СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………………..3

ГЛАВА 1. СУЩНОСТЬ КУПЛИ-ПРОДАЖИ: ИСТОРИЯ СТАНОВЛЕНИЯ И РАЗВИТИЯ……………………………………………………………………….7-22
1.1	Проблемы становления и развития купли-продажи…………………..7
1.2	Применение купли-продажи в советском гражданском праве……...10
1.3.    Виды договоров купли-продажи………………………………………13

ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ПО СОВРЕМЕННОМУ ГРАЖДАНСКОМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ………...23-39
2.1     Современная система развития купли-продажи.....…………….……23
2.2	Источники правового регулирования отношений по купли-     продажи…………………………………………………………………24
2.3	Юридическая природа купли-продажи…..…....…………....………..30
2.4.    Обзор судебной практики по делам о признании недействительными договоров купли-продажи……………………………………………..31

ГЛАВА 3. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СОДЕРЖАНИЯ ДОГОВОРА 
КУПЛИ-ПРОДАЖИ.…………..…………....…………..…….... …………..…40-66
3.1	Правовое регулирование существенных условий купли-
                  продажи…………………………………………………………………40
3.2	Правовое регулирование обычных условий купли-продажи.………44
3.3.    Некоторые особенности правового регулирования договора купли-продажи…………………………………………………………………61

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.…………....…………....…………..…………....………....……..67

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ.…………....…………....……..…70

СУДЕБНЫЙ ПРИМЕР.…………....…………..………....…………....…………..73

ПРИЛОЖЕНИЕ.……....…………....……....…………....…………....…………....74

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы данной дипломной работы связана,  прежде всего, с тем, что договор купли-продажи служит одной из правовых форм, опосредствующих передачу имущества в качестве товара и используемых в сфере товарно-денежного обращения. Социальная роль договора купли-продажи состоит в том, что он используется для реализации прибавочной стоимости собственником средств производства, является универсальной правовой формой товарно-денежных отношений, для которых характерны рыночная стихия, конкуренция, наличие противоречий между продавцом и покупателем. Договор купли-продажи не является единственной и универсальной формой отчуждения товаров. Товарно-денежное отношение опосредуется также договорами розничной купли-продажи, договорами поставки продукции и товаров, контрактации сельскохозяйственной продукции, договором энергоснабжения, договором продажи предприятия и некоторыми другими разновидностями договора купли-продажи. Обладая общими признаками договор купли-продажи применительно к отдельным группам правоотношений приобретает специфические черты и имеет относительно обособленное регулирование с некоторыми особыми правилами, что позволяет выделить отдельные виды этого договора, в частности договор розничной купли-продажи, договор оптовой торговли, договор продажи в рассрочку, договор продажи в кредит, договор продажи валютных ценностей, ценных бумаг, договор поставки и т.д.. Причем некоторые из этих договоров в дальнейшем могут быть подразделены на разновидности. Наиболее широкое распространение и применение договор купли-продажи получает в сфере розничной торговли, как правило, осуществляемой юридическими лицами для обеспечения граждан промышленными и продовольственными товарами. В настоящее время договор купли-продажи является наиболее распространенным в имущественном обороте. Актуальность темы исследования состоит в том, что переход к рыночным отношениям и появление новых рыночных принципов, которые были не известны и неприемлемы для плановой экономики и ее правового   регулирования    обусловили   необходимость    обновления   норм гражданского законодательства, в том числе и о купле-продаже.
В методологическом плане дипломная работа построена по следующей схеме - показать социально-экономическую сущность купли-продажи, затем историю его становления и развития, его оформление в правопорядках разных стран и после этого переход к характеристике купли-продажи по действующему отечественному законодательству.
Гражданский кодекс Республики Казахстан (его Особенная часть) от 1999 года по-новому рассмотрел ряд вопросов правового регулирования купли-продажи, что явилось следствием широкого использования опыта международного регулирования отношений по купле-продаже, в том числе положений Венской конвенции о договорах международной купли-продажи товаров 1980 года. В частности, положения Венской конвенции нашли отражение в Гражданском кодексе при изложении вопросов о цене, сроке договора, обязанности продавца и так далее.
Гражданский кодекс значительно расширил правовое регулирование отдельных, наиболее распространенных и наиболее важных видов договоров купли-продажи.
Сфера применения договора купли-продажи значительно расширилась также за счет того, что правила о купле-продаже должны субсидиарно применяться к купле-продаже имущественных прав, результатов интеллектуальной деятельности, фирменных наименований, товарных знаков, знаков обслуживания и иных средств индивидуализации гражданина или юридического лица, выполняемых ими работ или услуг, если иное не вытекает из содержания или характера соответствующих прав либо существа объекта гражданских прав.
В этой связи в работе поставлены  следующие основные задачи:
Договор купли-продажи - не может быть полностью освещена в рамках одной работы, т.е. в договор купли-продажи входят множество вопросов, каждый из которых требует отдельного рассмотрения.
Договор купли-продажи является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей товара покупателю
Договор купли-продажи является возмездным, поскольку продавец за исполнение своих обязанностей по передаче товара покупателю должен получить от последнего встречное предоставление в виде оплаты полученного товара.
Договор купли-продажи является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (продавец и покупатель) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать
Договор купли-продажи может быть заключен, по общему правилу, как в отношении вещей, имеющихся в наличии у продавца, так и в отношении вещей, который будут созданы или приобретены им в будущем, что предполагает в качестве продавца как собственника товара, право собственности которого возникло путем приобретения товара от третьих лиц либо в результате самостоятельного изготовления этого товара, так и посредника в лице оптовых и розничных торговых
Существенными условиями договора купли-продажи являются условия о предмете - товаре, в отношении которого заключен договор, и его количестве, которые и определяют условие договора о товаре. В соответствии с Гражданским кодексом условие о товаре считается соблюденным. Если оно позволяет определить его наименование и количество. Данное положение необходимо понимать с учетом деления вещей на индивидуально-определенные и определенные родовыми признаками. При использовании индивидуально-определенной вещи всех необходимых признаков вещи, позволяющих отличить ее от аналогичных вещей.
Целью данной дипломной работы является изучение, в первую очередь, основных требований к договору о купли – продаже, тех положений, которые определяют основные виды договоров. В работе даются ответы на вопросы, что необходимо учитывать при составлении контактов в целях обеспечения надлежащей защиты интересов контрагентов.
Цель темы данной дипломной работы состоит в том, чтобы наиболее разностороннее раскрыть саму цель, назначение договора купли продажи, договор купли продажи состоит в перенесении права собственности на вещь, служащую товаром, на покупателя. По общему правилу, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В тех случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлен законом.
Сторонами договора купли-продажи являются продавец и покупатель.
По общему правилу продавец товара должен быть его собственником или обладать иным ограниченным вещным правом, из которого вытекает правомочие продавца по распоряжению имуществом, являющимся товаром.
Среди всех договоров купли-продажи выделяются договоры, продавцы и покупатели по которым, продавая или приобретая товары, действуют в рамках осуществляемой ими предпринимательской деятельности.
Содержание договора представляет совокупность его условий. В свою очередь, условиями договора устанавливаются или конкретизируются права и обязанности сторон.
Главная обязанность продавца заключается в передаче покупателю товаров, являющихся предметом купли-продажи, в срок, установленный договором а если такой срок договором не установлен, - в соответствии с правилами об исполнении бессрочного обязательства.
Договор купли-продажи признается заключенным с условием его исполнения к строго определенному сроку, когда из содержания договора ясно вытекает, что при нарушении срока исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Продавец вправе производить исполнение по такому договору до наступления или после истечения срока без согласия покупателя и в том случае, если покупатель не воспользовался правом на отказ от исполнения договора.
Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц. Исключение составляют лишь случаи, когда имеется согласие покупателя принять товар, обремененный такими правами.
Нормальный рынок предполагает обеспечение законом и договором не только прав покупателей, но и прав тех, кто должен получить деьги за свой товар. Четкое регулирование обязанностей покупателя принять и оплатить товар особенно существенно в условиях переходной экономики, которой свойственны многие негативные явления, в том числе и неплатежи за проданные товары.
Покупатель по договору купли-продажи обязан принять переданный ему товар. Исключение составляют лишь те случаи, когда покупатель наделен правом требовать замены товара или отказаться от исполнения договора.
Неисполнение или ненадлежащее исполнение покупателем обязанностей по принятию товара либо отказ покупателя от принятия предусмотренного договором товара влечет для него негативные последствия.
Продавец получает право потребовать от покупателя принятия товара в принудительном порядке путем обращения с соответствующим иском в суд. Покупатель обязан оплатить товары непосредственно до или после их передачи ему продавцом в размере их полной цены, если иное не предусмотрено законодательством или договором купли-продажи либо не вытекает из существа обязательства.
Обязательство покупателя уплатить цену включает в себя также принятие им таких мер и соблюдение таких формальностей, которые могут потребоваться в соответствии с договором или законодательством, чтобы сделать возможным осуществление платежа.
В работе сделаны существенные выводы, позволяющие говорить о том, что в гражданском обороте появляются новые разновидности договора купли-продажи, которые обязаны своим появлением именно рыночным отношениям. Значительное место в работе уделено обзору судебной практики о признании недействительными договоров купли-продажи.
Методологической основой для написания дипломной работы послужили труды казахстанских и российских авторов как М.К. Сулейменова, Ю.Г. Басина., Алексеева Е.Ф., М.И. Брагинского, В.В. Витрянского.
Данная дипломная работа состоит из Введения, трёх глав и Списка использованной литературы, в первой главе  раскрыто сущность  купли-продажи: история становления и развития, во второй главе дано понятие правового обеспечения договора купли-продажи по гражданскому законодательству. 
Общий объём работы состоит из 74 машинописных страниц.

ГЛАВА 1. СУЩНОСТЬ КУПЛИ-ПРОДАЖИ: ИСТОРИЯ СТАНОВЛЕНИЯ И РАЗВИТИЯ.

