СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………….3

Глава 1. Понятие залога, сторон залоговых отношений, видов залога………………………………………………………………..7-23
1.1. Понятие залога и источники правового регулирования залога………..7
1.2. Объект и стороны залоговых отношений………………………………..8
1.3. Основания возникновения залога……………………………………….11
1.4. Содержание и осуществление права залога…………………………….15

ГЛАВА 2. Ипотека -  КАК СПОСОБ ОБЕСПЕЧЕНИЯ 
ОБЯЗАТЕЛЬСТВ……………………………………………………………….24-48
2.1.	Ипотека – как способ  обеспечения  исполнения заемных   обязательств………………………………………………………………………...24
2.2.	Виды ипотечного кредитования и их классификация в Республике Казахстан……………………………………………………………………………29
2.3.	Содержание и формы договора ипотеки о залоге недвижимого имущества…………………………………………………………………………..43

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РК………………………………………………………..49-72
3.1 Зарубежная практика применения ипотечного кредита………………..49
3.2 Совершенствование систем ипотечного кредитования………………...67

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………………..73

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ………………………………..77

ВВЕДЕНИЕ

Несмотря на более чем тысячелетнюю историю развития института залога, в цивилистической науке остается дискуссионным большинство вопросов залоговых отношений, включая само понятие залога, его правовую природу и принципы, статус участников дополнительного договора, особенности защиты их прав, пределы ответственности залогодателя при неисполнении основного обязательства, проблему отчуждения имущества в момент установления залога, характер обеспечительной сделки и т.д.
Принимая во внимание столь широкое дискуссионное поле, рассмотрим подробнее каждый смысловой элемент понятия залога, опираясь на его легальное определение, содержащееся в части 1 пункта 1 статьи 299 ГК РК:
Залогом признается такой способ обеспечения исполнения обязательства, в силу которого кредитор (залогодержатель) имеет право, в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодатель), за изъятиями, установленными настоящим Кодексом.
Залог как система действий. Итак, залог - это способ. «Толковый словарь русского языка» слово «способ» определяет как действие или систему действий, применяемых при исполнении какой-нибудь работы, при осуществлении чего-нибудь1. В статье 299 ГК термин залог означает систему определенных действий.
Представляем обоснование такого понимания. Инициатива в установлении залогового правоотношения принадлежит двум субъектам -кредитору, владеющему собственностью, заинтересованному в ее сохранении и приумножении, и должнику, который желает использовать чужие блага и должен вернуть их в установленный срок. Оба лица могут предлагать залог в качестве приемлемого способа предупреждения гражданского правонарушения, причем должник вправе выступать лично или рекомендовать кредитору третье лицо - залогового поручителя2. Залоговый поручитель - пассивная сторона сделки - может согласиться или отказаться от предложения должника принять участие в обеспечительном правоотношении. Субъекты данного правоотношения в силу его особенного характера, высокой социальной значимости и широкого распространения в гражданском обороте имеют специальные названия (в отличие от неустойки, удержания имущества должника, задатка, где стороны сделки специально не определяются, а также в отличие от гарантии и поручительства, где вторая сторона вообще отсутствует). Кредитор именуется залогодержателем, должник или залоговый поручитель - залогодателем. Каждый субъект обладает определенным комплексом прав и обязанностей, а значит, наделен возможностью осуществлять различные действия. Нормативная регламентация поведения кредитора, должника и залогового поручителя придает их действиям определенную системность. Отсюда вывод: залог - это система действий залогодержателя (кредитора) и залогодателя (должника и/или залогового поручителя).
Представляется  на  рассмотрение  дипломный  проект  на  тему  «Ипотека  как способ обеспечения возвратности заемных обязательств» на примере Семипалатинского филиала Народного банка».
Данная  тема  является  на  сегодняшний  день  одной  из  актуальных. Развитие нашего государства за последние 14 лет характеризуется такими основными событиями, как получение независимости, переход экономики страны к рыночным отношениям, постепенное развитие и укрепление нового государственного устройства, проведение реформ в социальной и экономической сферах экономики. При этом особо хотелось бы подчеркнуть радикальные преобразования в финансовой сфере, особенно в банковском секторе экономики.
И следует признать, что немалая заслуга в этом принадлежит именно  банкам  второго  уровня. Всестороннее развитие кредитных отношений и расширение границ денежного оборота с внедрением рыночного механизма хозяйствования требовали усиления роли и места банков в регулировании экономики, совершенствования банковского дела. В этой связи, еще в 1990 году был принят новый Закон «О банках и банковской деятельности в Казахской ССР», который заложил первые законодательные основы реформирования банковской системы. Данным законом было впервые дано определение коммерческого банка, определен порядок открытия частных банков и банков с участием иностранного капитала, а также создание иных кредитных учреждений. Законом устанавливались основные задачи и функции Государственного банка Казахской ССР, в том числе в сфере денежно-кредитного регулирования. Также были определены перечни операций, осуществляемых Госбанком и коммерческими банками, порядок открытия и прекращения деятельности коммерческих банков, принципы и методы регулирования деятельности коммерческих банков Госбанком страны и оказания  услуг.
Однако,  опыт кредитования  предпринимательства показывает, что современное состояние государственной политики  предпринимательства далека от системности и определяется «классическим треугольником», который всегда в системе управления определяет определенные сложности во взаимоотношениях между субъектами и объектами воздействия. Поэтому основной  целью данной работы было проведение анализа операций банков для осуществления помощи предпринимателям на примере Семипалатинского филиала Народного банка Республики Казахстан. Как показывает анализ деятельности  Семипалатинского Филиала Народного Банка  во главе угла   стратегии банка   поставлена  стратегия развития операций банка, а именно  залоговых операций. 
Данный вопрос  поставлен не случайно. Залоговые операции являются основой  для деятельности банков второго уровня.  От правильно оформленных документов  зависит возвратность кредитных ресурсов. На основании этого банки ставят жесткие условия  при получении кредита и  оформление залоговых обязательств.   АО « Народный Банк Казахстана»его Семипалатинский Филиал   имеет свою стратегию в данном вопросе. Основными направлениями в деятельности Филиала Народного банка является осуществление   стратегического направления -  сохранение социальных  функций. 
В планах   Семипалатинского филиала Народного Банка  основное направление отведено  проведению  политики, направленной  на расширение  банковских услуг, с возможностью их  максимального  приближения к клиентам и обеспечения удобства  пользованья.  Политика выражается  как в предложении  традиционных услуг, так и разработке новых комбинированных  финансовых продуктов и эксклюзивных банковских  услуг. Семипалатинский Филиал Народного Банка  сосредоточился на том, чтобы изучить индивидуальные запросы и потребности с тем, чтобы предложить  каждому клиенту  наиболее подходящие  решения и схемы обслуживания. Народный Банк   проявляет заботу о пенсионерах. Подготовлена программа по  их комплексному обслуживанию. В связи  с этими направлениями основной целью данной работы было  изучить работу Семипалатинского филиала Народного Банка и на его основе дать заключение.
Переход Казахстана к рыночной экономике объективно привел к пересмотру концепции в жилищной политике. Новая политика в решении жилищной проблемы базируется на формировании рынка жилья, создании условий для преимущественного зарабатывания жилья населением, достижении баланса стоимости жилья и реального дохода граждан.
Вместе с тем, наше государство, как социальное, сохранило за собой обязательства по обеспечению жильем определенных категорий граждан. Жилищное строительство включено в приоритеты социально-экономической политики Республики.
В Казахстане принято значительное количество законодательных и подзаконных актов, которые обеспечивают объективные возможности развития рынка жилья, активизацию участия банков второго уровня в кредитовании строительства и приобретении гражданами жилья, создают основные правовые гарантии ипотечного кредитования.
Прежде всего, это Указы Президента Республики Казахстан, имеющие силу закона «Об ипотеке» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В условиях спада инвестиционной активности в строительной  отрасли многократно повышается  значимость  реального  запуска  новых  механизмов привлечения внебюджетных средств в строительный сектор, в том  числе,  за счет ипотечного кредитования, поскольку это действительно может помочь развитию  строительной  отрясли,  улучить  показатели  занятости, решить целый ряд проблем социального плана. К концу 1999 года в Казахстане сложились позитивные предпосылки для реальной разработки нормативно-правовой базы внедрения ипотечного кредитования и программ жилищного строительства. Была создана межведомственная рабочая группа, результатом работы которой, по словам Г.А.Марченко, стала утвержденная Правительством Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан, чем и обуславливается актуальность выбранной темы.
Примерно, в это же время, в ноябре 2000 года, были внесены изменения и дополнения в проект закона «О строительных сбережениях в Республике Казахстан». Как известно, цель системы строительных сбережений заключается в том, что граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, смогут накапливать часть необходимых им денежных средств в специализированном строительном сберегательном финансовом учреждении. Этот финансовый институт, в свою очередь, обязуется предоставить вкладчикам жилищный заем в размере разницы между стоимостью жилья и той суммой, которую вкладчик накопил. Система строительных сбережений уникальна сама по себе - вкладчик и получатель займа объединяются в одном лице, поэтому система является замкнутой и за счет этого достигается дешевизна предоставляемых кредитов и возможность их свободного получения.
-	Таким образом, основной целью дипломной работы является выявление особенностей обеспечения исполнения заемных обязательств в ипотечном кредитовании в Казахстане. 
Новизна работы заключается в том, что исследуемая тема пока мало разработана в нашей стране; практически нет монографических работ отечественных авторов, публикаций, научных статей. Структура данной работы представляет собой введение, основную часть, состоящую из трех взаимосвязанных глав, заключение и список использованной литературы.
Исходя из  установленной цели, в ходе работы были определены задачи для  ее осуществления. Основными задачами работы являются:
1.	Проанализировать деятельность Семипалатинского филиала  «Народного Банка Казахстана» по залоговым операциям;
2.	Произвести сравнительный анализ  залоговых операций  АО «Народный Банк Казахстана» с Областным банком и Семипалатинским филиалом. 
Для  осуществления данной цели в ходе работы была проанализирована  работа Семипалатинского филиала Народного банка  в  направлении залоговых операций.
Структура данной работы  представляет собой  документ из трех глав, введения и заключения. 

Глава 1. Понятие залога, сторон залоговых отношений, видов залога

1.1. Понятие залога и источники правового регулирования залога

Большое значение в имущественном обороте имеет кредит. Обеспечение исполнения кредитного обязательства принципом ответственности должника за нарушение обязательства всем своим имуществом не всегда может удовлетворить кредитора, так как всегда существует опасность, что к моменту обращения взыскания стоимость имущества должника будет меньше размера требований кредитора либо на имущество должника могут быть одновременно предъявлены требования других кредиторов этого должника. Все это стало предпосылкой к тому, что в определенный момент развития общества и права изначально сформировался особый вид мер обеспечительного характера, получивший название залога, который основывался не на вере в личность определенного лица (должника, поручителя), а на вере в стоимость определенной вещи должника и в исключительной возможности удовлетворения своих требований из нее. С течением времени стало допускаться предоставление в залог имущества не только должника, но и третьего лица, получившего название вещного поручителя (по аналогии с поручителем), а возможность удовлетворения требований кредитора распространилась и на иное, чем вещи, имущество — так называемые "бестелесные вещи", имущественные права.
Залогом (залоговым правом) признается исключительное право кредитора на удовлетворение своих требований по обязательству за счет ценности определенной вещи либо иного имущества должника или вещного поручителя.
Источники правового регулирования залога.
Институт залога является традиционным для гражданского законодательства Республики Казахстан, в котором имеется целый ряд законодательных актов, прямо или опосредованно регулирующих залоговые правоотношения. Необходимость применения того или иного нормативного акта продиктована или видом имущества (например, движимое или недвижимое), его оборотоспособностью (например, недра и полезные ископаемые, ограниченные в имущественном обороте), или особенностями правового статуса субъекта залоговых правоотношений (например, государственное предприятие, имеющее специальную правоспособность), или вопросами применимого права (например, при внешнеэкономической сделке о залоге).
Основными нормативными актами, регулирующими залоговые правоотношения, являются ГК, в частности, § 3 гл. 18 ГК, и Указ об ипотеке недвижимого имущества.
Помимо этого, в связи с необходимостью регистрации сделок с недвижимым имуществом, регистрация ипотеки недвижимого имущества и залога имущественных прав на недвижимость (например, залог арендных прав, залог прав доверительного управляющего и т. д.) подпадает под регулирование Указа о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Отдельные стороны регистрация залога движимого имущества регламентированы специальным законодательным актом — Законом Республики Казахстан от 30 июня 1998 г. "О регистрации залога движимого имущества".
Особенности залога земельных участков и прав землепользования (например, кто может являться залогодателем земельного участка, имущественного права аренды земельным участком и т. д.) вытекает из законодательства о земле, в частности, Указа о земле.
Особенности залога прав на недра, а также залога полезных ископаемых предусматриваются законодательством о недрах и недро-пользовании, в частности, Указами о недрах и о нефти.
Особенности залога ценных бумаг регулируется законодательством о ценных бумагах, в частности, Законом от 5 марта 1997 г. о рынке ценных бумагах, Законом от 5 марта 1997 г. о регистрации сделок с ценными бумагами в Республике Казахстан, а также Законом Республики Казахстан от 10 июля 1998 г. об акционерных обществах. Особенности залога векселей предусматривается Законом Республики Казахстан от 28 апреля 1997 г. "О вексельном обращении в Республике Казахстан".
Особенности правового регулирования залога валютных ценностей предусмотрены Законом Республики Казахстан от 24 декабря 1996 г. "О валютном регулировании", а также Правилами проведения валютных операций в Республике Казахстан, утвержденными постановлением правления Национального банка Республики Казахстан от 23 мая 1997 г. № 206 (зарегистрирован Министерством юстиции 24 июня 1997 г. за № 327), а также иными нормативными правовыми актами, регулирующими валютные операции.
Коллизионные нормы о применимом праве по внешнеэкономическому договору о залоге регулируются разделом VII ГК.
Имеется ряд нормативных актов, регулирующих залог отдельных видов имущества, в частности, это Положение о передаче права не-дропользования в залог (утверждено Постановлением Правительства Республики Казахстан от 25 мая 1998 г.), разработанное в связи с требованиями ст. 15 Указа о недрах.
Соотношение ГК и Указа об ипотеке заключается в приоритете последнего при регулировании отношений по ипотеке недвижимого имущества и применения норм ГК к ипотеке недвижимости только в случаях, когда Указом об ипотеке не установлены иные правила.

1.2. Объект и стороны залоговых отношений.

Объектом залога (залогового права) называется тот предмет, на который может быть обращено взыскание при неоплате долга, обусловленного залоговым отношением. Иначе и точнее объект залога можно назвать предметом залоговой ответственности, так как этим предметом и в пределах его стоимости несет ответственность залогодатель по принятому на себя обязательству, вытекающему из залогового правоотношения. В законодательстве и в теории права объект залогового права обычно называется просто предметом залога.
Объектом (предметом) залога может выступать любое имущество, обладающее определенной стоимостью, ценностью, непосредственно служащей для обеспечения интересов кредитора при неисполнении основного обязательства. Следовательно, в качестве имущества, как объекта залогового права, могут выступать вещи, деньги, включая иностранную валюту, ценные бумаги, работы, услуги, объективированные результаты творческой интеллектуальной деятельности, фирменные наименования, товарные знаки и иные средства индивидуализации, имущественные права и все иное, отнесенное к понятию "имущество". При этом необходимо иметь в виду, что имуществом признается не только какой-то отдельный предмет материального вида или какой-то отдельный вид ценности. Под понятием имущества необходимо понимать объект какого-то субъективного права, в то же время этот объект может объединять различные разновидности имущества, например, вещи и имущественные права, и вся совокупность их также будет являться имуществом - объектом конкретного субъективного права.
Необходимость реализации предмета залога для получения его стоимости, за счет которой происходит удовлетворение требований кредитора, обусловливает возможность отчуждения имущества, предоставляемого в залог. Поэтому в качестве предмета залога должно выступать такое имущество, которое, помимо своей естественной ценности, может быть реализовано в случае обращения на него взыскания залогодержателем. Единственным исключением из этого правила являются деньги, при залоге которых нет необходимости в их реализации, и обращение взыскания на них происходит за счет их нарицательной стоимости. Исключение для денег вытекает из их природы как особого вида имущества — знаковой вещи, ценность которой определяется социальной функцией, и вытекающего из обладания этой вещью права требования.
Необходимость реализации предмета залога предопределяет использование в качестве объекта залогового права оборотоспособное имущество. Невозможность отчуждения исключает из перечня имущества, могущего служить в качестве объекта залога, имущество, изъятое из гражданского оборота, а также имущество, на которое невозможно наложить взыскание по требованию залогодержателя. Поэтому, помимо изъятых из оборота вещей, не могут быть предметом залога вещи гражданина, на которые не допускается обращение взыскания в соответствии с законодательными актами (например, ст. ст. 39, 62 Закона РК от 30 июня 1998 г. "Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей").
Ограниченно оборотоспособное имущество может служить предметом залога с учетом особенностей правового регулирования их имущественного оборота, в частности, с учетом требований к приобретателю такого имущества при обращении взыскания на предмет залога либо к процедуре его реализации через специализированные торговые организации.
Законодательство о залоге и о предмете залога содержит оговорку о возможности запрета или ограничения законодательным актом залога отдельных видов имущества. Данная оговорка дает возможность запретить в законодательном акте залог практически любого имущества, поскольку не устанавливается критерия, на основании которого имущество может быть запрещено или ограничено в использовании в качестве предмета залога. Подобный запрет или ограничение могут быть установлены только законодательным актом.
Как правило, в качестве объекта залога выступают вещи — как движимые, так и недвижимые, как потребляемые, так и непотребляемые. В залог предоставляется вся неделимая вещь. Части делимой вещи могут выступать в качестве самостоятельного объекта залогового права.
Объектом залога могут выступать вещи, находящиеся в общей собственности. Для предоставления в залог такого имущества необходимо согласие всех собственников общего имущества. В то же время каждый сособственник вправе предоставлять в залог принадлежащую ему долю в общей собственности. При этом участник общей долевой собственности, у которого находится во владении и пользовании часть общего имущества, соразмерная его доле, вправе самостоятельно предоставлять в залог эту часть общей собственности, так как он вправе выделить ее, либо предоставлять в залог право владения и пользования этой частью общей собственности. Участник общей совместной собственности вправе предоставлять только "идеальную" часть общего имущества — право в общей совместной собственности.
Не относятся к имуществу и не могут быть предметом залога личные неимущественные блага и права: жизнь, здоровье, достоинство личности, честь, доброе имя, деловая репутация, неприкосновенность частной жизни, личная и семейная тайна, право на имя, право на авторство, право на неприкосновенность произведения и другие нематериальные права.
Стороны залоговых отношений.
В залоговых отношениях участвуют, по крайней мере, два лица — залогодержатель и залогодатель.
В качестве залогодержателя всегда выступает кредитор по основному обеспечиваемому обязательству. Перемена кредитора по основному обязательству всегда влечет переход прав залогодержателя к новому кредитору, если только иное не оговорено при переводе прав между первоначальным и новым кредитором или если иное прямо не установлено законодательными актами.
Залогодателем может быть как должник по основному обеспечиваемому обязательству, так и третье лицо, выступающее в качестве вещного поручителя. Одно из главных требований к фигуре залогодателя — это то, чтобы он являлся собственником заложенной вещи или обладал иным вещным правом на вещь, позволяющим этому лицу распоряжаться этой вещью путем предоставления ее в залог, либо, при залоге имущественного права (например, относящегося к интеллектуальной собственности либо вытекающего из обязательственных отношений по передаче товара, выполнению работ, оказанию услуг и т. п.), был обладателем этого имущественного права.
Как общее правило, залогодателем вещи должен быть ее собственник, залогодателем имущественного права — его правообла-датель, что устраняет залог чужого имущества. Случаи, когда собственник либо правообладатель предоставляет право третьему лицу предоставлять в залог свое имущество, будь то вещь или иное имущество, в частности, путем выдачи доверенности на управление своим имуществом, в т. ч. и с правом предоставления его в залог, несомненно, порождают представительские отношения, при которых залогодателем все равно является собственник или правообладатель предмета залога.
Залог имущества, относящегося к основным фондам государственного предприятия, возможен лишь с согласия государства как собственника в виде согласия уполномоченного государственного органа.

1.3. Основания возникновения залога.

