содержание

введение

Глава 1. Теоретические аспекты рынка недвижимости
1.1. Рынок недвижимости и его инфраструктура
1.2. Субъектная структура рынка недвижимости
1.3. Рынок недвижимости как интегрированная категория рынка

Глава 2. Анализ Влияния стратегических направлениЙ в развитии экономики страны на рынок жилищного строительства
2.1 Анализ отечественного рынка жилищного строительства
2.2 Анализ государственной программы жилищного строительства 2005-2007гг.
2.3 Ипотечное кредитование как одно из факторов развития жилищного строительства в Республике Казахстан

Глава 3. исследование международного опыта и перспектив развития предпринимательской деятельности на рынке жилищного строительства
3.1 Проблемы развития программы индивидуального жилищного строительства
3.2 Перспективы развития риэлторского бизнеса в Казахстане
3.3 Исследование рынка недвижимости на международном уровне

заключение

список использованной литературы

Введение

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов в частности. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Важное значение Казахстанского рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов, поступающих в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и коммунальной недвижимости (в том числе земли), поступлением сборов в бюджет налогов от недвижимости и сделок с ней.
Подъем экономики Казахстана, а также стремление большей части населения к улучшению своих жилищных условий обусловили актуальность жилищного строительства в республике. За последние годы структура вводимых в эксплуатацию жилых домов изменилась по формам собственности и источникам финансирования. Государство перестало быть основным участником в жилищном строительстве, и теперь основную роль стали играть частные и индивидуальные застройщики. Сегодня, только в Алматы, строительную деятельность, в том числе по возведению и реконструкции нежилого фонда, ведут более 950 крупных и мелких строительных организаций. Вследствие этого, по итогам 2006 года в южной столице сдано в эксплуатацию 484 жилых дома общей площадью 283 471 кв. м, что на 15,7% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Кроме того, на эти цели было использовано 15 364 млн.. тенге, что в 1,6 раза больше, чем в 2005 году.
Однако следует отметить, что темпы роста цен на первичном и вторичном рынках были различными. Недостаточное строительство квартир среднего и эконом-класса привело к тому, что цены на вторичном рынке обогнали цены новостроек. Такая парадоксальная, на первый взгляд, ситуация объясняется довольно просто. Типовая 2-х комнатная квартира на вторичном рынке имеет площадь около 45 кв. м, что, при стоимости в 1000 долларов за квадратный метр, составит 45 000 долларов. А ведь 90% нынешних новостроек рассчитано на клиента с высоким уровнем достатка, и, соответственно, площади квартир в таких домах очень велики. Двухкомнатная квартира в новом доме с минимальной площадью в 80 кв. м, при средней стоимости 900 долларов за квадратный метр, обойдется в 72 000 долларов (в черновой отделке), что значительно превышает стоимость квартиры на вторичном рынке. 

Глава 1. Теоретические аспекты рынка недвижимости

1.1 Рынок недвижимости и его инфраструктура

Рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.
Более полным будет определение рынка недвижимости как комплекса отношений связанных с созданием новых и эксплуатацией уже существующих объектов недвижимости. Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости - это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.
Национальный рынок недвижимости - совокупность региональных и локальных рынков, отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость, и особенно состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью и т. д.
Рынок недвижимости как любая саморегулирующаяся система характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой.
К основным функциям рынка относятся:
•	информация о ценах, спросе и предложении;
•	посредничество - установление связей между потребителями, спросом и предложением;
•	свободное формирование цен на объекты недвижимости и защита прав собственности;
•	перераспределение инвестиций в объекты недвижимости;
•	обеспечение свободы предпринимательства;
•	эффективность решения социальных программ.
В структуру рынка недвижимости входят: объекты недвижимости, субъекты и инфраструктура рынка недвижимости.
Однозначного определения термина «инфраструктура» в современной экономической науке не существует. В широком смысле, под инфраструктурой понимается совокупность видов экономической деятельности, обслуживающих производство и обеспечивающих условия жизнедеятельности рассматриваемого объекта.
На рынке недвижимости под инфраструктурой понимаются профессиональные и институциональные участники рынка недвижимости, влияющие на создание и потребление полезных свойств объектов недвижимости, а также их распределение в рыночной среде.
Уровни инфраструктуры могут быть различными:
•	народнохозяйственный - макроуровень (на уровне республиканского рынка недвижимости);
•	региональный (рынок недвижимости отдельного региона);
•	локальный (отдельный сектор рынка недвижимости);
•	объектный, микроуровень (отдельный объект недвижимости).
Инфраструктура рынка недвижимости создается и функционирует благодаря общим усилиям институциональных и неинституциональных участников рынка. В процессе формирования инфраструктуры рынка РК выделились 4 подхода к различным аспектам работы рынка недвижимости:
•	инженерно-технологический (с точки зрения профессиональных деятелей);
•	трансаквдонный (психолого-поведенческий);
•	рыночный и макрорыночный (рассматривается с точки зрения специалистов по теории рыночной экономики);
•	социальный (с точки зрения общественных деятелей).
В современных условиях развития стандартизации информационных технологий связей особую актуальность приобретает инженерно-технологический подход к формированию инфраструктуры рынка недвижимости. В частности, в настоящее время задачи такого подхода отвечают целям информационной политики Казахстана.
Существенным обстоятельством, определяющим особенности рынка недвижимости, является высокий уровень затрат, связанных с осуществлением различного рода сделок с объектами недвижимости - трансакционных издержек. Целям минимизации данных издержек может способствовать решение задач в рамках трансакционного подхода к формированию инфраструктуры рынка недвижимости.
Особые задачи в рамках формирования инфраструктуры рынка недвижимости решают государственные, общественные и коммерческие институты в области управления рыночным развитием рынка недвижимости, в том числе по направлениям реформирования, регулирования и контроля.
Кроме рыночных задач инфраструктура рынка недвижимости должна обеспечивать и решение социальных задач, без которых как экономическая система в целом, так и региональные рынки недвижимости перестают быть полноценными.
С точки зрения инженерно-технологического подхода инфраструктура рынка недвижимости - это набор механизмов профессиональной деятельности, имеющих своей целью распределение достоверной информации об объектах недвижимости между различными категориями потребителей.
Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижимости с точки зрения инженерно-технологического подхода:
1.	 Разработка и внедрение стандартов описания объектов недвижимости всех видов с целью заключения сделок с ними. Решение этой задачи осуществляют системные аналитики с участием профессионалов-практиков.
2.	 Создание единого информационного пространства рынка недвижимости
и обеспечение его информационной открытости (осуществляют исследователи рынка недвижимости с участием специалистов в области информационных технологий).
3.	 Формирование и законодательное закрепление эталонных требований к объектам недвижимости и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости, а также разработка инструктивных и регистрационных документов,
регламентирующих сделки на рынке недвижимости (осуществляют государственные органы, регулирующие рынок недвижимости, при инициативном
участии и контроле общественных объединений, профессионалов и специализированных исследовательских организаций).
4.	 Формирование банков данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости, модельных пилотных проектов по их отработке и механизмов их тиражирования среди профессиональных участников рынка недвижимости (осуществляют общественные профессиональные объединения, коммерческие и некоммерческие исследовательские организации).
Инфраструктура рынка недвижимости с точки зрения трансакционного подхода - это набор механизмов по наименее затратному доступу участников рынка недвижимости к необходимым для них ресурсам.
Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижимости с точки зрения трансакционного подхода:
1.	Формирование и внедрение профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка недвижимости, сводящих к минимуму затраты на проведение операций (трансакций) на этапах поиска информации
(ведение переговоров; принятие решений; правовое закрепление сделок  участников; координация усилий участников; контроль и восстановление нарушенных прав; применение санкций к нарушителям). Эти задачи решают
руководители агентств, менеджеры, психологи, специализированные под
разделения общественных объединений, подразделения и организации систем профессионального обучения.
2.	Создание института инфраструктуры рынка недвижимости, обеспечивающего координацию действий участников рынка недвижимости, исследование и анализ, контроль и регулирование на рынке недвижимости.
3.	Формализованное описание профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка недвижимости и тиражирование их в профессиональной среде.
Примером снижения эффективности деятельности по формированию инфраструктуры рынка недвижимости может служить создание единой системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которое на начальном этапе привело к запутанности в распределении прав и обязанностей государственных органов, увеличению сроков регистрации сделок, затрат времени и средств риэлтеров и потребителей, т. е. к увеличению трансакционных издержек.
С точки зрения методологического подхода инфраструктура рынка недвижимости - набор механизмов, поддерживающих в качестве экономической системы базовые рыночные принципы функционирования процессов создания и потребления полезных свойств объектов недвижимости и обеспечивающих эффективные решения отведенного ей круга задач.
Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижимости с точки зрения методологического подхода:
1.	Создание системы мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, выявление на этой основе путей, способов
и средств реформирования и развития рынка (осуществляют исследовательские подразделения общественных объединений при участи профессионалов-практиков, а также коммерческие исследовательские организации
рынка недвижимости).
2.	Создание специализированных государственных, общественных и коммерческих институтов управления развитием рынка недвижимости:
•	органа координации усилии государственных учреждении и ведомств, цели которых направлены на развитие рынка недвижимости;
•	специализированных структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собственника на рынке недвижимости от противоправных действий;
•	саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка недвижимости;
•	образовательных учреждений и информационных центров рынка недвижимости;
•	некоммерческих и коммерческих организаций - исследователей и инициаторов реформирования отдельных сегментов рынка недвижимости.
Ограниченность этого подхода состоит в том, что макромоделирование, свойственное методологическому подходу, не позволяет в должной мере отследить глубоких закономерностей осуществления конкретных процессов создания, управления и оборота объектов недвижимости. В результате этого во вновь организованной рыночной среде реальной может оказаться ситуация возникновения деятельности, которая будет подавлять изначально запланированные формы экономического оборота. Возможна также ситуация невозникновения той деятельности, для которой среда создавалась.
Приведем пример ограничений методологического подхода, снижающего эффективность деятельности по формированию инфраструктуры рынка недвижимости. Реализация программы приватизации в сфере промышленного производства, нацеленной на воссоздание частной собственности, при нерешенности ряда инженерных задач привела к формированию прослойки «промышленных рантье», основывающих свою деятельность на остатках основных фондов предприятий и не желающих что-либо производить.
Инфраструктура рынка недвижимости с точки зрения социального подхода - это набор механизмов эффективного решения социальных задач с созданием и потреблением полезных свойств объектов недвижимости. Основными задачами формирования инфраструктуры рынка недвижимости с точки зрения социального подхода являются:
•	развитие законодательной и нормативной базы рынка недвижимости;
•	создание системы общественного контроля за соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка недвижимости, защиты их прав и интересов.
Ограниченность социального подхода в том, что в целом правильная нацеленность на интересы населения может иногда привести к экономической несостоятельности выработанных рекомендаций и нанести вред самому населению. Так, установление системы дотирования эксплуатации жилья для всех категорий проживающих приводит к катастрофическому состоянию инженерной инфраструктуры городов и жилых объектов недвижимости. Декларирование жилищных льгот очередникам без формирования источников финансирования создает социальную напряженность.
В основе комплексного подхода к формированию инфраструктуры рынка недвижимости лежит рассмотрение инженерной, трансакционной, рыночной и социальной составляющих его инфраструктуры как взаимосвязанных и взаимодополняющих элементов единой целостной системы институтов рынка недвижимости. Только комплексный подход формирования инфраструктуры рынка недвижимости может синхронизировать процессы его функционирования и обеспечить их наивысшую эффективность.