1.1. Понятие договора купли-продажи

В соответствии с нормами гражданского законодательства Республики Казахстан “По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество (товар) в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)”1.
Среди всех договоров купли-продажи выделяются договоры, продавцы и покупатели по которым, продавая или приобретая товары, действуют в рамках осуществляемой ими предпринимательской деятельности.
К правоотношениям, вытекающим из таких договоров, применяются некоторые специальные правила, относящиеся к обязательствам, связанным с предпринимательской деятельностью.
В частности положения:
-   о возможности одностороннего расторжения или изменения договора, если это предусмотрено не только законом, но договором;
-   о презумции солидарного характера обязательства при множественности лиц на стороне должника или кредитора;
-   об ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства без учета вины.
Вместе с тем данное обстоятельство не дает оснований для выделения в качестве самостоятельного вида договора купли-продажи так называемого предпринимательского договора купли-прдажи.2
Применительно к другому элементу купли-продажи - к предмету договора купли-продажи Гражданский кодекс устанавливает специальное правило:
условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара. Данное положение относится лишь к товару, и ими не исчерпываются существенные условия договора купли-продажи, определяющие его предмет.
Существенными условиями договора купли-продажи являются условия о предмете - товаре, в отношении которого заключен договор, и его количестве, которые и определяют условие договора о товаре. В соответствии с Гражданским кодексом условие о товаре считается соблюденным. Если оно позволяет определить его наименование и количество. Данное положение необходимо понимать с учетом деления вещей на индивидуально-определенные и определенные родовыми признаками. При использовании индивидуально-определенной вещи всех необходимых признаков вещи, позволяющих отличить ее от аналогичных вещей.
В то же время необходимо иметь в виду и то, что для отдельных видов договора купли-продажи к существенным условиям могут относиться и некоторые другие условия, например, срок в договоре поставки, цена при покупке товара в кредит под условием рассрочки платежи и т.д.
Цель договора купли продажи состоит в перенесении права собственности на вещь, служащую товаром, на покупателя. По общему правилу, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В тех случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлен законом.
Сторонами договора купли-продажи являются продавец и покупатель.
По общему правилу продавец товара должен быть его собственником или обладать иным ограниченным вещным правом, из которого вытекает правомочие продавца по распоряжению имуществом, являющимся товаром.
В качестве продавца могут выступать государство, юридические и физические лица, обладающие соответствующей правосубъектностью (правоспособностью и дееспособностью).
Покупателем товара по договору купли-продажи может быть всякое физическое или юридическое лицо, признаваемое субъектом гражданских прав и обязанностей. Приобретая товар по договору купли-продажи, покупатель становится его собственником. Однако в некоторых случаях, предусмотренных законом или договором, покупатель не приобретает права собственности на переданный продавцом товар.
Для признания договора купли-продажи заключенным от сторон действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие о количестве и наименовании товаров.
Содержание договора представляет совокупность его условий. В свою очередь, условиями договора устанавливаются или конкретизируются права и обязанности сторон.
Главная обязанность продавца заключается в передаче покупателю товаров, являющихся предметом купли-продажи, в срок, установленный договором а если такой срок договором не установлен, - в соответствии с правилами об исполнении бессрочного обязательства.
Если иное не предусмотрено договором, продавец обязан передать покупателю вместе с товаром принадлежности продаваемой вещи, а также относящиеся к ней документы.
Договор купли-продажи признается заключенным с условием его исполнения к строго определенному сроку, когда из содержания договора ясно вытекает, что при нарушении срока исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Продавец вправе производить исполнение по такому договору до наступления или после истечения срока без согласия покупателя и в том случае, если покупатель не воспользовался правом на отказ от исполнения договора.
Момент исполнения продавцом своей обязанности передать товар покупателю определяется согласно из трех вариантов:
1. При наличии в договоре условия об обязанности продавца по доставке товара - моментом вручения товара покупателю;
2. Если в соответствии с договором товар должен быть передан покупателю в месте нахождения товара - моментом представления товара в распоряжение покупателя в надлежащем месте;
3. Моментом сдачи товара перевозчику или организации связи.
Датой исполнения обязательства	должна признаваться дата
соответствующего документа, подтверждающего принятие товара
перевозчиком или организацией связи для доставки покупателю, либо дата
приемо-сдаточного документа. Дата исполнения продавцом своей
обязанности по передаче товара имеет чрезвычайно важное значение,
поскольку именно этой датой определяется момент перехода от продавца к
покупателю риска случайной гибели или случайной порчи товара.
Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц. Исключение составляют лишь случаи, когда имеется согласие покупателя принять товар, обремененный такими правами.
Нормальный рынок предполагает обеспечение законом и договором не только прав покупателей, но и прав тех, кто должен получить деьги за свой товар. Четкое регулирование обязанностей покупателя принять и оплатить товар особенно существенно в условиях переходной экономики, которой свойственны многие негативные явления, в том числе и неплатежи за проданные товары.
Покупатель по договору купли-продажи обязан принять переданный ему товар. Исключение составляют лишь те случаи, когда покупатель наделен правом требовать замены товара или отказаться от исполнения договора.
Неисполнение или ненадлежащее исполнение покупателем обязанностей по принятию товара либо отказ покупателя от принятия предусмотренного договором товара влечет для него негативные последствия.
Продавец получает право потребовать от покупателя принятия товара в принудительном порядке путем обращения с соответствующим иском в суд.
Непринятие данного товара покупателем может служить основанием для отказа со стороны продавца от исполнения договора, что влечет расторжение договора купли-продажи. Независимо от выбранного продавцом способа защиты от незаконных действий покупателя, продавец сохраняет право требовать от покупателя возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязанностей по принятию товара.
Покупатель обязан оплатить товары непосредственно до или после их передачи ему продавцом в размере их полной цены, если иное не предусмотрено законодательством или договором купли-продажи либо не вытекает из существа обязательства.
Обязательство покупателя уплатить цену включает в себя также принятие им таких мер и соблюдение таких формальностей, которые могут потребоваться в соответствии с договором или законодательством, чтобы сделать возможным осуществление платежа.
Правовые последствия неисполнения либо ненадлежащего исполнения покупателем обязанности по оплате проданного товара заключаются в том, что продавец получает право потребовать от покупателя не только оплаты товара, но и уплату процентов за пользование чужими денежными средствами, начисляемых на сумму задолженности за весь период просрочки оплаты товаров. Если товар не оплачивается покупателем в связи с необоснованным отказом от его принятия, продавец вправе по своему выбору либо потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора, что повлечет его расторжение.

1.2.  Проблемы становления и развития купли-продажи.