По общему правилу, основанием возникновения залога является договор. Особым случаем возникновения залога со специфичным правовым регулированием является его возникновение с наступлением события или иного юридического факта, с которыми на основании законодательного акта связано возникновение залогового права кредитора. Специфика правового регулирования залога, возникающего в силу законодательного акта, проявляется в двух аспектах.
Во-первых, для возникновения залога на основании законодательного акта необходимо, чтобы в нем предусматривалось, помимо события, с наступлением которого в законодательном акте связывается возникновение права залога, также и какое имущество и для обеспечения какого обязательства оно признается находящимся в залоге.
Во-вторых, положения о залоге, возникающем на основании договора, применяются к залогу, возникающему на основании законодательного акта, в случаях, если законодательным актом не установлено иное. То есть законодательным актом могут быть предусмотрены любые иные правила и по любым вопросам, отличающиеся от правового регулирования залога, установленного Гражданским кодексом или Указом об ипотеке недвижимого имущества.
Примером возникновения залога на основании законодательного акта является, например, изъятие для государственных нужд, реквизиция или национализация предмета залога, когда залогодателю предоставляется взамен другое имущество. В этом случае на предоставленное взамен имущество возникает право залога в соответствии со ст. 324 ГК.
Договор о залоге.
Существенными условиями, которые необходимы для содержания договора о залоге, являются, по общим правилам, условия о предмете залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обеспечиваемого залогом обязательства, а также указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество и допустимость его использования в период действия договора о залоге (ст. 307 ГК).
Условия о предмете должны содержать необходимую информацию для идентификации конкретного имущества как предмета залога. Так, при использовании в качестве предмета залога индивидуально-определенной вещи необходимо при указании предмета залога отражение всех индивидуально-определенных признаков, которые бы позволили определить, какая конкретная вещь находится в залоге. При залоге вещи, определяемой родовыми признаками — указание родовых признаков, а также необходимых сведений о местонахождения заложенного имущества или иных сведений, позволяющих определить конкретное имущество как предмет залога, например, при залоге зерна — указание сорта, классности, адрес хранилища зерна и реквизиты, существенные условия договора хранения зерна хранилищем. При залоге имущественного права — указание на обязанное лицо, необходимые сведения об основаниях возникновения имущественного права, в частности, реквизиты, существенные условия договора или иные достаточные сведения о юридическом факте — основании возникновения заложенного имущественного права.
Необходимо отметить, что оценка предмета залога является лишь предположением о его реальной стоимости, которая к тому же с течением времени может колебаться (уменьшаться или увеличиваться под воздействием конкретных причин). Поэтому при обращении взыскания на предмет залога стороны не связаны первоначальной оценкой, так как реальная стоимость складывается из стоимости аналогичных видов имущества в момент обращения взыскания на него. Поэтому любая из сторон может оспоривать действительную стоимость предмета залога при обращении на него взыскания.
Особенности правового регулирования залога недвижимости обусловили отказ от оценки недвижимости, предоставляемой в залог, как существенного условия для договора о залоге (договор ипотеки) недвижимости, хотя по соглашению сторон в договоре о залоге недвижимости возможно предусмотреть условие об оценке как существенное. Законодательство об ипотеке недвижимости исходит из того, что недвижимость, как правило, всегда имеет стоимость и определенную ценность, поэтому для договора о залоге недвижимости условия об оценке, по общему правилу, не требуется.
Условие договора о залоге, указывающее на то, у какой из сторон находится заложенное имущество, необходимо для определения вида залога — ипотеки, заклада, залога имущественного права. Определение вида залога имеет существенное значение, так как у различных видов залога имеются особенности по пределам прав залогодержателя, обязанностям сторон по содержанию заложенного имущества, а также по определению пределов ответственности и рисков сторон на случай гибели, утери или повреждения заложенного имущества.
Условие о допустимости пользования заложенным имуществом в период действия договора о залоге не относится безусловно к существенным, так как в законодательстве имеются восполняющие нормы, регулирующие допустимость использования предмета залога для ипотеки и заклада. В то же время для залога имущественного права, а также в случаях, когда из условий договора невозможно точно определить, заклад это или ипотека, условие о допустимости использования заложенного имущества в период действия залога будет относиться к существенным условиям договора о залоге, и на основании этого условия будут определяться пределы распространения права залога на доходы и иные приращения от использования заложенного имущества, ответственность сторон за гибель, утрату или повреждение заложенного имущества, а также иные права и обязанности сторон.
Форма соглашения о залоге. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы договора о залоге влечет его недействительность.
В настоящее время, как правило, не требуется нотариального удостоверения договора о залоге. Но стороны договора о залоге по соглашению могут избрать не простую письменную, а нотариальную форму договора о залоге, что зачастую применяется в оформлении залога с участием граждан. При соглашении сторон об избрании нотариальной формы договора о залоге ее несоблюдение также влечет недействительность договора.
Регистрация залога. По общим правилам, залог имущества, подлежащего государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в органе, осуществляющем регистрацию такого имущества. В частности, законодательством предусмотрена регистрация недвижимого имущества, залог которого также подлежит регистрации в органах, осуществляющих регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним. Правовое значение регистрации залога недвижимости имеет существенное значение для его действительности. Несоблюдение требований по регистрации залога (ипотеки) недвижимого имущества влечет недействительность договора о залоге, что прямо вытекает из закрепленного в законодательстве такого последствия.
Как правило, движимое имущество, за редким исключением, не подлежит обязательной государственной регистрации. Исключение из этого правила составляют движимое имущество, приравненное к недвижимости (космические объекты, воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания "река-море") и некоторые иные движимые вещи, как правило, ограниченно оборотоспо-собные или относящиеся к объектам повышенной опасности. Правовое значение нарушения требований по регистрации залога движимого имущества, подлежащего обязательной государственной регистрации, менее сурово и влияет на приоритетность прав предыдущих и последующих залогодержателей, на приоритетность прав залогодержателей перед правами третьих лиц, имеющих притязания на предмет залога, если только в законодательстве о регистрации отдельных видов движимого имущества не предусмотрено такое последствие, как недействительность договора о залоге при нарушении требований о регистрации.
С принятием Закона Республики Казахстан от 30 июня 1998 г. о регистрации залога движимого имущества создан механизм регистрации по соглашению сторон залога движимого имущества, не подлежащего обязательной регистрации. Правовое значение такой регистрации заключается в публичности, доступности для третьих лиц информации о залоге движимого имущества определенного лица, в т. ч. и для решения вопросов о возможности принятия в залог имущества такого лица, в определении приоритетности прав предыдущих и последующих залогодержателей, прав залогодержателей и иных лиц, имеющих законные права по обращению взыскания на имущество, находящееся в залоге, в частности, по требованиям платежей в бюджет, судебным решениям и т. д. Регистрация такого залога движимого имущества может играть доказательственную функцию при разрешении спора о коллизии прав, так как взыскатель может и не знать о залоге этого имущества и действовать добросовестно при обращении взыскания без учета интересов и прав залогодержателя. При регистрации же залога движимого имущества недобросовестность взыскателя, безусловно, презумируется, так как он должен был знать о залоге, информацию о котором он мог получить из публичного реестра залогов движимого имущества, не подлежащего обязательной государственной регистрации.
Если стороны пришли к соглашению о регистрации залога такого движимого имущества, то условие о регистрации становится существенным условием договора. Несовершение регистрации в этом случае приведет к недействительности договора о залоге, но не по основаниям нарушения требований по регистрации, а по основаниям нарушения существенных условий договора.
Указанный закон также предусматривает обязательную регистрацию договора о залоге движимого имущества, содержащего условия о запрете на перезалог этого имущества. Нарушение правила о регистрации договора о залоге, содержащем условия о запрете перезалога, влечет недействительность условия о запрете, но не влияет в целом на действительность договора о залоге.
Виды залога
Классификация залога возможна по различным основаниям, имеющим существенное значение для правового регулирования залога. Основным классифицирующим основанием является вид имущества, являющегося предметом залога, так как правовое регулирование залога в зависимости от использования имущества, имеющего различный правовой режим, также имеет свои особенности в виде дополнительного условия о регистрации залога, возможности передачи предмета залога залогодержателю или оставления его у залогодателя, распределения рисков между сторонами договора о залоге и т. п.. В соответствии с этим основанием различают залог вещей и залог имущественных прав.
Другим основанием деления залога на виды является нахождение предмета залога у одной из сторон по договору и допустимость его использования. По этому основанию различают заклад — вид залога, при котором предмет залога передается во владение залогодержателя, и ипотеку — вид залога, при котором предмет залога остается во владении залогодателя или третьего лица с правом его использования в период действия залога. Каждая из этих разновидностей, в зависимости от имущества, субъектов залоговых правоотношений или иных особенностей правового регулирования их применения, также может иметь свои разновидности. Так, разновидностями заклада являются: залог товаров в ломбарде, где особое положение залогодержателя как предпринимателя обусловливает особенности правового регулирования залога; залог товара, находящегося на товарном складе, особенности правового регулирования залога и его оформление обусловлено участием в залоговых правоотношениях третьего лица, являющегося предпринимателем-хранителем заложенного имущества. Разновидностью ипотеки с особым правовым регулированием залоговых правоотношений является залог товаров в обороте, особенности которого обусловлены использованием в качестве предмета залога потребляемых вещей, вещей, подверженных переработке, изменению натуральной формы, либо вещей, определяемых родовыми признаками. При этом для залога отдельных видов вещей характерно преимущественное или исключительное использование либо ипотеки, либо заклада.
Так, залог недвижимости возможен только в виде ипотеки.
Залог потребляемых движимых вещей осуществляется преимущественно в виде заклада, так как в противном случае повышаются риски того, что к моменту обращения взыскания на предмет залога он будет уничтожен, утерян либо употреблен залогодателем для своих нужд. В то же время возможна и ипотека таких вещей в виде залога товаров в обороте.
Непотребляемые движимые вещи могут быть переданы как в заклад, так и в ипотеку. Отказ от заклада движимых вещей может быть продиктован необходимостью дополнительных расходов и иных затрат по хранению (например, крупногабаритных вещей), либо по содержанию такого имущества.
К залогу имущественного права, являющемуся отдельным от залога вещей — ипотеки и заклада — видом залога, возможно применение по аналогии правил залога вещей. При залоге отдельных видов имущественного права (например, исключительные права на результаты творческой интеллектуальной деятельности, средства индивидуализации) можно условно говорить о применении заклада или ипотеки, придав конструкции залога имущественного права соответствующие схожие черты, условия по правам и обязанностям сторон. Но все же это не будет закладом или ипотекой, так как правовой режим имущественного права существенно отличается от режима вещей, и при использовании имущественного права в качестве предмета залога будет иметь место особая разновидность залога — залог имущественного права.

1.4. Содержание и осуществление права залога.

Осуществление залогодержателем своих прав означает обращение им взыскания на предмет залога для получения удовлетворения требований по обеспечиваемому обязательству. При этом необходимо иметь в виду, что залог существует для обеспечения основного обязательства, поэтому возможность осуществления залогодержателем своих прав на предмет залога во многом зависит от судьбы основного обязательства. Залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога только при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником основного обязательства.
При совпадении должника и залогодателя в одном лице природа обязательства и ответственности залогодателя не имеет значения. Залогодатель, как должник, обязан исполнить основное обязательство. При неисполнении основного обязательства такой должник несет ответственность всем своим имуществом, а залог обеспечивает для кредитора исключительное право на обращение взыскания на определенное имущество должника, преимущества при удовлетворении своих требований за счет предмета залога перед другими кредиторами должника.
При вещном поручительстве, когда должник и залогодатель являются разными лицами, обеспечение, т. е. уверенность кредитора в исполнении основного обязательства дополнительно увеличивается за счет вовлечения в число обязанных лиц, помимо должника, также и третьего лица — вещного поручителя. Кредитор также имеет преимущества при удовлетворении своих требований за счет заложенного имущества перед другими кредиторами, но не должника, а третьего лица - вещного поручителя, что повышает ценность обеспечения. В этом случае должник по основному обязательству не участвует в залоговых правоотношениях, но несет по общим гражданско-правовым принципам ответственность за неисполнение обязательства всем своим имуществом, и кредитор также вправе обратить взыскание на имущество должника на общих основаниях, т. е. без преимущества перед другими кредиторами должника, которое предоставляет залог.
Ответственность и обязательство вещного поручителя являются субсидиарными, т. е. дополнительными к обязательству и ответственности основного должника. На обязанности и ответственность вещного поручителя распространяются общие правила о субсидиарном обязательстве и субсидиарной ответственности. До предъявления требований к вещному поручителю и обращения взыскания на предмет залога кредитор обязан предъявить требования по исполнению обязательства к основному должнику.
Сам факт неисполнения в установленный срок обеспечиваемого залогом срочного обязательства уже является основанием для обращения взыскания на предмет залога, так как налицо неисполнение обязательства должником. При бессрочном обязательстве или обязательстве, определенном моментом востребования, право кредитора обратить взыскание на предмет залога возникает только при предъявлении требований по исполнению основного обязательства и истечении льготного срока, предусмотренного для исполнения бессрочного обязательства (как правило, разумный срок, необходимый для исполнения обязательства, плюс семидневный срок после этого) либо обязательства, исполнение которого определяется моментом востребования (как правило, семидневный льготный срок с момента востребования).
Обращение взыскания на предмет залога осуществляется, по общему правилу, в судебном порядке, т. е. путем предъявления иска к залогодателю и по решению суда об обращении взыскания на предмет залога для удовлетворения требований по основному обязательству. Продажа имущества и распределение выручки при этом производится судебным исполнителем по правилам Гражданско-процессуального кодекса.
В случаях, предусмотренных договором, а также ГК и законодательными актами, залогодержатель вправе самостоятельно реализовать находящееся в залоге имущество в принудительном внесудебном порядке путем проведения торгов (аукциона) и с соблюдением особых процедур подготовки и проведения торгов. Так, по общему правилу в принудительном внесудебном порядке имеет право реализовывать заложенное имущество банк-залогодержатель по реализации предмета залога, обеспечивающего денежную ссуду. Возможность принудительного внесудебного порядка может быть предусмотрена в любом договоре о залоге. В то же время в законодательных актах могут содержаться ограничения на применение внесудебного порядка обращения взыскания на предмет залога для отдельных видов имущества, вне зависимости от условий договора или положений законодательных актов, предусматривающих внесудебный порядок. Так, при ипотеке недвижимости не допускается принудительный внесудебный порядок при реализации предмета залога в виде недвижимого имущества, имеющего значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества. Не допускается также принудительный внесудебный порядок при реализации предмета залога, когда для ипотеки недвижимого имущества требовалось согласие другого лица или органа.
Обращение взыскание на предмет залога осуществляется в виде его продажи с публичных торгов. Процедуры продажи заложенного имущества в судебном порядке осуществляется по правилам продажи недвижимости для удовлетворения судебных решений.
Процедура принудительного внесудебного порядка обращения взыскания на предмет залога предполагает особую фигуру третьего лица — доверенного лица, который проводит предпродажную подготовку и публичные торги заложенного имущества. По общему правилу, доверенное лицо назначается залогодержателем. Доверенным лицом может являться физическое или юридическое лицо. Доверенное лицо является представителем залогодержателя и для осуществления своих функций по проведению торгов наделяется последним доверенностью. Доверенное лицо проводит торги, как правило, в форме аукциона, по ранее объявленным правилам, распределяет выручку путем направления денег на удовлетворение требований залогодержателя по основному обязательству и возврата остатка выручки залогодателю.
Перезалог.
Особый интерес представляет вопрос перезалога в условиях недостаточности оборотных средств у предприятий, повышенных требований банков к обеспечению возвратности кредитов, а также при наличии определенных трудностей в правоприменении;
связанных с перезалогом.
По общему правилу допускается предоставление залогодателем имущества, уже находящегося в залоге, в последующий залог. Ограничение залогодателя в возможности перезалога может быть установлено договором о залоге. В случае же отсутствия запрета в договоре о залоге на перезалог залогодатель вправе сам решить вопрос о предоставлении в обеспечение других обязательств имущества, находящегося в залоге, предупредив всех последующих о правах предшествующих залогодержателей.
В случае обращения взыскания на заложенное имущество, находящееся в залоге в обеспечение исполнения обязательств перед различными кредиторами (перезалог), удовлетворение требований производится по принципу "старшинства" - в очередности возникновения права залога. При этом необходимо иметь в виду, что на предмет залога, даже находящегося в перезалоге, возможно обращение взыскания только один раз, и что продажа с публичных торгов заложенного имущества, а также невозможность его реализации ведет к прекращению права залога всех залогодержателей данного предмета залога. При принятии в залог имущества, находящегося в залоге у предыдущего залогодержателя, последующие залогодержатели: во-первых, получают право на удовлетворение своих требований только после получения удовлетворения из этого имущества предыдущими залогодержателями и в пределах стоимости, оставшейся после такого удовлетворения; во-вторых, получают исключительные преимущественные права в удовлетворении своих требований за счет такого имущества только в отношении последующих залогодержателей этого же имущества и кредиторов залогодателя, требования которых не обеспечены залогом этого имущества.
На залогодателе, в случаях перезалога имущества, лежит обязанность сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества. Эта обязанность вытекает из возможности отчуждения предмета залога в случае неисполнения должником требований по основному обеспечиваемому обязательству, необходимости удовлетворения требований всех залогодержателей-кредиторов за счет вырученной суммы от реализации предмета залога в порядке "старшинства" и прекращения права залога всех залогодержателей в отношении реализованного залогового имущества.
Незнание последующих залогодержателей о правах предыдущих залогодержателей не влияет на право залога последних. Незнание последующих залогодержателей о правах предыдущих имеет значение только для взаимоотношений этих лиц с залогодателем, так как неисполнение залогодателем обязанности по сообщению последующим залогодержателям обо всех существующих залогах закладываемого имущества является основанием его ответственности по возмещению убытков, причиненных последующим залогодержателям вследствие такого нарушения.
Любое нарушение залогодателем правил о последующем залоге дает залогодержателю право требовать досрочного исполнения обеспечиваемого залогом обязательства, а если его требования не будут удовлетворены в разумный срок — обратить взыскание на предмет залога.
Перезалог имущества, когда он запрещен предшествующими договорами о залоге, является незаконным, противоречащим требованиям законодательства, а именно, п. 2 ст. 311 ГК. Договор о перезалоге имущества, когда он запрещен предшествующим договором, может быть признан недействительным по требованию не только предшествующего залогодержателя, но и любого заинтересованного лица по общим правилам о признании сделки недействительной.
Прекращение права залога.
Дополнительность залогового права кредитора от основного обязательства проявляется, помимо зависимости от действительности основного обязательства, также и в прекращении залога в результате прекращения обеспечиваемого залогом обязательства посредством его исполнения или по иным основаниям, предусматривающим прекращение обязательства, например, прощение долга, невозможность исполнения, ликвидация юридического лица и т. д. Это вытекает из зависимости залога как дополнительного от основного обязательства, а акцессорный характер исключает возможность его существования без основного обязательства. При прекращении обеспечиваемого обязательства отпадает и необходимость в его обеспечении.
Но, помимо этого, право залога также зависит и от судьбы вещи, используемой в качестве предмета залога, и от права собственности залогодателя на предмет залога, вне зависимости от основного обязательства. В частности, гибель предмета залога или прекращение права собственности на предмет залога по основаниям и в порядке, предусмотренным законодательными актами (вследствие изъятия или выкупа для государственных нужд, реквизиции, национализации и т. п.), влечет прекращение права залога без прекращения основного обязательства.
В случае гибели заложенного имущества право залога прекращается, так как не может быть права залога на несуществующую вещь. Но гибель или иная утрата предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, дает ему право требовать досрочного исполнения обеспечиваемого залогом обязательства, если только залогодатель в разумный срок не восстановит предмет залога или не заменит его другим равноценным имуществом.
В любом случае изъятия заложенного имущества по основаниям, предусмотренным законодательными актами, право залога в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель приобретает безусловное право требования досрочного исполнения обеспечиваемого обязательства, помимо иных прав, предусмотренных законодательством. Необходимо при этом иметь в виду, что право требования залогодержателем досрочного исполнения основного обязательства не является его обязанностью. Тот факт, что залогодержатель не воспользовался своим правом на досрочное исполнение основного обязательства, не может впоследствии являться основанием для отказа или уменьшения требований кредитора-залогодержателя по возмещению убытков по основному обязательству.
В случае предоставления иного имущества взамен изъятого право залога прекращается в отношении изъятого имущества, залогодержатель имеет права требования досрочного исполнения основного обязательства. Однако, помимо этого, у залогодержателя возникает также право залога на имущество, предоставленное взамен. В этом случае возникает новое обязательство залога на основании законодательного акта, предусматривающего, какое имущество и в обеспечение какого обязательства считается предоставленным в залог с момента прекращения права собственности залогодателя на предметы первоначального залога (разновидность "законного" залога, возникающего на основании законодательного акта). Происходит замена одного обязательства (первоначального залога) на другое (залог на имущество, предоставленное взамен изъятого предмета первоначального залога).
В случае предоставления возмещения стоимости изъятого имущества, являющегося предметом залога, право залога прекращается, залогодержателю предоставляется право требования досрочного исполнения основного обязательства и, помимо этого, залогодержателю предоставляется преимущественное право, аналогичное праву залога, на получение удовлетворения своего требования из суммы причитающегося залогодателю возмещения. В отличие от новации, основанием замены одного обязательства (право залога) на другое (преимущественное право на получение удовлетворения из возмещения стоимости изъятого имущества) является, как и при возникновении права на получение удовлетворения из страхового возмещения при гибели застрахованного имущества, указание законодательного акта, а не соглашение сторон.
В случае изъятия заложенного имущества по основаниям и в порядке, установленным законодательными актами, при котором не предоставляется никакого имущества взамен изъятого либо возмещения стоимости изъятого, право залога прекращается, но это никак не влияет на основное обязательство, так как недействительность обеспечительной сделки не влияет на действительность основного обязательства.
Без прекращения основного обязательства происходит прекращение договора о залоге и в случае удовлетворения требования залогодателя о досрочном прекращении права залога при грубом нарушении залогодержателем, которому передано заложенное имущество, обязанностей по обеспечению сохранности предмета залога, создающем угрозу утраты или повреждения предмета залога. Настоящее правило является охранительной мерой прав собственника залогового имущества от таких противоправных действий залогодержателя, которые могут привести к утере или повреждению предмета залога.
Право залога также прекращается в результате реализации основного обязательства посредством осуществления залогодержателем своих прав по договору залога. Это имеет место, когда, ввиду неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должником, требования кредитора по основному обеспечиваемому обязательству удовлетворяются из стоимости заложенного имущества путем его реализации. В этом случае, по общему правилу, обязанности должника по основному обязательству, в случае недостаточности стоимости имущества для полного удовлетворения требований кредитора, не прекращается, но обязанности залогодателя прекращаются не только в отношении кредитора, обратившего взыскание на предмет залога, но и в отношении иных последующих залогодержателей данного имущества, так как последующие залогодержатели вправе получить удовлетворение из этого имущества при его реализации после получения удовлетворения предыдущими залогодержателями.
В случае недостаточности стоимости залогового имущества для удовлетворения требований кредитора последний имеет право, по общему правилу, на получение удовлетворения из иного имущества должника на общих основаниях, без преимуществ, предоставляемых залогодержателю. Такое же право имеют и иные последующие залогодержатели реализованного имущества.
Исключением из этого правила являются случаи продажи ломбардом предметов залога, а также при ипотеке недвижимости случаи продажи имущества с торгов во внесудебном порядке ниже суммы основного обязательства или случаи перехода в установленном законодательном порядке заложенного недвижимого имущества в собственность залогодержателя (п. 2 ст. 37 Указа об ипотеке). С прекращением договора залога вещей в ломбарде или ипотеки недвижимого имущества в этих случаях происходит одновременно и прекращение основного обязательства,
Помимо общих оснований прекращения залога имеются особенности при прекращении ипотеки недвижимого имущества. Прекращение ипотеки, оформленной ипотечным договором без выдачи ипотечного свидетельства, осуществляется, согласно ст. 37 Указа об ипотеке, по основаниям, предусмотренным общими нормами гражданского законодательства, в частности, ст. 322 ГК. При оформлении ипотечного договора с выдачей ипотечного свидетельства, помимо оснований, предусмотренных общими нормами гражданского законодательства для прекращения права залога, право залога прекращается с прекращением действия ипотечного свидетельства. Действие ипотечного свидетельства прекращается при осуществлении вытекающих из него прав, при его добровольной передаче залогодателю, если вытекающие из него требования не будут предъявлены должнику по основному обязательству до истечения месяца после наступления срока исполнения основного обязательства и в случае утраты предмета ипотеки.
В случаях, когда договор залога подлежит регистрации, о прекращении залога должна быть сделана отметка в реестре, в котором был зарегистрирован договор о залоге, так как с прекращением договора о залоге связано и прекращение ограничений залогодателя в праве пользования и/или распоряжения имуществом, использованном в качестве предмета залога.
В случае прекращения обеспечиваемого залогом обязательства посредством его исполнения или по иным основаниям, указанным в гл. 21 ГК, а также в случае удовлетворения требования залогодателя о досрочном прекращении права залога при наличии оснований, предусмотренных п. 3 ст. 312, залогодержатель, если заложенное имущество находилось у него или было передано им на законных основаниях третьему лицу для обеспечения сохранности заложенного имущества, обязан немедленно возвратить его залогодателю. Такая обязанность вытекает в связи с прекращением права залога и прекращения основания, по которому заложенное имущество находилось во владении залогодержателя. Прекращение права залога восстанавливает залогодателя в правах на предметы залога в полном объеме (будь то право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право доверительного управляющего на владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся у него в управлении, и т. п.) и прекращает все ограничения, связанные с обременением заложенного имущества правом залога. В случае неисполнения залогодержателем обязательства по своевременному возврату предмета залога, кроме ответственности за утрату или повреждение заложенного имущества, залогодержатель отвечает перед залогодателем за убытки, причиненные невозвращением или несвоевременным возвращением заложенного имущества.
Одним из оснований прекращения права залога является перевод долга по основному обязательству. Перевод долга по обязательству, обеспечиваемому залогом, влечет прекращение права залога, так как предоставление в обеспечение залогодателем имущества тесно связано с личностью должника, его платежеспособностью, доверием к нему со стороны залогодателя. Поэтому, с заменой должника по основному обеспечиваемому обязательству, прекращается и залог, если только залогодатель не выразил согласия отвечать за нового должника. В соответствии с восполняющей нормой ГК на случай отсутствия иного соглашения, право залога при переводе долга на другое лицо прекращается и тогда, когда залогодатель является должником по основному обязательству, так как кредитор, в соответствии со ст. 348 ГК,— решает вопрос о даче согласия на перевод долга, и если он такое согласие дал, то договор залога с залогодателем — прежним должником, прекращается.
Перевод права залога.
Право залога, как любое имущественное право, может быть передано с особенностями по передаче, вытекающими из сущности залогового обязательства. К передаче права залога, в т. ч. и вещного права залога, применяются правила, установленные для перехода прав кредитора по обязательству к другому лицу. Это связано, с нашей точки зрения, с тем, что основанием возникновения залога является особый договор — дополнительный к основному обеспечиваемому обязательству и зависимый от него. В случае возникновения залога на основании законодательного акта, к нему также применяются правила о залоге, возникшем на основании договора, если только законодательным актом прямо не установлено иное.
В силу акцессорности (дополнительности) договора о залоге и его зависимости от основного обеспечиваемого обязательства, а также правила, что залогодержателем может быть только кредитор по основному обеспечиваемому обязательству, невозможен переход прав залогодержателя (залогового кредитора) к другому лицу без перехода к тому же лицу прав кредитора по основному обеспечиваемому обязательству. Уступка залогодержателем прав по договору о залоге без уступки тому же лицу прав по обеспечиваемому основному обязательству недействительна.
Переход прав по основному обеспечиваемому обязательству автоматически и одновременно влечет переход прав по обеспечивающим его обязательствам, в т. ч. и по договору о залоге, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором об уступке права требования по основному обеспечиваемому обязательству. Законодательными актами или договором об уступке права требования по основному обязательству может быть предусмотрен иной объем прав кредитора, переходящих к другому кредитору, в частности, могут быть исключены права по договору о залоге из объема прав, переходящих к новому кредитору (в этом случае право залога прекращается), или уменьшены по объему обеспечиваемые залогом требования (в этом случае необходимо внесение изменений в договор о залоге). Увеличение объема обеспечиваемых требований невозможно, так как для этого необходимо согласие залогодателя.
Законодательство об ипотеке недвижимого имущества конкретизирует порядок уступки прав по договору ипотеки недвижимого имущества, не меняя в принципе общие положения. Уступка прав по ипотечному договору означает и уступку прав по обеспечиваемому ипотекой обязательству, пока не доказано, что уступка по ипотечному договору произошла без уступки прав по основному договору. Последнее приведет к недействительности уступки прав по ипотечному договору.
В случае выдачи по ипотечному договору ипотечного свидетельства передача прав по ипотечному свидетельству означает передачу прав по основному обеспечиваемому обязательству. Сама такая уступка прав по ипотечному свидетельству осуществляется путем совершения на нем передаточной надписи и передачи ипотечного свидетельства другому лицу.