1.2 Субъектная структура рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру, и дифференцировать его можно по различным признакам. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара на рынке недвижимости сформировались и активно действуют три сектора:
•	развитие (создание) объектов недвижимости;
•	управление (эксплуатация) объектами недвижимости;
•	оборот прав на ранее созданную недвижимость.
Управление рынком недвижимости осуществляют соответствующие государственные органы регистрации, профессиональные участники рынка недвижимости, работающие на коммерческой основе.
Для усвоения сути процессов, происходящих на рынке недвижимости, и выявления структурной определенности каждого из четырех секторов используем метод декомпозиции.
Основные признаки рынка развития (создания) объектов недвижимости в переходный период:
•	слабая изученность;
•	отсутствие качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование, материалы и др.
Сектор управления (эксплуатации) объектов недвижимости отслеживает степень влияния товарных характеристик объектов на их доходность, формирует запрос сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.
Сектор оборота прав на недвижимость формирует рыночную цену ее объектов.
Привлекательность, объем и динамика развития секторов зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых:
•	на инвестиции;
•	товарные;
•	ипотеку;
•	доходы и налоги от сделок;
•	эксплуатации объектов недвижимости.
Покупатель (арендатор) - главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо, а также орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону. Именно для покупателей работает рынок недвижимости. Продавец (арендодатель) - это любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект недвижимости. В качестве продавца может выступать государство в лице своих специализированных органов управления собственностью.
Состав профессиональных участников рынка недвижимости определен перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.
К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся:
•	органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;
•	организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство
и землепользование (республиканские и областные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра); зонированием территорий, оформлением землеотвода;
•	Республиканские и областные органы архитектуры и градостроительства,
занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов
застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;
•	органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
•	органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекции, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений.
•	К неинституционалъным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся:
•	предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия, осуществляющие коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом
(имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях - лицензирование
деятельности);
•	инвесторы, осуществляющие вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств в форме инвестиций в объекты недвижимости1;
•	риэлтеры (брокеры), оказывающие услуги продавцам и покупателям при
совершении сделок с объектом недвижимости;
•	девелоперы (застройщики), владеющие на правах собственности или аренды участком земли и принявшие решение о создании и развитии объектов
недвижимости, определяющие схемы финансирования инвестиционного
проекта, занимающиеся проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или
с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков
и соинвесторов);
•	редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием территорий
(вторичной застройки);
•	заказчики, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. Ими
могут быть как застройщики, так и назначенные ими лица (инвесторы и др.);
•	страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;
•	управляющие проектом, осуществляющие общее планирование, координацию и контроль реализации проекта от начала до завершения, с целью удовлетворения требований заказчика и обеспечения осуществимости проекта
с функциональной и экономической точек зрения, а также завершения строительства в заданный срок в рамках утвержденной сметы и в соответствии с установленными стандартами качества;
•	управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением
и технической эксплуатацией объектов недвижимости;
•	оценщики объектов недвижимости, оказывающие услуги собственникам,
инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости
объектов недвижимости;
•	финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;
•	аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;
•	участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании и пр.);
•	маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке недвижимости;
•	специалисты по информационным технологиям, обслуживающие рынок недвижимости; информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;
•	юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;
•	специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;
•	другие специалисты - сотрудники и члены национальных и 
•	международных профессиональных объединений рынка недвижимости.
На практике часто рынок недвижимости делят по способу совершения сделок на первичный и вторичный.
Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными (только что построенным), а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу объектов в оборот прав собственности на рынке недвижимости.
Под вторичным рынком недвижимости понимаются сделки, совершаемые с объектами недвижимости не впервые и связанные с перепродажей или другими формами перехода прав собственности на недвижимость. Такие объекты недвижимости, как правило, длительное время находятся в эксплуатации на рынке недвижимости.
Первичный и вторичный рынки влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка являются своеобразным ориентиром, показывающим, насколько рентабельно новое строительство при существующем уровне затрат.
Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости существенно осложняет анализ сферы обращения и выбор решений относительно инвестирования в недвижимость. Сложность задачи обусловлена тем, что сделки на рынке недвижимости носят частный, а зачастую - конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации. Но не это главное.
Рынок недвижимости испытывает влияние экономической ситуации в целом как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны.
Так, при падении спроса на недвижимость вторичный рынок может достаточно гибко реагировать сокращением предложения и снижением цен, при котором нижняя граница определена: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием уровня его доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.
Вторичный рынок недвижимости более инертен, поскольку решения на нем принимаются множеством лиц.
На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительный процесс вовлечены ряд организаций, каждая из них заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов, и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Также невозможно быстро увеличить предложение - процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы. Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.
Рынок недвижимости - рынок ограниченных возможностей, продавцов и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов с выразительным художественным стилем. Ограничено и число покупателей таких объектов недвижимости в силу их дороговизны.
Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. Однако, с одной стороны, специалисты, работающие в области недвижимости, особенно аналитики, сталкиваются с трудностями и невозможностью корректной и однозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости. С другой же - недостаточная разработка теории анализа рынка недвижимости и перенос технологий, применяемых на других рынках (разработанных в другой рыночной среде), могут привести к существенным ошибкам и даже к кризисам на рынке недвижимости.

1.3 Рынок недвижимости как интегрированная категория рынка

В условиях современной экономики рынок недвижимости характеризуется тремя позициями:
1.	Сфера вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью.
2.	Сфера, где объекты недвижимости выступают как товары особого рода.
3.	Рынок услуг, создающий условия для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека во всей многогранности их свойств и проявлений.
Таким образом, рынок недвижимости - интегрированная категория, которой присущи черты рынков товаров, инвестиций и услуг. С экономико-философской точки зрения рынок недвижимости - это инфраструктурная категория, связанная с созданием условий, необходимых для осуществления производственной, коммерческой, социальной, экологической и иной деятельности.
Такая трактовка не противоречит узконаправленному пониманию рынка, подразумевающему экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов.
Рынок недвижимости как разновидность инвестиционного рынка. Наиболее распространена точка зрения на рынок недвижимости как на разновидность инвестиционного рынка. В связи с этим принято выделять общие идентификационные признаки, подтверждающие наличие структурной зависимости рынка недвижимости с инвестиционным рынком.
Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций. Объекты недвижимости довольно сложно приобрести в таком объеме, в каком хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные средства, что может привести к уменьшению иных активов. Кроме того, у инвестора может просто не оказаться необходимых средств. Например, достаточно сложно вложить средства в недвижимость объемом 15% от стоимости здания, и даже финансирование такой доли через участие в акционерном обществе, образованном на базе здания, не позволяет самостоятельно управлять объектом недвижимости.
Так как объект недвижимости постоянно нуждается в коммунальном обслуживании жилых и нежилых помещений, текущем ремонте и технической эксплуатации, охране и др., то независимо от функционального назначения объекта существует необходимость в его управлении. Качество управления объектами недвижимости оказывает значительное воздействие на конкурентоспособность и цену их потребления.
Недвижимость в большей степени, чем другие активы, нуждается в эффективном управлении для получения дохода. 
Отсюда следуют по меньшей мере два вывода:
•	для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный товар;
•	для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход.
Неоднородность недвижимости. Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах между объектами недвижимости одного типа в пределах даже одной местности.
Защищенность доходов от инфляции. Недвижимость в большей степени, чем финансовые активы, защищена от инфляции. Влияние инфляции в стране учитывается в цене объекта недвижимости.
Высокие трансакционные издержки. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой могут достигать 10% от цены.
Низкая корреляция1 доходов от объектов недвижимости с доходами от финансовых активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей финансовых активов.
Особенности ценообразования. Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости - результат последней продажи и переговоров между участниками сделки, поэтому ценообразование на рынке ценных бумаг динамичнее, чем на рынке недвижимости, а колебания цен более часты.
Сохранность инвестируемых средств. Земля - неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств), здания и сооружения - долговечные конструкции, но обеспечение сохранности объектов недвижимости может требовать дополнительных затрат (например, на страхование).
Обладая рядом отличий от финансовых активов, недвижимость может рассматриваться как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий риск, и как самостоятельный актив.
Таким образом, купля-продажа объектов недвижимости - это движение стоимости, приносящей доход. В то же время недвижимость может приобретаться как в производственных, так и в личных целях.
Согласно нормативным актам, принятым в период 1990-1996 гг., уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается.

Глава 2. Маркетинговые исследования Влияния стратегических направлениЙ в развитии экономики страны на рынок недвижимости