Договор купли-продажи относится к числу традиционных институтов гражданского права, имеющих многовековую историю развития. Уже в классическом римском праве складывается в качестве консенсуального контракта купля и продажа, под которым понимался договор, посредством которого одна сторона - продавец обязуется предоставить другой стороне -покупателю вещь, товар, а другая сторона - покупатель обязуется уплатить продавцу за указанную вещь определенную денежную цену. Условия о товаре и его цене признавались существенными элементами договора купли-продажи. Римскому праву были известны договора о продаже будущего урожая, в таких случаях применялся договор о продаже будущей или ожидаемой вещи, а продажа считалась совершенной под отлагательным условием. Более того, договор купли-продажи мог иметь своим предметом также бестелесную вещь, т. е. имущественное право (право требования, право осуществления узуфрукта и т. п.).
В дореволюционном гражданском законодательстве собственно договором купли-продажи (или, как предусматривалось действовавшим законодательством, “продажи и купли”) признавались лишь сделки по продаже движимого имущества. Что же касается недвижимого имущества, то купля-продажа была отнесена законом не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество; купчая крепость рассматривалась в качестве акта перенесения права собственности на недвижимость. Российские цивилисты, критикуя законодательство той поры, полагали, что имеется двусторонний единый договор купли-продажи как движимого, так и недвижимого имущества, поскольку основанием приобретения покупателем права собственности на продаваемую вещь во всех случаях является
соглашение сторон. Вместе с тем и законодательством и гражданско-правовой доктриной признавалось, что сфера действия договора купли-продажи ограничивается лишь вещами физическими и не включает в себя имущественные права, поскольку с юридической точки зрения в последнем случае нет покупки или продажи, а есть только передача, уступка прав.
При подготовке проекта Гражданского уложения, нормы продажи были помещены в разд. II (“Обязательства по договорам”) кн. V (“Обязательственное право”) проекта, поскольку “продажа есть договор двусторонний” и “входит непосредственно в область договорных отношений”. Под договором продажи понимался договор, по которому продавец передает или обязуется передать движимое или недвижимое имущество в собственность покупателя (“покупщика”) за условленную денежную сумму. Причем правила о продаже подлежали применению также к возмездной уступке прав.
Дефиниция: Купля-продажа есть договор, в силу которого одна сторона обязывается передать другой вещь в собственность, а та уплатить ей известную сумму денег. Приведем мнения дореволюционных цивилистов в отношении купли-продажи. Во-первых, по своей правовой природе относительно купли-продажи в законодательстве существовало сомнение, следует ли, во-первых, считать ее договором и, во-вторых, признавать ли за нею характер двусторонности. По этому вопросу мнения дореволюционных юристов резко разделялись. Мейер признавал куплю-продажу и в доктрине и в законодательстве двусторонним договором, тогда как Победоносцев утверждает, что у нас купля-продажа не договор, а действие, которым одна сторона передает другой вещь за определенную цену. Поводом к такому заключению служит то обстоятельство, что, купля-продажа отнесена не к договорам, а к способам приобретения прав на имущества. Но признанию купли продажи актом перенесения права собственности препятствует соглашение, которое лежит в его основании и которое не выделяется в особое отношение, а сливается. Ссылка на историческое значение купчей может иметь силу только для недвижимостей; но кроме них, покупаются и продаются движимые вещи, а куплю-продажу движимости и сам закон называет договором.
Поэтому дореволюционная практика, отвергнув сомнение в договорном характере, признала куплю-продажу односторонним договором, по которому одно лицо обязывается уплатить другому известную сумму денег за вещь, приобретенную от него в собственность. При этом упускается из виду, что даже и в тех странах, законы которых признают переход права собственности в момент совершения договора, купля-продажа все же признается двусторонним договором, потому что на продавце лежат и другие обязанности. Неверной, представляется основная точка зрения, будто по русским законам право собственности переносится одновременно с договором. Такое мнение относительно движимых вещей прямо отвергается законом, который кроме договора как основания, требует еще передачи. Но и относительно недвижимости установлен особый акт ввода во владение, которому практика придает большое значение и который основывается на предшествующем ему Договоре.
Г.Ф. Шершеневич пишет, что: “по этим соображениям купля-продажа должна быть признана по нашему законодательству двусторонним договором, как это обнаруживается уже из самого названия. В прочем, в последнее время и Сенат перешел на эту точку зрения. На одной стороне стоит продавец, отчуждающий вещь, на другой - покупатель, передающий деньги. С точки зрения продавца вся сделка представляется продажей, то есть обменом товара на деньги, с точки зрения покупателя сделка является покупкой, то есть обменом денег на товар. Единство сделки от этой двойственности нисколько не нарушается, хотя закон наш говорит не о купле-продаже, а о продаже и купле”.1
Во-вторых, предмет купли-продажи. Продавать и покупать можно только вещи в смысле частей физического мира. Между тем, нередко понятие купли-продажи расширяют за пределы материального мира, ставят рядом с вещами исключительные права, а так же права требования, например, говорят о купле-продаже векселей. Отсюда видно, что понятие о купле-продаже расширяют до понятия о возмездном отчуждении права. Но, вместе с тем, купля-продажа утрачивает свои отличительные черты, сливаясь отчасти с уступкой прав по обязательствам, а с точки зрения юридической такая замена точного понятия, связанного с известными последствиями обширным и неопределенным понятием, дает мало преимуществ. Если вопрос этот может считаться спорным в науке, то с точки зрения дореволюционного законодательства нет, кажется, сомнения в том, что продавать и покупать можно только вещи, так как законы наши указывают лишь на материальные предметы, а не на права.
В-третьих, условие о цене продажи. Передаче вещи соответствует платеж цены, которая может состоять или в единовременной сумме или в периодических платежах. Деньги составляют существенное условие купле-продаже. Назначение каких-либо других вещей служит эквивалентом передачи и превращает куплю-продажу в обмен. Но нет никакого препятствия, к тому, чтобы при исполнении произошла замена денег вещами, важно только, чтобы при заключении договора определены были деньги. Цена, указанная в договоре, должна быть определенной, хотя бы она определилась позже, в связи с какими-нибудь обстоятельствами или волею известного лица. Совершенная неопределенность цены делает договор не действительным. Требование, чтобы цена соответствовала действительной стоимости вещи, дошедшее от римского права к некоторым современным законодательствам, чуждо дореволюционному праву. Однако и в нем содержатся, в виде исключений, некоторые указания на это требование договора купли-продажи. Так, при продаже русским подданным за границей морского судна, русский консул не иначе дает свое согласие на сделку и принимает в ней участие, как по удостоверению в том, что установленная цена соответствует действительной стоимости корабля. Ещё один пример, если занимающийся скупкой хлеба у крестьян приобрел у них, по несоразмерно низкой цене, хлеб на корню, снопами или зерном, воспользовавшись заведомо тягостным положением продавцов, то он обязывается доплатить последним разницу между уплаченной суммой и ценой проданного хлеба. И на конец, значительное несоответствие продажной цены и действительной стоимости имения может служить одним из признаков наличности условий для опровержения сделки, совершенной не состоятельным должником с целью скрыть свое имущество от взысканий кредиторов.
В-четвертых, цель договора купли-продажи состоит в перенесении права собственности на покупателя. Обмен допустим при условии, что каждая сторона представит другой возможность полного распоряжения вещами, а это может быть достигнуто только перенесением права собственности. Г.Ф. Шершеневич пишет, что “поэтому представляется совершенно ошибочным мнение, например Виндшейда, основанное на римском праве, будто “достаточно, чтобы вещь перешла в состав имущества покупателя. Нет необходимости устанавливать какое-либо право на купленную вещь, необходимо только предоставление пользования правом”. При этом забывается, что имущество есть понятие юридическое, а не только экономическое, что, с указанной точки зрения, всякое возмездное пользование чужой вещью должно быть признано куплей-продажей, и действительно, в нашем крестьянском быту употребляется выражение “купить десятину или полосу” - в смысле аренды. Можно пойти далее и признать, что рабочая сила, труд могут быть куплены, а потому договор личного найма превратится в договор купли-продажи. Но юриспруденция должна устанавливать точные определения, а не допускать такого смешения понятий. Римскому праву следует законодательство французское, напротив, по германскому уложению продавец вещи обязан предоставить покупателю право собственности на нее”.1

1.3.  Применение купли-продажи в советском гражданском праве.

В советский период развития гражданского права сфера применения договора купли-продажи существенно ограничилась и свелась к отношениям между гражданами, а так же между гражданами и розничными торговыми предприятиями. Отношения, складывающиеся между социалистическими организациями в связи с реализацией производимых ими продукции и товаров, регулировались договорами поставки, контрактации, энергоснабжения, которые имели плановую основу и являлись самостоятельными договорами. В юридической литературе того периода данное обстоятельство объяснялось тем, что при социализме действие закона стоимости сочетается с действием закона планомерно-пропорционального развития и основного экономического закона социалистического общества. В результате закон стоимости утрачивает всеобщее значение, а потому ограничивается и сфера применения договора купли-продажи, используемого преимущественно для реализации предметов потребления и лишь в сравнительно небольших масштабах для реализации средств производства. В литературе указывалось, что товарно-денежный оборот социалистического общества, во-первых, является планово регулируемым; во-вторых, он используется для надлежащего распределения товаров с целью удовлетворения соответствующих потребителей граждан и социалистических организаций. “Договор купли-продажи является не плановым договором, так как хотя и испытывает на себе воздействие планирования в тех случаях, когда в нем участвуют социалистические организации, тем не менее, заключается в отсутствие двусторонне обязательных плановых актов, чем, в частности, отличается от договоров поставки и контрактации сельскохозяйственных продуктов”.