ГЛАВА 2. Ипотека – КАК СПОСОБ ОБЕСПЕЧЕНИЯ  ОБЯЗАТЕЛЬСТВ. 

2.1.Ипотека – как способ  обеспечения  исполнения обязательств.

АО «Народный Банк Казахстана» -  Банк  имеющий свой стратегический план и внедряющий данный план в жизнь в своих структурных подразделениях.
Стратегия большей частью формулируется и разрабатывается высшим руководством коммерческого банка, но ее реализация предусматривает участие всех уровней управления. Стратегический план должен обосновываться обширными исследованиями и фактическими данными. Чтобы эффективно конкурировать в современном мире бизнеса современный банк должен постоянно заниматься сбором и анализом огромного количества информации об отрасли, конкуренции и других рыночных факторах.
Стратегический план открывает перспективу для банка, которая направляет его сотрудников, привлекает новых работников и помогает продавать изделия или услуги. Наконец, стратегические планы должны быть разработаны так,  чтобы не только оставаться целостными в течение длительных периодов времени, но и быть достаточно гибкими, чтобы при необходимости можно было осуществить их модификацию и переориентацию. Общий стратегический план следует рассматривать как программу, которая направляет деятельность банка в течение продолжительного периода времени, давать себе отчет о том, что конфликтная и постоянно меняющаяся деловая и социальная обстановка делает постоянные корректировки неизбежными.
Стратегическое планирование  само  по себе не гарантирует успеха, и любая организация,  создающая стратегические планы,  может потерпеть неудачу  из-за  ошибок  в  организации,  мотивации и контроле. Но знание того, что организация хочет достичь,  помогает  уточнить  наиболее  подходящие пути действия. Принимая обоснованные и систематизированные плановые  решения, руководство  снижает риск принятия неправильного решения из-за ошибочной или недостоверной информации о возможностях  организации или о внешней ситуации.  Таким  образом, планирование помогает создать единство общей цели внутри банка стратегический план придает банку определенность, индивидуальность, что позволяет ему привлекать определенные типы работников, и, в то же время, не привлекать работников других типов. Общий стратегический план следует рассматривать как программу, которая направляет деятельность банка в течение продолжительного периода времени, давая себе отчет о том, что конфликтная и постоянно меняющаяся деловая и социальная обстановка делает постоянные корректировки неизбежными.
Стратегическое планирование в банках применимо к любой проблеме, которая: связана с глобальными целями банка, ориентирована на будущее, затрагивает внешние факторы, влияющие на результаты деятельности банка.
Глобальная цель. Решение, направленное на снижение затрат в подразделениях не является объектом стратегического планирования, потому что оно, как правило, не связано с глобальной целью банка непосредственно. В этом случае речь идет скорее об экономичности (способе преобразования ресурсов в результаты деятельности), а не об эффективности (степени соответствия результатов целям организации). Стратегическое же планирование имеет дело в основном с эффективностью (т.е. взаимосвязью между результатами и целями).
Таким образом, решения, относящиеся к новым видам услуг (а именно: какую услугу осваивать и когда), как правило, носят стратегический характер. Но более частные вопросы, связанные с выпуском новой услуги например, сколько расходовать на рекламу, обычно не относят к числу стратегических.
Ориентация на будущее. Решение, относящееся к какому–либо элементу банка, является ориентированным на будущее, если данный элемент в настоящее время не существует в полном объеме. Если планируется новый вид услуг и они важны для достижения целей банка, то речь идет о стратегическом планировании. Решения, затрагивающие текущий ассортимент и существующие рынки, как правило, не являются стратегическими по своей природе, хотя важные изменения в текущей деятельности, например рассмотрение вопроса о снятии какой–либо услуги, часто носят стратегический характер.
Внешние факторы. Стратегическое планирование, как правило, затрагивает проблемы, которые испытывают серьезное воздействие многочисленных внешних факторов. Следовательно, прежде чем приступить к вопросу о будущих стратегических целях или направлениях, необходимо уяснить, какие социальные, экономические, научно–технические, юридические и политические факторы влияют на будущее банка. В противном случае можно выбрать стратегию, которая окажется ошибочной, если на банк влияют такие факторы как экономический спад или изменения в расстановке политических сил.
Внутри этого трехмерного пространства будущее и внешние факторы в их воздействии на глобальные цели банка — практически все, что существенно изменяет характер банка или направления его развития, является объектом стратегического планирования.
АО «Народный банк Казахстана»  является акционерным банком Республики Казахстан. «С момента приватизации АО «Народный банк  Казахстана» произошли существенные изменения. Народный банк стабильно и  самодостаточно развивался на рынке Казахстана и в настоящий момент  подготовил ту стартовую площадку, с которой может смело шагнуть в будущее.»1
 Несмотря на изменение состава акционеров, Народный банк в своей стратегии не намерен менять свои приоритеты. Он был и остается народным банком в прямом смысле слова. Занимая значительную долю рынка депозитов физических лиц и имея самый массовый состав частных акционеров — 35 153 человека, Народный банк не намерен менять свой имидж. Новая стратегия предполагает усиление позиций на корпоративном и розничном рынке банковских услуг.
Основными направлениями  для решения данной задачи является  расширение операций банка. Одним из основных операций банка является  залоговые операции. Залоговые операции банка проводятся на основании  Гражданского кодекса Республики Казахстан, закона о  «Банковской системе Республики Казахстан».
Создание  системы гарантии своевременного погашения  кредита в настоящее время приобретает  особую актуальность в связи с развитием  предприятий различных форм собственности.
Кредитоспособность предпринимателей трудно оценить, поэтому важным условием  развития  кредитных связей с ними выступает использование  дополнительных форм обеспечения возвратности ссуд.
Под прямой формой обеспечения возвратности кредита  следует понимать  конкретный источник  получения  имеющегося долга, юридическое оформление  права кредитора на его использование, организацию контроля банка  за достаточностью и приемлемостью данного источника.
На основании Гражданского Кодекса Республики Казахстан залогом признается такой способ обеспечения исполнения обязательства, в силу которого кредитор (залогодержатель) имеет право, в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодатель), за изъятиями, установленными законодательными актами.
Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества, независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает.
2. Залог предприятий, зданий, сооружений, квартир, прав на земельные участки и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом Республики Казахстан об ипотеке недвижимости. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда Законом Республики Казахстан об ипотеке не установлены иные правила.
Суть залога состоит в следующем: если одно лицо должно совершить в пользу другого какие-либо действия или уплатить денежную сумму, то при неисполнении этого обязательства возникает вопрос о принуждении должника к выполнению своей обязанности, либо о компенсации должником кредитору причиненных неисполнением обязательства убытков. Если должник добровольно не исполняет принятые на себя обязательства, принудить его к их реальному исполнению очень трудно, а в некоторых случаях и вообще невозможно. При обращении взыскания на имущество должника, может оказаться, что таковое отсутствует, либо его не достаточно, чтобы погасить все долги. Чтобы избежать подобной ситуации, кредитор требует заранее выделить из имущества должника определенную вещь с тем, чтобы в случае неисполнения обязательств должником, иметь возможность обратить взыскание на эту вещь преимущественно перед другими кредиторами.
Залоговые операции имеют широкое распространение в гражданском обороте, особенно в связи с получением хозяйствующими субъектами коммерческого кредита. По этой причине законодателем уделено большое внимание вопросу регулирования залоговых правоотношений. В настоящее время залоговые отношения, помимо ГК регулируют следующие законодательными актами:
1. Указ Президента РК, имеющий силу закона, «Об ипотеке недвижимости» № 2723 от 23.12.1995г.
2. Указ Президента РК, имеющий силу закона, «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 2727 от 25.12.1995г.
3. Указ Президента РК, имеющий силу закона, «О земле» № 2717 от 22.12.1995г., статьи 56 - 59.
4. Указ Президента РК, имеющий силу закона, «О хозяйственных товариществах» № 2255 от 02.05.1995г., статья 61.
5. Указ Президента РК, имеющий силу закона, «О банкротстве» № 2173 от 07.04.1995г., статья 21.
Как и неустойка, поручительство, гарантия, залог в силу статьи 292 ГК РК носит акцессорный характер, т.е. является дополнительным по отношению к обеспечиваемому обязательству и его существование зависит от судьбы основного обязательства.
 Основой для осуществления залоговых операций является Гражданский Кодекс Республики Казахстан, который  внесен в нормативные акты  по залоговым операциям   банковской системы.
В отличие от других обеспечительных мер, залог является вещно-правовым способом обеспечения исполнения обязательства, т.е. залогодержатель для реализации своих прав воздействует непосредственно на предмет залога.
Важным является также тот факт, что переход права собственности на предмет залога к третьему лицу не прекращает залоговых обязательств, т.е. имущество по-прежнему остается обременено залогом и право залогодержателя на удовлетворение своих интересов за счет заложенного имущества сохраняется. При этом не имеет значения основание перехода права собственности к другому лицу, отчуждение предмета залога может быть возмездным или безвозмездным, либо в порядке универсального правопреемства. Залог не прекращается и сохраняет силу в случае последующего залога (перезалога) уже заложенного имущества. В этом случае требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости предмета залога после требований предшествующих залогодержателей. Таким образом, кредитор уже не зависит от личности должника или гаранта - исполнение обязательств обеспечивает вещь, а не личность.
Залогодатель должен обладать правом собственности на закладываемую вещь. В качестве залогодателя, как правило, выступает должник. Статья 305 ГК РК допускает, когда в качестве залогодателя может выступать третье лицо, так называемый вещный поручитель.
Государственное предприятие, имеющее имущество на праве хозяйственного ведения, вправе закладывать его только с разрешения собственника, если иное не установлено законодательными актами. Действующим законодательством установлено следующее исключение из вышеуказанного общего правила: в силу пункта 2 статьи 200 ГК РК и пункта 3 статьи 25 Указа, имеющего силу закона, «О государственном предприятии» от 19.06.1995г. не требуется согласия собственника на залог движимого имущества, не относящегося к основным фондам, принадлежащего госпредприятию на праве хозяйственного ведения.
В ГК РК ничего не говорится о праве учреждения, имущество которому принадлежит на праве оперативного управления, передавать это имущество в залог, тем не менее такое право у учреждения есть. На основании статьи 206 ГК РК учреждение имеет право самостоятельно распоряжаться имуществом, приобретенным за счет приносящей доход деятельности, если в соответствии с учредительными документами оно вправе заниматься такой деятельностью. Передача имущества в залог означает распоряжение этим имуществом. Таким образом, имея право распоряжения на определенное имущество, учреждение имеет право передавать его в залог.
Преимущественное право кредитора-залогодержателя, предусмотренное в комментируемой статье, не является безусловным, т.к. в самой норме содержится оговорка о том, что законодательными актами могут быть установлены изъятия. Суть этих изъятий означает, что закон устанавливает ряд кредиторов, которые являются привилегированными даже по отношению к кредитору, являющемуся залогодержателем. Изъятия, в частности, предусматриваются статьей 51 настоящего Кодекса, в соответствии с которой при ликвидации юридического лица требования залоговых кредиторов удовлетворяются после удовлетворения требований граждан, перед которыми ликвидируемое юридическое лицо несет ответственность за причинение вреда жизни и здоровью, после расчета по оплате труда с лицами, работающими по трудовому договору, и по выплате вознаграждений по авторским договорам. При ликвидации юридического лица вследствие признания его банкротом помимо вышеперечисленных «привилегированных» кредиторов вне очереди покрываются расходы, связанные с ликвидационным производством и выполнением функции ликвидационной комиссии.
Следовательно залог:
1.во-первых, обеспечивает наличие и сохранность заложенного имущества на момент расчета должника с кредитором; 
2.во-вторых, обеспечивает возможность кредитору-залогодержателю удовлетворить свои требования преимущественно перед другими кредиторами; 
3.в-третьих, для должника хорошим стимулом исполнения обязательств является возможность лишиться имущества или имущественных прав; и, наконец, несмотря на инфляцию, кредитор имеет возможность возместить все убытки, возникшие по вине должника, так как предметом залога является, как правило, ценное и высоколиквидное имущество, он не получил еще достаточно широкого распространения. Связано это, прежде всего, с тем обстоятельством, что Министерством юстиции Республики Казахстан не приняты необходимые меры по реализации Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу закона, «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 2727 от 25 декабря 1995г. В результате может оказаться, что одно и то же имущество без ведома кредитора может быть заложено неоднократно.  Поэтому данный вопрос является  актуальным для   Залогодержателей.