2.1 Анализ отечественного рынка жилищного строительства

Столичный рынок недвижимости демонстрирует стабильный рост цен. По прогнозам экспертов, своих позиций рынок в этом году не сдаст. Тенденция подорожания строящегося жилья сохранится. Цены на вторичном рынке, возможно, стабилизируются. Но дело до удешевления квартир не дойдет.
Развернувшееся жилищное строительство в Астане набирает обороты. По агентства недвижимости «Жас кала XXI», в настоящее время в столице работает около 190 строительных компаний. При этом если рассматривать структуру и состав новостроек Астаны, то места распределились следующим образом. Первенство в данном рейтинге заняло жилье эконом-класса, удельный вес которого на первичном рынке составляет 48 процентов.
– Увеличение объемов жилья этой категории на первичном рынке связано с реализацией государственной жилищной программы. Большое количество потенциальных покупателей, желающих приобрести жилье именно эконом-класса, стимулируют строительные компании строить данный вид недвижимости. И еще. Наши строители не умеют возводить элитное жилье.
Стоимость «квадрата» этой категории жилья в настоящее время колеблется в пределах 450-650 y.е. Вторая позиция рейтинга досталась жилью бизнес-класса. Отрыв его совсем незначителен – три процента. Один квадратный метр жилья бизнес-класса строительные компании реализуют по 650-850 долларов. Элитное жилье слабо представлено на первичном рынке – всего 7 процентов. Сегодня красная цена квадратного метра жилья элит-класса – 1500 долларов США. Тенденция преобладания товара эконом-класса и бизнесс-класса, по мнению экспертов, сохранится надолго.
Застройщики увеличивают объемы строительства. Но им пока не по силам удовлетворить спрос, постоянно растущий за счет притока людей в столицу. Данное обстоятельство незамедлительно сказалось на стоимости недвижимости вторичного рынка жилья. Владельцы недвижимости на вторичном рынке, долго не думая, стали взвинчивать цены на свои квартиры, пользуясь сложившимся дисбалансом предложения и спроса на рынке недвижимости. Задают тон в удорожании недвижимости благоприятная конъюнктура цен на нефть и положительная динамика развития экономики страны. По наблюдениям специалистов ежегодно квадратный метр «тяжелеет» на 35%. 
Сегодня квартиры на уровне забивки свай чаще покупают люди, уже имеющие жилье. Они стали активно вкладывать свои финансовые сбережения в квадратные метры. Тенденция превращения недвижимости в источник инвестиционных вложений становится заметной. Квартиры на «первичке» покупаются для страховки капитала и получения за год больших процентов после ее продажи. К примеру, квадратный метр жилья на нулевом этапе строительства обходится покупателю в $350-400, а на момент ввода в эксплуатацию жилого комплекса этот же «квадрат» стоит около $700. По оценкам риэлторов, за год строительства квадратный метр в среднем дорожает на 60%. Такие проценты сегодня не может дать ни один казахстанский банк второго уровня. Строящаяся недвижимость стала золотым кладезем для предприимчивых граждан.
Стабильный рост цен на первичном рынке также вызван отсутствием стройиндустрии в Казахстане. Покупка импортных строительных материалов, их транспортировка ежемесячно дорожают.
Все говорят о том, что строящееся жилье постоянно дорожает. Но не многие знают, что стоимость строительных материалов растет немалыми темпами. Например, только цена арматуры за последние месяцы выросла в два раза. Снос также является одним из существенных факторов увеличения цены квадратного метра на первичном рынке.
Приемлемые условия ипотечного кредитования расширяют круг потенциальных покупателей квартир, тем самым увеличивая спрос. И как следствие, дефицит предложения с появлением ипотеки начинает прогрессировать, цены на недвижимость растут. Хотя по этому вопросу мнения разделились. Влияние ипотеки на рост стоимости квадратного метра в банковском секторе считается минимальным.
Темпы роста цен, по разным оценкам, составляют 1,5-3% в месяц. Уже сегодня средняя цена столичного квадратного метра, которая еще в конце 2006 года держалась на уровне 650 долларов, а на сегодняшний день уже перешагнула отметку в 710 долларов. Не остановила, вопреки бытовавшим прогнозам, рост цен в Астане даже государственная программа жилищного строительства.
Если в Алматы лето 2006 года на рынке недвижимости ознаменовалось затишьем, все замерли в ожидании обвала цен, то в Астане такой период был не столь затяжным, как в южной столице.
По прогнозам экспертов, первичный рынок обладает существенным потенциалом роста. Непрерывное увеличение стоимости квартир продлится еще ближайшие пять лет. Спад цены произойдет лишь в случае «затоваривания» рынка. А в настоящее время рынок недвижимости пока очень далек от насыщения. 
Объемы бурно развивающегося первичного рынка недвижимости не дотягивают до показателей эксплуатируемой недвижимости. Благодаря строительству ассортимент вторичного рынка постоянно обновляется. Происходит это по понятным причинам. Как только квартиры переходят от строителей в чью-то собственность, то они моментально переходят в разряд жилья вторичного рынка. В скором будущем произойдет мощное вступление огромного количества новостроек на просторы вторичного рынка. 
По мнению риэлторов, спрос на вторичное жилье был, есть и будет. Разговоры о том, что он в скором времени исчерпает свои возможности, беспочвенны.
Сегодня лишь в одном районе Астаны первичный рынок доминирует, а вторичный рынок находится в зародышевом состоянии. Левый берег реки Ишим стал непаханым полем для развернувшейся стройки века. Цены на квартиры в сердце будущего административного центра столицы на несколько пунктов выше, чем в черте старого города. Будущее выгодное месторасположение тому виной, говорят риэлторы. Сегодня средняя цена квадратного метра на левобережье составляет 1200 долларов.
Вторичный рынок очень неоднородный. Он представлен морально и физически устаревшими пятиэтажками хрущевской и брежневской эпох, а также новостройками. Сегодня равным успехом в Астане пользуется всякая недвижимость вторичного рынка. Приезжие люди не могут ждать квартиру на первичном рынке и покупают вторичное жилье. Как отмечают риэлторы, еще в прошлом году жилье на вторичном рынке стоило дороже, чем на первичном. Ценовой разрыв между жильем первичного и вторичного рынков был виден невооруженным глазом. Сегодня наметилась другая тенденция. Цена «квадрата» «вторички» не превышает стоимости квадратного метра строящейся недвижимости. Всплеска цен на вторичном рынке недвижимости не предвидится. Этап скачкообразного увеличения стоимости «квадрата» пройден для данного рынка, убеждены риэлторы. 
При этом ценовой разброс сохранится. Как известно, стоимость квадратного метра в одном районе может значительно колебаться. Определяющим фактором стоимости жилья, после месторасположения, является именно «возраст» недвижимости. На вторичном рынке самая дорогая недвижимость представлена жилыми комплексами на набережной реки Ишим.
По мнению аналитиков, если в экономике или в политической ситуации не произойдет крутых перемен, цены на недвижимость будут расти.
Ситуация на рынке недвижимости Южной столицы, итоги прошлого года и ожидания года наступившего… …цены на вторичном рынке обогнали цены новостроек. 
Существует множество макро- и микроэкономических факторов, влияющих на рост цен на рынке недвижимости: 
1. Урбанизация 
Известно, что быстрое увеличение населения всегда приводит к проблемам роста цен на недвижимость. Особенно остро эта проблема стоит в городах и пригородах. Если посмотреть данные в динамике по мировой урбанизации, то результаты будут более чем удивительные - ее невиданные темпы и масштабы даже получили название "городской революции". Быстрое увеличение населения пропорционально повышает спрос на недвижимость, что уже стало общемировой тенденцией, в рамках которой Алматы не является исключением, так как город постоянно пополняется за счет легальной и нелегальной миграции. В результате этого, значительно повышается спрос на жилье внутри города и его окрестностях, что и приводит к росту цен на недвижимость. 
2. Рост доходов населения 
Стабильная политическая ситуация, устойчивая экономика, стабильная валюта - все эти факторы влияют на уровень доходов населения внутри страны. Люди становятся богаче и, соответственно, задумываются об изменении и улучшении своего жилья, естественным образом подогревая интерес к рынку недвижимости. 
3. Аренда 
Существующие в Казахстане законодательные ограничения на приобретение недвижимости нерезидентами, при их постоянно увеличивающемся количестве, в Алматы неуклонно ведут к росту арендной платы. Становится очевидно, что последний фактор приводит к выгодности приобретения квартир, домов и офисов для последующей сдачи их в аренду. И как результат - происходит повышение спроса на недвижимость. 
4. Инвестиции в недвижимость 
Рост цен на основные энергоресурсы приводит к увеличению доходов государственных и частных структур. Скапливаются капиталы, которые должны быть размещены на других рынках, приносящих доход. Однако в Казахстане, несмотря на одну из самых лучших банковских систем в СНГ, практически отсутствует рынок ценных бумаг, где можно было бы размещать сверхприбыли от продажи нефти. Рынок недвижимости, благодаря своей устойчивости и стабильности, стал практически единственным выгодным для сохранения и умножения финансовых активов. Очевидно, что ни один банковский депозит не дает такого дохода, как рынок земли или жилья. Цены на недвижимость за 2004 год выросли на 50-70% - это просто несравнимая сумма с годовой процентной ставкой 6-8% по банковскому депозиту. 
Кроме этого, ликвидность и рентабельность рынка недвижимости основных городов Казахстана привлекли к нему массу мелких и крупных инвесторов, которые, в свою очередь, стали скупать объекты недвижимости с целью их дальнейшей перепродажи, что и привело к спекулятивному росту цен. 
5. Ипотека 
Путем удешевления ипотечного кредитования и кредитов системы жилищных строительных сбережений было обеспечено повышение доступности жилья для широких слоев населения Казахстана. Тем самым, самая развитая система ипотечного кредитования в СНГ стала еще одним значимым фактором, способствующим удорожанию жилья. 
6. Валютный рынок 
За последний год падение курса доллара, как традиционной валюты расчетов по сделкам с недвижимостью, также сказалось на повышении ее стоимости. 
По результатам выборов в США можно предположить, что доллар будет продолжать девальвировать, тогда как цены на нефть будут продолжать расти, значит, цены на жилье в долларах будут увеличиваться как минимум пропорционально долларовой девальвации. 
Рост цен на основные энергетические источники будет приносить Казахстану возрастающий доход, следовательно, финансовые потоки будут направляться в недвижимость. Количество девелоперов и застройщиков на рынке будет увеличиваться, так как строить выгодно, и можно предположить, что настанет такой момент, когда потребителю или инвестору будет выгоднее купить новостройку, чем вкладывать деньги во вторичный рынок. 
С помощью государства, начавшего в 2005 году финансирование президентской программы строительства жилья эконом-класса (что составляет 150 млрд. тенге, вложенных на три года), и деятельности девелоперов, Казахстан будет изменять облик своих городов и значительно расширять их территории, тем самым превращая каждый из них в цветущие и современные мегаполисы.
В апреле 2005 года Всемирный банк одобрил предоставление Казахстану займа на сумму $10 млн. для финансирования Пилотного проекта регистрации рынка недвижимости. Это уже 13 по счету заем со стороны Мирового банка, на осуществление которых, начиная со вступления Казахстана во Всемирный банк в 1992 году, банк одобрил предоставление в общей сумме на $ 959 млн..Цель данного проекта - разработка и апробация моделей для создания унифицированной системы регистрации объектов недвижимости, а также развитие рынков земли и недвижимости в Казахстане. После того, как республика вступила на путь рыночных отношений, экономика страны нуждалась во многих преобразованиях. Одним из важных элементов в этом процессе стала приватизация земли и объектов недвижимости, разъяснение прав, связанных с владением землей и недвижимостью. Основные цели данного проекта: - повышение стабильности прав на землю и владение недвижимостью, что будет способствовать развитию частного сектора, повышению инвестиционной активности и использованию устойчивых в природоохранном отношении методов гражданского и промышленного строительства; - повышение качества и надежности, и снижение себестоимости сделок с земельными участками и объектами недвижимости; - оказание содействия развитию кредитных систем путем предоставления кредитным учреждениям возможностей использования ипотечных механизмов для надежного обеспечения сделок. Пилотный проект будет осуществляться в Алматинском и Акмолинском регионах, а также в г. Алматы. Общая стоимость проекта - $ 13,28 млн., в том числе $ 1,08 млн. предусматривается на непредвиденные расходы, связанные с выполнением работ и колебаниями цен. Заем Всемирного банка - $ 10 млн. (профинансирует 75% общей стоимости проекта). Софинансирование из бюджета - $ 3,3 млн. на финансирование расходов на персонал и аренду помещений для отделов регистрации. Заем предоставляется сроком на 20 лет под стандартную переменную процентную ставку Всемирного банка с пятилетним льготным периодом. В целом на цели подготовки проекта предусмотрено $ 1,5 млн. Проект состоит из трех основных частей: 
1) Компонент институционального развития ($ 2,06 млн.) предусматривает: - оказание помощи Министерству юстиции по созданию и управлению новой системой регистрации путем предоставления технического содействия и подготовки кадров; - совершенствование правовых аспектов регистрации прав на объекты недвижимости путем увязки этой работы с процессом определения земельных титулов и картографирования земельных угодий, а также путем расширения использования информационных технологий. 
2) Компонент системы регистрации ($ 7,91 млн.): - создание отделов по регистрации объектов недвижимости при региональных управлениях Министерства юстиции; - апробацию процедур работы таких отделов, в том числе форм регистрационных книг, стандартных форм регистрации сделок и процедур работы с документами. 
3) Компонент составления карт земельных угодий ($ 730 тыс): - апробацию использования цифровых карт для оказания содействия системе регистрации в определении потребности в дополнительных технологических инвестициях для распространения этой системы в целом по стране; - предоставление оборудования для кадастровой съемки Государственному комитету по земельным ресурсам для повышения точности информации для целей регистрации земельных угодий. 