1.4. Виды договоров купли-продажи

К числу договоров, признаваемых   в качестве отдельных видов договора купли-продажи относятся:
-   розничная купля-продажа; поставка;
-   контрактация;
-   энергоснабжение;
-   продажа предприятия.
Выделение названных видов договоров купли-продажи служит прежде всего целям наиболее простого и оптимального правового регулирования сходнях правоотношений. “Сходство соответствующих правоотношений позволило законодателю установить правило, согласно которому к указанным договорам подлежат субсидиарному применения общие положения ГК, регулирующие договор купли-продажи”1
Какой-либо единый критерий для разграничения отдельных видов купли-продажи отсутствует.
Глава 25 Гражданского кодекса Республики Казахстан, регламентирующая договор купли-продажи и его отдельных видов договора купли-продажи строится по другому принципу:
-   в отношении отдельных видов договора купли-продажи определяется набор характерных особенностей, выделяющих соответствующий договор в отдельный вид купли-продажи при сохранении с последним отношений вида и рода. Причем применительно к различным видам договора купли-продажи такие квалифицирующие признаки обнаруживаются в самых разных элементах договора, касающихся его субъектов, предмета, существенных условий и т.п.
Законодатель не заботится о проведении строго очерченных границ между отдельными видами договора купли-продажи. С точки зрения эффективности правового регулирования, главное - четко выделить особенности соответствующих договоров и обеспечить их адекватное регулирование с помощью специальных правил, исключающих применение корреспондирующих им общих положений о купле-продаже. Так, договор розничной купли-продажи выделяется в отдельный вид договора купли-продажи по следующим квалифицирующим признакам:
1.	в качестве продавца по договору розничной купли-продажи выступают юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющие предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу;
2.	розничная купля-продажа определена в Гражданском кодексе как публичный договор. С другой стороны, в порядке розничной купли-продажи покупатель приобретает товары, предназначенные только для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью;
3.	по общему правилу, учитывая цели приобретения товаров, в качестве покупателя зачастую выступают граждане, пользующиеся правам не только стороны договора розничной купли-продажи, но иными правовыми актами по защите право потребителей.
Договор поставки имеет по отношению к договору купли-продажи
свой набор квалифицирующих признаков:
1.	сторона, продающая товары (поставщик), осуществляет предпринимательскую деятельность по производству или закупкам соответствующих товаров (особенности субъектного состава;
2.	покупатель приобретает товары для использования в предпринимательской деятельности или иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним или иным подобным использованием (особенности в предмете);
3.	товары должны быть переданы покупателю в обусловленный срок или сроки, а если товары поставляются отдельными партиями - в пределах установленного периода поставки.
Сторонами договора контрактации являются производитель сельскохозяйственной продукции и лицо, осуществляющее закупки такой продукции для ее переработки или продажи; производитель сельскохозяйственной продукции передает заготовителю  выращенную или произведенную им сельскохозяйственную продукцию.
В качестве квалифицирующих признаков договора энергоснабжения, выделяющих его в отдельный вид договора купли-продажи, могут быть названы его характерные черты:
1. сторонами этого договора выступают энергоснабжающая организация и абонент, имеющий соответствующую энергоустановку, способную принимать энергию (особенности субъектного состава);
2. энергия должна подаваться энергоснабжающей организацией на энергоустановку абонента через присоединенную сеть (особенности предмета договора)
В качестве квалифицирующих признаков	договора продажи
предприятия могут быть названы предмет и форма договора.
Товаром по такому договору признается предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности, включающий в себя не только земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию и иные виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и долги и права требования по обязательствам, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие его продукцию, работы и услуги, и другие исключительные права.
Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательным приложением к нему акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечня всех долгов, включаемых в состав предприятия.
Существо специальных правил применительно к договорам, представляющим собой отдельные виды договора купли-продажи диктуется особенностями указанных договоров.
В отношении некоторых видов договоров купли-продажи, исходя из существа возникающих из них обязательств, законодатель расширяет предмет договора путем возложения на стороны дополнительных обязанностей.
Применительно к отдельным видам договора купли-продажи законодатель ужесточает требования к заключению договора путем исключения возможности определения его существенных условий диспозитивными нормами.
В ряде случаев законодатель допускает возможность субсидиарного применения к некоторым отдельным видам договора купли-продажи правил, регулирующих другие виды договора купли-продажи.
Данное обстоятельство иногда используется в юридической литературе для аргументации вывода о том, что соответствующие договоры не являются отдельными видами договора купли-продажи, а представляют собой разновидность других видов договора купли-продажи.
Одной из задач нашей дипломной работы является исследование таких договоров как поставка и энергоснабжение. Рассмотрим особенности правового регулирования каждого из них в отдельности.
Договором поставки признается такой договор купли-продажи, по которому продавец (поставщик), осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием.
Гражданский кодекс Республики Казахстан статьей 458 называет основные признаки, позволяющие выделить договор поставки из иных видов договоров купли-продажи. К ним относятся:
-   правовой статус поставщика;
-   производство или закупка товаров поставщиком;
-   цель приобретения покупки;
Подход законодателя к договору поставки товаров как к отдельному виду договора купли-продажи предопределяет и принципиальную схему его правового регулирования. Основное правило, как известно, состоит в том, что к отдельным договорам купли-продажи применяются общие правила, имеющие приоритет перед общими положениями о купле-продаже, сосредоточены. По своему характеру указанные специальные с поставками товаров, либо детализируют общие положения о купле-продаже, либо предусматривают иное, по сравнению с общими положениями о купле-продаже, регулирование соответствующих правоотношений, либо исключает возможность применения последних к договору поставки. Форма и порядок заключения договора поставки урегулированы ГК с учетом отмеченных особенностей этого обязательства.
Условие о цене применительно к договору поставки специально не регулируется. Следовательно, в силу общих положений о купле - продаже она не относится к существенным условиям этого договора. Цена договора обычно определяется его сторонами. Цены на отдельные виды товаров (например, на продукцию оборонного назначения) устанавливаются или регулируется государством. В тех случаях, когда договор был юридически действительным образом заключен, но в нем прямо или косвенно не оговаривается цена или не предусматривается порядок ее определения, считается, что стороны, при отсутствии, какого - либо указания об ином, подразумевали ссылку на цену, которая в момент заключения договора обычно взималась за такие товары, продававшиеся при сравнимых обстоятельствах в соответствующей области поставки.
Срок является существенным условием договора поставки, как следует из его определения. Срок (или сроки) исполнения договора определяется его сторонами. Если в договоре срок его действия не определен и не вытекает из существа обязательства, договор признается заключенным на один год (п. 1 ст. 460 ПС).1
Поставка должна осуществляться путем отгрузки (передачи) товаров покупателю по договору или лицу, указанному в нем в качестве получателя. В случаях же, когда договором предусмотрено право покупателя давать поставщику указания об отгрузке (передаче) товаров конкретным получателям (отгрузочные разнарядки), отгрузка (передача) товаров должна производиться поставщиком тем получателям, которые указаны в отгрузочной разнарядке. Содержание отгрузочной разнарядки и сроки ее направления покупателем поставщику определяются договором. Покупателем по договору поставки нередко выступают В статье 459 Гражданского кодекса:
1)	установлена обязанность стороны, получившей возражения по условиям договора или предложение согласовать иные условия (в форме протокола разногласий, письма, телеграммы и др.), принять меры к согласованию таких условий договора;
2)	установлен 30-дневный срок для согласования соответствующих условий, если иной срок не определен сторонами;
3)	предусмотрена обязанность стороны, получившей предложение согласовать условия и считающей согласование нецелесообразным, в тот же срок уведомить другую сторону об отказе заключить договор на предложенных ею условиях.
Таким образом, в законе предусмотрена обязанность стороны, получившей в письменной форме акцепт с возражениями, действовать активно, то есть либо уведомить другую сторону об отказе от заключения договора, либо принять меры к согласованию разногласий путем обмена документами, личных встреч руководителей идр. Если условия договора не согласованы и разногласия не устранены, договор признается незаключенным.
Когда одна из сторон нарушает установленные обязанности, вторая сторона вправе предъявить требование о возмещении убытков.
Убытками также могут быть признаны расходы стороны, направившей извещение о согласии заключить договор с предложением согласовать его отдельные условия, понесенные в связи с подготовкой к исполнению договора, предпринятой по истечении 30-дневного срока, когда такое согласие получено лицом, направившим первоначальное предложение.
Неисполнение поставщиком обязанности по поставке товаров покупателю либо просрочка в исполнении этой обязанности влекут применение ответственности в форме возмещения убытков или взыскания неустойки (если таковая предусмотрена законом или договором).
Сторона, предложившая заключить договор (поставщик ил покупатель) и получившая от получения такого акцепта, если иной срок не предусмотрен законом или соглашением сторон, принять меры к согласованию условий договора, относительно которых возникли разногласия, либо направить контрагенту письменное сообщение о своем отказе от заключения договора.
Вместе с тем сторона, направлявшая оферту и получившая акцепт на иных условиях, в случае невыполнения названных требований несет определенные неблагоприятные последствия: на нее возлагается обязанность возместить контрагенту убытки, образовавшиеся у последнего в связи с уклонением от согласования его условий (акцепт на иных условиях), если они понесены в связи с подготовкой и организацией исполнения данного договора, предпринятыми по истечении тридцатидневного срока со дня получения лицом, направлявшим оферту, акцепта на иных условиях.
Для оценки факта заключения договора поставки особое значение приобретает условие о сроке или сроках поставки товаров покупателю. Данное условие, в силу того что указание о нем присутствует в определении понятия договора поставки, является существенным условием последнего. Условие о сроке или сроках поставки относится к определенным существенным условиям договора поставки, поскольку при отсутствии этого условия в тексте договора должны применяться диапозитивные нормы, позволяющие определить срок исполнения обязательства, не содержащего условия о дате его исполнения.
Существенным условием для договора поставки, предусматривающих поставку товаров в течение всего срока действия договора отдельными партиями, служит период поставки, т.е. обусловленные сторонами сроки поставки отдельных партий товаров. В качестве диспозитивной нормы в ГК воспроизведено правило, ранее существовавшее в законодательстве о поставках, суть которого заключается в том, что если в договоре должны поставляться равномерными партиями помесячно. В этом случае периодом поставки будет считаться один месяц.
В зависимости от конкретных условий взаимоотношений, наряду с определением периодов поставки, в договоре могут быть установлены график поставки (декадный, суточный и т.п.) и самостоятельная ответственность за его нарушение.
Деловой практике известны квартальные, а также иные периоды.
Под периодом понимается равномерный промежуток времени, в течение которого производится поставка предусмотренного договором количества товаров отдельными партиями (по частям). При определении периодов поставки стороны могут указать количество товаров, которое подлежит поставке в каждый период.
В противном случае поставка осуществляется в каждый период равными партиями.
Досрочная поставка или просрочка поставки также определяются исходя из установленного договором или предусмотренного гражданским законодательством, в частности, статьей 461, периода поставки.1
Определяемые сторонами графики устанавливают сроки передачи товаров в пределах периода поставки. Их назначение - обеспечить равномерную передачу товаров, в том числе скоропортящихся, товаров, для хранения которых необходимы емкости, и др. Если ответственность за нарушение графика в виде неустойки (штрафа) не определена договором, то его нарушение дает право другой стороне требовать возмещения убытков.
Досочной называется поставка до наступления предусмотренной договором календарной даты передачи товара либо периода поставки. Согласие покупателя на досрочную поставку может быть оговорено непосредственно в договоре либо сообщено им поставщику в письменной форме по конкретной поставке. Такое согласие необходимо независимо от того, установлен ли в договоре строго определенный срок исполнения обязанности поставки или нет.
В соответствии со сложившейся практикой при досрочной поставке без согласия покупателя и его отказе принять для использования досрочно поставленные товары, они принимаются им на ответственное хранение и подлежат оплате по цене, действующей на момент наступления срока поставки.
Если же покупатель принял или использовал товар, поставленный досрочно без его согласия, то он обязан произвести оплату в соответствии с условиями договора о сроках и порядке расчетов. Так же решается вопрос об оплате товаров, переданных досрочно с согласия покупателя.
Судебная практика исходит из того, что само по себе согласие на досрочную поставку не меняет условия договора о сроках оплаты и порядке расчетов. Действия, необходимые для оплаты отгруженных досрочно с согласия покупателя товаров, если договором не установлены иные сроки оплаты или сторонами не достигнуто соглашение о других сроках оплаты
Как и в других договорах, опосредствующих предпринимательские отношения, досрочное исполнение обязательств допускается лишь по соглашению сторон. Особенностью же договора поставки является правило, в соответствии с которым товары, поставленные досрочно и принятые покупателем, засчитываются в счет количества товаров, подлежащих поставке в следующем периоде.
Определенные особенности, по сравнению с общими положениями,
регулирующими	договор купли-продажи, предусмотрены
законодательством в отношении обязанностей поставщика по поставке
покупателю товаров в ассортименте, предусмотренном договором, с
соблюдением требований к качеству и комплектности товаров.
Специальные правила, касающиеся ассортимента поставляемых товаров, регулируют лишь отношения сторон, складывающиеся при поставке товаров отдельными партиями в течение всего срока действия договора в случае недопоставки товаров отдельной позиции ассортимента в каком-либо отдельном периоде поставки. В подобных ситуациях поставок товаров одного наименования в большем количестве, чем предусмотрено договором, не может засчитываться в покрытие недопоставки товаров другого наименование, входящих в тот же ассортимент, и подлежит восполнению поставщиком, если только такая поставка не произведена с предварительного письменного согласия покупателя. Ассортимент товаров, недопоставка которых подлежит восполнению, определяется по соглашению сторон, а при отсутствии такового - в ассортименте, установленном для того периода, в котором допущена недопоставка.
Специальными правилами регламентируется также последствия нарушения поставщиком условий договора поставки о качестве и комплектности поставляемых товаров. В этом случае поставщику, получившему уведомление покупателю о недостатках поставленных товаров либо их некомплектованности, предоставлено право соответственно заменить либо доукомплектовать товары и тем самым избежать негативных последствий, в частности необходимости удовлетворения требований покупателя.
Необходимо обратить внимание на особые правомочия по договору поставки товаров, которым не наделен покупатель по договору купли-продажи, в случае, когда поставщиком не выполнены обязанности по поставке предусмотренного договором количества товаров либо не удовлетворены требования покупателя о замене недоброкачественных товаров в установленный срок. В подобных ситуациях покупатель получает право приобрести не поставленные товары у других лиц с последующим отнесением на поставщика всех необходимых и разумных расходов на их приобретение.
Покупатель может также воспользоваться правом отказаться от оплаты товаров не подлежащего качества либо неукомплектованных, а если они уже оплачены, потребовать от поставщика возврата уплаченных сумм впредь до устранения недостатка и до укомплектованности товаров либо их замены.
Указанные правомочия покупателя являются специальными мерами оперативного воздействия, главная особенность которых заключается в возможности их одностороннего применения.
Основные обязанности покупателя по договору поставки, как это предусмотрено и общими положениями о купле-продаже товаров, состоят в принятии поставленных товаров и их оплате.
Покупатель должен совершить все необходимые действия, обеспечивающие принятие товаров, поставленных в соответствии с договором. Принятые покупателем (получателем) товары должны быть осмотрены им в срок, определенный законодательством, договорам или обычаями делового оборота. Покупатель (получатель) обязан проверить количество и качество принятых товаров и о выявленных несоответствиях или недостатках незамедлительно письменно уведомить поставщика.
В случае получения поставленных товаров от транспортной организации покупатель (получатель) должен проверить их соответствие сведениям, указанным в транспортных и сопроводительных документах, а также принять эти товары от транспортной организации с соблюдением правил, предусмотренных законами и иными правовыми актами, регулирующими деятельность транспорта.
В тех случаях, когда покупатель по установленным законом или договором основанием, в том числе в связи с выявленными им при принятии товаров существенными недостатками товаров или их некомплектностью заявляет отказ от поставленных товаров, он обязан обеспечить сохранность таких товаров путем принятия их на ответственное хранение, о чем незамедлительно уведомляется поставщик. Если поставщик в разумный срок не вывезет товары, принятые покупателем на ответственное хранение, о чем незамедлительно уведомляется поставщик. Если поставщик в разумный срок не вывезет товары, принятые покупателем на ответственное хранение, или не распорядится ими, покупатель получает право возвратить товары поставщику или реализовать их с отнесением на поставщика всех своих расходов на ответственное хранение товаров, их реализацию или возврат поставщику. Неисполнение покупателем требования о принятии товаров на ответственное хранение дает право поставщику требовать их оплаты.
Договором поставки может быть предусмотрена выборка товаров, т.е. передача поставщиком товаров покупателю либо получателю в месте нахождения поставщика. В случае невыполнения покупателем данной обязанности поставщик получает право потребовать от покупателя оплаты товаров либо отказаться от исполнения договора.
Статьей 468 Гражданского Кодекса Республики Казахстан предусмотрена обязанность покупателя при передаче ему товаров поставщиком в месте их нахождения (при выборке) осмотреть передаваемые товары, в этом случае срок осмотра и момент передачи товаров совпадают. При принятии и осмотре товара в месте передачи покупатель определяет его соответствие условиям договора о количестве, ассортименте, комплектности, таре и (упаковке) и др. Если покупатель выявил несоответствие передаваемых товаров тем или иным условиям договора, он вправе потребовать устранения такого несоответствия либо отказаться от принятия товара. Так. В случае, когда покупатель при принятии и осмотре товара установил, что товар передается ему в меньшем количестве, чем определено договором, он вправе либо отказаться от передаваемого товара, либо потребовать передать ему недостающее количество. Те же последствия наступают при передаче товара с нарушением согласованного ассортимента.
На покупателя (получателя) возложена обязанность возвратить поставщику многооборотную тару и средства пакетирования, в которых поступил товар, в порядке и сроки, предусмотренные соответствующими обязательными правилами или договоров, если только иное не будет установлено соглашение сторон. Прочие тара и упаковка, напротив, должны возвращаться поставщику лишь в случаях, предусмотренных договором.
Покупатель, как это предусмотрено общими положениями о купле-продаже, обязан оплатить полученные товары в предусмотренный договором поставки срок, а при его отсутствии - непосредственно до или после получения товаров. Оплата товаров должна производиться с соблюдением порядка и формы расчетов, предусмотренных договором. Если порядок и форма расчетов не будут определены соглашением сторон, то применительно к договору поставки будет действовать специальное правило, согласно которому в таких случаях расчеты должны осуществляться платежными поручениями.
Необходимо также иметь в виду, что конкретный срок проведения расчетных операций применительно к различным формам расчетов определяется Центральным банком РК, но предельный срок не должен превышать двух и пяти операционных дней в пределах РК.

ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ПО СОВРЕМЕННОМУ ГРАЖДАНСКОМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ РК.

2.1. Современная система регулирования купли-продажи.

Договор купли-продажи является наиболее распространенным договором в имущественном обороте.
Проведение экономических реформ, главный смысл которых заключался в отказе от неэффективной административно-командной системы управления экономикой, выявило насущную потребность в обновлении законодательства о купле-продаже. В условиях свободного рынка были неприемлемы пришедшие из “планового” прошлого правила оборотов товаров, содержавшиеся в Каз. ССР 1963 г., Положениях о поставках продукции и товаров 1988 г., а также в многочисленных положениях, инструкциях и типовых договорах, принятых в свое время Госснабом, Минторгом и другими ведомствами Союза ССР. Требовали урегулирования и отношения, которые в условиях жестко регламентированной централизованной экономики просто не имели права на существование (например, отношения, связанные с применением договорных цен, договорных гарантийных сроков на товары, продажей предприятий).
При подготовке проекта нового ГК учитывалась наметившаяся в законодательстве тенденция расширения сферы действия института купли-продажи, который в последние годы уже охватывал отношения, связанные и с поставками товаров, и с контрактацией сельскохозяйственной продукции, и со снабжением энергетическими ресурсами. Наиболее последовательно такой подход нашел отражение в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик.
“Вместе с тем, исходя из традиций казахстанского законодательства и правоприменительной практики, было целесообразно сохранить в качестве разновидностей договора купли-продажи такие ранее полностью самостоятельные договорные формы, как договор поставки, договор контрактации, договор энергоснабжения и т.д. Тем более что на протяжении многих лет с их помощью успешно осуществлялось регулирование специфических отношений в имущественном обороте. И даже в настоящих условиях, когда планово-регулирующие механизмы сведены к минимуму, указанные отношения в известном смысле сохраняют особые, присущие только им черты”.1
Сфера применения договора купли-продажи значительно расширилась также за счет того, что правила должны субсидиарной (дополнительно) применяться к купле-продаже имущественных прав, результатов интеллектуальной деятельности, фирменных наименований, товарных знаков, знаков обслуживания и иных средств индивидуализации гражданина или юридического лица, выполняемых ими работ или услуг, если иное не вытекает из содержания или характера соответствующих прав либо существа объекта гражданских прав. К продаже ценных бумаг и валютных ценностей указанные положения о купле-продаже применяются, если законом не установлены специальные правила их продажи (п. 2 ст. 406 ГК РК).
Договор купли-продажи является одним из типов договоров, регулирующих обязательства по передаче имущества в собственность. Этим объясняется широкое применение договора купли-продажи в имущественном обороте. Не случайно положения, определяющие отношения, связанные с куплей-продажей, открывают разд. IV Гражданского кодекса Республики Казахстан, посвященный отдельным видам гражданско-правовых обязательств (гл. 25). По существу структура гл. 25 ГК, круг решаемых в ней вопросов, расположение ее норм и даже ее язык во многом определили методологические подходы к регулированию и всех иных гражданско-правовых договоров (аренды, займа, подряда, перевозки и др.).

2.2. Источники правового регулирования отношений по купле-продаже.