2.2. Виды ипотечного кредитования и их классификация в РК

Ссуды под залог недвижимости получили широкое распространение в странах с развитой рыночной экономикой. Многообразны механизмы и схемы их предоставления. Техника и условия предоставления ипотечных кредитов зависят от множества факторов, но преобладающим остается объект кредитования - вид недвижимого имущества.
Далее на основе изложенных ранее принципов и условий ипотечного кредита рассмотрим виды ипотечных ссуд, уделив основное внимание финансовому аспекту ипотеки.
Анализируя ипотечные ссуды, необходимо:
-	разработать схему погашения задолженности;
-	определить эффективность ипотеки для инвестора и цену ссуды для должника;
-	найти дополнительные условия, которые дают возможность более обоснованно выбрать наиболее целесообразный вид ипотеки.
Решение этих проблем зависит от выбранного вида ипотечной ссуды и от конкретных условий ее выдачи.
Рассмотрим следующие схемы ипотечных ссуд:
-	типовая (стандартная) ипотечная ссуда;
-	ссуда с ростом платежей;
-	ипотека с периодическим увеличением суммы взносов;
-	ипотека с изменяющейся суммой выплат;
-	ипотека с залоговым счетом и заем со сниженной ставкой;
-	ссуда с периодическим пересмотром процентной ставки;
-	ипотека с переменной процентной ставкой;
-	ссуда с дележом прироста стоимости имущества;
-	ссуда по закладной с обратным аннуитетом.
Типовая (стандартная) ипотечная ссуда. В начале операции по данной ссуде заемщик получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму, например при строительстве дома. Далее он погашает задолженность равными, обычно ежемесячными, взносами, которые идут на погашение основной суммы задолженности. К концу обусловленного договором срока долг должен быть погашен полностью. Срок ипотеки, как правило, большой. В некоторых странах, например, США, он достигает 30 лет. Платежи по обслуживанию долга вносятся в конце определенного периода или в его начале.
Типовая схема предоставления ипотечного кредита имеет много модификаций, предусматривающих повышение ее гибкости в учете потребностей как кредитора, так и должника.
В практике разных стран применяются и нетрадиционные схемы ипотеки. Большинство из них преследует цель снизить уровень выплат должника на начальных этапах срока ипотечного договора и отнести основную нагрузку по погашению долга на более поздние этапы.
Существенное влияние на выбор таких схем ипотечного кредитования в нашей стране, очевидно, будут оказывать темпы инфляции и уровень доходов населения.
Модификации типовой схемы предоставления ипотечной ссуды со снижением уровня выплат должника на начальных этапах ипотечной операции должны привлекать тех клиентов, которые ожидают роста доходов в будущем (начинающие предприниматели, фермеры), либо для молодых семей при строительстве или покупке жилья. К такого рода модификациям прежде всего следует отнести ссуду с ростом платежей.
Ссуда с ростом платежей обычно предусматривает постоянный рост доходов должника в первые пять или десять лет. Взносы в оставшемся периоде погашения ссуды постоянны. В итоге эта схема погашения приводит к тому, что в первые годы текущие расходы могут оказаться меньше, чем суммы, необходимые даже для полного погашения процентов. Поэтому величина основного долга некотором время увеличивается, а далее – уменьшается. Полностью погашение долга произойдет с последним взносом.
Ипотека с периодическим увеличением суммы взносов. Эта модификация близка к ссуде с ростом платежей. В этом случае по согласованной схеме каждые 3-5 лет увеличивается сумма взносов.
Ипотека с изменяющейся суммой выплат. При такой форме предоставлений ипотечного кредита предполагается наличие льготного периода, в котором должник выплачивает только проценты. Такой способ распределения платежной нагрузки естественно дает наибольший эффект в отношении временного сдвига платежей.
В последние годы практикуются более сложные схемы ипотечного кредитования, преследующие цель быть более гибкими и привлекательными для клиентов.
Ипотека с залоговый счетом и заем со сниженной ставкой. Данная схема ипотечного кредитования объединяет черты традиционной ипотеки (для кредитора) и ссуды с ростом платежей (для заимодателя) При этой схеме покупатель (должник) вносит на залоговый счет некоторую сумму и, кроме того, выплачивает периодические взносы. Последний производятся по схеме ссуды с ростом платежей, соответственно на начальных этапах они будут меньше, чем взносы, которые были бы необходимы при традиционной схеме взносов. Недостающая сумма поступает с залогового счета. Остаток средств на этом счете уменьшает фактический размер задолженности. В первое время срока сделки при небольших уровнях взносов общий размер задолженности может увеличиваться, затем будет сокращаться.
В настоящее время долгосрочный кредит в нашей стране практически коммерческими банками не выдается. Ипотечная ссуда выдается на длительные сроки, а это даже в условиях стабильной экономики связано с определенным рисков, в том числе и с риском изменения уровня процентной ставки. Определенную страховку от такого риска обеспечивают условия ссуды с периодическим пересмотром процентной ставки.
При этой схеме ипотечного кредитования предполагается, что стороны, заключающие сделку, каждые 3 - 5 лет возобновляют кредит на основе пересмотренного уровня процентной ставки. Подобным образом происходит среднесрочное финансирование при долгосрочном погашении задолженности и создается возможность адаптации сделки к изменяющимся условиям фондового рынка. В социально-экономических условиях нашей страны при наличии гиперинфляции и чрезвычайно высоких и динамично меняющихся процентных ставок за кредит ссуды с периодическим пересмотром процентной ставки также имеют перспективы своего применения в практике ипотечного кредитования.
Учет нестабильности на фондовом рынке преследует цель применения ипотеки с переменной процентной ставкой. При такой схеме ипотечного кредитования уровень ставки фиксируется в договоре в виде конкретной величины. Он привязывается к какому - либо финансовому показателю или индексу. Пересмотр ставки обычно осуществляется один раз в полугодие. В наших нестабильных экономических условиях это можно делать раз в квартал.
Чтобы изменения ставки не были чрезвычайно резкими, предусматривается допустимая норма коррекции, обычно не более двух процентов. Оговаривается и минимальная величина корректировки. Недостатком двух последних схем ипотечного кредитования является то, что они не позволяют определить будущий уровень процентной ставки, поэтому для них нельзя разработать полный план погашения задолженности на момент заключения договора.
Обоснованный выбор наиболее целесообразного применения схем ипотечного кредитования исходит не только из принципов ипотеки и видов ипотечных ссуд. Большое значение для нас имеет целевая направленность применения ипотеки.
При формировании стратегии создания системы ипотечного жилищного кредитования следует учесть следующие основные стандарты и требования к  долгосрочным ипотечным кредитам:
Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за целевым использованием кредитных средств.
Основными направлениями долгосрочного финансирования жилищного строительства, принятыми в мире, являются системы ипотечного кредитования и строительных сбережений. Поэтому и для Казахстана формирование систем ипотечного кредитования и строительных сбережений является одним из приоритетных направлений жилищной политики.
Введение системы строительных сбережений внесет ощутимый вклад в решение такой проблемы как жилье, поскольку стройсбережение стимулирует участие самого населения в финансировании жилья. Система строительных сбережений не требует наличия развитых финансовых рынков и ориентирована на слои населения со средними доходами. Успешное проведение данной программы, соответствующая поддержка государства, привлекательный уровень премии, создание необходимых условий, регулируемых соответствующим законом, позволят сделать систему привлекательной для более широких слоев населения. Государство заинтересовано в развитии системы строительных сбережений и участники данной системы будут пользоваться его поддержкой.
Наряду с развитием системы строительных сбережений одним из важных направлений решения жилищных вопросов будет развитие системы ипотечного кредитования, которое создаст условия для приобретения жилья в собственность на рынке и будет ориентировано на наиболее экономически активную часть населения. При этом, ипотечное кредитование должно развиваться с учетом доходов населения в сочетании с другими инструментами решения жилищной проблемы.
В целях создания механизмов финансирования жилищного строительства, решения жилищных проблем широких слоев населения, снижения цен на жилье (за счет удешевления стоимости стройматериалов и строительных работ) и стимулирования строительства жилья разработана "Концепция развития жилищного строительства и сохранения жилищного фонда в Республике Казахстан". В Концепции определены основные цели и принципы развития системы ипотечного кредитования. Концепция включает подробное описание организации системы долгосрочного ипотечного кредитования, а также организационно-экономического механизма привлечения кредитных ресурсов в эту сферу. Предполагается, что развитие системы ипотечного кредитования будет осуществляться за счет активизации участия банков в кредитовании населения под залог недвижимости. Банки смогут рефинансироваться путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных пулами ипотек.
Основная роль Правительства и Национального Банка Республики Казахстан в становлении системы ипотечного кредитования предполагается в форме создания законодательной базы и нормативного регулирования процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан. Кроме того, предполагается создание ипотечной компании основными учредителями, которой будут Национальный Банк Республики Казахстан, международные финансовые организации и банки второго уровня. Данная компания будет ведать вопросами вторичного рынка закладных для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения проблемы ликвидности.
Традиционная советская система жилищного финансирования соответствовала проводимой жилищной политике в целом и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий.
В Казахстане с самого начала экономических преобразований, несмотря на свою важность, жилищная реформа проводилась очень медленными темпами. Становление рыночных отношений в жилищной сфере Казахстана началось в 1991 г. после принятия законов "О разгосударствлении и приватизации", "О собственности". Позже были приняты законодательные акты о залоге, инвестиционной деятельности, введен новый Гражданский кодекс, Указы Президента Республики Казахстан, имеющие силу закона, "Об ипотеке недвижимого имущества" и "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Закон Республики Казахстан "О жилищных отношениях", разработаны положения о купонной приватизации и др. Таким образом, была создана законодательная база для становления рыночных отношений в жилищной сфере.
При этом, в условиях недостаточно высокого платежного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов для приобретения готового жилья, созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы поддержать платежеспособный спрос населения на рынке готового жилья.
В 1993 г. делается важный шаг в жилищной реформе. Указом Президента Республики Казахстан N 1344 принимается "Государственная программа новой жилищной политики и механизмы ее реализации". Она предусматривала ряд важнейших стратегических шагов в сфере жилищной политики государства, такие как: внесение необходимых изменений и дополнений в систему правовых норм, имеющих отношение к жилищной сфере; реформирование системы финансирования жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства; демонополизация; разработка комплекса мер по снижению стоимости строительства жилья и удешевления его для населения; создание системы льгот участникам процесса жилищного строительства и эксплуатации с целью вовлечения в этот процесс максимального количества граждан и юридических лиц; осуществление мер по расширению арендного сектора в жилищной сфере; модернизация базы стройиндустрии; разработка упрощенной процедуры выделения и регистрации земельных участков для жилищного строительства; комплексное развитие в районах жилой застройки социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры; создание эффективных организационных структур для осуществления жилищной политики государства; развитие инфраструктуры рынка жилья и недвижимости в целом.
Несмотря на то, что значительная часть провозглашенных в упомянутом указе стратегических задач не реализована по сей день, этот документ указывает на важность жилищных проблем для государства и вхождение жилищной политики в число приоритетных направлений деятельности государства. Это соображение крайне важно для анализа реальных возможностей дальнейшего реформирования жилищного сектора и системы его финансирования.
Кроме того, уже в течение нескольких лет объем вводимого жилья в республике составляет примерно 0,5% от имеющегося жилищного фонда и равняется площади ветхих и аварийных домостроений. При таких темпах обновления жилищного фонда имеется реальная угроза его безнадежного старения, и, если учесть, что большая часть жилья находится в сейсмически опасных зонах, то последствия такой политики в жилищном строительстве могут быть катастрофическими.
Спад инвестиционной активности в строительной отрасли болезненно отразился на экономическом положении многих подрядных организаций. В результате численность занятых в строительном секторе продолжает сокращаться. Очевидно, что в такой ситуации многократно повышается значимость реального запуска новых механизмов привлечения внебюджетных средств в строительный сектор, в том числе, за счет ипотечного жилищного кредитования, поскольку это действительно может помочь остановить распад строительной отрасли, улучшить показатели занятости, решить целый ряд проблем социального характера.
Факторы спроса и предложения. Уровни и структура спроса и предложения, а также ценообразование на жилую недвижимость имеют в Казахстане ряд особенностей, которые необходимо иметь в виду при оценке перспектив формирования рынка ипотечного кредитования.
В целом по республике уровень спроса на жилье является низким. Это касается подавляющего большинства городов и всей сельской местности. Едва ли не единственными центрами, где спрос на жилую недвижимость более или менее сформирован, являются две столицы - Астана и Алматы, где по-прежнему сконцентрированы не только бизнес-элита республики, но и большое количество чиновников, включая зарубежных, а также те города, где, в основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности.
В качестве одного из факторов, влияющих на спрос, выступают бюджетные ограничения и, в частности, доход семьи. Средний уровень дохода семьи в Казахстане находится на невысоком уровне, хотя и превышает показатели соседних стран. По последним данным Агентства Республики Казахстан по статистике, в июле 1999 г. среднедушевые денежные доходы населения составили 3224 тенге, или 23 доллара США. При этом среднедушевые доходы жителей гг. Алматы и Астана в июле сравнялись и составили 5486 тенге ($ 39). Учитывая то, что состав среднего домохозяйства в Казахстане составляет 3,5 человека, среднемесячный денежный доход домохозяйства по республике составил в июле 11284 тенге ($ 80), а по гг. Алматы и Астана - 19201 тенге ($ 137). Основные показатели уровня жизни населения за последние четыре года представлены в таблице.

            ------------------------------------------------------------------------
                             |   1995    |  1996    | 1997   | 1998     |
------------------------------------------------------------------------
              1              |    2      |  3       |   4    |    5     |
------------------------------------------------------------------------
Валовой   скорректированный
располагаемый доход домашних
хозяйств,млрд.тенге              768,0      1062,5   1339,2      1363,8
------------------------------------------------------------------------
 на душу населения,тысяч тенге    49,2       66,99     88,2       91,2
------------------------------------------------------------------------
 в процентах к ВВП                77,8       75,0      80,1       78,7
------------------------------------------------------------------------
Фактическое конечное потребление
домашних хозяйств,млрд.тенге     807,1     1063,4    1294,5     1344,0
------------------------------------------------------------------------
 на душу населения,тысяч тенге    50,1       66,9      85,2       89,9
------------------------------------------------------------------------
 в процентах к ВВП                76,9       78,8      77,5       83,2
------------------------------------------------------------------------
Среднедушевые денежные доходы
населения, тенге в месяц          1720       2371      2849       3020
------------------------------------------------------------------------
Номинальная начисленная
среднемесячная заработная плата
одного работника,тенге            4786       6841      8541       9682
------------------------------------------------------------------------
Средний размер назначенной
месячной пенсии, тенге            1876       3283      3554       3964
------------------------------------------------------------------------
Величина прожиточного минимума
(в среднем на душу,в месяц),тенге    -         -       3505       3716
------------------------------------------------------------------------
 Источник: Агентство Республики Казахстан по статистике

Следует отметить, что значительная часть населения не имеет никаких существенных накоплений и вынуждена тратить практически весь доход на текущее потребление. Уровень нормы сбережений продолжает оставаться низким, хотя и начал расти в 1999-2000 гг.
Спрос населения на жилье, во многом, определяется демографическими показателями, такими как темпы образования новых семей, уровень миграции, количество сложных домохозяйств и др. В Казахстане наблюдаются тенденции уменьшения общего коэффициента рождаемости, увеличение общего коэффициента смертности и, соответственно, уменьшение общего коэффициента естественного прироста, хотя с 1999 года наблюдается обратная тенденция. Снижение рождаемости уменьшает размеры семей в настоящий момент и количество семей в будущем, т.е. в перспективе структура и число домохозяйств будут существенно отличаться от современных, что приведет к изменению спроса на жилье.
Перенос столицы из Алматы в Астану в 1997 г. повлек за собой весьма значительные колебания спроса, а вместе с ним и цен на недвижимость. В Алматы, ввиду значительного оттока населения, цены на недвижимость, как жилую, так и коммерческую, за последние два года снизились примерно на 10-15% в долларовом эквиваленте. В Астане, где в настоящее время продолжает ощущаться значительный дефицит жилья, цены после огромного скачка в 1998 г., немного опустились и стабилизировались примерно на уровне 20-30% ниже, чем в Алматы.
Если рассмотреть положение в областных центрах, то здесь наблюдается следующая ситуация. Как уже указывалось выше, относительно высок спрос на местных рынках жилья в обеих столицах, а также тех городах, где, в основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности, где относительно высок уровень оплаты труда: Кустанай, Атырау, Павлодар, Усть-Каменогорск. И наоборот, в тех городах, где уровень безработицы относительно высок, наблюдается относительно низкий спрос на жилье.
В последние два - три года увеличился спрос на индивидуальное жилье (загородные комфортабельные дома), перестроенные укрупненные квартиры в многоквартирных домах. С повышением стоимости коммунальных услуг также намечается тенденция увеличения спроса на квартиры с минимальным набором удобств (для низкодоходных семей).
В условиях меняющегося уровня доходов и семейного положения население на протяжении всей жизни, очевидно, будет многократно менять свое жилье. Это говорит о том, что оборачиваемость жилой недвижимости, скорее всего, в ближайшие годы вырастет.
Что касается предложения жилья, то на территории всей республики наблюдается примерно одинаковая картина. Подавляющее большинство жилья предлагается на вторичном рынке, в то время как рынок нового жилищного строительства развит крайне слабо. Ситуация в строительном секторе значительно ухудшилась за последние пять-семь лет ввиду отсутствия достаточного платежеспособного спроса. Одной из важных тенденций является неуклонное сужение предложения на первичном рынке из-за катастрофического падения объемов нового строительства.

 ------------------------------------------------------------------------------
 Годы   |Предприятиями и    |        Из них по формам собственности           |
        |организациями всех |                                                 |
        |форм собственности |-------------------------------------------------|
        |                   |государствен-|негосударствен-|в том числе за счет|
        |                   |ная          |ная            |средств населения  |
------------------------------------------------------------------------------
 1990          7869               6167          1702            1164
 1991          6130               4547          1583            1133
 1992          5046               3308          1738            1122
 1993          3856               2202          1654            1057
 1994          2322                925          1397             764
 1995          1663                556          1107             628
 1996          1407                293          1114             699
 1997          1344                229          1115             851
 1998          1132                174           958             803
 1999          1105                108           997             843
------------------------------------------------------------------------------
       
Таким образом, в 1998 г. объемы жилищного строительства снизились по сравнению с 1990 г. более, чем в 7 раз, при этом вполне вероятно продолжение этой тенденции. Сокращение объемов жилищного строительства наблюдается и при расчете данного показателя относительно количества населения республики.

------------------------------------------------------------------------------
                                 |  1995   |    1996   |  1997    |   1998   |
------------------------------------------------------------------------------
 Всего построено общей площади,
кв.м. (на 1000 человек населения)   104         88,7       85,9       75,7
------------------------------------------------------------------------------
Число построенных квартир (на
 1000 человек населения)            1,2          0,9        0,9        0,7
------------------------------------------------------------------------------
Всего построено квартир, тыс.      20,4         15,7       13,9       10,5
------------------------------------------------------------------------------
Средний размер квартиры,кв.м       81,5         98,4       96,8      107,8
------------------------------------------------------------------------------
Число квартир,построенных в домах  100          100         100       100
квартирного типа (без общежитий),
в %
------------------------------------------------------------------------------
из них по видам квартир (в % от
общего ввода):
------------------------------------------------------------------------------
 Однокомнатные                      15           12         12          7
------------------------------------------------------------------------------
 Двухкомнатные                      30           20         20         20
------------------------------------------------------------------------------
 Трехкомнатные                      40           37         33         32
------------------------------------------------------------------------------
 Четырехкомнатные и более           15           31         35         41
------------------------------------------------------------------------------
 Источник: Агентство Республики Казахстан по статистике

Таким образом, на общем неблагоприятном фоне в строительном секторе, данные статистики показывают две тенденции, которые можно назвать положительными. Первая из них - постоянный рост удельного веса жилья, которое строится в негосударственном секторе, т.е. повышение значимости частных, и, прежде всего, индивидуальных застройщиков. Если в 1990 г. 78% жилья было построено государственными предприятиями и организациями, то в 1998 г. ситуация изменилась кардинально, и почти 85% нового жилищного строительства пришлось на долю частного сектора.

-------------------------------------------------------------------------------
Годы  | Предприятиями и         |      Из них по формам собственности                |
      | организациями всех форм |                                                    |
      | собственности           |                                                    |
--------------------------------------------------------------------------------
      |                         | государствен-| негосударствен |в том числе за     счет |
      |                         | ная          | ная            |средств населения   |
--------------------------------------------------------------------------------
 1990              100                 78,4          21,6             14,8
 1991              100                 74,2          25,8             18,5
 1992              100                 65,6          34,4             22,2
 1993              100                 57,1          42,9             27,4
 1994              100                 39,8          60,2             32,9
 1995              100                 33,4          66,6             37,8
 1996              100                 20,8          79,2             49,7
 1997              100                 17,0          83,0             63,3
 1998              100                 15,4          84,6             71,0
 1999              100                  9,6          90,4             76,5
--------------------------------------------------------------------------------

Вторая положительная тенденция, хотя она намного менее значима по сравнению с первой, - увеличение среднего размера строящихся квартир. Это указывает на то, что частный сектор, за счет которого такое увеличение произошло, располагает наилучшей, с точки зрения ликвидности, частью жилой недвижимости, которая, в принципе, может быть включена в экономический оборот.
В настоящее время цены на жилье на первичном рынке в 1,5-2,5 раза превышают цены на вторичном рынке. Это говорит о том, что на первых этапах развития жилищного рынка и возможного становления механизмов жилищного кредитования, в первую очередь, будет задействовано существующее жилье на вторичном рынке. В дальнейшем ситуация, скорее всего, поменяется. Одной из причин этого является довольно низкое качество большей части существующего жилого фонда и высокий удельный вес ветхого жилья, которое придется перестраивать. Однако, такого выправления ситуации вряд ли стоит ожидать ранее, чем через 3-5 лет.
Программы жилищного и, в первую очередь, ипотечного кредитования под залог жилой недвижимости, в любом случае могут быть начаты только в качестве незначительных по первоначальным объемам пилотных проектов. Учитывая данное, на первоначальном этапе будут реализовываться пилотные проекты, предложенные администрациями Акимов городов Алматы и Астаны.
Таким образом, задача заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий на рынке жилья для развития рыночных механизмов, мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу посредством развития системы строительных сбережений и долгосрочного ипотечного кредитования, то есть приобретение населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств.
Анализ потенциального платежеспособного спроса на продукты жилищного кредитования. Для более глубокого анализа возможностей роста объемов жилищного кредитования в ближайшей перспективе необходимо определить, во-первых, доступность жилья и жилищных кредитов для населения, и, во-вторых, потенциальный платежеспособный спрос на них. Количественная оценка этих параметров поможет сделать более аргументированные выводы относительно полезности и необходимости развития механизмов жилищного кредитования.
Согласно официальным данным, усредненный ежемесячный доход в июле 1999 года равнялся 3224 КТ или 24,34 долларам США на душу населения. Такой низкий доход не способствует запуску процесса жилищного кредитования во всех областях Казахстана. Главным образом, необходимо сосредоточить внимание на городском населении, которое представляет собой основной целевой рынок для ипотечного кредитования жилья. Более того, двумя основными целевыми рынками в стране являются Алматы и Астана. В июле усредненный ежемесячный доход на душу населения в Алматы и Астане равнялся 5486 КТ или 41,42 долларам США. Последние достоверные данные, имеющиеся в наличии, в отношении распределения доходов населения относятся к окончанию 1997 года. Количественное соотношение разных доходов с тех пор не претерпевало критических изменений. Вследствие того, что не существует данных по распределению дохода домохозяйств (в среднем казахстанская семья состоит из 3,5 человек), предположим, что в каждой семье обычно два ее члена работают. Поэтому, в целях расчета платежеспособного спроса семьи доход на одного работающего члена умножается на два. Такие предположения позволяют рассчитать текущий уровень и распределение доходов домохозяйства.