2.2 Анализ государственной программы жилищного строительства 2005-2007гг

Государство намерено строить недорогое жилье и смягчить условия ипотечного кредитования на его приобретение. Размеры первоначальных взносов и процентные ставки будут снижены, а сроки возврата кредитов увеличены. Ныне почти половина сделок купли-продажи недвижимости в Казахстане совершаются с помощью ипотечного кредитования. Сроки выплаты кредитов составляют от 10-ти до 15 лет, а размер первоначального взноса достигает половины стоимости приобретаемого жилья.
Министр промышленности и торговли Казахстана считает, что преимущества новой жилищной программы неоспоримы. Впервые покупка жилья становится доступной широким массам населения, вдобавок программа создаст 45 тысяч новых рабочих мест.
«Будет построено большое количество нового жилья повышенной комфортности; улучшится архитектурный облик городов и сел; возрастут налоговые поступления от строительной индустрии», - отмечает он.
Однако многие местные эксперты и представители деловых кругов не разделяют подобного энтузиазма, вспоминая грандиозные планы советского правительства, так и оставшиеся неосуществленными, с той лишь разницей, что теперь невыполнимые планы строятся при рыночной экономике.
Экономисты говорят о нестыковках в финансовых расчетах; строители – о том, что ни одна частная фирма не станет строить себе в убыток; а коммерческие банки отказываются финансировать программу при отсутствии государственных субсидий.
Уход же в отставку ведущего экономиста страны Григория Марченко в день утверждения жилищной программы расценивается не иначе, как своего рода «импичмент» несбыточным планам правительства. Будучи главным реформатором в казахстанском правительстве, Марченко лично занимался разработкой жилищной программы. 
Критики правительственной программы считали, что времена массового жилищного строительства прошли – уже хотя бы потому, что строительство в основном ведется частными фирмами.
В СССР жилье населению предоставляло государство. Квартиры получали бесплатно в порядке очереди, и каждый гражданин мог рассчитывать на жилплощадь. Но, когда на смену социалистическому строю пришли рыночные отношения, все изменилось. В настоящее время основной массе населения жилье недоступно.
Стоимость квартир в крупных городах достигает нескольких десятков тысяч долларов. При среднедушевом доходе по Казахстану примерно 120 долларов в месяц для большинства населения покупка жилья остается несбыточной мечтой.
Однако, по мнению экономистов, цены на жилье должны устанавливаться естественным образом в зависимости от рыночной конъюнктуры, в нынешних условиях снижение цен на недвижимость невозможно, так как цены на строительные материалы постоянно растут.
Казахстанские строители в основном используют импортные строительные материалы, так как отечественные производятся в недостаточном количестве и значительно уступают импортным по качеству. Ряд материалов – например, строительное стекло, теплоизоляционные материалы, линолеум, современные кровельные материалы - вообще не производятся в Казахстане.
А, по мнению банкиров, существующую систему ипотечного кредитования вряд ли можно изменить. Банки не в состоянии снизить процентные ставки и другие условия кредитования.
«Всё зависит от государства, - Если оно готово возместить расходы, банки примут все условия, о которых говорится в послании президента. Банк ведь не может административным решением снизить процентные ставки и работать себе в убыток».
Государственная программа жилищного строительства на 2005-2007 годы. Строительство домов уже закачивается, списки очередников утрясаются. Прямо идиллия какая-то, жилищный рай. При этом во всех областных акиматах страны, включая Алматы и Астану, специалисты департаментов строительства бодренько утверждают, что у программы нет никаких проблем: средства выделяются из республиканского и местного бюджетов, стройматериалы подвозятся вовремя, и вообще, срыву программы ничего не грозит. 
В комитете по делам строительства министерства энергетики, индустрии и торговли, в отделе жилищной политики специалисты подтвердили, что выполнение программы идет хорошими темпами по городам весей республики. Сказали, что даже такой проблемный пункт ее выполнения, как жилье в кредит, который больше всего вызывал у экономистов тревог и волнений, нынче урегулирован специальным постановлением. Оно вышло первого сентября 2004 года и адресовано местным исполнительным органам. В частности, по ипотечному жилью в нем говорится, что между 11 банками страны и Казахстанской ипотечной компанией достигнуто соглашение о льготных условиях выдачи жилья в кредит. В рамках жилищной программы люди смогут приобрести квартиры на выгодных условиях: первичный взнос будет равен десяти процентам от стоимости квартиры (вместо тридцати), проценты тоже уменьшатся до 9-10 годовых (вместо 15%), а сроки выплаты кредита увеличатся до 20 лет. 
Еще вчера все банки страны единогласно говорили, что им не выгодно участвовать в программе на таких условиях, какой бы государственной она ни была. Сегодня они в ней молча участвуют. «Поэтому, - заключают министерские чиновники, - обещания президента об обеспечении граждан страны дешевым жильем нельзя считать популистскими». 
Как будут распределяться долгожданные квартиры? Опять же, с высоты министерских столов и стульев, все будет просто и честно. Есть списки очередников, которые составляются в акиматах, в департаментах жилья. Количество очередников определено. Единственное, чего не могут дать чиновники, так это гарантий, что в новые дома въедут именно те, кто стоял в очереди по 20 лет. Прозрачности системы нет, но это не их забота. С подобными вопросами надо обращаться к местной власти. А там, как уже выше говорилось, все прекрасно и чудесно. 
Казахстанские политологи считают, что, говоря по поводу программы жилищного строительства на ближайшие годы, необходимо учитывать объемы добычи нефти и цены на нее. Согласно экономическим прогнозам, страну ожидает потоп от нефтедолларов. Куда их будут вкладывать? В бизнес нельзя: если нет политической крыши, там не пропишешься. В гостиницы и рестораны тоже не стоит - этот сегмент рынка принадлежит элите. В энергетику, нефть, газ, горнометаллургическую промышленность просто нельзя! Остается сельское хозяйство и недвижимость. Но в хозяйство вкладывать деньги рискованно, так как земля не передана в частную собственность, и сельский бизнес никак не защищен. Получается, что реально можно работать только на рынке недвижимости. В России, в частности в Москве, сейчас продают жилье по 4 тыс. долларов за квадратный метр, в Париже один квадратный метр стоит от 5 до 12 тыс. евро. Скорее всего, цены на жилье у нас тоже будут постоянно расти. Как это отразится на жилищной программе? Жилье, может быть, и построят. Но люди, стоящие в очереди с прошлого века, не увидели своих квартир, потому что в стране отсутствует справедливый механизм их распределения. При этом никто не вправе потребовать показать или обнародовать списки, дать гарантии. На дворе – рынок! Завтра любая из структур, замешанная в выполнении жилищной программы, скажет, что ей выгодно поступить так и никак иначе, и этого будет достаточно, чтобы среди очередников оказались те, кто в этой очереди никогда не стоял, но имеет нужную сумму денег, чтобы выкупить льготное жилье. 
Что касается мест застроек и их удаленности от центра, то действительно, дома поднимутся не в сердце Алматы, но и не в Бурундае. Уже началось освоение земли в западной части города, в микрорайонах «Мамыр-3, 4, 5, 6». Под ипотеку планируется сдать около 4 тыс. квартир.
Согласно Государственной программе жилищного строительства на 2005-2007 годы, по республике запланировано сдать 12 млн. кв. метров жилья. В 2005 году – 3 млн. кв. метров, в 2006-м – 4 млн.. кв. метров, в 2007-м – 5 млн.. кв. метров. К сожалению, чиновники не могут сказать, как преобразовать метры в квартиры и сколько их получится в итоге. Умалчивают они и о том, какое количество очередников продвинулась вперед за два с лишним года. Говорят, ответы на эти вопросы не в их компетенции.
Суть новой жилищной политики, о которой сейчас так много говорится, заключается, как известно, в обеспечении доступности жилья для широких слоев населения через удешевление его стоимости, увеличение сроков жилищного кредитования, снижение первоначальных взносов и ставки кредитования. Кроме того, именно эта отрасль должна стать локомотивом экономического развития, так как масштабное жилищное строительство потянет за собой развитие индустрии стройматериалов, мебельной промышленности и металлообработки. 
К примеру, в Актюбинской области предполагается строительство завода по выпуску стекла, которое сейчас завозится из России, Турции и Китая. На Карметкомбинате будет выпускаться сталь для получения периодических металлов. Идут разговоры о том, чтобы наладить на территории республики выпуск сантехнических изделий, керамической плитки и санфаянса. 
Что касается Алматы, то по сравнению с другими регионами этот город обладает наибольшим потенциалом для динамичного развития, так как его население имеет более высокий уровень дохода на одного человека и низкий уровень безработицы. Строительство жилья в Алматы на протяжении последних пяти лет остается одним из самых привлекательных направлений для инвестирования капитала. 
В целях реализации Государственной программы развития жилищного строительства на 2005-2007 годы в Алматы была разработана соответствующая региональная жилищная программа, в рамках которой в течение трех лет намечено построить порядка двух миллионов квадратных метров жилья, в том числе с использованием системы ипотечного кредитования - 382,3 тысячи квадратных метров, - рассказывает она. - На строительство ипотечного жилья в Алматы на этот период из республиканского бюджета на возвратной основе предусмотрено 16,5 миллиарда тенге кредитных средств. А в 2004 году было выделено 1,65 миллиарда тенге на строительство первой очереди домов. Для обеспечения комплексной застройки определены площади застройки под ипотечное жилье на земельных участках микрорайонов «Мамыр-3, -4, -5, -6», где строятся многоэтажное жилые дома с одно-, двух- и трехкомнатными квартирами улучшенной планировки. Площади квартир: однокомнатной - 45-50, двухкомнатной - 65-70 и трехкомнатной - 85-90 квадратных метров. Эти дома реализовываются населению с использованием систем ипотечного кредитования и строительных сбережений. Сразу оговоримся, что жилищная программа рассчитана на определенный сегмент населения. Приоритетное право на приобретение жилья предоставляется молодым семьям, работникам государственных органов и учреждений, содержащихся за счет средств государственного бюджета, и государственных предприятий социальной сферы. 
Доступность жилья для широких слоев населения обеспечивается за счет снижения стоимости одного квадратного метра жилья с 350 до 450 долларов, увеличением срока кредитования до 20 лет и снижением первоначального взноса и процентной ставки за кредит до 10 процентов. 
В настоящее время департаментом жилищно-коммунального хозяйства Алматы ведется работа по формированию списков жителей города, нуждающихся в улучшении жилищных условий. 
- А что для этого нужно сделать человеку, желающему получить ипотечное жилье на таких условиях? 
- Для постановки на учет необходимо представить в департамент жилищно-коммунального хозяйства Алматы письменное заявление по форме № 923, утвержденной постановлением Правительства РК от 1 сентября 2004 года. Департамент в течение трех рабочих дней представляет соответствующему банку второго уровня списки граждан, подавших заявления и информацию о жилье, на которое претендуют данные граждане. 
Банк в течение двенадцати рабочих дней определяет платежеспособность граждан, а затем в течение двух рабочих дней представляет в департамент жилищно-коммунального хозяйства список граждан, которым планируется предоставить заем. Последний в течение трех рабочих дней принимает решение о реализации жилья гражданам, платежеспособность которых подтверждена заимодателем. А именно - в течение двух рабочих дней департамент в установленном законодательством порядке заключает договор купли-продажи. Одним из главных условий договора банковского займа является отсутствие права досрочного погашения займа в течение трех лет. При этом гражданам, желающим приобрести жилье в рамках данной программы, следует иметь в виду, что доход семьи должен обеспечивать расходы на проживание и своевременное погашение выплат по кредиту. Говоря проще, доход такой семьи должен составлять не менее 60-70 тысяч тенге в месяц. 
Примерные выплаты по кредитам для однокомнатной квартиры площадью 45 квадратных метров: при стоимости квартиры 15 750 долларов первоначальный десятипроцентный взнос будет составлять 1 575 долларов, среднемесячные выплаты по кредиту - 137 долларов. Для двухкомнатной квартиры площадью 67,5 квадратных метра при стоимости квартиры 23 625 долларов первоначальный взнос составит 2 362 доллара, среднемесячные выплаты по кредиту - 205 долларов. Стоимость трехкомнатной квартиры площадью 90 квадратных метров составит 31 500 долларов. Первоначальный взнос будет равняться при этом 3 150 долларам, а среднемесячные выплаты по кредиту - 274 долларам.

2.3 Ипотечное кредитование как одно из факторов развития жилищного строительства в Республике Казахстан