Регулирование отношений по купле-продаже возможно тремя способами, которые можно классифицировать на правовое, по обычаям, договорное регулирование. К правовому регулированию относится установление условий договора нормами права. Основным источником правового регулирования отношений, связанных с куплей-продажей, является ГК и, прежде всего гл. 25 (ст. 406-500). В ГК сохранено традиционное определение договора купли-продажи, выражающее его неизменную суть: продавец обязуется передать товар в собственность покупателя, а последний обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену (ст. 406).
Если говорить о методологическом подходе к расположению норм в гл. 25 ГК, посвященной договору купли-продажи товаров, то следует отметить, что вслед за общими положениями в ГК помещены положения, регулирующие основные условия купли-продажи. Нормы, регламентирующие каждое из условий договора, подчиняются определенной системе: во-первых, дается определение соответствующего условия договора (например, количество или качество); во-вторых, следуют правила, позволяющие определить данное условие применительно к конкретным договорным отношениям сторон при отсутствии соответствующего условия в тексте договора; в-третьих, предусматриваются юридические последствия нарушения сторонами договора обязанностей, составляющих содержание соответствующего условия.
В названном порядке в гл. 25 ГК последовательно излагаются правила, регулирующие такие основные условия договора купли-продажи, как, во-первых, предмет договора, во-вторых, обязанность продавца передать товар покупателю, в-третьих, количество товара, в-четвертых, срок исполнения договора купли-продажи, в-пятых, ассортимент товаров, в-шестых, качество товара, в-седьмых, комплектность товара и комплект товаров, в-восьмых, тара и упаковка, в-девятых, цена товара, в-десятых, приемка и оплата товара покупателем, в одиннадцатых, страхование товара. Аналогичным образом в тексте ГК расположены нормы, устанавливающие специальные правила в отношении отдельных видов договора купли-продажи: договоров розничной купли-продажи, поставки, поставки товаров для государственных нужд; контрактация; энергоснабжения; продажи предприятия. В тексте ГК отсутствует полное определение указанных договоров; учитывая, что они представляют собой виды договора купли-продажи, в соответствующих нормах указываются лишь специфические признаки этих договоров, позволяющие их выделить в отдельные виды купли-продажи, и специальные (по отношению к общим положениям) правила, регулирующие соответствующие виды купли-продажи.
К договору купли-продажи применяются также содержащиеся в ГК общие положения о договоре, об обязательстве, о сделках (в части, не урегулированной гл. 25 ГК), например, правила о заключении, изменении и расторжении договора; об обеспечении исполнения обязательств; об ответственности за неисполнение и ненадлежащее исполнение обстоятельств; об основаниях и последствиях недействительности сделок.
Нормы, содержащиеся в ГК, подлежат применению к правоотношениям, Связанным с куплей-продажей, в определенной последовательности: во-первых, должны применяться специальные правила, регулирующие конкретные договоры (виды купли-продажи, например, куплю-продажу предприятий); во-вторых, при отсутствии таковых субсидиарно применяются общие положения о купле-продаже (§ 1 гл. 25 ГК); в-третьих, если же соответствующие правоотношения не регламентируются ни специальными правилами о конкретном договоре, ни общими положениями о купле-продаже, применяются нормы о сделках, обязательстве и договоре (гл. 4; гл. 16-24 ГК РК).
Следовательно, ГК в правовом порядке регулирует куплю-продажу трехчленной системой правовых норм. Следует помнить, что ГК значительно расширил круг отношений в имущественном обороте по применению этого института права. Так, в соответствии с правилами комментируемой главы общие положения о купле-продаже распространяются и на куплю-продажу ценных бумаг и валютных ценностей, если только законодательными актами не предусмотрены особые правила для их купли-продажи (п. 2 ст. 406 ГК). Данная норма, распространяющая общие положения о купле-продаже на отношения по приобретению ценных бумаг и валютных ценностей, сформулирована на случай отсутствия специального правового регулирования для купли-продажи таких ценностей, либо отсутствия правового регулирования отдельных моментов таких отношений. Несомненно, отношения по купле-продаже указанных ценностей в части, не имеющей особенностей правового регулирования в виде закрепленных в законодательных актах специальных правил, будут попадать под регулирование комментируемого параграфа.
Общие положения о купле-продаже распространяются также на продажу имущественных прав, если только это не противоречит содержанию или характеру этих прав (п. 3 ст. 406 ГК). Хотя имущественные права не относятся к вещам и товарам, ГК распространяет нормы о купле-продаже на случай возмездной уступки имущественных прав. Применение общих положений о купле-продаже к возмездной уступке имущественных прав должно производиться по аналогии, в связи с отсутствием специальных норм, регулирующих, например, вопросы цены, условий договора, ответственности сторон и т. д. В то же время необходимо признать, что не ко всем случаям возмездной уступки имущественных прав применимы по аналогии нормы общих положений о купле-продаже, и этот вопрос должен решаться в каждом конкретном случае с учетом содержания и характера имущественного права. По большей части положения о купле-продаже применимы к возмездной уступке прав, относящихся к интеллектуальной собственности - прав на результаты интеллектуальной творческой деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, продукции физического и юридического лица, выполняемых ими работ или услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и т. д.). “В то же время положения о купле-продаже не применимы к возмездной уступке обязательственных прав, вытекающих из договоров по производству работ и услуг, к которым должны применяться общие положения ГК о перемене лиц в обязательстве (гл. 19 ГК РК) либо, при наличии необходимых признаков, соответствующие положения (гл. 37) ГК о финансировании под уступку денежного требования (факторинга)”1.
Необходимо отметить, что общие положения о купле-продаже применяются к отдельным видам этого договора, если только параграфами 2-6 гл. 25 ГК не установлены иные правила. Здесь действует принцип верховенства специальных норм над общими.
Современный ГК значительно расширил правовое регулирование отдельных, наиболее распространенных и наиболее важных видов договоров купли-продажи. Так, параграфами 2-6 главы 25 ГК предусмотрены такие разновидности обязательств по купле-продаже (и соответственно разновидности договоров купли-продажи), как розничная купля-продажа, поставка товаров, контрактация, энергоснабжение, продажа предприятия. При этом для отдельных разновидностей договора купли-продажи могут быть предусмотрены особенности, по сравнению с общими положениями, в частности по существенным условиям, последствиям передачи товара ненадлежащего качества и т. д. Общие нормы о купле-продаже в этом случае применяются, если только специальными нормами ГК об отдельных видах купли-продажи для них не предусмотрены особенности правового регулирования. Необходимо иметь в виду, что особенности купли-продажи отдельных товаров могут предусматриваться законодательством или иными нормативными актами только в случаях, предусмотренных ГК или законодательными актами. В частности, возможность установления особенностей купли-продажи ценных бумаг предусматривается ГК, и только на уровне законодательных актов.
В то же время в имущественном обороте возможно применение многих иных, чем это предусмотрено параграфами 2-6 главы 25, модификаций договора купли-продажи, к которым, безусловно, должны применяться общие положения о купле-продаже. Возможно заключение договоров, внешне схожих, но не подпадающих под перечисленные ГК названия отдельных видов договоров купли-продажи. Для таких договоров к отношениям по купле-продаже также должны применяться правила, предусмотренные параграфом 1 гл. 25 ГК.
Во-вторых, наряду с ГК источниками правового регулирования отношений по купле-продаже являются также иные законы. Например, к отношениям по договору розничной купли-продажи с участием покупателя-гражданина, не урегулированным ГК, применяются законы о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ними. Прежде всего, имеется в виду Закон Республики Казахстан “О защите прав потребителей”, а так же Закон Республики Казахстан от 17 января 2002 года “О торговом мореплавании”; Кодекс Республики Казахстан от 23.11.2002 года “О налогах и других обязательных платежах в бюджет” (Налоговый кодекс); Закон Республики Казахстан от 8 мая 2001 года “О потребительском кооперативе”; Кодекс Республики Казахстан от 07.01.2003 года “Об административных правонарушениях”; Закон Республики Казахстан от 24 января 2001 года “О земле”; Закон Республики Казахстан от 5 января 2001 года “О государственном контроле при применении трансфертных цен”; Закон Республики Казахстан от 5 июля 2000 года “О финансовом лизинге”; Закон Республики Казахстан от 16 июля 1999 года “Об электроэнергетике”; Гражданский кодекс Республики Казахстан (особенная часть) от 21 мая 2002 года; Закон Республики Казахстан от 24 декабря 2001 года “О связи”; Закон Республики Казахстан от 10 ноября 2001 года “О национальном архивном фонде и архивах”; Закон Республики Казахстан от 21 мая 2002 года “Об акционерных обществах”; Закон Республики Казахстан от 09 августа 2002 года “Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей”; Закон Республики Казахстан от 21 мая 2002 года “О товариществах с ограниченной и дополнительной ответственностью”; Закон Республики Казахстан от 24 декабря 2001 года “Об индивидуальном предпринимательстве”; Закон Республики Казахстан от 21 мара 2002 года “О жилищных отношениях”; Закон Республики Казахстан от 11 июля 2001 года “О рынке ценных бумаг”; Закон Республики Казахстан от 09 августа 2002 года “О таможенном деле в Республике Казахстан”; Закон Республики Казахстан от 03 мая 2001 года “О Национальном Банке Республики Казахстан”; Закон Республики Казахстан от 29 января 2002 года “Об обороне и Вооруженных Силах Республики Казахстан”; Лесной кодекс Республики Казахстан от 24 декабря 2001 года и т.д..
В некоторых случаях, предусмотренных ГК, допускается регулирование отношений по купле-продаже указами Президента Республики Казахстан и постановлениями Правительства, а именно: “О Концепции правовой политики Республики Казахстан” Указ Президента Республики Казахстан от 20 сентября 2002 года; “Об экспорте урановой продукции” Постановление Правительства Республики Казахстан от 26 января 2002 года; “О дальнейших мерах по реализации Стратегии развития Казахстана до 2030 года” Указ Президента Республики Казахстан от 4 декабря 2001 года; “Об утверждении Правил импорта, экспорта, реализации и использования специальных технических средств для проведения специальных оперативно-розыскных мероприятий, а также специальных материалов и оборудования для их производства в Республике Казахстан” Постановление Правительства Республики Казахстан от 26 сентября 2001 года; “О государственном закупе зерна урожая 2001 года в осенний период” Постановление Правительства Республики Казахстан от 6 сентября 2001 года; “Об утверждении Инструкции об организации экспортно-импортного валютного контроля в Республике Казахстан” Постановление Правления Национального Банка Республики Казахстан от 5 сентября 2001;
“Об утверждении Правил государственного субсидирования сельскохозяйственных товаропроизводителей на приобретение минеральных удобрений на 2001 год” Постановление Правительства Республики Казахстан от 17 июля 2001 года; “Об утверждении Правил принудительного выкупа и реализации акций страховой (перестраховочной) организации” Постановление Правления Национального Банка Республики Казахстан от 28 июня 2001 года; “Об утверждении дополнений и изменений в Инструкцию об организации обменных операций с наличной иностранной валютой в Республике Казахстан, утвержденную постановлением Правления Национального Банка Республики Казахстан от 15 ноября 1999 года” Постановление Правления Национального Банка Республики Казахстан от 20 апреля 2001 года N 111 Зарегистрировано в Министерстве юстиции Республики Казахстан 07.06.2001 г.; “Об утверждении Правил регистрации валютных операций, связанных с движением капитала” Постановление Правления Национального Банка Республики Казахстан от 31 марта 2001 года; “О выдаче разрешения на транзит через территорию Республики Казахстан уранового концентрата из Республики Узбекистан в Соединенные Штаты Америки” Постановление Правительства Республики Казахстан от 10 февраля 2001 года; “Об утверждении изменений и дополнений в Правила реализации Национальным Банком Республики Казахстан жилища с рассрочкой платежа, утвержденные постановлением Правления Национального Банка Республики Казахстан от 7 октября 1999 года” Постановление Правления Национального Банка Республики Казахстан от 20 декабря 2000 года; “О мерах по обеспечению бесперебойной производственной деятельности угольных разрезов Экибастузского угольного бассейна” Постановление Правительства Республики Казахстан от 27 сентября 2000 года; “О Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования” Постановление Правительства Республики Казахстан от 21 августа 2000 года; “Об утверждении Соглашения об основных направлениях сотрудничества государств-участников Содружества Независимых Государств в области защиты прав потребителей” Постановление Правительства Республики Казахстан от 4 августа 2000 года; “Об одобрении Концепции управления государственным имуществом и приватизации в Республике Казахстан” Постановление Правительства Республики Казахстан от 21 июля 2000 года; “Об утверждении Правил продажи объектов приватизации” Постановление Правительства Республики Казахстан от 26 июня 2000 года; “О разрешении на вывоз урановой продукции” Постановление Правительства Республики Казахстан от 23 июня 2000 года; “Об утверждении Правил организации и проведения аукционов и конкурсов коммерческих предложений по продаже имущества ликвидируемых банков и страховых (перестраховочных) организаций в Республике Казахстан” Постановление Правления Национального Банка Республики Казахстан от 21 апреля 2000 года; “О проведении сделок купли-продажи с участием пенсионных активов на организованных рынках ценных бумаг” Постановление Директората Национальной комиссии Республики Казахстан по ценным бумагам от 24 июня 1999 года; “Об утверждении Правил продажи акций, принадлежащих государству, через организованный рынок ценных бумаг” Постановление Правительства Республики Казахстан от 6 ноября 1998 года; “Об утверждении правил продажи доли государства в хозяйственных товариществах и государственных пакетов акций, переданных в доверительное управление” Постановление Правительства Республики Казахстан от 6 ноября 1998 года; “Об утверждении Соглашения акционеров открытого акционерного общества "Казахтелеком" о продаже” Постановление Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 1998 года; “О мероприятиях по предпродажной подготовке и продаже имущества (активов) ликвидируемых предприятий, признанных банкротами по инициативе государства” Постановление Правительства Республики Казахстан от 19 июня 1998 г.; “Об ипотеке недвижимого имущества” Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу Закона, от 23 декабря 1995 г.; “О приватизации” Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу Закона от 23 декабря 1995 года; “О ратификации Соглашения между Правительством Республики Казахстан, Национальным Банком Республики Казахстан и Правительством Российской Федерации, Банком России о мерах по обеспечению взаимной конвертируемости и стабилизации курсов российского рубля и казахского тенге” Указ Президента Республики Казахстан от 16 августа 1995 г.; “О государственном предприятии” Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу Закона, от 19 июня 1995 г.; “О ратификации Соглашения о создании Платежного союза государств-участников содружества Независимых государств” Указ президента Республики Казахстан от 25 мая 1995 г.; “О Государственных холдинговых компаниях” Постановление Президента Республики Казахстана от 5 марта 1993 года; “Об утверждении Положения о порядке реализации (передачи, обмена, продажи) информации о недрах Республики Казахстан” Постановление Кабинета Министров Республики Казахстан от 8 декабря 1992 года; “Об утверждении Инструкции о порядке продажи товаров в кредит” Постановление Кабинета министров Республики Казахстан от 24 сентября 1992 года; “Об утверждении Положения о ценных бумагах” Постановление Кабинета министров Казахской ССР от 13 ноября 1991 года и т.д..
В-третьих, одним из источников правового регулирования отношений по купле-продаже являются обычаи делового оборота. Нередко ссылки на обычаи делового оборота встречаются в нормах ГК, регулирующих как общие положения о купле-продаже, так и отдельные ее виды. Однако и при отсутствии таких ссылок стороны договора купли-продажи могут руководствоваться обычаями делового оборота в общем порядке, а именно - в тех случаях, когда соответствующее условие договора не определено императивной нормой, соглашением сторон или диспозитивной нормой.
В-четвертых, международно-правовые акты. ГК принципиально по-новому рассмотрел ряд вопросов правового регулирования купли-продажи, что явилось следствием широкого использования опыта международного регулирования отношений по купле-продаже, в том числе положений Венской конвенции о договорах международной купли-продажи товаров 1980 года. В частности, положения Венской конвенции нашли отражение в ГК при изложении вопросов о цене, сроке договора, обязанности продавца передать товар, свободный от прав третьих лиц и т. д.
В-пятых, договорное регулирование. Следует помнить то, что кодекс исходит из того, что закон не может и не должен регламентировать каждый шаг продавцов и покупателей. Условия продажи, по общему правилу, могут быть ими определены полностью самостоятельно. И здесь возможны многостраничные тексты договоров, являющиеся результатом тщательного согласования. Ясно, однако, что миллионы продаж совершаются в расчете на обычные для всех правила. Именно таковые предусмотрены в Кодексе на случай, если стороны не посчитают нужным установить для себя иные условия продажи.