Разбивка доходов домохозяйств в Алматы и Астане (июль 1999)
------------------------------------------------------------------------------
 Квинтиль |  Средний доход на человека          |  Средний ежемесячный доход  |
 дохода   |                                     |     на семью                |
------------------------------------------------------------------------------
          |  KZT    |  USD   |   в процентах    |    KZT      |  USD          |
------------------------------------------------------------------------------
   1        1481.22    11.18        5.4            2962.44         22.36
------------------------------------------------------------------------------
   2        2797.86    21.12       10.2            5595.72         42.24
------------------------------------------------------------------------------
   3        4471.09    33.76       16.3            8942.18         67.52
------------------------------------------------------------------------------
   4        6830.07    51.57       24.9           13660.14        103.14
------------------------------------------------------------------------------
   5       11849.76    89.47       43.2           23699.52        178.93
------------------------------------------------------------------------------
в среднем  5486.00     41.42         -            10972.00         82.84
------------------------------------------------------------------------------

Основным целевым рынком в случае оценки перспектив ипотечного кредитования является спрос на кредиты со стороны тех домохозяйств, которые уже имеют в собственности жилье, но хотят улучшить жилищные условия, т. е. использовать его стоимость при покупке нового жилья.
Для того, чтобы претендовать на получение ипотечного кредита на покупку жилья, потенциальный заемщик должен располагать определенными собственными средствами. Основным источником собственных средств у подавляющего большинства граждан является жилье, перешедшее в их собственность в результате приватизации. Для оценки этого источника необходима лишь ценовая информация по жилью разного типа. Средние цены однокомнатной типовой квартиры в Казахстане (гг. Алматы и Астана, где рынок, как указывалось выше, развит в наибольшей степени) в 1999 г. равна USD 8 000, двухкомнатной - USD 13 000, трехкомнатной - USD 20 000. При этом, следует отметить, что указываемый уровень цен на жилье в Казахстане сравнительно высокий не только по отношению к соседним странам, но и даже по отношению к странам Восточной Европы и Турции, где уровень благосостояния населения значительно отличается от показателей в Казахстане. (Таблица 6).
Вторым источником собственных средств у населения могут быть банковские вклады и депозиты, денежные накопления, драгоценности, гараж, автомобиль и т. п. Реальную залоговую стоимость этих средств определить сложно.
Исходя из сложившейся практики кредитования физических лиц и наиболее вероятных тенденций кредитования в ближайшее время, предположим также, что процентная ставка по предоставляемым в казахстанских тенге жилищным ипотечным кредитам будет равна 12-15% и являться фиксированной, кредитный период составляет более 10 лет, платежи в счет погашения основной задолженности по кредиту и оплаты процентов производятся ежемесячно равными долями, т. е. кредит является самоамортизирующимся с фиксированной процентной ставкой и аннуитетными платежами.
На основании данных о сбережениях домохозяйства, процентной ставке и длительности ипотечного кредита можно определить размер - кредита, на который данное домохозяйство может претендовать. При этом, величина ежемесячного платежа в счет обслуживания долга (выплата основного долга и процентов) не должна превышать 30 % от совокупного ежемесячного дохода домохозяйства. Такое соотношение является стандартным для большинства стран с развитым ипотечным кредитованием и закладывается в расчеты многими российскими банками, оценивающими платежеспособность заемщиков.
показателей осуществлен с использованием условных данных.
Так, например, процентная ставка по кредитам, предположительно равная 20 %, может отличаться в ту или иную сторону. Это же касается продолжительности кредитного периода. Если допустить, что ставка реально увеличится, а кредитный период уменьшится, то, очевидно, ипотечные кредиты станут менее доступными для потенциальных заемщиков, и спрос на них сократится.
С другой стороны, нет никакой уверенности в том, что эти показатели не изменятся в обратную сторону, положительно воздействуя на доступность и спрос. Кроме того, не следует забывать, данное касается основной массы населения, проживающего в небольших типовых квартирах. Но ведь имеется еще и достаточно большое число состоятельных граждан, располагающих не только значительными дополнительными средствами, но и активами в виде собственных квартир большего размера (которые готовы продать для покупки еще больших квартир или коттеджей). В третьих, является совершенно очевидным, что данные о доходах домохозяйств остаются заниженными, поскольку их источником являются анкетные опросы. Наконец, есть еще, как минимум, две категории потенциальных заемщиков. Это домохозяйства, имеющие целью покупку однокомнатной квартиры, а не двух- или трехкомнатной, а также домохозяйства, которые только что образовались и собираются впервые покупать себе жилье. Количество таких потенциальных заемщиков может быть оценено как равное 300 - 400 в год. В результате, суммарное количество ипотечных кредитов, на которые существует реальный спрос, уже сегодня может составить минимум 2-3 тыс. в год, что на порядок выше текущего показателя количества выдаваемых в Казахстане жилищных кредитов. Все это позволяет говорить о достаточной реалистичности и достоверности полученных результатов.
Таким образом, проведенный анализ показывает, что, в целом, платежеспособный спрос на жилищные ипотечные кредиты в сложившихся в Казахстане условиях остается относительно небольшим. Однако, во-первых, он достаточен для начала практического освоения и развития механизмов ипотечного кредитования различными государственными и коммерческими структурами, заинтересованными в развитии национальных рынков недвижимости, а, во-вторых, низкая доступность ипотечных кредитов для населения определяется, главным образом, низкими доходами домохозяйств и высокими процентными ставками, что исправимо в результате проведения грамотной экономической политики.
Основными моделями долгосрочного жилищного финансирования в Казахстане являются:
•	система строительных сбережений;
•	система ипотечного кредитования.
На современном этапе развития Казахстана наиболее важным направлением развития долгосрочного жилищного финансирования является система строительных сбережений.
Стройсбережение - это система финансирования жилья, основанная на накоплении собственного капитала с последующим правом на кредит для проведения мероприятий по улучшению жилищных условий.
Сущность системы стройсбережений заключается в том, что граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, берут обязательство накопить часть необходимых им для этого средств на ссудосберегательных счетах в банке (не менее 50 % от стоимости жилья), а банк, в свою очередь, обязуется предоставить вкладчику ссуду, в размере разницы между договорной суммой и суммой его собственных сбережений.
Основной особенностью системы стройсбережений является то, что предоставляемые населению ссуды не имеют конкуренции, поскольку ставка вознаграждения (интереса) по нему низкая и гарантируется на весь срок погашения ссуды. Этот весьма выгодный кредит является главной привлекательной чертой системы стройсбережения. Финансовые институты, специализирующиеся на стройсбережениях могут гарантировать низкую ставку вознаграждения, поскольку данные организации будут работать вне рынка капитала и не будут зависеть от колебаний его ставки вознаграждения (интереса). Данные финансовые учреждения будут иметь собственный рынок стройсбережений и кредитов, собственную систему рефинансирования, а также фонд, из которого клиенты, внесшие в него свои вклады, будут получать ссуды. Вкладчик и ссудополучатель (заемщик) в одном лице отличительный признак системы стройсбережения.
При этом, необходимо обратить внимание, что система стройсбережений не требует наличия развитых финансовых рынков и ориентирована на слои населения с доходами, ниже средних. В то же время она отвечает потребностям широких слоев населения в жилье. Данная система облегчает людям приобретение своего собственного жилья.
Система стройсбережений для государства позволит решить следующие основные задачи:
•	решение социальной задачи - улучшение жилищных условий граждан;
•	население вкладывает денежные средства в недвижимость;
•	стимулируется собственная инициатива граждан при решении их жилищных проблем;
•	строительная промышленность, включая малые и средние строительные фирмы, получает сильный импульс, стимулирующий в свою очередь инвестиции в экономику республики;
•	создание новых рабочих мест.
Государство должно быть заинтересовано в поддержке собственности на жилье, которое, в свою очередь, должно быть доступно каждому. Это стимулирует готовность населения нести нагрузки ради приобретения или улучшения жилья и стабилизирует положение каждого в отдельности.
Государство должно быть крайне заинтересовано и в том, чтобы поддержать систему стройсбережения и целенаправленно стимулировать вкладчиков премиями и скидками в налогообложении.
Успешное проведение данной программы, соответствующая поддержка государства, привлекательный уровень премии, создание необходимых условий, регулируемых соответствующим законом, позволят сделать систему привлекательной для более широких слоев населения.
Кроме того, в начале своей деятельности строительные сберегательные банки не будут выдавать кредиты, так как все договоры стройсбережений будут находиться в фазе накопления. Средства же депозитов будут размещены исключительно в долгосрочные государственные ценные бумаги. К тому же проведение названных мероприятий позволит повысить уровень внутренних сбережений населения на долгий срок и в национальной валюте, что в перспективе окажет влияние на общее состояние финансовых рынков страны, в том числе увеличит объемы кредитования, снизит ставки, повысит ликвидность финансовых рынков и т.д.
Следует отметить, что развитие системы стройсбережения в Республике Казахстан при соответствующей поддержке государства окажет значительное, положительное влияние на социально-экономическое состояние. Прежде всего, позволит решить одну из первостепенных задач - удовлетворение потребностей широкого круга населения в жилье, что станет возможным путем накопления гражданами собственных средств и получения в будущем недорогих, долгосрочных кредитов.
В то же время, важной задачей является привлечение средств населения в инвестирование жилищной сферы, поскольку на сегодня это единственный, реальный источник внебюджетного финансирования данного сектора экономики.
Следовательно, государство призвано, во-первых, стимулировать население производить накопления и, во-вторых, создать условия, при которых риск потери накопленных средств сводится к минимуму.
Таким образом, государство должно быть объективно заинтересовано в развитии финансирования долгосрочного жилищного строительства и системы ссудосбережений, а участники данной системы должны пользоваться потенциальной ее поддержкой.

2.3	Содержание и формы договора ипотеки о залоге недвижимого имущества

До  заключения кредитного договора  между заемщиком и банком заключается промежуточный договор – договор о залоге. Следовательно, залоговое обязательство  возникает в силу договора, а также на основании  законодательных актов при наступлении указанных  в них обязательств. В договоре о залоге должны  быть указаны:
•	предмет  залога и его оценка;
•	существо;
•	размер и срок  исполнения  обязательств;
•	указание на то,  у какой стороны находится заложенное имущество, и допустимость его использования.
При оформлении договора о залоге также должны быть  следующие документы:
1.	перечень имущества, передаваемого  в залог банку;
2.	складские документы  на имущество;
3.	документы на аренду склада (если  помещение, где храниться товар, арендуется);
4.	 документы, подтверждающие право собственности  владельца имущества;
5.	копии страховых документов на передаваемые в залог  ТМЦ;
6.	 если имущество приобреталось за рубежом, то предоставление таможенной декларации;
7.	 Сертификат качества на данное имущество, прошедшее государственную  экспертизу (продукты питания и медикаменты);
Договор о залоге должен  быть зарегистрирован  в органе, осуществляющим регистрацию  имущества, где ведется реестр залогов, а при изменении характера  содержание  долгового  требования, обеспеченного  залогом, производиться дополнительная регистрация. 
Требования, предъявляемые к  предметам залога:
1.	Право собственности на предмет  залога, полной собственности хозяйственного ведения оперативного управления;
2.	Отсутствие претензий других кредиторов;
3.	 Соответствие критериям качества;
4.	 Юридическое  оформление договора о залоге;
Согласно правилам краткосрочного кредитования экономики Республики Казахстан в залог не могут быть приняты:
1.	скоропортящиеся предметы;
2.	незавершенное производство;
3.	продукты питания;
4.	товарно–материальные ценности, не  пользующиеся спросом  у потребителя и не отвечающие  стандартам.
Оценка имущества является  обязательным условием для кредитования юридических и физических лиц. Оценка имущества  осуществляется  при условии соответствия  предлагаемого в залог  имущества  и имущественных прав  утвержденным  требованиям, предлагаемого в залог,  в срок не более 5 рабочих дней. Оценка имущества (оследование, определение оценочной стоимости  и залоговой стоимости) личного пользования (объектов жилищного фонда, предметов  бытовой химии, мебели, транспортных средств и другого имущества) в рамках программ потребительского кредитования физических лиц (розничный бизнес) осуществляется на основании  методов и рекомендаций, изложенных ниже.  Оценка  предлагаемых в залог денег и гарантий 9поручительств) физических лиц осуществляется  специалистами Кредитной службы. По результатам произведенных работ по оценке составляется Заключение  по оценке, которое подписывается исполнителем, согласовывается с руководством полразделения и утверждается Куратором службы (Директором, Заместителем филиала). К заключению по оценке  должны прилагаться  видеоматериалы (фото или видеосъемки) подтверждающие  наличие объектов и характеристика  объекта свыше стоимостью 20000 долларов США (или  эквивалентной сумме). По заключению Филиалов направляется  на экспертизу в Банк – в любом случае.
Порядок проведения мониторинга  предметов залога  осуществляется  в течение  срока кредитования (до погашения займа)  заложенного имущества, который заключается  в проведении осмотра, проверке качественного наличия, технического и  качественного состояния и, при необходимости, переоценке  предмета залога (производится при уменьшении  количественного состава, ухудшения качественных характеристик, изменения рыночных цен).
Мониторинг  залогового имущества осуществляется  службами, производившими оценку предмета залога (по объективным  причинам  может производится  другими службами).
Плановый  мониторинг предметов залога осуществляется:
1.	По объектам  принятым в залог  в рамках программ потребительского кредитования физических лиц (розничный бизнес);
2.	 Залоговой стоимостью  свыше 500 долларов США (или эквивалентной суммы) -  не реже  одного раза в 12 месяцев;
3.	залоговой стоимостью  не более 500 долларов  США (или эквивалентной сумме) – выборочно.
Внеплановый мониторинг предметов  залога может осуществляется  соответствующими службами  в любое время. Расходы по обеспечению приемлемых условий проживание, транспорт, суточные) для  выполнения  специалистами  работ по проведению мониторинга несет Заемщик/ Залогодатель.
По результатом мониторинга  специалистами  Банка составляется Акт обследования, который подписывается  специалистом, составляющим его, заверяется  подписью Залогодателя.
Акт обследования  имущества  должен  содержать следующие:
•	наименование  имущества;
•	характеристику имущества;
•	количественные данные (например, для недвижимости – размеры, площадь, объем);
•	описание  конструктивных элементов, элементов отделки инженерного обеспечения: для оборудования – тип, модель, производительность);
•	Качественные данные (состояние отдельных составляющих и имущества в целом); 
Существуют методические  рекомендации по определению залоговой стоимости предметов залога. Согласно данных методических  указаний предметом залога может быть определен  на основании одного или нескольких методов оценки. Выбор  подхода и метода оценки  зависит  от типа  предмета залога.
Рыночный подход к оценке в наибольшей степени применим   к развитым секторам  рынка (рынок недвижимости предназначенный для  жилья, оборудования, транспортных средств).
Понятие рыночной стоимости  формулируется следующим образом: рыночная стоимость – это наиболее  вероятная цена, которую должна достичь собственность на конкурентном и открытом рынке с соблюдением  всех  условий  справедливой торговли, сознательных  действий продавца и покупателя, без воздействия незаконных стимулов. 
Доходный подход в оценке  применим по отношению  к предметам залога, способным  приносить  собственнику доход, в тех случаях когда:
•	достаточно надежных данных, чтобы разумно оценить нормальный денежный поток;
•	достаточно надежных данных, чтобы разумно оценить нормальный  денежный поток;
•	ожидаемые (будущие) денежные потоки будут:
•	на одном уровне с текущими  денежными потоками;
•	одинаковы между собой или равномерно  увеличиваются из периода в период;
•	 денежные потоки  - достаточно значительные  положительные величины;
•	ожидаемые темпы роста  денежного потока  умерены и предсказуемы.
•	Расчеты, произведенные при определении стоимости, любым из методов доходного подхода базируется на теории  временной стоимости денег (принцип расчета сложных  процентов), то есть задача состоит в определении  текущей стоимости будущих денежных потоков.
Затратный подход – используется в основном для оценки объектов недвижимости и  основан на предположении, что затраты на строительство объекта с учетом физического и внешнего износа) в совокупности  с рыночной  стоимостью  земельного участка, на котором этот объект находиться, являются  приемлемыми ориентирами  для определения  стоимости имущества.
Оценка на основе  затратного подхода осуществляется  в основном на  пассивных недвижимости – по объектам, в отношении  которых рыночных данных  о реализации недостаточно и /или  они недостоверны, для обоснованного заключения  о стоимости объекта недвижимости.
Метод сравнительного  анализа продаж производиться для  сравнения  продаж  ни более действенно для объектов, по которым имеется достаточное количество  достоверной информации о недавних  сделках  купли – продажи. Для  регулярно продаваемых объектов этот метод дает  наиболее достоверную  величину  рыночной стоимости. Как правило, эти объекты не являются источником  значительного дохода. 
При продажах больших  доходных  объектах информация об экономической характеристики  и условиях продажи  часто недоступна, поэтому в таких случаях метод сравнения продаж  сможет  определить диапазон, в котором  наиболее  вероятно будет находиться величина  рыночной стоимости. Любое отличие  условий продажи  сравнимого объекта от типичных  рыночных условий на дату  оценки должно быть  учтено при анализе. Поэтому существенным ограничительным фактором метода сравнения  продаж  является  достоверность  полученной информации.
Метод сравнительного анализа продаж основан на принципах:
1. Замещения  в отсутствии с которым предлагается, что когда несколько сходных, соразмерных товаров, предметов потребления или услуг равнодоступны, то тот, который обладает   самой низкой ценой, привлекает наивысший  спрос.
2.	Спроса и предложения. Цены устанавливаются  в процессе переговоров между покупателем и  продавцом на рынке. 
3.	Если спрос  на определенный товар высок, то цены имеют тенденцию к повышению: если спрос низок, то цены снижаются.
4.	Сбалансированности. Предложение и  спрос  стремятся к  установлению  равновесия, или баланса на рынке. Однако точка равновесия  обычно недостижима, потому что  предложение и спрос  постоянно  изменяются. Возможность применения этого метода основана на  сборе информации о продажах, сходных  с оцениваемыми, и их анализе, с помощью которого  могут быть получены  величины корректировок для определенных факторов, влияющих на оценку стоимости.
При анализе цен аналогичных  объектов могут применяться следующие  расчетные способы:
•	Определение стоимости дополнительных элементов путем парных сравнений  - осуществляется путем  сравнения цен у двух групп объектов: имеющих и не имеющих эти элементы. Например, таким образом  можно определить  стоимость  вспомогательных устройств к станкам, вспомогательным сооружениям и зданиям и т. д. 
•	Расчет стоимости по удельным  стоимостным  показателям, единым для определения группы аналогичных  объектов -  применяется в том случае, когда сравнимые объекты  функционально однородны, существенно отличаются по  размеру, и мощности. При этом выводятся удельные цены  на выбранную единицу. Например, для расчета  стоимости  здания – цену 1 куб. М. ( куб.м.) здания.
•	Определения корректирующих поправок – используемым тогда, когда  объекты различаются  по отдельным техническим  и размерным параметрам. Например, качество ремонта и отделки помещения. Торговая марка, качество и уровень  функционирования, комфортности, удобства обслуживания, страна происхождения (для импортируемого  имущества) – все те характеристики можно учесть  в  стоимости  введением  повышающих  или понижающих коэффициентов.
Последовательность применения метода  сравнения продаж при использовании способа корректирующих поправок:
1-й этап – изучение соответствующего рынка  и сбор информации о недавних сделках с аналогичными полностью идентичными) или  сопоставимыми (схожим, но имеющими  какие – то отличия) объектами.
Источниками информации могут быть:
•	собственный архив специалиста;
•	базы данных центров недвижимости, нотариальных контор и  агентств
•	биржевые сводки и информация о проведенных  аукционах   и торгах;
•	цены прейскурантов и каталогов;
•	электронные базы данных;
•	публикации  в периодической печати;
•	индексы цен, публикуемы в  общеэкономических и  отраслевых изданиях.
2-й  этап. Проверка  информации о сделках.
Необходимо убедиться в том, что, цены не искажены каким либо чрезвычайным обстоятельством, сопутствующими сделками. Проверяется также достоверность  информации  о количественных  и качественных характеристиках объектов, дате сделки.
Подтверждение цены сделки необходимо, чтобы убедиться в величине  фактической  цены сделки, поскольку часто  на «вторичном  рынке» в договоре  купли – продажи  указывается цена ниже стоимости.
Особенно тщательно нужно проверить цены по сделкам купли – продажи двумя сторонами, тесно связанными  интересами, например между родственниками,  афилированными компаниями;
3-й этап – сравнение  оцениваемого объекта с каждым из сопоставимых  объектов и выявления  отличия и размеров  поправок (корректирующих коэффициентов).
Поправки могут определяться:
•	в денежном выражении (тенге, доллары США и т.д.) – абсолютные поправки:
•	в процентах – относительные поправки;
•	кумулятивные  процентные  поправки – определяются путем перемножения всех индивидуальных  процентных поправок;
Перечень вносимых поправок:
•	состав имущественных прав (собственность, аренда, пользование, возможные ограничения или обременения);
•	 условия  финансирования сделки (собственные или заемные средства);
•	условия продажи (мотивы  и знания покупателя и продавца);
•	время продажи;
•	местоположение;
•	физические (количественные, технические,  качественные) характеристики.
4-й этап. Расчет  стоимости оцениваемого объекта  отличается от  сопоставимого, в цену последнего  вносят поправки  с тем, чтобы  определить,  на какой цене мог быть продан объект, если бы обладал  теми же характеристиками, что и оцениваемый.
Четвертый метод  подразделяется на  под главы. 
1.	Метод  капитализации доходов. Метод капитализации (прямой капитализации) заключается  в расчете  текущей стоимости будущих доходов, полученных от  использования объектов  с помощью  коэффициента капитализации. Стоимость объекта  в общем  виде  определяется  как отношение  чистого дохода  (I)  к  (R).
2.	Метод  дисконтированных денежных потоков. Метод дисконтированных денежных потоков, поступающих периодически в течение определенного  времени  в текущую стоимость  оцениваемого объекта.
3.	Метод удельного  затрат (сравнительной единицы) заключается в  скорректированной стоимости  выбранной  для расчета  единицы  измерения на количество единиц  объекта (1 кв. М.  Площади, 1 единица мощности и т. д.). 
4.	Метод поэлементного расчета.  Данный метод предполагает  разбивку объекта  на отдельные элементы (например, фундамент, стены, каркас, перекрытия, крыша и т.д.) для оценки  которых, предварительно собирают и обобщают информацию от соответствующих подрядчиков. Суммированием поэлементных  затрат рассчитывается  общая стоимость  объекта.
5.	Метод сметного расчета. Предполагается составление проектной  сметы на изготовление (строительство объекта с указанием перечня работ и затрат по каждому виду работ на заработную плату, материалы, электроэнергию и др. Это наиболее  трудоемкий метод, однако он дает  и наиболее  точные результаты.
Используя данные методы  можно  осуществлять  точное и   возвратное  кредитование.

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН.

3.1 Зарубежная практика применения ипотечного кредита.