Система ипотечного кредитования в Казахстане все увереннее набирает силу об этом свидетельствует много факторов и прежде всего широкое ее распространение в республике. Сначала было два пилотных проекта - для Астаны и Алматы. Здесь их "обкатывали", отрабатывая все детали финансовых и договорных операций. Следует отметить, что изначально модель ипотеки формировалась "по образу и подобию" аналогичных, действующих в США, Индонезии, странах Европейского союза и в России. Из этого коллективного опыта в РК постарались перенять все лучшее. В результате возникла система, основанная как на иностранных вариантах, так и на собственных разработках.
Основной прорыв был осуществлен, когда в стране была создана совершенно новая, не имеющая аналогов в республике Казахстанская ипотечная компания. У истоков зарождения этого закрытого акционерного общества, 100 процентов акций которого принадлежит государству, стоял Национальный банк РК. В своих действиях он руководствовался разработанной в Казахстане концепцией долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития ипотечного кредитования.
Как отметил председатель ее правления Казахстанской ипотечной компаний - главная идея, положенная в основу деятельности компании, - рассказывает, - заключается в рефинансировании ипотечных кредитов, выданных банками и организациями, осуществляющими отдельные виды финансовых операций, и выпуск на их основе специальных облигаций. Проще говоря, компания приобретает у банков-партнеров права требования по ипотечным жилищным кредитам и направляет их в залог, который обеспечивает исполнение обязательств по выпущенным нашим АО облигациям. Размещая эти ценные бумаги среди казахстанских инвесторов, которыми являются пенсионные фонды и страховые организации, компания привлекает на внутренний рынок долгосрочные ресурсы для банков, осуществляющих кредитование покупки и ремонта жилья. Пока наша структура ориентируется именно на эти виды деятельности. Однако в скором времени по программе, разработанной в компании, будут предоставляться кредиты и на строительство жилья.
Но вернемся в Астану, где в 1999 году началась реализация пилотного проекта. К этому времени население молодой столицы резко увеличилось. В основном сюда со всего Казахстана ехали работяги, рассчитывающие найти место, где могли бы приложить свои руки. Однако немало было и "новых казахов" - государственных чиновников, банкиров, предпринимателей и прочих граждан с толстым кошельком, любителей гольфа и казино. Именно их нашествие привело к тому, что спрос на жилье резко поднялся.
Сегодня потенциальная емкость городского рынка ипотечного кредитования оценивается в три миллиона квадратных метров, что в денежном исчислении намного превышает сумму в миллиард долларов. Простор для инициативы огромный. Сейчас за право завоевать клиента и обеспечить его кредитом на покупку жилья борется около десятка различных финансовых структур. Однако на первом этапе главным партнером потенциальных заемщиков выступало акционерное общество "Астана-Финанс", которое первым оценило и использовало ипотеку, что позволило обойти конкурентов.
С 1999 года на программу жилищного строительства в столице было направлено 9.5 миллиарда тенге (1 доллар=146,7 тенге). Только в 2002 году здесь было введено свыше 230 тысяч квадратных метров жилой площади. Из них около 30 процентов реализовано по программе ипотечного кредитования. И значительную часть этой ноши "Астана-Финанс" взяла на себя, установив деловые связи с более 600 заемщиками. Нынче этот показатель увеличился на добрую сотню человек. Так как по прогнозам в ближайшие годы объем ипотечного строительства станет возрастать в среднем на десять тысяч квадратных метров, то очевидно, что безработица акционерному обществу не грозит.
Несмотря на большое число новостроек, жилья в городе катастрофически не хватает и цена на него не снижается. Проведенный экспертами анализ показал, что стоимость одного квадратного метра в городе составляет от 400-560 долларов в домах, возведенных по типовым проектам, и до 1200 долларов - в так называемых элитных. К слову, на эти факты обратил внимание даже президент Нурсултан Назарбаев. Выступая в мае на совещании, посвященном проблемам застройки столицы, он упрекнул присутствующих в искусственном подъеме цен, которые не уступают московским, и потребовал от местной администрации больше внимания уделять сооружению муниципальных квартир стоимостью не более 300-350 долларов.
Сложно сказать, как успешно его пожелание будет выполнено. Очевидно же другое: цена одного "квадрата" в обычном многоквартирном доме среднего комфорта за последние три года подскочила с 400 до 700 долларов. Совершенно очевидно, что такие суммы обычному горожанину не по карману. И вряд ли следует рассчитывать на их снижение. Как показывает практика, цены легко скачут вверх, но крайне неохотно падают. И строительство - не исключение из этого правила. Поэтому в казахстанском обществе все более крепнет убеждение, что стоимость недвижимости никогда не опустится до приемлемого для большинства населения уровня, а потому приобретение жилья в собственность является одним из лучших вложений капитала. Так мы снова возвращаемся к ипотеке.
Среди ее столичных клиентов почти половина - это семьи, чей совокупный месячный доход не превышает 50 тысяч тенге. То есть к самым обеспеченным гражданам их не отнесешь. И все же именно они во многом определяют политику финансовых структур в этой сфере. Средний возраст таких заемщиков составляет 41 год, 18 процентов из них - относительно молодые тридцатилетние люди. Такая, в общем, картина.
Но это в столице государства, которая пользовалась и пользуется повышенным вниманием всех уровней власти. По схожему сценарию развивались события и в Алматы, которую в РК нередко называют "южной столицей". А как дело обстоит в менее благополучных городах - допустим, в Чимкенте, где заработная плата в целом по региону составляет в среднем 13,6 тысячи тенге, или 67 процентов к общереспубликанскому уровню? В этом отношении областной центр находится в более сложной ситуации по сравнению со многими другими. И все же ипотека успешно обосновалась и здесь.
Все началось с того, что АО "Казахстанская ипотечная компания" решила расширить сферу своего влияния на другие области республики.
Естественно, не был обделен вниманием и Чимкент - в первую очередь благодаря тому, что здесь имеются крупные промышленные предприятия. Повышенную заинтересованность проявили и в областной администрации: тут, как и повсеместно в Казахстане, самыми неприкаянными оказались работники бюджетной сферы, которые не имели побочных заработков и "сидели" на одном окладе - его даже самый заядлый оптимист не решился бы назвать достаточным для безбедного существования. В городе подготовили список потенциальных клиентов - людей, нуждающихся в крыше над головой с указанием совокупного семейного дохода. Таких оказалось около двух тысяч. С помощью ипотеки местные власти и надеются решить задачу.
В прошлом году в Южно-Казахстанскую область последовали рабочие командировки специалистов Казахстанской ипотечной компании. Они изучили местную ситуацию и пришли к выводу, что в городе имеются все предпосылки для внедрения новой модели долгосрочного кредитования строительства жилья. Южно-Казахстанский филиал Национального банка республики помог гостям встретиться с трудовыми коллективами некоторых крупных предприятий - в том числе на Южполиметалле и на цементном заводе. Диалоги между участниками этих встреч оказались обнадеживающими. Кроме того, в тот же период был определен и будущий партнер ипотечной компании. Им стал местный филиал республиканского банка "Центр-Кредит". Удалось договориться и о том, чтобы в Чимкенте постоянно находился представитель компании, который мог бы оказать оперативную техническую помощь как банковским служащим, так и людям, желающим получить кредит.
Однако его роль этим не ограничивается. Он занимается также анализом финансовых возможностей заемщиков, консультирует их по вопросам сбора необходимых документов - вплоть до предоставления адресов тех учреждений, где следует получить необходимые справки. Тут, к сожалению, приходится побегать: бюрократия суверенного Казахстана оказалась ничуть не лучше, если не хуже, советской. В те времена хоть парткома боялись, теперь никто и ничего не боится. Но это, следует признать, давно стало для местного населения привычным явлением. Хотя и не очень приятным.
...Так долгосрочная система финансирования жилищного строительства в Казахстане вышла на новый виток своего развития.
Основными направлениями долгосрочного финансирования жилищного строительства, принятыми в мире, являются системы ипотечного кредитования и строительных сбережений. Поэтому и для Казахстана формирование систем ипотечного кредитования и строительных сбережений является одним из приоритетных направлений жилищной политики.
Введение системы строительных сбережений внесет ощутимый вклад в решение такой проблемы как жилье, поскольку стройсбережение стимулирует участие самого населения в финансировании жилья. Система строительных сбережений не требует наличия развитых финансовых рынков и ориентирована на слои населения со средними доходами. Успешное проведение данной программы, соответствующая поддержка государства, привлекательный уровень премии, создание необходимых условий, регулируемых соответствующим законом, позволят сделать систему привлекательной для более широких слоев населения. Государство заинтересовано в развитии системы строительных сбережений и участники данной системы будут пользоваться его поддержкой.
Наряду с развитием системы строительных сбережений одним из важных направлений решения жилищных вопросов будет развитие системы ипотечного кредитования, которое создаст условия для приобретения жилья в собственность на рынке и будет ориентировано на наиболее экономически активную часть населения. При этом, ипотечное кредитование должно развиваться с учетом доходов населения в сочетании с другими инструментами решения жилищной проблемы.
В целях создания механизмов финансирования жилищного строительства, решения жилищных проблем широких слоев населения, снижения цен на жилье (за счет удешевления стоимости стройматериалов и строительных работ) и стимулирования строительства жилья разработана "Концепция развития жилищного строительства и сохранения жилищного фонда в Республике Казахстан". В Концепции определены основные цели и принципы развития системы ипотечного кредитования. Концепция включает подробное описание организации системы долгосрочного ипотечного кредитования, а также организационно-экономического механизма привлечения кредитных ресурсов в эту сферу. Предполагается, что развитие системы ипотечного кредитования будет осуществляться за счет активизации участия банков в кредитовании населения под залог недвижимости. Банки смогут рефинансироваться путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных пулами ипотек.
Основная роль Правительства и Национального Банка Республики Казахстан в становлении системы ипотечного кредитования предполагается в форме создания законодательной базы и нормативного регулирования процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан. Кроме того, предполагается создание ипотечной компании основными учредителями, которой будут Национальный Банк Республики Казахстан, международные финансовые организации и банки второго уровня. Данная компания будет ведать вопросами вторичного рынка закладных для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения проблемы ликвидности.
Традиционная советская система жилищного финансирования соответствовала проводимой жилищной политике в целом и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий.
В Казахстане с самого начала экономических преобразований, несмотря на свою важность, жилищная реформа проводилась очень медленными темпами. Становление рыночных отношений в жилищной сфере Казахстана началось в 1991 г. после принятия законов "О разгосударствлении и приватизации", "О собственности". Позже были приняты законодательные акты о залоге, инвестиционной деятельности, введен новый Гражданский кодекс, Указы Президента Республики Казахстан, имеющие силу закона, "Об ипотеке недвижимого имущества" и "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Закон Республики Казахстан "О жилищных отношениях", разработаны положения о купонной приватизации и др. Таким образом, была создана законодательная база для становления рыночных отношений в жилищной сфере.
При этом, в условиях недостаточно высокого платежного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов для приобретения готового жилья, созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы поддержать платежеспособный спрос населения на рынке готового жилья.
В качестве одного из факторов, влияющих на спрос, выступают бюджетные ограничения и, в частности, доход семьи. Средний уровень дохода семьи в Казахстане находится на невысоком уровне, хотя и превышает показатели соседних стран. По данным Агентства Республики Казахстан по статистике, в июле 1999 г. среднедушевые денежные доходы населения составили 3224 тенге, или 23 доллара США. При этом среднедушевые доходы жителей гг. Алматы и Астана в июле сравнялись и составили 5486 тенге ($ 39). Учитывая то, что состав среднего домохозяйства в Казахстане составляет 3,5 человека, среднемесячный денежный доход домохозяйства по республике составил в июле 11284 тенге ($ 80), а по гг. Алматы и Астана - 19201 тенге ($ 137). Основные показатели уровня жизни населения за последние четыре года представлены в таблице 1.

Таблица 1.  
Основные социально-экономические индикаторы уровня жизни населения и их изменение

Показатели	2003	2004	2005	2006	
1	2	3	4	5	
Среднемесячная номинальная заработная плата (тенге)	11864	14374	17303	20305	
Среднемесячный прожиточный минимум населения (тенге)	3394	4007	4596	4761	
Средний размер назначенной пенсии, на конец года1)	4270	4462	4947	5818	
Оценка номинальных денежных доходов населения, в среднем на душу в месяц, тенге2)	5539	6102	7317	8339	
Реальная начисленная заработная плата %	113,1	107,1	111,1	110,1	
Оценка реальных денежных доходов населения2) %	…	97,3	110,6	107,6	
Реальный размер назначенных пенсий %	86,1	95,2	104,2	110,3	
Индекс потребительских цен %	108,3	113,2	108,4	105,9	
Удельный вес трудовых доходов в денежных доходах населения %	80	79	77	77	

1) Данные с учетом силовых структур. 
2) Предварительные данные.

Следует отметить, что значительная часть населения не имеет никаких существенных накоплений и вынуждена тратить практически весь доход на текущее потребление. 
Спрос населения на жилье, во многом, определяется демографическими показателями, такими как темпы образования новых семей, уровень миграции, количество сложных домохозяйств и др. В Казахстане наблюдаются тенденции уменьшения общего коэффициента рождаемости, увеличение общего коэффициента смертности и, соответственно, уменьшение общего коэффициента естественного прироста, хотя с 1999 года наблюдается обратная тенденция. Снижение рождаемости уменьшает размеры семей в настоящий момент и количество семей в будущем, т.е. в перспективе структура и число домохозяйств будут существенно отличаться от современных, что приведет к изменению спроса на жилье.
Перенос столицы из Алматы в Астану в 1997 г. повлек за собой весьма значительные колебания спроса, а вместе с ним и цен на недвижимость. В Алматы, ввиду значительного оттока населения, цены на недвижимость, как жилую, так и коммерческую, за последние два года снизились примерно на 10-15% в долларовом эквиваленте. В Астане, где в настоящее время продолжает ощущаться значительный дефицит жилья, цены после огромного скачка в 1998 г., немного опустились и стабилизировались примерно на уровне 20-30% ниже, чем в Алматы.
Если рассмотреть положение в областных центрах, то здесь наблюдается следующая ситуация. Как уже указывалось выше, относительно высок спрос на местных рынках жилья в обеих столицах, а также тех городах, где, в основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности, где относительно высок уровень оплаты труда: Кустанай, Атырау, Павлодар, Усть-Каменогорск. И наоборот, в тех городах, где уровень безработицы относительно высок, наблюдается относительно низкий спрос на жилье.
В последние два - три года увеличился спрос на индивидуальное жилье (загородные комфортабельные дома), перестроенные укрупненные квартиры в многоквартирных домах. С повышением стоимости коммунальных услуг также намечается тенденция увеличения спроса на квартиры с минимальным набором удобств (для низкодоходных семей).
В условиях меняющегося уровня доходов и семейного положения население на протяжении всей жизни, очевидно, будет многократно менять свое жилье. Это говорит о том, что оборачиваемость жилой недвижимости, скорее всего, в ближайшие годы вырастет.
Что касается предложения жилья, то на территории всей республики наблюдается примерно одинаковая картина. Подавляющее большинство жилья предлагается на вторичном рынке, в то время как рынок нового жилищного строительства развит крайне слабо. Ситуация в строительном секторе значительно ухудшилась за последние пять-семь лет ввиду отсутствия достаточного платежеспособного спроса. Одной из важных тенденций является неуклонное сужение предложения на первичном рынке из-за катастрофического падения объемов нового строительства.
В сфере финансирования жилищного строительства в последние годы государство перестало играть роль основного участника, что подтверждается статистическими данными, приведенными в таблице 2.
Данные статистики показывают две тенденции, которые можно назвать положительными. Первая из них - постоянный рост удельного веса жилья, которое строится в негосударственном секторе, т.е. повышение значимости частных и, прежде всего, индивидуальных застройщиков. Если в 1990 г. 78% жилья в Казахстане было построено государственными предприятиями и организациями, то начиная с 1994 г. ситуация начала кардинально изменяться. В 2001 г. почти 98% нового жилищного строительства приходится на долю частного сектора, из них 67,7% осуществлено за счет средств населения.

Таблица 2.

Динамика показателей жилищного строительства в Республике 
Казахстан

Показатели	2003	2004	2005	2006	
1 . Ввод в действие жилых домов (в процентах)	10,0	100,0	100,0	100,0	
В том числе:					
госпредприятиями	15,4	0,9	6,0	2,6	
частными предприятиями	84,6	99,1	94,0	97,4	
Из них за счет средств населения	71,0	84,5	61,8	67,7	
Средний размер квартир (кв.м.)	107,8	106,9	126,0	146,9	
Уд. вес жилой площади в общей площади квартир (%)	_	73,9	54,7	53,9	
Средняя стоимость 1 кв.м. (тыс. тенге)	5,9	6,7	12,0	14,9	

Вторая положительная тенденция, хотя она намного менее значительна, чем первая - увеличение среднего размера строящихся квартир.
Это указывает на то, что частный сектор, за счет которого такое увеличение произошло, располагает наилучшей, с точки зрения ликвидности, частью жилой недвижимости, которая, в принципе может быть включена в экономический оборот. Подтверждением этому служит и такой показатель, как удельный вес жилой площади в общей площади квартир, что говорит о большей комфортности и благоустройстве квартир.
В то же время стоимость квадратного метра жилья, показанная в таблице свидетельствует лишь о тенденции удорожания, так как она является среднестатистической по республике и, конечно же, действительные цены на жилье отличаются по регионам, городам и сельской местности.