2.3. Юридическая природа купли-продажи.

“Договор купли-продажи по общему правилу является двусторонним, возмездием, консенсуальным, синаллагматическим”.1
Договор купли-продажи является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (продавец и покупатель) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре купли-продажи имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность продавца передать покупателю товар и обязанность покупателя уплатить покупную цену, - которые взаимно обусловливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому договор купли-продажи является договором синаллагматическим (от греческого Synallagma -взаимоотношение).
Синаллагматический характер договора купли-продажи выражается в том, что на стороне покупателя во всех случаях (за исключением договора купли-продажи с предварительной оплатой) лежит встречное исполнение его обязательств, т.е. исполнение покупателем обязательств по оплате товара обусловлено исполнением продавцом своих обязательств по передаче товара покупателю (п. 1 ст. 284 ГК). Иными словами, покупатель не должен исполнять свои обязанности по оплате товара до исполнения продавцом своих обязанностей по передаче товара покупателю. Если же договор купли-продажи заключен с условием о предварительной оплате товара покупателем, субъектом встречного исполнения становится продавец, который может не производить исполнение обязанностей по передаче товара до получения от покупателя обусловленной суммы предоплаты.
Юридические последствия признания соответственно продавца или покупателя субъектом встречного исполнения обязательств заключается в том, что в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательств либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, субъект встречного исполнения вправе приостановить исполнение своего обязательства либо вовсе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков (п. 2) ст. 284 ГК).
В тех случаях, когда продавец или покупатель не могут быть признаны субъектами встречного исполнения, Синаллагматический характер договора купли-продажи выражается в том, что каждый из них наделяется дополнительными правами по отношению к контрагенту, не исполнившему свои обязательство. К примеру, при продаже товара в кредит с момента передачи товара покупателю и до его оплаты последним товар признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем своей обязанности по оплате товара. Кроме того, если покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный срок, продавец имеет право потребовать оплаты переданного товара (с начислением процентов годовых на просроченную сумму) либо возврата неоплаченных товаров (пп. 3,4 ст. 441 ГК). В случаях, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет свою обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, за весь период просрочки на сумму предварительной оплаты по требованию покупателя продавец обязан уплатить проценты годовых (пп. 3,4 ст. 440 ГК).

2.4. Обзор судебной практики по делам о признании недействительными договоров купли-продажи

