажно, увеличились сроки предоставления кредитного займа. 
Итак, подведем итоги маркетингового исследования. 
Если год-полтора назад в Алматы наблюдался катастрофический обвал цен на жилье, то сегодня рынок стабилизировался, и наметилась тенденция к его росту. Улучшенные двухкомнатные квартиры в центре и экологически чистых районах города "улетают" за $15.000-20.000, а в спальных районах - за $7.000-9.000. 
Улучшается экономическая ситуация в республике, а вместе с ней появляется уверенность в завтрашнем дне. И, надо сказать, не привыкшие в большинстве своем занимать деньги казахстанцы постепенно преодолевают комплекс "должника", предпочитая, как и во всем цивилизованном мире, жить здесь и сейчас, сегодняшним днем, а не завтрашними надеждами. 
Ипотечное кредитование перестает быть всего лишь непонятным иностранным словом. Сегодня это реальная возможность приобретения недвижимости для многих работающих казахстанцев, имеющих стабильный доход. Особенно учитывая тот факт, что в последнее время в некоторых ипотечных компаниях обязательный первоначальный взнос снижен с 30% до 10% от стоимости жилья, а срок кредитования увеличен с 3 до 10 лет. По данным Центра по недвижимости по г. Алматы, ежемесячно в южной столице регистрируется 600 сделок, связанных с ипотечным жилищным кредитованием. По сравнению с прошлым годом наблюдается рост на 20%. 
И если в начале зарождения ипотечного движения заемщик не мог получить купленную квартиру в собственность до момента полного расчета с банком, то сегодня он является собственником приобретенной в кредит недвижимости. 
Банки, ипотечные компании начали активно кредитовать не только покупку жилой, но и коммерческой недвижимости, а также появилась возможность получить кредит на их реконструкцию или ремонт. 
Однако нельзя не сказать о тех опасениях, которые возникают у людей, желающих взять ипотечный кредит. Опасения эти основаны на извечном страхе потерять "крышу над головой", так как на приобретенное жилье в соответствии с условиями кредитного и ипотечного договоров может быть обращено взыскание путем внесудебной реализации в случае невыполнения заемщиком кредитных обязательств. 
Избавить заемщика от опасений такого рода может лишь целенаправленная политика всей системы ипотечного жилищного кредитования, направленная на искоренение попыток разового обогащения за счет реализации "отобранной" квартиры. 
Это что касается вопросов, имеющих отношение к заемщику и кредитующей его организации. Однако существуют проблемы совсем другого плана. 

список использованной литературы

I. Нормативно-правовые акты:

1.	Конституция Республики Казахстан, принята на республиканском референдуме 30 августа 1995 г. 
2.	Гражданский кодекс Республики Казахстан (общая часть), принят Верховным Советом Республики Казахстан 27 декабря 1994 г Гражданский Кодекс РК, Алматы “Жетi Жаргы” 1996. 
3.	Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, "О земле" № 2717 от 22 декабря 1995 г.
4.	Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, "Об ипотеке недвижимого имущества" №2723 от 23 декабря 1995 г. 
5.	Правила по проведению технического обследования недвижимости для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утверждены Приказом Министра Юстиции Республики Казахстан от 4 июля 1998 г. №81)