Глава 3. исследование международного опыта и перспектив развития предпринимательской деятельности на рынке жилищного строительства

3.1 Проблемы развития программы индивидуального жилищного строительства 

С 2006 года по поручению главы государства введена государственная программа жилищного строительства. Теперь большое внимание будет уделяться индивидуальному жилищному строительству (ИЖС). По республике средняя стоимость квадратного метра ИЖС - 190 долларов, а в Алматы доходит до 300. Но это все равно значительно дешевле, чем приобретать недвижимость. Тем более что 1 августа правительственным постановлением утверждены единые правила выделения земельных участков, для чего внесены изменения в Земельный кодекс. Напомню, что человек, не имеющий земли и не являющийся домовладельцем, имеет право на получение бесплатных 10 соток под ИЖС. При этом часть денег, выделенных на прокладку инженерных сетей, будет тратиться именно на подводку воды, света и так далее к местам массовой индивидуальной застройки. Инфраструктуру и прокладку дорог государство также берет на себя. Алматы пока сложно с выделением земли, но казахстанцы, подавшие заявки должны, ставиться на учет. Вопрос выделения им положенных соток все равно будет решаться, и если земли нет в самом городе, то под Алматы она найдется. Мы будем работать по увеличению индивидуального жилищного строительства и согласно Госпрограмме выделять деньги на жилье по ипотеке, коммунальное жилье. Все эти меры позволят снизить напряжение на рынке недвижимости.
Известно, что все благие начинания зависят от эффективности их претворения в жизнь. А в случае с недвижимостью - еще и от масштабности задуманных акций. А с этими двумя пунктами у нас как раз наблюдаются проблемы. В Алматы, например, спрос на ипотечное жилье по Госпрограмме с подтверждением платежеспособности в 3,6 раза больше количества введенных квартир. При этом с начала реализации государственной жилищной программы в городе из введенных 2213 кредитных квартир реализовано 1100. То есть, в отличие от некоторых регионов Казахстана, доходы, претендующих на льготное кредитное жилье алматинцев, позволяют им приобрести квартиры с помощью ипотеки, но более 50 процентов претендентов этого так и не сделали. Возникает вопрос: почему? Причина или в бюрократических проволочках, или в препонах, которые чинят чиновники на местах, или в недостаточной продуманности всей акции -точно не известно. Зато известно, что объемы кредитного (ипотечного) жилья вместе с коммунальным (бесплатным) жильем пока не в состоянии повлиять на цены на рынке.
Принят закон «Об арендном жилье», который в случае его эффективного и действенного исполнения, может несколько разрядить обстановку на рынке. А также в преддверии планируемого вступления в ВТО в самое ближайшее время планируется снять ограничения, согласно которым в строительных компаниях 51 процент участия должен приходиться на долю казахстанцев. После снятия ограничений на казахстанский строительный рынок смогут заходить стопроцентно иностранные застройщики, которые возможно предложат потребителям бо-лее приемлемые цены. Конечно, придут на наш рынок зарубежные строительные компании, для того чтобы зарабатывать деньги, и свою выгоду вряд ли упустят. Тем не менее много говорится о суперприбылях наших строительных компаний, а иностранные застройщики привыкли успешно развиваться и когда норма прибыли не зашкаливает за сто процентов. Так что, если они и не начнут демпинговать, то конкуренцию отечественным застройщикам несомненно составят. А там, где есть реальная конкуренция, а не несколько крупных игроков, практически поделивших рынок, всегда или снижаются цены, или хотя бы растет качество. Второй вариант тоже не лишний, но первый для потенциальных покупателей квартир все-таки предпочтительнее.
Но, несмотря на все факторы, которые с большей или меньшей эффективностью могут поспособствовать более благоприятному сценарию, при котором цены плавно замедлят свой рост и стабилизируются, алматинский рынок недвижимости все равно напоминает аптекарские весы. Они находятся в очень хрупком равновесии, а над ними стоит нерадивый провизор с гирькой. Пока на одну чашу весов потихоньку подкидывают то, что может поддержать это самое зыбкое равновесие, на другую - в любой момент может свалиться эта гирька. А в роли этой самой гири может выступить все что угодно. Например, какая-нибудь строительная компания не сумеет реализовать свое жилье по заоблачным ценам и начнет снижать их, спровоцировав выставление на продажу инвестиционных квартир. Ведь при нынешней напряженной ситуации на рынке, когда все знают, что обвал цен возможен, достаточно будет информации о том, что цены пошли вниз, пусть и на отдельно взятом проекте. Или, скажем, какой-либо банк вынужден будет начать реализацию находящейся у него в залоге недвижимости. И это опять же заставит покупателей насторожиться и повременить с приобретением квартир, а продавцов - выставить на рынок инвестиционные квартиры, пока еще есть надежда получить за них неплохую цену. А стоит предложению превысить спрос, цены пойдут вниз.
Премьер-министр на заседании Правительства, посвященном итогам социально-экономического развития и исполнения государственного бюджета Республики Казахстан за первое полугодие, в качестве одного из индикаторов перегрева экономики отметил активное вложение средств банков и населения в недвижимость. В отсутствие надежных инструментов вложения капитала достаточно солидную долю в структуре кредитования банков стали занимать кредиты, выданные гражданам на строительство и приобретение жилья. Их удельный вес, по данным на конец июня 2006 года, возрос до 10,8 процента, в то время как, например, на конец декабря 2003 года, составлял всего 3,8 проц. Учитывая, что доля нового строительства и реконструкции по итогам полугодия достигла 9,3 проц. в общем объеме кредитования, получается, что сегодня банки второго уровня примерно 20 процентов от всей суммы кредитов, или около 630 млрд. тенге вкладывают в сектор недвижимости. По сравнению с началом 2004 года эта сумма увеличилась более чем в 4,5 раза. Кредитная экспансия банков второго уровня, наблюдаемая в последние годы, опирается на мощный приток внешнего финансирования. А если его условия ухудшатся? Ведь АФН уже принимало меру по ограничению внешних заимствований для банков второго уровня.
Словом, спровоцировать массовую продажу инвестиционных квартир на нашем нестабильном рынке недвижимости может практически все что угодно. А основная проблема заключается в том, что, возможно, момент, когда можно было плавно «посадить» рынок, уже упущен. Слишком много инвестиционных квартир, слишком ненадежно хрупкое равновесие. Например, в США нежелание людей покупать недвижимость по неоправданно высоким ценам, вызвавшее замедление темпа роста продаж в течение последних четырех месяцев, уже вызвало беспокойство американской Национальной ассоциации риэлторов и спровоцировало падение индексов на американском фондовом рынке. У нас же ситуация еще более тревожная. У цен на недвижимость есть свой определенный запас роста, который может быть плавным, а может - резким. В Алматы цены взлетели вверх стремительно, и свой потенциал роста, вероятно, уже давно исчерпали и подогреваются сейчас искусственно. И если даже представить, что все принимаемые меры по стабилизации цен удастся претворить в жизнь, то сама остановка их роста может вызвать обвал рынка.

3.2 Перспективы развития риэлторского бизнеса в Казахстане

Исследование состояния и перспектив бизнеса на рынке недвижимости Казахстана во многом определяются предысторией его нынешнего этапа развития и особенностями формирования. Легализация рыночных отношений в сфере недвижимости в Казахстане началась с массовой приватизации жилья в начале 90-х годов. Именно это явилось отправной точкой процесса становления казахстанского рынка недвижимости. Однако сделки носили единичный характер, а цены формировались стихийно, поскольку еще не был определен механизм ценообразования для абсолютно нового товара – недвижимости. 
Тогда же, на первом этапе становления казахстанского «недвижимого» рынка, стали появляться первые зачатки национального риэлторского бизнеса в форме небольших агентств по недвижимости, предлагающих населению посреднические услуги по оформлению, приватизации и поиску необходимых вариантов жилья. 
Среди пионеров алматинского рынка были компании, ставшие в дальнейшем крупнейшими риэлторскими фирмами, которые успешно работают и в настоящее время. Казахстанский рынок, хотя и молод, но давно привлек внимание иностранных риэлторов, которые оценили его перспективность и стали активно работать в Алматы, внося свою лепту в развитие местного риэлторского бизнеса. 
По мере увеличения количества сделок росло число фирм и их влияние на организацию рынка, а спектр услуг, предлагаемых населению, становился шире. На этапе формирующегося рынка он включал в себя уже не только посредничество при совершении сделок купли-продажи и аренды вторичного жилья, но и продажу нового первичного жилья, объектов коммерческой и индустриальной недвижимости. Риэлторские агентства стали принимать активное участие в разработке и реализации проектов по развитию недвижимости (девелопменту), а также управлению недвижимым имуществом. 
Стремительное развитие рыночной экономики в Казахстане привело к изменению ситуации на рынке первичного жилья. Если с середины 90-х годов в жилищном строительстве отмечался некоторый застой, то начиная с 1998 года первичный рынок стал приходить в себя: темпы строительства в 2000 году увеличились на 105,6% по сравнению с темпами предыдущего года, что составило более 1 млн.. квадратных метров жилья. 
Несмотря на то, что объем строительства каждые последующие годы увеличивался, спрос на рынке жилья все это время превышал предложение. Но, в отличие от советских времен, когда возводились целые микрорайоны государственного жилья для бесплатного распределения, теперь стали строиться отдельные жилые дома, а также целые комплексы для тех, кто мог позволить себе квартиру в элитном центре стоимостью 750–1000 долларов США за 1 квадратный метр. 
Рост цен на первичном рынке, продолжающийся по сей день, обусловлен множеством причин, например, многие частные инвесторы и компании стали использовать недвижимость как инвестиционный инструмент для сохранения и увеличения своего капитала. Привлекательность вложений в недвижимость по сравнению с банковским депозитом неоспорима, так как прибыль инвесторов здесь сегодня может составлять от 30 до 100 и более процентов в год. 
В результате поддерживаемой государством кредитной политики складывается ситуация, когда массовая выдача кредитов подстегивает рост цен на квартиры. При дефиците жилья на ипотечном рынке получается перекос. Рост денежной массы может опередить рост товарной массы. Такая политика верна при избыточном предложении на рынке недвижимости, а сейчас все наоборот. Выход один – надо больше строить! 
Возводя недорогое жилье, государство не только решит социальные проблемы населения, но и расширит рынок потребителей, одновременно реализуя прибыльный для него инвестиционный проект. Очевидно, что осуществление жилищной программы будет выгодно для всех участников рынка недвижимости: в первую очередь населению Казахстана, получающему возможность приобрести альтернативное недорогое жилье; банкам, субсидирующим покупку данного жилья; строительным компаниям, строящим это жилье, и риэлторам, так как это даст дополнительные объекты для реализации. 
В последние годы заметно активизировалась купля-продажа земельных участков, поскольку земля, как одна из базовых составляющих любой недвижимости, с момента формирования рынка стала очень выгодным объектом для вложения капитала. Цены на нее выросли в десятки раз и продолжают расти. Рыночная стоимость одной сотки земли некоторых участков в южной столице сегодня перевалила отметку 50 тыс. долларов. 
Зарождение земельного рынка в Казахстане приходится на 1998–1999 годы, когда стало возможным продавать земельные наделы, переданные в свое время во владение горожанам. Отправной точкой для определения стоимости земли стала кадастровая оценка, установленная государством для различных регионов. В частности, для г. Алматы стоимость 1 квадратного метра земли в городской черте была определена в размере 717 тенге, с учетом коэффициента в зависимости от месторасположения участка. 
Точно оценить участок земли было задачей не из легких для продавцов и покупателей, поскольку земля в тот момент была новым специфическим товаром, который не подходил под традиционные методы оценки. Это вызвало стихийное ценообразование, и тот, кто сумел правильно «прочувствовать» ситуацию и перспективы развития рынка земли, оказался наиболее удачливым среди инвестирующих в недвижимость. Ни для кого не секрет, что земля сегодня на казахстанском рынке недвижимости является самым ликвидным товаром. 
Одним из важнейших направлений на рынке недвижимости по-прежнему остается коммерческо-индустриальный сектор. В связи с возрастанием конкуренции на жилищном рынке многие компании уже в середине 90-х годов стали искать новые формы деятельности. Характерной чертой этого периода является появление в агентствах недвижимости отделов по работе с коммерческой недвижимостью. Если тогда спрос на офисные и торговые площади удовлетворялся, в основном, за счет сдачи в аренду помещений и зданий, принадлежащих муниципалитету, то вскоре начинается формирование и рынка продаж объектов коммерческой недвижимости. Прежде всего, это приватизированные предприятия, а также выкупленные и выведенные из жилого фонда квартиры на первых этажах старых домов и новых строящихся жилых зданий. Происходит насыщение рынка коммерческой недвижимостью: разного рода магазинами, ресторанами, парикмахерскими, аптеками и т.п. Спрос на такие помещения очень высок. Особенно хорошо продается недвижимость с готовым бизнесом. 
Развитие среднего и малого бизнеса дало толчок к освоению различных направлений в сфере производства и индустрии. Еще вчера заброшенные предприятия оживают, обретая новое дыхание благодаря не только иностранцам, но и нашим отечественным бизнесменам. Новый бизнес, связанный с перерабатывающей промышленностью, производством строительных материалов из местного сырья, изготовлением сопутствующих товаров, требует новых производственных площадей, цехов и заводов. Это активизировало рынок индустриальной недвижимости, промышленных баз, хранилищ, складских помещений, где сейчас ощущается достаточно высокий спрос. 
Оживление рынка недвижимости привело к повсеместному развитию риэлторского бизнеса. Сегодня услугами риэлторов пользуются не только рядовые казахстанцы, но и крупные отечественные и зарубежные компании, строительные и девелоперские фирмы, банки и ипотечные компании. Диапазон предоставляемых риэлторских услуг на рынке разнообразен и широк – от посреднических при купле-продаже или аренды и экспертизы правоустанавливающих документов до оценки маркетинговых исследований или управления недвижимостью. 
Практически в каждом областном центре, крупных и небольших городах Казахстана работают риэлторы. Наибольшей активностью отличаются Астана и Алматы, а также Атырау, Актау и Актобе. Только в Алматы сегодня работает около ста официально зарегистрированных агентств по недвижимости. В основном, риэлторские агентства – это маленькие компании, где всего 4–10 сотрудников, но есть и большие фирмы (с числом работников от 20 до 100 человек), имеющие даже филиалы и представительства в других городах Казахстана. Как правило, многие агентства специализируются на той или иной сфере деятельности (купля-продажа; аренда первичного или вторичного жилья, коммерческой недвижимости, земельных участков, коттеджей; юридическое оформление, управление, организация ипотеки; покупка жилья в рассрочку и т.д.). 
Большое количество агентств, к сожалению, не всегда определяет качество и уровень предоставляемых услуг. 
При наличии успехов в развитии риэлторского бизнеса в республике существует еще много проблем и задач, которые необходимо решать в самое ближайшее время как на законодательном, так и на исполнительном уровне. 
Сегодня рынок недвижимости является весомой составляющей экономики отдельных регионов и национальной экономики в целом, и успешная деятельность на нем становится невозможной без профессиональных знаний. 
В связи с этим актуальное значение приобретает проблема повышения уровня квалификации специалистов и руководителей риэлторских фирм. Если для первоначального этапа становления риэлторского бизнеса было достаточно собственного здравого смысла и приобретенного практического опыта, то на этапе формирования развитого рынка появляется острая потребность в профессиональных знаниях: закономерностей развития; функционирования рынка недвижимости; факторов, определяющих спрос и предложение на рынке; методов оценки недвижимости; планирования и прогнозирования; инвестирования и финансирования недвижимости; организации эффективных приемов управления в сфере недвижимости и т.д.