Система ипотечного кредитования (кредитование под залог недвижимости) насчитывает более чем 200-летнюю историю развития. В Западной Европе и США давно сформировалась развитая и законодательно отрегулированная система ипотеки, в основу которой положены четкие методы регистрации недвижимости, а также строгое юридическое оформление возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество.
Ипотечные банки впервые возникли в Германии в ХУШ в. Первым из них стал государственный банк, основанный в Силезии в 1770г. для оказания финансовой поддержки крупным помещичьим хозяйствам. В начале Х1Хв. деятельность ипотечных банков распространилась на мелкие помещичьи владения, а затем и на крестьянские хозяйства. После второй мировой войны строительство жилья в Германии становится одним из ведущих экономических приоритетов восстановления страны. При этом основой механизма финансирования стал принцип "помощь для самопомощи", суть которого заключается в следующем. Группа лиц, объединенных общими интересами в сфере строительства, приобретения или модернизации собственного жилья, для достижения своих целей создает сбережения путем взносов в общий фонд. Тот, чьи взносы достигли определенной суммарной величины вклада, через определенное время может использовать этот вклад для приобретения (строительства) жилья. Одновременно он получает право взять ссуду (ипотечный кредит) в размере, равном величине своего вклада. Причем процентная ставка по таким ссудам устанавливается на гораздо более низком уровне, чем на открытом рынке кредитов, и поддерживается постоянной за счет государственного бюджета. Одновременно государство помогает индивидуальному застройщику, начисляя ему премию, рассчитываемую как долю от суммы собственных сбережений вкладчика. Так, в период восстановления страны после 1945г. премия начислялась в размере 33% от суммы собственных сбережений, в настоящее время такая премия составляет 10%, а в бывшей Восточной Германии - 15%. Описанный механизм реализуется через специально созданную систему строительных сберкасс и сбербанков, которые принимают участие примерно в 70% всех случаев финансирования жилищного строительства. Помимо системы строительных сберкасс и сбербанков в середине 60-х годов в Германии имелось 13 государственных и 25 частных земельных банков. Контрольный пакет акций большинства из них принадлежал гроссбанкам.
За последнее время половина немецких семей заключила, по меньшей мере, одно сберегательно-кредитное соглашение со стройсберкассой. Сегодня 34 стройсбербанка обслуживают почти 30 млн договоров-счетов по стройсбережению, в которых участвуют около 19 млн граждан Германии (т. е. практически каждый четвертый). В общей сложности немецкие сбербанки в период с 1950 до 1991г. выплатили своим клиентам около 900 млрд немецких марок. За этот период система "Стройсбережение" участвовала в финансировании строительства 12 млн квартир. В 1991г. эта сумма составила 53 млрд. немецких марок для приобретения более 122 тыс квартир.
Суть немецкой системы обеспечения дешевых долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования заключается в создании замкнутого ипотечного финансового рынка. Он формируется вокруг специализированных сберегательно-ипотечных кредитных учреждений - строительно-сберегательных касс (bausparkasse).
Кассы имеют возможность выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных, поскольку сами привлекают средства по ставкам ниже рыночных. Дело в том, что вкладчиками и заемщиками строительно-сберегательных касс являются одни и те же люди - члены кассы. Низкая доходность депозита - своего рода плата за право получить ипотечный кредит по низкой ставке.
Название "немецкая система" очень условно. Аналогичные сберегательно-ипотечные учреждения существуют во многих странах мира. Во Франции эти структуры называются Caisse d`epargne logement, в Великобритании - строительные общества (building societies), в США - ссудно-сберегательные ассоциации (savings and loan associations) и банки взаимных сбережений (mutual savings banks). 
Взаимодействие с кассой делится на два периода - период накопления и период кредитования. Сначала вкладчик - член кассы заключает контракт (отсюда название контрактная сберегательная система), согласно которому берет на себя обязательство вносить в течение определенного времени деньги на депозит и хранить их, получая доход по оговоренной низкой ставке. Сумму ежемесячных выплат и срок накопления он выбирает сообразно своим возможностям и потребностям. Касса в свою очередь берет на себя обязательство предоставить ему по окончании периода накопления ипотечный кредит по низкой ставке. В Германии bausparkasse уже много лет стабильно привлекают средства под 3% годовых и выдают ипотечные кредиты по ставке 5% при колебании рыночных ставок на такие кредиты, выдаваемые обычными банками, от 7 до 12% годовых.
Период кредитования начинается, когда член кассы накапливает приблизительно половину той суммы, что нужна на покупку жилья. Затем он получает накопленное и еще столько же в качестве кредита. На все эти средства член кассы покупает квартиру, оформляет ее в залог и начинает выплачивать кредит. Из-за невысокой ставки процента суммы ежемесячных выплат по кредиту оказываются приблизительно такими же, какими были его ежемесячные накопительные взносы.
Условия контракта основаны на расчете, призванном обеспечить соответствие пассивов и активов кассы по сумме и срокам. Поэтому в контракт вводится понятие минимального срока накоплений (в разных bausparkasse он составляет от полутора до двух лет) и условие, что накопления должны достичь размера, соответствующего так называемому оценочному числу. Последнее зависит от равномерности внесения накоплений.
Основным достоинством системы является ее полная прозрачность. Согласно германскому закону о строительно-сберегательных кассах, эти организации не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи ипотечных кредитов своим членам. Таким образом, в отличие от вкладчика коммерческого банка, не имеющего ни малейшего понятия, как, на какие нужды и насколько рискованно используются его средства, вкладчик bausparkasse точно знает, кто и на каких условиях пользуется его деньгами. Если в случае дефолта какой-то член кассы решает воспользоваться лазейками в законодательстве и не выселяется из заложенного жилья, ему приходится иметь дело не только с судом, но и с другими членами кассы, вполне резонно считающими, что у них пытаются украсть их деньги.
Большим преимуществом этой системы в наших условиях является отсутствие необходимости требовать от будущего заемщика подтверждения платежеспособности. В самом деле, если человек, по документам получающий 200 долларов в месяц, исправно в течение полутора лет вносил ежемесячно по 500 долларов, то можно предположить, что он и в дальнейшем сможет делать это.
Итак, "немецкая" система обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами может быть легко внедрена в РК. Кстати, имеется богатый опыт ее использования в бывших соцстранах, таких как Словакия, Чехия и Венгрия. В Словакии, например, система ипотечных касс за пять лет охватила 20% населения.
Однако это вовсе не означает, что контрактная сберегательная модель ипотеки идеальна.
Во-первых, в условиях значительного подъема рыночных процентных ставок возрастает риск изъятия членами накопительных касс своих низкодоходных депозитов, чтобы вложить их в высокодоходные рыночные активы, даже потеряв возможность получить дешевый ипотечный кредит. Скачок средних рыночных ставок по депозитам в США с 8% годовых в 1978-м до 20% в 1980-м вызвал массовый отток средств из savings & loan associations и послужил причиной банкротства многих из них.
Вторая группа рисков заключается в возможности снижения реальных заработков членов кассы и, соответственно, их способности гасить выданный кредит. Для контрактной сберегательной системы эта проблема стоит даже в большей степени, чем для американской. Ведь сберегательно-ипотечное учреждение берет на себя обязательство выдать ипотечный кредит в начале фазы накопления, то есть за полтора-два года до начала реального кредитования. Что делать, если за это время платежеспособность будущего заемщика значительно ухудшится, совершенно неясно.
Третья проблема исключительно казахстанская. Дело в том, что наше законодательство не предусматривает особой формы кредитных организаций, работающих по контрактной сберегательной схеме. Создать такую организацию в виде подразделения коммерческого банка нельзя, так как нельзя гарантировать, что средства вкладчиков не будут использованы на другие нужды. В Законе «О банках и банковской деятельности» нет понятия строительных сберкасс, поэтому «достаточно сложно определить, будут ли строительные сберкассы осуществлять свою деятельность как банки, либо как небанковские кредитные организации». При этом она отметила, что привлекать вклады граждан могут только банки, чей уставной капитал не должен быть меньше 5 млн. евро, а говорить о создании специализированных ипотечных банков преждевременно. Учитывая, что индустрия ипотечного жилищного кредитования находится на начальной стадии развития, а правовые взносы для ее развития требуют доработки, еще рано говорить о создании специализированных банков. К этому вопросу следует вернуться, когда будет принят  пакет законопроектов по ипотечному жилищному кредитованию.
Сторонники контрактно-сберегательной системы пытаются обойти это ограничение, создавая сберегательно-ипотечные учреждения не как кредитные организации, а как строительные. Период накопления тут заменяется периодом внесения вкладов в долевое участие в строительстве, а период кредитования - периодом покупки в рассрочку или аренды с правом выкупа. Распространения такие схемы не получили, так как, во-первых, вынуждают заемщика покупать то, что дают, причем по той цене, которая установлена (соблазн завысить цену у продавца очень велик). Во-вторых, в случае если по какой-либо причине (например, из-за недостаточного притока клиентов и, следовательно, нехватки средств на строительство) здание не будет закончено, долевой участник рискует потерять все деньги. Точнее, он оказывается долевым владельцем недостроя, ликвидность которого нулевая.
Главное же препятствие для введения сберегательной системы ипотеки сегодня, в условиях острейшего банковского кризиса и массового нарушения банками своих обязательств перед вкладчиками, состоит в невозможности убедить нормального россиянина ежемесячно несколько лет вкладывать средства в какую-то кредитную организацию в ожидании ипотечного кредита. Даже если переходить к "немецкой" схеме постепенно, значительно сократив на время ее раскрутки период накопления, она может заработать, только если кредитная организация будет либо западным банком, либо структурой, гарантированной государством.
Создать сберегательно-ипотечное учреждение как экспериментальный государственный специализированный банк практически ничто не мешает, но все инстанции, ответственные за создание ипотеки, слишком увлечены "американской" моделью, чтобы заниматься чем-то еще. Сколько пройдет времени, прежде чем бесперспективность этих попыток будет осознана, неясно, но пока этого не случится, доступной всем ипотеки в нашей стране не будет.
Крупнейшим рынком ипотечного кредита в мире являются США. В США в 1916г. были созданы земельные банки в 12 округах для выдачи долгосрочных ссуд под залог земли. В настоящее время ипотечные кредиты в США предоставляют в основном ссудо-сберегательные ассоциации, взаимно-сберегательные банки и мелкие фермерские банки, имеющие региональное значение. При этом главную роль играет ипотечное кредитование, ссудополучателем по которому выступают домашние хозяйства. Такая ситуация связана с двумя обстоятельствами. Во-первых, в жилищной сфере США частная собственность домашних хозяйств на жилые дома абсолютно доминирует. Почти 65% всех домашних хозяйств в США имеют свой собственный дом, причем 87% из них являются владельцами односемейных домов. Во-вторых, стоимость собственных домов существенно (на порядок) превышает годовой доход их владельцев.
В этих условиях получение семьей банковской ссуды для приобретения или постройки дома является практически единственным способом финансирования, а ипотечное кредитование - наиболее надежным способом кредитования населения для банков и иных кредитных институтов. При этом собственно строительство (так же как и в ситуации с коммерческой недвижимостью) кредитуется коммерческими банками, и девелопер погашает кредит за счет продажи объекта семье, берущей под покупку ипотечный кредит. В итоге в США сформировался рынок жилья, о масштабах которого говорят следующие показатели. Американцы ежегодно выплачивают 450 млрд долларов в виде взносов за кредиты; общая сумма неоплаченных долгов по займам на покупку жилья составляет около 3 трлн долл.; в стране примерно 20 тыс. ссудо-сберегательных банков.
По данным Национальной Ассоциации домостроителей США (НАД), стоимость типичного собственного дома в США в 22,3 раз больше годового дохода ею хозяина.
Технология оформления ипотечных отношений, наиболее развитая в США, предусматривает наличие двух документов:
1) долгового обязательства (в нем фиксируются вопросы, относящиеся к задолженности: размер кредита, порядок платежей, ставка);
2) договора об ипотеке (в нем излагаются условия залога недвижимости, права и обязанности сторон), в котором обязательно содержится указание на основное обязательство.
Такое разделение позволяет банку продать предоставленный заем, т.е. обеспечивает возможность вторичного обращения закладной, под которую могут быть выпущены иные ценные бумаги, например облигации. Собственно именно в этом и состоит основное отличие американской системы ипотечного кредитования (разрыв непосредственной связи между индивидуальным инвестором и индивидуальным заемщиком), позволяющее привлекать в целях ипотечного кредитования значительные средства, прежде всего мелких инвесторов, под надежное обеспечение, каковым является недвижимость.
Для германской и английской систем прав характерен вариант, когда основу регистрационной системы, например в Германии, составляет земельная книга, роль и порядок ведения которой регулируются германским уложением и специальным актом «Правила ведения земельной книги». Регистрация земельных участков при установлении ипотеки сопровождается четким юридическим оформлением возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество в виде закладной. При занесении подобного соглашения в земельную книгу в ней должны быть записаны: вид залогового права, имя должника, имя кредитора, сумма требований кредитора, процентная ставка и другие дополнительные требования, например, повышение процентов за отсрочку.
Ипотека может быть договорной, устанавливаемой законом для обеспечения некоторых требований, а также судебной. Различие между двумя последними видами ипотек и договорной ипотекой заключается в том, что объектом договорной ипотеки является конкретный объект недвижимости, точно указанный в договоре об установлении ипотеки, в то время как законная и судебная ипотеки носят общий характер и относятся ко всему имуществу должника. Кроме того, законные и судебные ипотеки негласны для третьих лиц.
В современных законодательствах западных стран права и обязанности сторон по договору ипотеки трактуются однообразно. Залогодатель обязан:
•	страховать предмет ипотеки;
•	принимать меры для его сохранности;	
•	сообщать всем последующим залогодержателям сведения о всех существующих залогах предмета ипотеки;
•	уведомлять залогодержателя об угрозе его утраты или повреждения.
Залогодержатель, в свою очередь, имеет право проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия хранения предмета ипотеки. Особо в ипотечном праве оговаривается возможность возникновения угрозы заложенному имуществу. В этом случае кредитор вправе назначить собственнику имущества соразмерный срок для устранения такой опасности. Если же собственник угрозу не устранил, кредитор может потребовать устранения опасности в исковом порядке либо немедленно погасить кредит за счет заложенного имущества. Кредитор имеет право реагировать подобным образом не только на ухудшение состояния недвижимого имущества, но и на поведение собственника или третьих лиц, которое может повлечь за собой такое ухудшение. Для того чтобы своевременно воспользоваться этими правами, банки (кредитодатели) специально оговаривают соответствующие юридические ситуации в формулярах, сопровождающих договор об ипотеке.
Отдельного рассмотрения заслуживают применяемые в мировой практике формы реализации залогового права в ипотеке. Существуют два вида процедур реализации залогового права - судебная и административная.
В США традиционно предпочтение отдается административной процедуре, ключевой фигурой в которой выступает шериф. В его обязанности входят публикация объявлений о продаже заложенного имущества, извещение заинтересованных лиц, проведение торгов. В Европе, напротив, практикуется судебная процедура. Она подробно разработана немецким законодательством, которое предусматривает три способа принудительной реализации залоговых прав:
- принудительная ипотека;
- принудительный аукцион;
- принудительное управление.
Принудительная ипотека служит исключительно для того, чтобы сохранить за кредитором определенный статус и подтвердить его права на имущество.
Поэтому в реальной практике залоговые права на недвижимость реализуются на основе двух других вариантов, а сама процедура реализации залогового права во многом напоминает механизм банкротства. Так, принудительный аукцион представляет собой судебную процедуру, цель которой - передача прав собственности на недвижимое имущество покупателю и удовлетворение за счет вырученной суммы требований кредитора. Принудительное управление предусматривает предоставление возможности кредиторам удовлетворять свои требования постоянно путем эксплуатации недвижимого имущества. Обычно это происходит в форме продолжения нормальной эксплуатации недвижимости. Принудительное управление используется и как основной способ реализации залоговых прав, и как промежуточный, предшествующий принудительному аукциону.
Указанные основные отличия в системе ипотечного кредитования сложились в США после периода Великой депрессии (до этого американская система ипотечного кредитования мало чем отличалась от европейской). Но и в преобразованном виде ее главные характеристики остаются неизменными.
Весь процесс ипотечного кредитования может быть разбит на три основные стадии: 1) инициирование; 2) посредничество; 3) инвестирование.
Инициирование - процедура выдачи первичного ипотечного кредита, включающая проверку как самой собственности, передаваемой в залог, так и заемщика, его способности выполнить обязательства по кредитному договору.
Посредничество - процесс приобретения ипотечными посредниками индивидуальных ипотечных ссуд у ипотечных, сберегательных и коммерческих банков и трансформация их в ценные бумаги, предлагаемые к продаже инвесторам на вторичном рынке закладных. Это широко известные в США и в нашей стране организации "Фэнни Мэй" (FNMA -Федеральная национальная ипотечная ассоциация) и другие, аналогичные ей.
Инвестирование - процесс приобретения и накопления физическими и юридическими лицами ценных бумаг, выпускаемых посредниками, для получения дохода по ним.
Главная составляющая инициирования - оценка рискованности кредита, включающая в себя оценку кредитного и процентного рисков. Кредитный риск определяется возможностью погашения ссуды заемщиком и достаточностью имущественного обеспечения для ее погашения в случае неспособности заемщика сделать это. Практически это осуществляется путем анализа уровня и стабильности доходов заемщика и его обязательств (платежи за автомашину, материальная помощь или алименты и пр.). В США считается, что максимальное отношение всех долгосрочных обязательств к его доходам не может превышать 35%, в том числе выплаты по ипотечному кредиту не должны быть больше 28%. Дополнительной защитой от кредитного риска является необходимость внесения покупателем первого взноса за покупку дома за счет собственных средств. Эта величина составляет, как правило, около 20% стоимости дома. Защита здесь двойная. Во-первых, снижается риск неуплаты заемщиком ипотечного кредита (заемщик уже вложил собственные средства и не захочет их потерять). Во-вторых, вкладывая собственные средства, заемщик будет стремиться к снижению цены, а значит, возрастает надежность имущественного обеспечения кредита (рис. 1.3.1.).
Наряду с кредитным учитывается процентный риск - возможность обесценивания выданных в виде ссуды средств в результате инфляции.
Долгое время в США и ряде других западных стран использовался один традиционный способ предотвращения процентного риска: выдача ипотечных кредитов по фиксированным процентным ставкам с включением в закладываемый процент двух компонентов - реальной процентной ставки и ставки, учитывающей инфляционные ожидания. Этот способ был широко распространен с 30-х вплоть до середины 70-х годов, т.е. до тех пор, пока не начался период быстрой инфляции и кредиторы не оказались в убытке (соответственно заемщики в прибыли). Именно в этот период появились нетрадиционные схемы финансирования недвижимости и девелопмента, целью которых было оградить кредитора от возникающих финансовых рисков в связи с ростом темпов инфляции и невозможностью их предвидения. К числу этих методов относятся такие новые формы ипотечного кредитования, как ипотека с плавающей ставкой процента или ипотека, при которой кредитор получает право на часть текущего дохода или выручки от продажи ("участвующая" ипотека).