II. Теоретическая литература:

6.	А.Н. Романова и другие. Маркетинг // М.: Банки и биржи, ЮНИТИ,499 "г."- 560 с.
7.	Эванс Дж. Р., Берман Б. Маркетинг. Сокр. перевод с англ. //Автор пред, и научи, ред. ААТорячев - М.: "Экономика", 4993-г. - 335 с.
8.	А. С. Баздникин. Основы управления строительства. Учебное пособие для вузов. М.:"Высшая школа", 1990 Г.-192 с.
9.	Е.П. Пешкова. Маркетинговий анализ в деятельности фирмы. М.: "Ось-89", 1997 г. - 80 с.
10.	А.В. Завгородняя, М.С. Казевич. Маркетинг: методы и процедуры. Учебное пособие. Ленинград: Изд-во Ленингр. фин-экон. ин-т, 1990 г. - 225 с.
11.	П.С. Завьялов, В.Е. Демидов. Формула успеха : маркетинг (сто вопросов- сто ответов о том, как эффективно действовать на внешнем рынке) . М.: "Международные отношения" 1991 г. - 153 с.
12.	А.Н. Асаул. Маркетинговая концепция организации предпринимательской деятельности в строительном комплексе. // М.: "Экономика строительство" 1997 г. № 10.
13.	О. Третьяк. Новый этап эволюции маркетинговой концепции управления// Москва, Российский экономический журнал, 1997 г. №10.
14.	Рай Дамари. Теория и практика маркетинга. // М. "Маркетинг спец. выпуск №1. 1994 г. - 30 с.
15.	А.В.Евсеенко, К. В. Некрасовская. Управление конкуренцией при формировании рыночной экономики// М. ЭКО №9 1997 г. - 145 с.
16.	Н.А.Бобровников. Маркетинг - философия современного производства// М. Строительство и архитектура. Серия Экономика , организация и управление строительством. Выпуск 3. 1996 г. - 53 с.
17.	О.И. Савченко, Б.М.Гилев. Основы менеджмента и маркетинга// М. "ЮНИТИ", 1996.
18.	В.Овчинников. Информационные системы, как основы современного международного маркетинга.// М. Маркетинг, № 4, 1997 г.
19.	Б.С. Бухуев. Использование зарубежного опыта при формировании новых экономических структур и рынка строительства.// М.Экономика строительства, №12, 1995 г.
20.	Ю.Б. Монфред и др. Экономика строительства. //Учебник для вузов по спец. Промышл. и гражд. строительство, М.: "Высшая школа", 1994 г. - 424с.
21.	Е.Блубков. Планирование маркетинга.// М. Маркетинг, № 4, 1996 г.
22.	Н. Моисеева, В. Порецкий. Стратегический маркетинг как основа программы предоления кризисной ситуации на фирме. // М.: Маркетинг №6,1997 г.
23.	Ш. Ахметова, С. Сапаргалиев, АТокбергенова. Жилищное строительство: статистика и действительность. // Алматы, Журнал" Аль-Пари 2003 г.
24.	В.Н. Сержантова. Совершенствование маркетинговой деятельности в строительной отрасли с учетом зарубежного опыта. // Строительство и архитектура. Серия: Экономика, организация и управление в строительстве. Экспресс-информация Вып.З. М. 1996 г.
25.	Г.Бердыкулова. Уроки реформирования, или какой маркетинг нужен Казахстану? // М.: Мысль, № 2, 2003 г.
26.	А.Ковтуненко. Предприятие маркетинговой инновации. //М.: Вопросы экономики №10, 1999 г.
27.	Г.И. Воронцов. О разработке мероприятий по предолению кризиса строительной отрасли.//М.: Экономика строительства, №1, 1996 г.
28.	Курс экономической теории. Под ред. Чепурина М.Н., Киселевой Е.А. -Киров: АСА, 1998.
29.	Добрынина Р. Международные экономические отношения, А., 1999
30.	Борисов Е.Ф. Экономическая теория.-М.: Юристъ, 1997.
31.	Джеффи Сакс “ Рыночная экономика”. 1994 г. Изд. “ Экономика”.
32.	Кейнс Дж. М. Общая теория занятости, процента и денег. - М.: Прогресс, 1978.
33.	Лившиц А.Я. “ Введение в рыночную экономику”. 1994 г.
34.	Основы предпринимательской деятельности. Под ред. В.М. Власовой, Финансы и статистика, 1996 г.
35.	Парканский А. В. “США - государство и рынок” М.-1990г.
36.	Учебник по основам экономической теории (экономика). В.Д. Камаев и коллектив авторов, “ВЛАДОС”, 1996 г.
37.	Курс экономической теории. Учебник. 4-е издание, под общей редакцией проф. Чепурина М.Н., проф. «АСА» Киселевой Е.А. Киров.: 2000.
38.	Введение в рыночную экономику. Под.ред. А.Я. Лившица., И.Н. Никулиной. М.: 1995.
39.	Теория рыночной экономики «Макроэкономика». Ассоциация экономических Вузов. М.: 1992.
III. Специальная литература:
40.	Ашимбаев Т.А. Государственное регулирование перехода к рыночным отношениям. Известия, НАН РК, серия Общественные науки, 1993 №2.
41.	Журавлева Г.П. “ Общая экономическая теория”. 1994г. Изд. “ РЭА им. Плеханова”.
42.	Мамбеева М.“Некоторые аспекты развития экономической деятельности в развитых странах”. 
43.	Мамыров Н.К., Ихданов Ж. Государственное регулирование экономики в условиях Казахстана (теория, опыт, проблемы). Учебное пособие. – Алматы: Экономика, 1998.
44.	Нусупова А., Нусупова А. Закономерный провал. // Деловая неделя. - 26 марта 1999 г.
45.	Рудакова И. Е. “Современный рынок: природа и развитие” М.-1993
46.	Смит А. “Исследовании о природе и причинах богатства народов” М.,1997
47.	Основной движущей силой в Казахстане, как и во всех государствах с переходной экономикой, может стать только собственник. Панорама, № 38-40, сент. 1995.
48.	Сажин Д. Государственная поддержка развития промышленности и технологии в США //Мировая экономика и международные отношения. - 1999. -№ 12.