 3.3 Исследование рынка недвижимости на международном уровне

Степень развития рынка недвижимости различных стран и отдельных его сфер характеризуется сложившимися специфическими условиями, зависящими от форс-мажорных ситуаций, политического и иного положения в каждой стране, а также основными направлениями определения цены и стоимости квадратного метра того или иного вида объекта недвижимости (табл. 3).

Таблица 3 

Области определения цены и стоимости квадратного метра в России и за рубежом

Россия	Зарубежные страны	
Средняя рыночная стоимость	Цена с учетом «идеальных частей»	
Средняя стоимость общей площади жилья для расчета безвозмездных субсидий на строительство жилья для граждан, пострадавших от паводка 2002 г. в Южном федеральном округе		
Средняя цена предложения		
Средняя цена предложения жилья по районам,
микрорайонами и отдельным объектам	
Средняя цена предложения по типам жилья	
Тенденция изменения цены в ближайшей перспективе		

Постановлением Госстроя РФ определена средняя рыночная стоимость квадратного метра общей площади жилья на IV квартал 2002 г. для расчета размера безвозмездных субсидий и ссуд на приобретение жилых помещений всеми категориями граждан, которым указанные субсидии и ссуды предоставляются за счет средств федерального бюджета. По Российской Федерации установятся следующие цены 1 м2 жилья (в среднем 8850 р.):
•	по Северо-Западному региону - 6860 р.;
•	в Ленинградской области - 7 тыс. р.;
•	в Московской области - 11 тыс. р.;
•	в Санкт-Петербурге 10 300 р.;
•	в Москве - 16 тыс. р.1
Тем же постановлением определены размеры средней стоимости 1 м2 общей площади жилья для расчета безвозмездных субсидий на строительство жилья для граждан, пострадавших от паводка 2002 г. в Южном федеральном округе. Размеры субсидий варьируют от 8020 р. за 1 м2 до 8500 р.2
Кроме этого, ежемесячно пересчитывается (что предусмотрено постановлением правительства Москвы от 9 октября 2001 г. № 896) и утверждается стоимость м2 при расчете субсидий для строительства или приобретения жилья в Москве. За последний месяц данная стоимость выросла на 95 р. и составила 17 595 р.
Методика расчета основана на данных, которые поступают от крупных инвесторов-застройщиков и анализа рынка жилья. При этом учитывается цена квадратного метра в типовом панельном доме в районе массовой застройки.3
Исследование средней цены предложения жилья по какому-либо региону, району и т. д. целесообразно производить на конкретном примере, так как стоимость одного квадратного метра жилья зависит от двух основных факторов: местоположения объекта и типа здания.
Если в качестве объекта исследования брать Санкт-Петербург, то можно проследить следующие последние тенденции:
1.	Лидерами по объемам предложения являются Калининский, Приморский
и Красногвардейский районы (по степени убывания).
2.	Средние цены лидеров предложения составляют $500-550.
3.	В Адмиралтейском районе типовое жилье дешевле в связи с низкой пре
стижностью района и затрудненного транспортного сообщения.
В Московской области целесообразным является исследование изменения цены квадратного метра жилья по городам, входящим в нее, так как на территории каждого города сложилось целостное экономическое положение на рынке жилых объектов недвижимости, которое не представляется возможным исследовать по районам.
В целом на ценовой диапазон $400-500 за 1 м2 приходится 60% актуального совокупного предложения, что составляет 153 объекта из 257.'
Анализ сектора коммерческих объектов недвижимости на начало 2002 г. показал, что наибольшим спросом для покупки пользуются торговые и офисные помещения, большая часть которых находится в районах высокой деловой активности, в связи с чем на них устанавливаются высокий уровень цен.
В Санкт-Петербурге к таким районам относятся Центральный, Василеостровский, Московский и Петроградский. В центре города находятся 56 и 77% предлагаемых соответственно торговых и офисных помещений. Вероятно, в ближайшее время устойчивые позиции в этом секторе рынка недвижимости займет Выборгская набережная с развивающимися и вновь открывающимися там бизнес-центрами.
Объекты недвижимости в Испании развиваются либо территориально, либо территориально-функционально, и таким же образом осуществляется определение их стоимости и цены. Первый признак проявляется в наличии в Испании четырех условных районов: Коста-Брава (Барселона), Коста-Бланка (Аликанте), Коста-дель-Соль (Малага), Канарские Острова (о. Тенерифе), второй - в существовании линий удаленности от моря. При этом наиболее дорогими жилыми объектами недвижимости являются объекты второй и третьей линий, а не первой, как принято считать, ввиду неблагоприятности погоды. Хотя наиболее дорогие земельные участки находятся около моря, так как застройка, как правило, не планируется (жилые или коммерческие объекты недвижимости), а осуществляется исходя из реальных инвестиций в перспективе.
Следует также отметить, что за рубежом в связи с устоявшимися особенностями рынков недвижимости и закономерностями их развития цены на объекты недвижимости часто формируются с отрывом от всех остальных внешних факторов, с учетом только их частных внутренних признаков (например, родословная дома, цена гудвилл коммерческого объекта недвижимости). Часто так происходит в Германии, Греции, Кипре, Эстонии, Южной Черногории.
Жилой фонд Турции можно классифицировать в рамках их правового статуса, цены и уровня аренды. Локально жилищный фонд страны делится на 4 типа по стоимости: сверхдорогой, дорогой, средний и дешевый. Gecekondu (читается как «геджеконду» (турец.) - гетто, ночлежка) можно причислить к пятому типу. По указанным типам и производится развитие отдельных объектов недвижимости, которые характеризуются определенным набором характеристик.
Землетрясение 1999 г. привело к необходимости подтверждения качества деятельности строительных организаций и агентств развития объектов недвижимости, что, в свою очередь, способствовало интенсивному развитию института оценки объектов недвижимости с учетом их защищенности от землетрясений.
На рынке жилья во Франции сложилась уникальная ситуация. Крупный кризис, разразившийся на рубеже 1980-1990-х гг., вызывал падение цен на дома и квартиры в среднем на 35-40%, Сейчас, после принятия ряда законов поощряющих покупку нового жилья, создаются все предпосылки для повышения спроса на объекты недвижимости и роста цен на них.
На сегодняшний день наиболее выгодными являются вложения в строящееся жилье с возможностью последующей сдачи его в аренду. Новое жилье обладает рядом преимуществ по отношению к вторичному жилью. Во-первых, нотариальные расходы по приобретению нового жилья составляют около 3% от его стоимости, тогда как те же расходы на объект недвижимости, которому более 3 лет, составляют от 10,5 до 13%. Во-вторых, решением муниципальных властей новые жилые строения освобождаются от налога на землю в течение первых 2 лет эксплуатации.
Условно Париж делится на 20 округов. Первый находится на о. Сите, а все остальные расположены вокруг него. Округа мало похожи друг на друга, даже если отстраивались в одно время. Отсюда такой большой разброс цен (1 м2 в Париже стоит от $3 тыс. до $9 тыс.). Самым недорогим округом традиционно считается 19-й.
Цены в Париже и регионе стабильно растут. Этот рост объясняется прежде всего острой нехваткой квартир, сдаваемых в аренду, а также пассивностью частных инвесторов.
В целом, рынок жилых объектов недвижимости во Франции можно условно разделить на следующие группы развития:
1.	Частные дома и виллы.
2.	Элитные квартиры в Париже в престижных округах (14-м, 15-м, 16-м и  17-м) - это квартиры улучшенной планировки, с качественным евроремонтом, с наличием подземного гаража в доме.
3.	Квартиры в обычных многоэтажных домах в обычных районах Парижа или
его окрестностях.1
Недвижимостью в Великобритании можно владеть на основании leasehold or freehold. Freehold означает, что во владении находятся не только земля, но и любые строительные сооружения, расположенные на ней. Leasehold - ситуация, когда земля находится во владении кого-либо еще с долгосрочной арендой, дающей новому владельцу право на собственность. Дома приобретаются в собственность на основании/гее/ю/й?, квартиры - обычно по лизингу. Небольшие размеры территории Великобритании создают постоянный рост цен на объекты недвижимости. По мнению экспертов, повышение цен на недвижимость в Англии обусловлено сложившимися в последнее время экономическими условиями, в частности нехарактерно высоким уровнем занятости и низкими процентными ставками на кредит.
При покупке главным критерием является местоположение. Цены понижаются по мере удаления от центра.
В Англии издавна развита система предоставления жилья (временного) студентам, поэтому и в крупных, и в маленьких городах существует широкий выбор недорогих и удобных мест проживания, таких как: проживание в семье, общежитие; кампус (летние лагеря); студенческая квартира; гест-хаус (домашняя гостиница), апартаменты, отели.
Рынок недвижимости в Италии на сегодняшний день очень ликвиден, перспективен и активно развивается. Цены стабильно растут, значительную роль в этом играют иностранцы, в первую очередь немцы, французы, американцы.
Наибольшей популярностью пользуются следующие объекты рынка:
•	жилые - виллы, виллетты, квартиры - новые или отреставрированные, расположенные в респектабельных и престижных районах, например Brescia,
Desenzano, Sirmione, Franciacorta, Madonna di Campiglio, Trentino Alto Adige;
•	коммерческие - небольшие отели, residences, магазины, бары, расположен
ные в курортных районах севера Италии, рядом с озерами Garda, Iseo, Idro,
Сото, офисы во вновь построенных суперсовременных международных бизнес-центрах - небоскребах типа «Christal Palace», «Palazzo Mercurio».
На сегодняшний день цены итальянского рынка недвижимости однозначно ниже, чем в сравнимых с Италией по развитию и качеству жизни странах, как-то Германии, Франции, Швейцарии, Австрии, Англии.
Причины этого - в относительной дешевизне строительства: ведь итальянцы имеют все необходимые строительные материалы у себя в стране и ничего не импортируют из других стран, а также в том, что раньше итальянский рынок недвижимости был достаточно закрытым для иностранцев.
Отличительной особенностью финских объектов недвижимости является обязательное наличие сауны. Финская баня есть в каждом доме, в том числе и многоквартирном. В Финляндии широко развиты службы ухода за домом или квартирой в отсутствие их хозяев.
Подход к формированию цены объекта недвижимости за рубежом иногда кардинально отличается от российских методик исчисления стоимости (или цены) объектов недвижимости. Например, в Болгарии учитываются так называемые идеальные части. Их примером может служить стоимость квадратного метра подъездной лестницы. Кроме этого, в стоимость, например, жилого объекта недвижимости включаются стоимости балконов и лоджий. В результате этого жилье повышенной степени комфортности в Болгарии оценивается в среднем $600 за м2.
В российском пересчете общую площадь требуется уменьшить на 15-30%, соответственно увеличив цену квадратного метра реальной общей площади.
Анализ ситуации на первичном и вторичном международных рынках недвижимости позволяет сделать однозначный вывод, что, как правило, стоимость одного квадратного метра объекта недвижимости на вторичном рынке превышает его же аналог на первичном.
Необходимо сделать оговорку, что иногда цена объектов недвижимости на вторичном рынке может оказаться и ниже, чем на первичном, например ввиду большой степени износа объекта и других факторов, которые не способны поднять цену объекта недвижимости выше уровня цен на первичном рынке. Кроме этого, могут существовать факторы, действующие в сторону снижения цены объектов недвижимости по сравнению с первичным рынком недвижимости (например, крайняя непрестижность района, высокая безработица и т. д.).. Данные примеры следует расценивать как исключение из правил.
Почему же вторичные объекты недвижимости стоят дороже, чем первичные? Ответ на этот вопрос лежит в трех плоскостях: коммерческой, юридической и физической (т. е. когда все факторы, влияющие на объект недвижимости) реально -повышают его цену на вторичном рынке). '
Коммерческий аспект данного утверждения характеризуется следующими положениями:
1.	 Для строительных организаций, вводящих на рынок недвижимости новые объекты, выгодно такое распределение цен, чтобы у всех потенциальных потребителей строительных услуг возникал и сохранялся стабильный спрос на продукцию строительства и не было желания приобретать или заключать другие сделки с объектами на вторичном рынке недвижимости.
2.	 Для риэлтерских и других организаций, действующих на рынке недвижимости, посредничество приносит доход, в результате чего проявляется необходимость повышения цены на вторичные объекты недвижимости.
Юридический аспект проявляется в искусственном завышении цен на объекты недвижимости с целью усыпить бдительность потребителей на предмет мошенничества, так как уже широко известно, что все аферные сделки заключаются с дешевыми объектами недвижимости. В частности, ясно, что если объект недвижимости предлагается по низкой цене, то больше вероятности, что он отягощен юридическими запрещениями или неисполненными обязательствами, как государственными (следственный, прокурорский или судебный арест), так и гражданскими (семейный, наследственный спор, залог, аренда, броня, нарушение прав несовершеннолетних, пожизненная рента, а также рядом других).
Таким образом, наиболее фундаментальным понятием, связанным с характеристикой объектов недвижимости на международном уровне, является термин цена {стоимость). При этом различаются подходы к ее определению для различных объектов недвижимости в разных странах. Анализ существующих подходов к определению цены объектов недвижимости учит использовать уже существующие варианты, применяемые в мировой практике, возможные для той или иной страны с целью развития отдельных секторов рынка недвижимости с учетом имеющегося положительного опыта.