Инициаторы ипотек в целях привлечения внимания к ипотекам с плавающей ставкой нередко идут на установление на первые годы выплат ставок, заметно ниже рыночных, с дальнейшим их приведением к ставкам либо по государственным одногодичным векселям, либо по трехгодичным государственным ценным бумагам, либо к некоторым другим показателям (например, по международным процентным ставкам) с превышением последних на оговоренное число пунктов.
"Участвующие" ипотеки, в отличие от ипотек с плавающей ставкой процента, построены на ином принципе и применяются в основном в сфере кредитования коммерческой недвижимости. В определенной мере они близки к таким вариантам финансирования, как создание синдикатов, совместных предприятий (например, в форме полных товариществ, имеющих существенные преимущества в налоговом отношении). Но в данном случае кредитор не становится дольщиком собственного капитала, а остается кредитором компании. Дополнительные средства, которые он получает либо в виде части операционного дохода, либо в виде части превышения продажной цены над покупной, расцениваются как условный процент.
Особенностью данного механизма является то, что доход кредитора зависит от успешной реализации конкретного проекта, под который предоставляется финансирование, а не от какого-либо внешнего индекса, как это происходит в ряде других схем, также используемых в практике ипотечного кредитования (при применении "плавающих" ставок процента в различных вариантах).
Существуют два основных типа "участвующих" ипотек.
1. Ипотека, при которой кредитор участвует в части операционного дохода. По условиям данною ипотечного кредита заемщик получает кредит по ставке ниже рыночной; при компенсации же кредитор получает право на часть дохода от превышения цены продажи объекта над ценой приобретения. И ставка процента, и доля участия кредитора оговариваются в специальном соглашении. Доля кредитора в превышении принимает форму "условного" процента, т.е. реализуется на некотором заранее оговоренном этапе жизни проекта, при продаже объекта либо при рефинансировании.
Обычно максимальный срок подобного соглашения - 10 лет, хотя проценты могут выплачиваться исходя из 40-летноего кредита. По истечении 10 лет объект рефинансируется, более того, кредитор, как правило, принимает на себя обязательство рефинансировать проект.
Подобная схема выгодна для кредитора, потому что это некоторая страховка против непредвиденной инфляции. Главная привлекательная черта для заемщика-девелопера - это снижение процентной ставки, которая представляет собой в данном случае функцию от доли кредитора в увеличении стоимости объекта и ожиданий в отношении вероятности подобного увеличения стоимости.
2. Ипотека, при которой кредитор участвует в части превышения продажной цены над покупной. Ипотека, при которой кредитор получает право на часть операционного дохода, используется, как правило, в случаях финансирования доходной недвижимости.
Существует ряд причин, по которым подобные схемы финансирования являются достаточно популярными. Для заемщика-девелопера эта схема выгодна тем, что снижает ставку процента по кредиту. Кредитору же эта схема позволяет выдавать популярные традиционные кредиты под залог с фиксированной ставкой процента.
Так как ставка процента по ипотечным кредитам не всегда бывает фиксированной, ее расчет часто вызывает существенную трудность.
Ставка процента по таким активам, как ипотечный кредит, может быть определена как сумма средневзвешенных затрат на капитал и ожидаемых затрат в связи с финансированием, обслуживанием и инвестированием, определяемых как величина дохода по ипотечным кредитам, достаточного для покрытия предельной величины стоимости банковских фондов, эксплуатационных расходов и ожидаемых потерь. Средневзвешенные затраты на капитал представляют собой величину необходимого для держателей долговых обязательств банка (вкладчиков) и акционеров дохода, который представляет собой процент прибыли по ипотечным кредитам за весь срок. Приведенная ниже формула включает различные базовые ставки и отдельные надбавки к ним для держателей долговых обязательств и акций, скорректированные с учетом риска возможных потерь, такие как: ставка по заемным средствам (надбавка к базовой ставке для вкладчиков) (DY), отношение стоимости заемных средств к стоимости активов (D/A), ставка на акционерный капитал (надбавка к базовой ставке для акционеров или надбавка на акционерный доход) (EY), отношение стоимости акционерного капитала к стоимости банковских фондов (Е / А), ожидаемые надбавки на расходы и риск (SPREAD) - надбавка за кредитный риск (CR), надбавка за риск процентной ставки (IRR), надбавка за риск изменения условий мобилизации фондов (BR), надбавка за риск альтернативного выбора (OR), надбавка за риск ликвидности (LR), предельные административные расходы (МС). Ставка процента по ипотечному кредиту (MORT) может быть представлена следующим образом:

Необходимо отметить, что расчет ставки по ипотечным кредитам сам по себе представляет собой трудную задачу; в РК она еще более затрудняется в связи с недостатком опыта, отсутствием отлаженного механизма правого регулирования такого вида кредитования, а также нестабильностью экономической и политической ситуации в стране.
В западных странах в качестве разновидности ипотечного кредитования традиционно широко практикуется кредитование под залог сельскохозяйственных земель. Оно осуществляется через систему специальных банков, часто называемых «земельными»,  «сельскохозяйственными», «аграрными» и т. п., посредством долгосрочного кредитования на условиях ипотеки. Процентные ставки под залог дифференцируются в зависимости от ценности земли, положения должника, степени риска. Источником ипотечного кредитования является эмиссия банками ипотечных облигаций как ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью. Наряду с банками такое ипотечное кредитование могут проводить судо-сберегательные ассоциации, кооперативы взаимного кредитования, страховые компании.
В США распространена система предоставления земельными банками ипотечного кредита на льготных для фермеров условиях. Эти банки, в свою очередь, управляются Фермерской кредитной ассоциацией. Средства черпаются из фондов, созданных специально для ипотечного кредитования фермеров. Выделяют ипотечный кредит под залог земли и коммерческие банки, но под более высокий процент либо с выплатой разницы в процентных ставках за счет государства.
Схема жилищной ипотеки в США выглядит следующим образом (см. рис.1.3.1.). При приобретении жилья (отдельного дома или квартиры в собственность) средний американец обычно в состоянии оплатить сразу лишь 10-20% его стоимости. Остальная сумма берется в кредит. Кредитор (ипотечный банк) предоставляет кредит под залог покупаемого жилья. В результате строительная или иная компания получает необходимую сумму за построенный дом, а семья или отдельное лицо становится владельцем дома. Существенно, что предметом залога выступает уже построенный дом. В данной ситуации никогда не выдается кредит под строительство, необходимо наличие конкретного жилья в качестве предмета залога. Ипотечный кредит предоставляется на срок до 30 лет, в течение которого заемщик обязан вносить ежемесячную плату в погашение кредита, иначе на жилье может быть обращено взыскание. Именно к этому сводится основное содержание ипотеки. Следует также подчеркнуть, что в США, как и в других развитых странах Запада, земельный участок и строение на нем рассматриваются как единое целое.
На этом кажущаяся простота схемы жилищного ипотечного кредитования заканчивается. Далее вступает в силу система обеспечения ипотеки сложными экономическими, финансовыми и правовыми механизмами, регулирующими деятельность ипотечных банков и вторичного рынка жилищных займов.
Предоставление денежных средств государством - один из способов рефинансирования при ипотечном кредитовании. Выделяются также другие способы: заем средств у населения и рефинансирование с использованием ценных бумаг. Заслуживает внимания зарубежный опыт использования ценных бумаг в ипотечном кредитовании. Особо следует рассмотреть модели рефинансирования ипотечных кредитов.
Классический вид долгосрочного займа денежных средств - выпуск ипотечным банком своих облигаций. Обычно они не приносят очень высокого дохода, но относятся к самым надежным. Выпуская облигации, ипотечный банк сам становится заемщиком денежных средств у широких масс инвесторов. Ипотечный банк может выпускать и краткосрочные облигации, однако в условиях колебаний процентной ставки по краткосрочным кредитам обслуживать ими долгосрочный кредит невыгодно.
Банк может сразу после выдачи ипотечного кредита продать свои права кредитора на фондовом рынке, предварительно обратив их в ценные бумаги. Для этой цели ипотечным закладным придается статус ценной бумаги, они становятся одним из видов фондовых ценных бумаг и начинают обращаться наряду с акциями, облигациями и т. д.
Действие ипотеки начинается с оформления ипотечных отношений путем составления, как указывалось ранее, долгового обязательства, фиксирующего все вопросы кредита и ипотечного договора о залоге недвижимости с указанием прав и обязанностей сторон и других условий. Потребность именно в двух документах при оформлении ипотеки связана с обеспечением потенциальной возможности продажи займов.
Продажа займа не влечет за собой выход ипотечного банка из процесса ипотечного кредитования. За ипотечным банком сохраняются функции обслуживания кредита - т. е. взимание платежей с заемщика, направление соответствующих дивидендов инвесторам, купившим займы, защита интересов инвесторов в случае возникновения споров по займам. Таким образом, ипотечный банк выполняет роль активного посредника.
Продавая ипотечные закладные сразу после выдачи ипотечного кредита, банк получает возможность поддерживать показатель ликвидности своего баланса на необходимом уровне, даже привлекая средства на более короткий срок, чем по выдаваемым кредитам. Это, естественно, резко повышает возможности ипотечного банка по привлечению средств для выдачи ипотечных кредитов.
Существует несколько способов размещения ипотечных закладных среди как можно большего количества инвесторов.
Первый способ - «выпуск вторичных ипотечных закладных». Принцип его действия представлен на рис.1.3.2. Способ основан на том, что ипотечные банки (в основном крупные) выдают кредиты на сумму не ниже минимальной (достаточно большой). С другой стороны, существуют заемщики, которым не требуются большие кредиты, и кредитные учреждения, которые в связи с установленными для этого вида деятельности ограничениями не могут выдавать большие кредиты (таким учреждением может быть простой коммерческий банк). В этом случае кредитное учреждение выдает несколько небольших по размеру ипотечных кредитов под более высокие проценты, чем ипотечные банки. Затем оно рефинансируется в крупном банке. Для рефинансирования полученные ипотечные закладные объединяются и на них выпускается вторичная ипотечная закладная. Вторичная закладная служит обеспечением кредита, который выдает крупный ипотечный банк и который направляется кредитным учреждением на выдачу новых ипотечных кредитов. Кредитное учреждение на протяжении всего срока кредита получает прибыль в виде разницы между процентными ставками по выданным и полученным кредитам, а вторичная ипотечная закладная обращается на фондовом рынке по общим правилам.
Второй способ, так называемая секьюритизация, изобретен в США, но широко применяется в Англии и Франции (рис. 1.3.3.).
Под секьюритизацией понимается трансформация активов баланса в рыночные ценные бумаги для продажи инвесторам. Секьюритизация, превращая долговые обязательства в имущество, повышает их оборачиваемость, помещает их в инфраструктуру фондового рынка. В ценные бумаги могут быть переведены не все типы активов, а только ссуды, обладающие стандартными характеристиками срока погашения, размера, обеспечения.

Секьюритизация представляет собой сложную процедуру, состоящую из отдельных этапов. Как правило, инициатором секьюритизации выступает банк, выдавший ипотечные кредиты. Секьюритизация позволяет банку-инициатору улучшить ликвидность за счет удаления (продажи) с баланса долгосрочных кредитов.
На первом этапе крупные ипотечные банки создают специальную управляющую компанию и группируют в ней ипотечные закладные. Цель управляющей компании - косвенно продать сгруппированные в ней ипотечные закладные, выпустив на их основе ценные бумаги. Существование такого звена в цепочке секьюритизации связано с возможностью отделения ипотечных активов от имущества банка-инициатора, а следовательно, и причитающихся платежей по кредитам. Это гарантирует инвесторам получение вложенных средств даже в случае несостоятельности банка-инициатора.
При организации компании банки - держатели ипотечных закладных открывают ей специальные накопительные счета, на которые перечисляют поступившие средства в уплату процентов по кредиту и в погашение кредита. Компания выплачивает из этих средств доходы по выпущенным ценным бумагам и выкупает их после возврата кредита.
Допустим, что какое-то количество ипотечных банков выдало различное количество долгосрочных займов типа А, Б и В. Типы займов различают по срокам и величине процентной ставки. Соответственно банки имеют ипотечные закладные типа А, Б и В. Эти закладные передаются в управляющую компанию, а она принимает на себя обязательство передать банкам через определенный, достаточно короткий, срок соответствующую сумму денег. Этот срок должен контролироваться с тем, чтобы у банка всегда было в наличии достаточно средств для своевременного исполнения своих обязательств.
Компания принимает на свой баланс эти ипотечные закладные и на втором этапе секьюритизации объединяет закладные одного типа, полученные от разных банков, в пакеты типа А, Б и В. Разрозненные обязательства объединяются в единое обязательство, в котором должником выступают несколько лиц (получатели ипотечного кредита), несущих долевую ответственность в рамках своего обязательства по договору займа. Естественно, что для такого объединения ипотечные закладные отбираются по степени их надежности и перед передачей они проверяются независимым оценщиком. Подобное объединение никак не затрагивает положения должников, поскольку размер и характер его ответственности не изменился. Банки-инициаторы берут на себя обязательство продолжать обеспечивать поступление платежей от должников, но зачисляют их теперь на особый накопительный счет компании.
На третьем этапе обращения компания отдает сформированные пакеты третьему лицу на хранение и выпускает на эти пакеты ценные бумаги, доходы от продажи которых являются средствами рефинансирования. Третье лицо служит хранителем закладных и гарантом выполнения компанией своих обязательств перед покупателями ее ценных бумаг. В англо-американской системе права для этого применяют конструкцию доверительной собственности (траста), где третьим лицом является доверительный собственник, или траст-агент. Эта система гарантирует передачу долговых обязательств собственникам ценных бумаг и прохождение платежей, причитающихся держателям ценных бумаг. В континентальной Европе применяется несколько иной подход (рис. 1.3.4.).
Во Франции, ввиду отсутствия в системе права института доверительной собственности (траста), компания помещает полученные и сформированные ею в пакеты ипотечные закладные в депозитарий. Договор хранения предусматривает получение компанией от депозитария вкладных документов (на каждый пакет отдельные), состоящих из сертификатов, каждый из которых представляет собой часть ипотечной закладной. Средства от продажи сертификатов будут использоваться для рефинансирования. Условия договора типовые и одинаковые для всех, а вкладной документ лишь устанавливает объект и субъект договора. Вкладные документы также делятся на типы А, Б и В.

Преимущества выпуска свидетельств о вкладе закладных на хранение в депозитарий заключаются в том, что:
во-первых, сертификаты могут быть проданы инвесторам, которые не имеют необходимых средств для покупки отдельной ипотечной закладной, но хотят вкладывать в них деньги;
во-вторых, поскольку вкладные документы выпускаются не на отдельную закладную, а на пакет закладных, риск полного невозврата кредита резко снижается, так как должником являются несколько лиц.
Как указывалось выше, документы о вкладе на хранение ипотечных закладных состоят из набора однородных документов (сертификатов). На каждый пакет выпускается определенное количество сертификатов, в совокупности составляющих вкладной документ, который удостоверяет право собственности держателя на пакет ипотечных закладных; обязанным лицом по нему является депозитарий.
После продажи сертификатов собственником положенного на хранение пакета ипотечных закладных остается компания (что фиксируется в сертификатах), но распорядиться пакетом она может, только предъявив в депозитарий все сертификаты, выпущенные на этот пакет. Отдельный же сертификат удостоверяет право держателя на получение определенного процентного дохода и соответствующей части платежа, поступившего в погашение кредита. Проценты по сертификату выплачиваются более низкие, чем по выданному кредиту. Это своего рода плата покупателя сертификата за его участие в ипотечном кредитовании небольшой суммой денежных средств.
Управляющая компания, получив от депозитария вкладной документ, осуществляет продажу составляющих его сертификатов путем открытого размещения (для чего она и создается как специальное учреждение, поскольку размещение ценных бумаг - отдельная и сложная задача) и берет на себя обязательство распределять между их держателями потоки платежей, поступающих на ее накопительные счета, и выкупить сертификаты после полного погашения кредита. Это фиксируется путем указания в сертификате управляющей компании в качестве плательщика. Депозитарий, выполняя функции гаранта, обязуется распределять платежи, если управляющая компания по каким-либо причинам прекратила свою деятельность.
Сами сертификаты после их размещения среди инвесторов свободно обращаются на фондовом рынке как отдельные ценные бумаги. Таким образом, ипотечные банки рефинансируются, первоначально сконцентрировав выданные кредиты, а затем распределяя их среди широких слоев инвесторов. Введение третьего независимого лица - депозитария обеспечивает более надежную защиту прав инвесторов (держателей сертификатов), такую же, как если бы они купили саму ипотечную закладную.
Для увеличения привлекательности вложений из всех сертификатов, составляющих единый вкладной документ, выделяется 10%, которые называются подчиненными сертификатами. Их держатели в первую очередь понесут убытки, а проценты по таким сертификатам выплачиваются более высокие (своего рода плата за риск). Это позволяет быстрее распродать другие 90%, дополнительно защищенные от риска.
При размещении выпуска сертификатов сами ипотечные банки, являющиеся первоначальными кредиторами, не имеют права приобретать более 5% бумаг из выпуска. Это ограничение направлено на предотвращение кругового обращения.
Эта схема может быть дополнена выпуском ценных бумаг уже на основе самих сертификатов при условии, что досрочное погашение ипотечного кредита не увеличивает издержек заемщика. При досрочном погашении кредитор выигрывает, если процентная ставка повторного размещения выше, чем процентная ставка по досрочно погашенному кредиту, и проигрывает, если она ниже.
Повторное размещение осуществляется следующим образом. Специализированная организация, скупив большое количество различных сертификатов, сдает их на хранение в депозитарий и получает вкладной документ, состоящий из «вкладных» сертификатов. Сертификаты повторного размещения делятся на несколько очередей (траншей), различающихся по сроку досрочного выкупа, который осуществляется из средств, поступающих в счет досрочного погашения ипотечных кредитов.
В первую очередь выкупаются вторичные сертификаты первого транша, затем второго и так далее. Таким образом, инвестор получает дополнительную возможность для игры на фондовом рынке или страхуется от досрочного погашения.
Использование подобных схем в РК в настоящее время затруднено в связи с недостаточным развитием рынка недвижимости и рынка ценных бумаг, однако это не означает что формирование системы ипотечного кредитования в РК невозможно. Ипотечные банки получили развитие в странах, где экономические условия схожи с имеющими место в РК
Так, экономические процессы происходящие в Мексике и России совпадает - инфляция, спад производства, дефицит жилья. Тем не менее, с середины 1994г. рынок ипотечных кредитов в Мексике активно развивается, коммерческие банки увеличивают объемы ипотечного кредитования. Участниками ипотечного кредитования становятся пенсионные и другие фонды, некоторые государственные институты.
Формирование системы ипотечного кредитования и ее функционирование требуют поддержки со стороны государства. В развитых странах создана необходимая законодательная база, четко работают государственные органы, регистрирующие сделки с недвижимостью, специализированные институты, созданные при поддержке государства, проводят операции с ценными бумагами ипотечных банков и таким образом косвенно регулируют их деятельность.
К таким специальным организациям относятся Касса ипотечного рефинансирования во Франции, Федеральная национальная ассоциация по ипотечному кредитованию в США (FNMA или Fannie Мае). FNMA была учреждена директивой Президента США в 1938г. с целью воздействия на увеличение потребительской способности населения. Для снижения зависимости от финансирования федеральным правительством часть акций FNMA была передана частным организациям, заинтересованным в развитии жилищного сектора и жилищного финансирования. В задачи FNMA входили операции на вторичном рынке, функции поддержки ипотечных кредитов, финансируемых правительством. Кроме того, FNMA была обязана приобретать ипотечные кредиты на вторичном рынке по определенным ценам с контролируемыми размерами комиссионных. В настоящее время FNMA является компанией со 100%-ным частным капиталом, но государство осуществляет контроль за ее деятельностью через Министерство жилья и городского развития. В инвестиционном портфеле FNMA находятся ипотечные кредиты на сумму более 100 млрд долл., а объем непогашенных ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, составляет более 250 млрд долл. и помогает финансировать задолженность по ипотеке примерно на сумму 365 млрд долл. Более того, FNMA способствует развитию вторичного рынка ипотечных кредитов просто своим пребыванием на этом рынке. Доверие первичных кредиторов поддерживается уверенностью в том, что в случае необходимости FNMA приобретет ипотечные кредиты.
Изложенные выше схемы представляют интерес в качестве теории, применение которой возможно на следующем этапе развития рынка недвижимости и рынка ценных бумаг, однако это не означает, что формирование системы ипотечного кредитования в настоящий момент в России невозможно. Ипотечные отношения получили развития и в странах, где наблюдаются экономические процессы, схожие с имеющими место в РК.
Сравнение различных подходов к организации системы ипотечных кредитов показывает, что основное различие в развитых странах в организации ипотечного рынка заключается в формировании различных механизмов привлечения ресурсов для выдачи ипотечных ссуд. Различными специалистами высказываются разнообразные мнения по поводу формирования системы жилищного ипотечного кредитования в РК. Однако говорят о необходимости при построении национальной системы ипотечного жилищного кредитования использовать так называемую немецкую модель, основанную на целевых сбережениях (надо отметить, не менее развитую в США – судо-сберегательные ассоциации). Источниками кредитных средств выступают в основном счета до востребования и срочные вклады как физических, так и юридических лиц. Средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Другие специалисты высказывают мнение о необходимости создания полноценного вторичного рынка закладных, когда привлечение ресурсов осуществляется на рыке капитала, которое обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов, либо рефинансирование этих кредитов каким-либо иным способом.
Таким образом, вопрос заключается в том, какая из этих систем – жилищные контрактные сбережения или институты вторичного рынка – больше подходят для развития в РК с учетом специфических условий, сложившихся в настоящее время в нашей стране.

3.2.  Совершенствование системы ипотечного кредитования.