Заключение

Исследования показывают, что в Казахстане жилищный рынок как таковой начал формироваться с момента массовой приватизации и вовлечения недвижимости в рыночный оборот. Возрождение негосударственной собственности на жилье привело к формированию особой сферы предпринимательской деятельности - операциям с недвижимостью. И если до этого момента выстраданную в очередях квартиру можно было лишь обменять либо разменять, то сегодня приобретенное право собственности позволяет хозяевам распоряжаться своей недвижимостью без каких-либо ограничений. 
В 1994-95 годах, хотя предложение и превышало спрос, цены на рынке недвижимости были достаточно высоки, и в течение следующих двух-трех лет продолжали расти. Достаточно сказать, что продажная стоимость жилья в "элитном центре" тогда еще единственной столицы доходила до 1500-2000 долларов за один квадратный метр. Стоимость аренды тоже была чрезвычайно высока из-за притока иностранцев в Алматы (создавались посольства, представительства фирм и т.д.). 
Следующим этапом было некоторое снижение темпа роста цен на недвижимость (1996-1998 гг.) и затем их резкое падение (1999-2000гг.). Это было связано как с переносом столицы в Астану, так и с экономическим спадом, который привел к уменьшению объема "свободных" денег для покупки недвижимости и увеличению риска при вложении денежных средств в недвижимое имущество. 
В конце 2000 года цены на жилую недвижимость упали до очень низкой отметки. К примеру, цена однокомнатной квартиры в "цифровых" микрорайонах опустилась до 3-3,5 тысячи долларов США, а трехкомнатную обычной планировки там же можно было купить за 5,5-6 тысяч. 
Ближе к осени 2001 года стали явно прослеживаться процесс стабилизации цен на квартиры и тенденция к их повышению. Сказались улучшение экономической обстановки в стране и, безусловно, развитие ипотечного кредитования, активизировавшее товарооборот на рынке недвижимости, а также приток населения из периферийных районов Казахстана в крупные города. 
Улучшается экономическая ситуация в республике, а вместе с ней появляется уверенность в завтрашнем дне. И, надо сказать, не привыкшие в большинстве своем занимать деньги казахстанцы постепенно преодолевают комплекс "должника", предпочитая, как и во всем цивилизованном мире, жить здесь и сейчас, сегодняшним днем, а не завтрашними надеждами. 

список использованной литературы

I. Нормативно-правовые акты:

1.	Конституция Республики Казахстан, принята на республиканском референдуме 30 августа 1995 г. 
2.	Гражданский кодекс Республики Казахстан (общая часть), принят Верховным Советом Республики Казахстан 27 декабря 1994 г
3.	Гражданский Кодекс РК, Алматы “Жетi Жаргы” 2002. 
4.	Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, "Об ипотеке недвижимого имущества" №2723 от 23 декабря 2002г.
5.	Правила по проведению технического обследования недвижимости для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утверждены Приказом Министра Юстиции Республики Казахстан от 2004г. №81)

II. Теоретическая литература:

6.	А.Н. Романова и другие. Маркетинг // М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 2001г.- 560с.
7.	Эванс Дж. Р., Берман Б. Маркетинг. Сокр. перевод с англ. //Автор пред, и научи, ред. ААТорячев - М.: "Экономика", 1993-г. - 335 с.
8.	А. С. Баздникин. Основы управления строительства. Учебное пособие для вузов. М.:"Высшая школа", 1990 Г.-192 с.
9.	Е.П. Пешкова. Маркетинговий анализ в деятельности фирмы. М.: "Ось-89", 1997 г. - 80 с.
10.	А.В. Завгородняя, М.С. Казевич. Маркетинг: методы и процедуры. Учебное пособие. Ленинград: Изд-во Ленингр. фин-экон. ин-т, 1990 г. - 225 с.
11.	П.С. Завьялов, В.Е. Демидов. Формула успеха : маркетинг (сто вопросов- сто ответов о том, как эффективно действовать на внешнем рынке) . М.: "Международные отношения" 1991 г. - 153 с.
12.	А.Н. Асаул. Маркетинговая концепция организации предпринимательской деятельности в строительном комплексе. // М.: "Экономика строительство" 1997 г. № 10.
13.	О. Третьяк. Новый этап эволюции маркетинговой концепции управления// Москва, Российский экономический журнал, 1997 г. №10.
14.	Рай Дамари. Теория и практика маркетинга. // М. "Маркетинг спец. выпуск №1. 1994 г. - 30 с.
15.	А.В.Евсеенко, К. В. Некрасовская. Управление конкуренцией при формировании рыночной экономики// М. ЭКО №9 1997 г. - 145 с.
16.	Н.А.Бобровников. Маркетинг - философия современного производства// М. Строительство и архитектура. Серия Экономика, организация и управление строительством. Выпуск 3. 1996 г. - 53 с.
17.	О.И. Савченко, Б.М.Гилев. Основы менеджмента и маркетинга// М. "ЮНИТИ", 1996.
18.	В.Овчинников. Информационные системы, как основы современного международного маркетинга.// М. Маркетинг, № 4, 1997 г.
19.	Б.С. Бухуев. Использование зарубежного опыта при формировании новых экономических структур и рынка строительства.// М.Экономика строительства, №12, 1995 г.
20.	Ю.Б. Монфред и др. Экономика строительства. //Учебник для вузов по спец. Промышл. и гражд. строительство, М.: "Высшая школа", 1994 г. - 424с.
21.	Е.Блубков. Планирование маркетинга.// М. Маркетинг, № 4, 1996 г.
22.	Н. Моисеева, В. Порецкий. Стратегический маркетинг как основа программы предоления кризисной ситуации на фирме. // М.: Маркетинг №6,1997 г.
23.	Ш. Ахметова, С. Сапаргалиев, АТокбергенова. Жилищное строительство: статистика и действительность. // Алматы, Журнал" Аль-Пари 2003 г.
24.	В.Н. Сержантова. Совершенствование маркетинговой деятельности в строительной отрасли с учетом зарубежного опыта. // Строительство и архитектура. Серия: Экономика, организация и управление в строительстве. Экспресс-информация Вып.З. М. 1996 г.
25.	Г.Бердыкулова. Уроки реформирования, или какой маркетинг нужен Казахстану? // М.: Мысль, № 2, 2003 г.
26.	А.Ковтуненко. Предприятие маркетинговой инновации. //М.: Вопросы экономики №10, 1999 г.
27.	Г.И. Воронцов. О разработке мероприятий по предолению кризиса строительной отрасли.//М.: Экономика строительства, №1, 1996 г.
28.	Курс экономической теории. Под ред. Чепурина М.Н., Киселевой Е.А. -Киров: АСА, 2005
29.	Добрынина Р. Международные экономические отношения, А., 1999
30.	Борисов Е.Ф. Экономическая теория.-М.: Юристъ, 1997.
31.	Джеффи Сакс “ Рыночная экономика”. 2001 г. Изд. “ Экономика”.
32.	Кейнс Дж. М. Общая теория занятости, процента и денег. - М.: Прогресс, 1978.
33.	Лившиц А.Я. “ Введение в рыночную экономику”. 1999 г.
34.	Основы предпринимательской деятельности. Под ред. В.М. Власовой, Финансы и статистика, 2000 г.
35.	Парканский А. В. “США - государство и рынок” М.-1990г.
36.	Учебник по основам экономической теории (экономика). В.Д. Камаев и коллектив авторов, “ВЛАДОС”, 2001 г.
37.	Курс экономической теории. Учебник. 4-е издание, под общей редакцией проф. Чепурина М.Н., проф. «АСА» Киселевой Е.А. Киров.: 2000.
38.	Введение в рыночную экономику. Под.ред. А.Я. Лившица., И.Н. Никулиной. М.: 1995.
39.	Теория рыночной экономики «Макроэкономика». Ассоциация экономических Вузов. М.: 2002.

III. Специальная литература:
40.	Ашимбаев Т.А. Государственное регулирование перехода к рыночным отношениям. Известия, НАН РК, серия Общественные науки, 2003 №2.
41.	Мамбеева М.“Некоторые аспекты развития экономической деятельности в развитых странах”. 2003г.
42.	Мамыров Н.К., Ихданов Ж. Государственное регулирование экономики в условиях Казахстана (теория, опыт, проблемы). Учебное пособие. – Алматы: Экономика, 2003.
43.	Нусупова А., Нусупова А. Закономерный провал. // Деловая неделя. - 26 марта 2005 г.
44.	Рудакова И. Е. “Современный рынок: природа и развитие” М.-1993
45.	Смит А. “Исследовании о природе и причинах богатства народов” М.,1997
46.	Основной движущей силой в Казахстане, как и во всех государствах с переходной экономикой, может стать только собственник. Панорама, № 38-40, сент. 2006.
47.	Сажин Д. Государственная поддержка развития промышленности и технологии в США //Мировая экономика и международные отношения. - 2003. -№ 12.