Основными путями решения проблем долгосрочного ипотечного кредитования является создание условий для развития рыночных механизмов, мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направление их в кредитно-финансовую сферу.
В ходе работы Казахстанской Ипотечной Компании были выявлены некоторые проблемы действующего законодательства. Это связано с тем, что основные положения законодательства в сфере ипотечного кредитования создавались в период, когда возможность внедрения системы ипотечного кредитования в масштабе всей страны отсутствовала и субъекты ипотечного рынка действовали разрозненно. С внедрением системы было выявлено несовершенство системы государственной регистрации сделок, высокий размер оплаты за регистрацию, что приводило к удорожанию кредитов для населения, отсутствие налоговых льгот для граждан, приобретающих жилье в кредит. Проблемой также является установленная законодательством система включения залогового имущества в конкурсную массу при банкротстве юридического лица, выявленные отдельные несоответствия в законодательных актах.
В этой связи, Национальным Банком Казахстана была создана рабочая группа, в рамках которой подготовлен проект Закона Республики Казахстан, предусматривающий внесение изменений и дополнений в некоторые законодательные акты. Его принятие должно активизировать развитие ипотечного жилищного кредитования в стране.
Но, главной проблемой остается привлечение средств в сферу ипотечного кредитования. От ее решения во многом будет зависеть развитие всей системы жилищного кредитования.
Предполагается, что необходимые для этого средства будут привлекаться на внутреннем рынке путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных принадлежащими Казахстанской Ипотечной Компании правами требования по ипотечным жилищным кредитам. Основными отечественными институциональными инвесторами являются накопительные пенсионные фонды и страховые компании.
Фактором, также препятствующим более интенсивному развитию ипотечного кредитования в Казахстане до последнего времени, являлся относительно невысокий средний срок кредитования (3-5 лет). Основная причина этого заключается в том, что наиболее активными участниками рынка являются универсальные банки, специализированные же институты представлены только небанковскими организациями. Учитывая, что большая часть обязательств банков носит кратко- и среднесрочный характер, ими предлагаются аналогичные по срокам ипотечные кредиты- В результате, это влечет дополнительную финансовую нагрузку для заемщиков по погашению кредитов и значительно сокращает количество потенциальных заемщиков. Специализированные небанковские организации также не имеют возможности получения долгосрочного финансирования
В настоящее время финансовый рынок может предложить значительный объем инвестиций. В то же время, на рынке ощущается нехватка финансовых инструментов. Улучшение ситуации сформированием республиканского бюджета позволило государству существенно сократить как размеры заимствований, так и снизить их стоимость. Поэтому ипотечные ценные бумаги рассматриваются как альтернативный инструмент для вложений со стороны инвесторов.
Доходность ипотечных ценных бумаг, то есть стоимость заимствований КИК, является самым важным элементом, поскольку именно от этого будут зависеть ставки по ипотечным кредитам Компании. В настоящее время ипотечные ценные бумаги не могут конкурировать с другими корпоративными ценными бумагами, предлагаемыми на рынке. Это связано с тем, что эмитенты вынуждены выпускать прежде всего бумаги, номинированные в иностранной валюте, а также предлагать рыночную доходность. Это не позволяет решить поставленную задачу по удешевлению ипотечных кредитов для населения, поскольку выпуск ипотечных облигаций на общих условиях по ожидаемой инвесторами доходности может повлечь за собой резкий рост ставок по ипотечным жилищным кредитам. Если же по облигациям будет установлена доходность ниже рыночной (в рамках проводимой Казахстанской Ипотечной Компанией политики низких процентных ставок, приемлемой для целей ипотечного кредитования), возрастает риск недоразмещения ипотечных бумаг.
Исходя из анализа сложившейся ситуации и международного опыта, был сделан вывод: на первом этапе ипотечным облигациям должны быть предоставлены определенные преференции. В дальнейшем, когда емкость рынка таких финансовых инструментов станет достаточно большой, можно будет постепенно аннулировать преференции без заметного ущерба для функционирования системы.
В частности, исходя из мирового опыта, следует создать условия, которые позволят выпускать ипотечные ценные бумаги наравне с государственными. К примеру, предоставить возможность инвесторам выполнять установленные нормативы: для банков - капитализации и ликвидности, для страховых организаций - по формированию резервов, для пенсионных фондов - размещения активов. Кроме того, необходимо максимально упростить процедуру регистрации и выпуска ипотечных облигаций, а также освободить эмиссию от лишних расходов, связанных с уплатой сборов и пошлин.
Так как основное условие успешной эмиссии - заинтересованность крупнейших отечественных институциональных инвесторов в приобретении ипотечных облигаций, преференции должны прежде всего учитывать их интересы. В частности, рассматривается вопрос об увеличении для накопительных пенсионных фондов лимита активов, размещаемых в ипотечные облигации, с 5% до 10%.
В рамках рабочей группы Национального Банка РК идет подготовка нормативного правового обеспечения для введения понятия «агентские ценные бумаги» - бумаги, эмитированные компаниями, которые пользуются поддержкой правительства республики. Агентские бумаги обладают определенными преференциями в налогообложении проведении операций обратного РЕПО с Национальным Банком РК - в целях максимального удешевления стоимости заимствований эмитентов, поскольку привлекаемые средства направляются в стратегически важные отрасли. В перечень таких агентств(его должен определять НБ РК) будет включена и Казахстанская Ипотечная Компания.
Кроме этого, необходимо содействовать увеличению объемов кредитования, поскольку это приведет к снижению маржи и, соответственно, конечных ставок вознаграждения по ипотечным кредитам. Таким образом, следует рассмотреть и принять необходимые изменения и дополнения в законодательные и подзаконные акты, которые позволят максимально снизить стоимость привлечения ресурсов для их последующего направления на кредитование населения.
Другими проблемами, решение которых необходимо для развития ипотечного кредитования в Казахстане, являются:
•	система налогообложения, например, в части налогообложения доходов инвесторов по ипотечным ценных бумагам, которые, являются основным элементом, определяющим стоимость кредитов для населения;
•	излишне затянутая и дорогостоящая процедура государственной регистрации сделок по приобретению жилья с помощью ипотечных кредитов;
•	включение инвесторов по ипотечным ценным бумагам в пятую группу по удовлетворению требований, в случае ликвидации эмитента ценных бумаг.
В совокупности, решение данных проблем позволит значительно увеличить объемы ипотечного кредитования.
Немало важным аспектом является создание системы страхования ипотечных кредитов, что позволит существенно увеличить долю населения, которая может получить ипотечные кредиты. В настоящее время Национальным Банком Республики Казахстан проводится работа по подготовке нормативного правового обеспечения функционирования подобной страховой компании, одним из учредителей которой выступит Национальный Банк Республики Казахстан.
Ипотечные кредиты - продукт не массовый, он доступен для граждан со средними доходами. В то же время, большая часть нуждающихся в жилье люди с низкими доходами. Для решения задачи обеспечения жильем данной категории населения был разработан и принят Закон «О жилищных строительных сбережениях», который предусматривает создание судо-сберегательной системы. Для поддержки населения предполагается выделение из государственного бюджета средств для предоставления безвозмездных премий государства по вкладам в жилищные строительные сбережения. В качестве компенсации за осуществление сбережений, государство в конце каждого года выплачивает вкладчику премию на сумму сбережений, которую он внес в текущем году. Размер предусмотренных выплат из республиканского бюджета премий должен составлять 20% от суммы поощряемого вклада, который включает в себя не только основную сумму, но и начисленное банком по нему вознаграждение.
В соответствии с прогнозными данными на 10 лет, от внедрения системы ожидается привлечение суммарных инвестиций в жилищную сферу в размере 32,6 млрд. тенге, прирост валового внутреннего продукта составит 1,7%, сумма поступлений в бюджет в виде налога - 7,8 млрд. тенге, а чистый доход государства по проекту - 2,9 млрд. тенге.
На рисунке представлена схема, показывающая основные источники финансирования дальнейшего развития жилищного строительства.

Застройщик направляет в жилищное строительство собственные и заемные средства. Заемные средства, необходимые для финансирования жилищного строительства, застройщик может привлекать у финансовых организаций (банков второго уровня или организаций, осуществляющих ссудные операции).
В качестве финансового оператора могут выступать банки второго уровня или организации, осуществляющие ссудные операции. Финансовый оператор также может направлять собственные средства на финансирование жилищного строительства. Источниками заемных средств выступают:
•	кредиты банков второго уровня или организаций, осуществляющих ссудные операции;
•	средства, привлеченные за счет выпуска негосударственных (то есть, корпоративных) и ипотечных облигаций.
Одними из перспективных источников заемных средств, направляемых финансовым оператором на финансирование жилищного строительства, являются эмиссия негосударственных и ипотечных облигаций. Преимуществами данных финансовых инструментов являются более низкая процентная ставка и больший срок привлечения по сравнению с кредитами банков второго уровня или организаций, осуществляющих ссудные операции.
Одним из важных участников процесса жилищного финансирования является государство. В мировой практике государство играет ведущую роль  в создании благоприятных условий для финансирования жилищного строительства, развитии институциональной инфраструктуры рынка жилья.
Одним из источников финансирования жилищного строительства является прямое бюджетное финансирование. Средства бюджета выдаются финансовому оператору на условиях срочности, платности, возвратности на долгосрочный период (10-15 лет). Финансовый оператор определяется на тендерной основе, который полученные финансовые ресурсы направляет в жилищное строительство путем кредитования застройщика и покупателей жилья.
Косвенным участием государства в финансировании жилищного строительства является создание страховой компании по страхованию кредитных рисков, связанных с ипотечным кредитованием. Создание компании снизит риски, повысит привлекательность ипотечных облигаций, что приведет к увеличению объемов, направляемых в жилищное строительство средств.
Другим источником финансирования жилищного строительства являются адресные целевые дотации населению для приобретения жилья. В бюджете будут заложены средства, направляемые на выплату адресных целевых дотаций малоимущим и социально незащищенным слоям населения, бюджетным работникам, военнослужащим, гражданам, переехавшим из экологически неблагоприятных регионов, депрессивных городов и сельской местности.
Государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающих  достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита, что сократит необходимый размер кредита. Такая система финансирования приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30%, на долю государственной субсидии (в зависимости от категории населения) в среднем - 2050% и оставшаяся часть – на ипотечный кредит, повысит доступность ипотечных кредитов для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье.
В целях создания эффективной системы государственной поддержки молодых семей, имеющих детей, намечено субсидировать процентные ставки по ипотечным кредитам на строительство и приобретение жилья с условием равномерного погашения кредитов в течение 15 лет без первоначального взноса. Ведется разработка базовых проектных решений строительства малогабаритного жилья, экономичных быстро возводимых домов по проектам с использованием современных технологий, максимально приблизив их к требованиям для социального жилья. Будут развиваться следующие основные негосударственные формы финансирования:
1. кредитование финансовыми организациями;
2. долевое строительство и продажа жилья в рассрочку;
3. предоставление предприятиями своим работникам займов на приобретение жилья.
1. Кредитование финансовыми организациями. В рамках этого важнейшего блока в системе жилищного финансирования предлагается стимулировать инвестиции в строительство на основе предоставления застройщикам банковских кредитов на строительство жилья (строительных кредитов). Эти кредиты выдаются банком-кредитором частями на оплату выполненных строительно-монтажных работ при строгом контроле за ходом строительства, сроками и качеством работ. Застройщики - получатели кредитов имеют возможность погашать полученные кредиты в соответствии с графиком их погашения после завершения строительства и реализации объекта, контролировать сроки и смету затрат в ходе строительства, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены и, таким образом, выдержать предложенные первоначальные условия продажи жилья.
Данный механизм эффективно взаимодействует с ипотечным кредитованием физических лиц - покупателей жилья в построенных таким способом домах: получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а владельцы продаваемого жилья (застройщики) получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит.
2. Долевое строительство и продажа жилья в рассрочку. Инициатива использования этих вариантов привлечения средств населения принадлежит застройщикам. В условиях снижения платежеспособного спроса на жилье и ограниченности банковского кредитования застройщики, решая проблемы обеспечения ликвидности построенного жилья и собственного выживания, самостоятельно напрямую привлекают денежные ресурсы населения на условиях долевого участия в строительстве или путем продажи в рассрочку уже готового жилья. Рассрочка предоставляется в среднем на 1-2 года на сумму от 30 до 50% стоимости жилья.
3. Предоставление предприятиями своим работникам займов на приобретение жилья. Данные проекты основаны на принципе, в соответствии с которым работник получает от предприятия заем для оплаты жилья в размере 70-80% его стоимости, а остальные 20-30% обязан оплатить из собственных средств. Заем предоставляется предприятием, как правило, на льготных условиях – длительный срок (до 10-15 лет), без процентов или льготные проценты, возможность последующего частичного или даже полного списания задолженности работника перед предприятием.
При наличии у предприятия собственных строительных мощностей используется вариант продажи сотрудникам построенного предприятием жилья по себестоимости строительства или с оплатой всего 20-40% стоимости жилья. Оставшуюся часть оплачивает предприятие за счет собственных ресурсов. Приобретение жилья на льготных условиях часто увязывается с обязательствами сотрудников предприятия отработать определенный срок на данном предприятии. Данная схема реальна для прибыльных и устойчиво работающих предприятий, заинтересованных в закреплении кадров на длительный срок.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В пункте 1 статьи 299 ГК устанавливается обширная сфера применения залога как способа обеспечения исполнения обязательства вообще и не упоминаются какие-либо договорные действия, подлежащие безусловному исполнению, но не подпадающие под юрисдикцию залоговых правил. Подобных исключений из принципа универсальности залоговой сделки гражданское законодательство РК не знает. Поэтому вызывает категорическое несогласие утверждение Е.Б. Осипова о том, что нельзя залогом обеспечить исполнение обязательства в натуре, например, обязательство по предоставлению в аренду жилого или производственного помещения или поставки определенной продукции3.
Залогом обеспечивается не только любое договорное правоотношение, но и в рамках сделки - отдельное обязательство (напр., по доставке имущества в определенный срок, выполнению работ в определенном месте, выплате процентов по кредиту с соблюдением периодичности платежей и т.д.).
Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.
Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.
Ипотечный кредит- это ссуда под залог недвижимости: земли, жилых и производственных зданий. Ипотека является одним из наиболее надежных способов обеспечения кредита. Однако ее развитие невозможно без соответствующих экономических условий, т. е. без существования собственников имущества, земли. При ипотечном кредитовании договоры о ссуде и средствах ее обеспечения иные, чем при других видах кредита, что предполагает применение особых юридических норм. К важнейшим из них относится право принудительного удержания имущества за долги.
Цель ипотечного кредитования - создание эффективно работающей системы обеспечения жильем граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
Схемы ипотечных ссуд: типовая (стандартная) ипотечная ссуда; ссуда с ростом платежей; ипотека с периодическим увеличением суммы взносов; ипотека с изменяющейся суммой выплат; ипотека с залоговым счетом и заем со сниженной ставкой; ссуда с периодическим пересмотром процентной ставки; ипотека с переменной процентной ставкой; ссуда с дележом прироста стоимости имущества; ссуда по закладной с обратным аннуитетом.
Наиболее приемлема для Казахстана Малазийская модель развития системы ипотечного кредитования.
Ипотечное кредитование - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование становится одним и перспективных и надежных механизмов финансирования жилищного  строительства, решения  жилищных  проблем  широких  слоев  населения  и   стимулирования строительства жилья. 
Можно сделать выводы, что основную роль в становлении системы ипотечного кредитования должны играть Правительство  Республики  Казахстан  и  Национальный Банк Республики Казахстан, так как именно они занимаются созданием законодательной  базы  и  нормативным регулированием ипотечного кредитования. Кроме того, должна быть создана ипотечная  компания в форме акционерного общества, учредителями которой будут  Национальный Банк Республики Казахстан, международные финансовые  организации  и банки второго уровня. Данная компания будет ведать вопросами  вторичного рынка закладных для обеспечения быстрой возвратности  кредитных ресурсов и решения проблемы ликвидности. Привлечение международных организаций должно осуществлять не только ради финансирования, но и  с целью  консультативных услуг в области ипотечного кредитования. 
Безусловно, становление и развитие в современном Казахстане ипотечного кредитования неразрывно связано с созданием системы учреждений, обслуживающих ипотеку. Поэтому, необходимо создать совокупность учреждений, занимающихся как непосредственно ипотечным кредитованием, так и обслуживающих механизм выдачи кредита под недвижимость.
Таким образом, целостная  система  ипотечного  кредитования должна включать предоставление долгосрочных ипотечных кредитов банками и    иными заимодателями гражданам-заемщикам, а также механизм обеспечения заимодателей необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования.
Изучив  тему: «Залог как способ обеспечения в ипотечном кредитовании (на примере Семипалатинского  филиала  народного банка Республики Казахстан)» установлено, что формирование рынка – процесс многоплановый. Требуется взаимодействие многих составляющих, одной из которой является  становление и развитие  предпринимательства.
В настоящее время данный вопрос включен  как один из важнейших  в программу демонополизации  экономики.  Предпринимательство создают  благоприятные условия для оздоровления экономики: развивается конкуренция, идет насыщение рынка товарами и услугами,  создаются дополнительные рабочие места, расширяется потребительский  сектор, лучше используются местное сырье и ресурсы.
Для осуществления своей предпринимательской деятельности необходимы денежные средства. Данные средства, как показывает анализ,  в банках взять очень трудно. Для решения данного вопроса многими банками осуществляется  определенные направления. 
Социальная функция  предпринимательства состоит в том, что они могут поглощать незанятую рабочую силу, снижать социальную напряженность, безработицу. Поэтому развитие предпринимательства – это наиболее дешевый путь к рынку, закладывающий глобальные основы ресурсосберегающего экономического роста в стране.
Предпринимательская структура, наиболее зависимая от  колебания рынка, нуждается в разнообразной поддержке.	
Об этом свидетельствует тот факт что при анализе коммерческих банков, установлено, что доля кредитования предпринимательства составляет 0,6% от общего количества кредитов. На эту ситуацию влияет множество факторов:
1.	Отсутствие залогового ликвидного имущества у  предпринимательства
2.	Большая степень риска кредитных ресурсов, из – за отсутствия опыта  ведения  предпринимательскими структурами
3.	Отсутствие законодательной базы в целом в государстве.
Для решения проблем  с кредитованием  предпринимательства необходимы государственные программы, в частности:
1.	Предоставления гарантий государством, как обеспечения кредитными ресурсами;
2.	Развитие  залоговых операций  на примере Семипалатинского   филиала Народного банка.
3.	На первых порах становления предприятий разработать систему государственных заказов – как залог возвратности кредитов.
Следовательно, выделение кредита – не самый важный вопрос в данной проблеме. Основной вопрос – государственная поддержка, в форме залога и государственных заказов.
При  анализе видов банковских услуг установлено,  что в настоящее время идет форсирование Семипалатинским Филиалом направления на оказание  банковских услуг, особенно  по осуществлению залоговых обязательств и оказания  существенной помощи для получения кредита.
Так в качестве  залоговых льгот  Народным Банком  разрешено ставить в залог подержанные автомобили, осуществляется лизинговые операции, гарантии Народного банка..
По типу «кредитные услуги» классифицируются по следующим признакам:
•	в зависимости от получателя (государственные предприятия; акционерные общества и товарищества; граждане, занимающиеся индивидуальной трудовой деятельностью: другие банки; прочие хозяйства);
•	по обеспечению (обеспеченные, необеспеченные, доверительные);
•	по сроку погашения (краткосрочные, долгосрочные, среднесрочные);
•	по методу погашения (разовые, в рассрочку).
Более детальная классификация позволяет выделить эмиссионные, торговые, доверительные, залоговые. Кроме того, по принципу осуществления услуги делятся на 1-е, производимые за счет клиента и на 2-е за свой счет.
Однако кредитование сопряжено с риском. Для ликвидации последствия  рисков применяется прогрессивные методы залоговых операций, одними из первых которые стали применять Семипалатинский филиал Народного банка.
На инвестиционную деятельность банка, прежде всего, влияет недостаток собственных средств. Кроме того, необходимо определить приоритетные сферы, куда действительно выгодно и нужно помещать средства.
Анализируя деятельность Семипалатинского Филиала Народного Банка за ряд лет можно прийти к выводу, что развитие банковских услуг, хотя и идет быстрыми темпами. Развиваются те виды залоговых операций, которые другие банки до настоящего времени не получают должного внимания.
Следует отметить, что, отдельные банковские услуги, широко применяемые за рубежом начали применяться в АО «Народный Банк  Казахстана», его Семипалатинском филиале.
 Семипалатинский  филиал развивает такие  виды залоговых операций, которые  имеют  социальное направление.
Рост кредитования  экономики оценивается  не  только  количественно, но  и качественно   и  в  этой  связи  следует  подчеркнуть  грамотную  работу Семиапалатинского филиала Народного Банка,  направленную  на  снижение  доли  плохих  займов. 
АО «Народный Банк Казахстана», как орган регулирования, прилагал усилия к тому, чтобы придать нужное направление происходящим изменениям в областях и филиалах.  Некоторые процессы уже идут. Все перечисленные мероприятия будут способствовать увеличению услуг  малыми предприятиями и получению доходов  Народного банка. 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1.	Конституция Республики Казахстан.
2.	Закон Республики Казахстан «О банковском деле»
3.	Гражданский Кодекс Республики Казахстан. – А., 2002.
4.	Гражданский Процессуальный Кодекс Республики Казахстан. – А., 2002.
5.	Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу Закона «О хозяйственных товариществах»;
6.	Указ Президента Республики Казахстан «О банках и банковской деятельности в Республике Казахстан»;
7.	Положение о порядке регистрации, аннулирования эмиссий акций и утверждения отчета об итогах выпуска и размещения акций в Республике Казахстан.
8.	Временная инструкция о порядке прохождения экспертизы в Национальном Банке Республики Казахстан проспектов на выпуск акций и облигаций, эмитируемых банком и организациями, осуществляющие отдельные виды операций на территории Республики Казахстан.
9.	Осиное Е.Б. Залог как право, производное от права собственности // Кн. Право и собственность в РК. - Алма-ты, 1998.-С.201;
10.	Комментарий к ГК РК. А., 1998 г.
11.	Гражданское право, (под редакцией Ю.К. Толстого и А.П. Сергеева). - С- Пб. 1996
12.	Гражданское право. Учебник для вузов. Издат. КазГЮА. Алматы – 2001.
13.	Алексеев С.С. “Государство и право”. М.1996.
14.	Сулейменова М.К. Гражданское право РК. Алматы, 1998г. 
15.	Бекжанов С. «Правовое государство» Алматы 1998 С.21.
16.	Гражданское право. Том 1. Издательство “БЕК”, Москва 1993 г.
17.	Калпин А.Г., Масляев А.И., Гражданское право, часть 1, Учебник, М.,  1997. 
18.	Комментарий части первой Гражданского кодекса РК А.,1995
19.	В.П. Грибанов. Сроки в гражданском праве. М., 1967
20.	О.А. Красавчиков. Советское гражданское право. М., “Спарк”, 1995
21.	В.А.Ойгензихт. Воля и волеизъявление. Душанбе, “Дониш”, 1983
22.	Е.А.Суханов. Гражданское право в 2-х томах. Том 1,2., М., “Бек”, 1994
23.	Г.Ф.Шершеневич. Учебник русского гражданского права. М., “Бек”, 1994
24.	
25.	Банковское дело. Алматы. « Каржи – Каражат», 1998г. Сейткасимов Г.С.
26.	Ершов М. В. Валютные механизмы в современном мире. Москва 2000 Год. 
27.	Жуков. Е. Банки и банковские операции. 1997 год. ЮНИТИ.
28.	Колесников В. И. Кроливецкая  Л. П. Банковское  дело. Москва. Финансы и статистика.. 1998 год.
29.	Бланк  И. А. Инвестиционный менеджмент .  Киенв, 1995 год.
30.	Макарова.  Коммерческие банки   и их операции.  М. Банки и биржи, ЮНИТИ, 1995 год.
31.	Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу Закона «О национальном банке Республики Казахстан» от 3 марта 1995 г.
32.	Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу Закона « О банках и банковской деятельности в Республике Казахстан» от 31 августа 1995 г.
33.	Коттер. Рид Партер. Коммерческие банки. Управления и операции, Москва, 1991 г.
34.	Лаврушин О.И. Банковское дело, Москва, 1992 г.
35.	(Статья из газеты) - Мажитов Д. Современная банковская система Республики Казахстан / / Азия - экономика и жизнь -1997 - январь (2) - 
36.	Арынов Е.М. Банки Казахстана на внутреннем финансовом рынке, Алматы: ИРК, 1996,140 с.
37.	Народный банк  Панорама - 1996 - 7 июня (№ 22) -с.8.
38.	Абдыкалыков Т.А. Финансирование капитального строительства / / Бюллетень бухгалтерии -1996 - № 46 - с. 12-17.
39.	Баяхметов Т. Инвестиции в условиях рынка. Алматы, 1996, 264 с.
40.	(Статья из газеты) - Чиненков А.В. Банковские кредиты и способы обеспечения залоговых обязательств / / Бухгалтерия и банки - 1996 - № 4 -с.51.
41.	(Статья из книги) - Бочаров В.В. Коммерческие банки на рынке инвестиций. Алматы: ИРК, 1996, с.41-45.