Невыполнение покупателем обязательств по оплате квартиры, предусмотренных договором купли - продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.
Домбарбаев обратился в суд с иском к Ниязгуловой, ТОО “Недвижимость”, РГП “Центр по недвижимости” о признании недействительным договора купли продажи квартиры и выселении Ниязгуловой, указав, что 26 апреля 2000 года оформлен договор купли-продажи квартиры за 280 тысяч тенге, однако ответчица, заселившись в квартиру, не производит оплату.1
Решением суда, оставленным без изменения определением коллегии, иск удовлетворен по следующим основаниям. Судом установлено, что между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры, зарегистрированный в центре. В договоре указано, что покупатель оплачивает продавцу за квартиру 280 тысяч тенге при подписании договора. Никаких других оговорок текст договора не содержит и сам договор после его оформления выдан сторонам без замечаний. При удовлетворении иска судом принято во внимание письмо Ниязгуловой от 19 мая 2000 года к сожителю Бугрину, в котором она просит срочно передать деньги для оплаты стоимости квартиры, которое расценено судом как письменное доказательство невыполнения обязательств по оплате стоимости квартиры. Данный вывод суда подтверждается показаниями работников товарищества и центра, оформлявших договор, об отсутствии у покупателя денег и согласии продавца получить оплату в течение последующей недели. В текст договора эти изменения внесены не были, однако из фактических обстоятельств дела следует, что договор был заключен под отлагательным условием времени оплаты.
Поскольку Ниязгуловой условия договора не были исполнены, на основании ст. 401 ГК это является основанием для расторжения договора.
Суд вправе признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения по мотивам использования при расчете иностранной валюты, если эти требования не обусловлены намерением истца уклониться от исполнения обязательства по оплате покупки. В соответствии со ст. 219 ГПК суд обязан рассмотреть дело в пределах заявленного иска.
Кульниязова обратилась в суд с иском к Кардановой о взыскании суммы, указав, что ответчица не произвела оплату по договору купли-продажи квартиры.
Суд, установив из расписки ответчицы, что ею не оплачена стоимость квартиры в 2 500 долларов США, решением признал на основании ч. 1 ст. 158 ГК сделку недействительной по мотивам использования иностранной валюты.
В определении коллегии областного суда, которым отменено решение, указано, что в соответствии с п. 2 ст. 219 ГПК суд разрешает дело в пределах заявленных требований. С согласия истца суд может выйти за пределы заявленных требований, если это необходимо для защиты его прав, свобод и охраняемых интересов.
Из иска, пояснений истицы в судебных инстанциях следует, что она просила о взыскании неполученной по договору суммы.
Коллегия указала, что выводы суда об условиях договора в части оплаты, наличии или отсутствии задолженности, причинах неоплаты, являются преждевременными.
При таких обстоятельствах, суд, вынося решение о признании сделки недействительной, в нарушение процессуальных норм вышел за пределы заявленных истицей требований.
Нередко причиной возникновения споров является продажа квартиры лицом, который не является ее собственником.
Дмитриев просил выселить из квартиры Уаисову, ссылаясь на то, что спорную квартиру приобрел у Поповой по договору купли-продажи и является ее собственником.
Уаисова обратилась со встречным иском о признании недействительным договора купли продажи, заключенного между Дмитриевым и Поповой, и возложении на Попову обязанности заключить договор с ней, поскольку по соглашению с Бобриковым - братом Поповой, она проживает в квартире, выплатив Бобрикову задаток в сумме 160 тысяч тенге.
Решением суда иск Дмитриева удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.
На основании доверенности, выданной поповой, Кундакбаеву, квартира по договору продана Дмитриеву и право собственности зарегистрировано в установленном порядке.
В соответствии с ч. 2 ст. 235 ГК право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим на основании договора купли продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Отчуждение имущества от собственника другому лицу помимо воли собственника не допускается, кроме случаев, предусмотренных ГК.
Поскольку собственник квартиры Попова распорядилась собственностью, продав квартиру Дмитриеву и данное право собственности зарегистрировано в установленном порядке, то наличие у Уаисовой расписки о передаче в качестве расписки о передаче Бобрикову в качестве задатка за квартиру 160 тысяч тенге не свидетельствует о приобретении права собственности на квартиру, так как Бобриков не являлся ее собственником и не имел права на отчуждение. Данное обстоятельство является основанием для обращения в суд с иском о взыскании этой суммы.
Совершение под видом договора купли - продажи жилого помещения договора займа является основанием для признания сделки недействительной.
Хусаинова обратилась в суд с иском к своей сестре Хусаиновой о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, указав, что сестра по месту работы получила ссуду на приобретение квартиры. Однако на эти деньги сестра приобрести квартиру не смогла, и поскольку от нее требовали отчет об использовании ссуды, то они решили оформить мнимый договор о купле - продажи, принадлежащей ей квартиры. Впоследствии сестра ссуду погасила. Поскольку ответчица признала иск, что ей было выгодно, решением суда иск был удовлетворен. Вместе с тем, было установлено, что ответчица обеспечение договора займа заложила эту квартиру Алтыбасаровой, а затем оформила договор купли - продажи квартиры.
Таким образом, мнимый договор утратил силу, и собственником квартиры стала Алтыбасарова. Однако суд эти обстоятельства не принял во внимание, Алтыбасарову к участию в деле не привлек, чем нарушил ее права. При новом рассмотрении дела последний договор никем не оспорен.
В удовлетворении иска судом отказано по мотивам пропуска срока исковой давности. Вместе с тем, судом не дана надлежащая оценка первому договору. Суд должен был указать, что на основании ч. 2 ст. 158 ГК истица не вправе требовать признания сделки недействительной, поскольку оно вызвано намерением уклониться от ответственности.
Поскольку на основании ч. 2 ст. 160 ГК при совершении притворной сделки к правоотношениям применяются правила той сделки к правоотношениям применяются правила той сделки, которую стороны действительно имели в виду, то коллегия областного суда, отменяя решение суда 1 инстанции, которым притворный договор купли продажи квартиры между Мухановой и Бисембаевой признан недействительным, указала, что имеющийся договор займа прикрывает договор купли продажи. Заключение указанной сделки соответствует нормам. Ст. 725 ГК и потому нет оснований для признания ее недействительной.
Основанием для признания недействительным договора купли -продажи квартиры является нарушение норм законодательства о распоряжении общей собственностью.
Туешев обратился в суд с иском к Бекбауову, Бекбауовой о признании действительным договора купли продажи квартиры, указав, что сделка по существу исполнена обеими сторонами, им полностью произведена оплата, с разрешения ответчиков вселился и постоянно проживает в доме, несет бремя расходов по содержанию, получил все необходимые документы на квартиру от Бекбауова, однако ответчика уклоняются от оформления договора купли продажи.
Дело рассмотрено в отсутствие ответчика Бекбауова, место нахождения которого не установлено.
Ответчица Бекбауова иск не признала. Ссылаясь на проживание Туешевых в доме в качестве временных жильцов, отсутствие ее согласия на продажу дома на предложенных истцом условиях, принадлежностью ей половины дома в виде отдельной квартиры.
Решением суда, оставленным без изменения определением коллегии, в иске Туешева к Бекбауововй отказано, определением суда 1 инстанции требования к Бекбауову выделены в отдельное производство.
Основанием для отказа в иске явились следующие обстоятельства.
В суде было установлено, что спорная квартира, оформленная по договору купли - продажи на Бекбауова, приобретена в период зарегистрированных брачных отношений и, следовательно, является общей собственностью супругов Бекбауовых.
Согласно ст. 20 КоБС Каз. ССР, действовавшего на время вселения Туешевых (ныне дествующая ст. 33 Закона РК “О браке и семье”) и п. 45 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий для совершения сделок с недвижимостью, относящейся к общей собственности супругов, требуется письменное согласие второго супруга. (По Закону “О браке и Семье” - нотариально удостоверенное согласие).
По настоящему делу установлено, и это обстоятельство не оспаривается истцом, что письменное согласие ответчицы Бекбауовой на продажу дома Туешевым отсутствует. Поскольку закон требует именно письменное согласие, то судом не могут приниматься во внимание другие доказательства.
Прохоревич И. Обратился в суд с иском к Прохоревич С., Ермебаеовой, Аймагамбетовой о признании договора купли - продажи квартиры недействительным, указав, что бывшая супруга без его согласия продала 27 августа 1999 года за 66 500 тенге квартиру Ермекбаевой. Нотариальное удостоверение сделки произвел частный нотариус Аймагамбетов, который не потребовал его согласия на совершение сделки. Брак между сторонами расторгнут 17 июня 1996 года. О продаже квартиры истцу стало известно перед отъездом бывшей супруги на постоянное место жительства в ФРГ.
Судом установлено, что на момент совершения сделки купли продажи, истец 1 июня 1999 года заявил в ОПРи ВиР по Костанайской области, что дает письменное согласие на выезд на ПМЖ в ФРГ бывшей супруге и несовершеннолетним детям, неисполненных и имущественных обязанностей по отношению друг к другу не имеют.
При разрешении данного спора, учитывая указанное обстоятельство, добросовестность покупателя, не предъявление истцом своевременных требований о разделе имущества после расторжения брака в 1996 году к бывшей супруге, суд решением, оставленным без изменения определением коллегии, отказал Прохоревич И. В удовлетворении иска.
Для заключения договора купли продажи, квартиры на которую несовершеннолетние дети имеют право собственности, необходимо предварительное согласие органов опеки и попечителства.
Абдрахманова обратилась в суд с иском о признании договора купли - продажи недействительным, указав, что муж Абдрахманов заключил с Песковым нотариально удостоверенный договор займа денег на сумму 556 800 тенге под залог квартиры, на что она дала согласие, без получения согласия органа опеки и попечительства, чем нарушены интересы их несовершеннолетней дочери.
Судом установлено, что долг Абрахманов не возвратил, объясняя, что занимал деньги не для себя, а для Матук. Решением суда с Матук в пользу Абдрахманова взыскана указанная сумма. Приказом суда с Абдрахманова в пользу Песковых взыскана сумма займа.
В ходе исполнения приказа суда Абдрахманов выдал с согласия жены доверенность Пескову на продажу квартир, на основании которой Песков продал квартиру Растрыгину.
Истица Абрахманова подтвердила в суде и в заседании коллегии, что действительно и она и муж дали согласие на продажу квартиры, оформив доверенность, но своими действиями нарушили интересы дочери, и просила вернуть ее долю в денежном выражении, с тем, чтобы приобрести какое-нибудь жилье и освободить квартиру.
Согласно ст. 13 Закона “О жилищных отношениях” отчуждение жилища, находящегося в общей совместной собственности, допускается только с согласия всех собственников. Если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних детей, требуется согласие органа опеки и попечительства.
При оформлении доверенности Абдрахмановы скрыли от нотариуса факт того, что имеют несовершеннолетнего ребенка, что дало возможность нотариусу по имеющимся, надлежащим образом оформленным, документам заключить сделку.
Решением суда в иске о признании купли - продажи недействительной отказано, встречный иск Растрыгина о выселении Абдрахмановых удовлетворен.
Коллегией областного суда решение отменено, дело направлено на новое судебное рассмотрение по мотивам не установления судом, имеет ли место нарушения прав ребенка в соответсвии со ст. 13 указанного Закона и ст. 220 ГК, знал ли Растрыгин о наличии детей и об отсутствии согласия органа опеки и попечительства, не привлечения органа опеки и попечительства, необходимости выяснения, оспаривает ли Абдрахманов всю сделку, либо только в части прав дочери.
Последним решением суда в иске Абдрахмановым отказано.
Нотариус, удостоверивший незаконную сделку и тем самым причинивший материальный вред, несет ответственность в соответствии со ст. 24 Закона Республики Казахстан “О нотариате”.
Ларина обратилась в суд с иском в суд с иском к частному нотариусу Бимендиной и страховой компании “Коммеск Омир” о взыскании сумм, указав, что она заключила нотариально удостоверенный договор купли - продажи квартиры с условием рассрочки оплаты, причем основную сумму денег заплатила при совершении сделки. Нотариус после оформления сделки договор на руки ей не выдала, объяснив это тем, что сделает это после полной оплаты. Поэтому истица не имела возможности зарегистрировать сделку, через некоторое время нотариус е сообщила, что сделка оформлена по поддельным документам. Однако лица, совершившие продажу квартиры, успели скрыться, и в настоящее время не установлены следствием.
При рассмотрении дела суд пришел к выводы, что нотариус действовала неправомерно, удержиавая у себя договор, и не проверила надлежащим образом документы на квартиру до оформления сделки, хотя в последующем она сама же обнаружила подделку печатей, изготовленных на цветном принтере. Сумма выплаченных истицей денег за квартиру взыскана со страховой компании в ее пользу.
Продажа квартиры лицом, который не является ее собственником, является одним из способов обмана, являющегося основанием для признания сделки купли - продажи недейсвительной.
Костарев, будучи инвалидом 1 группы, нуждаясь в постороннем уходе, имея пенсию в размере 2300 тенге, недостаточную для проживания и лечения, вынужден был проживать с матерью, а свою квартиру сдавать в наем. В июне 2000 года он сдал квартиру некоему Сайкову сроком на 2 месяца, получив предоплату за проживание. Сайков по подложным документам, обманным путем продал квартиру Данилюк, завладев деньгами в сумме 691 тысяч тенге. В суде было установлено, что квартира выбыла из владения истца помимо его воли в результате мошеннических действий. Договор дарения, указанный в качестве основания на право собственности на квартиру Костарева, в действительности никогда не заключался, информационная справка и выписка из регистрационного листа правового кадастра Центром по недвижимости истцу не выдавались, а по журналу регистрации за указанными в них номерами документ выдавался другой организации.
Вместе с тем, при оформлении сделки нотариусу были представлены все необходимые документы на бланках установленного образца. Поддельные документы не вызвали у нотариуса сомнений. Было установлено, что от имени истца сделка совершена другим лицом. По заявлению истца возбуждено уголовно дело, которое поставлено за не установлением лиц, совершивших сделку.
Поскольку покупатель Данилюк узнала о продаже квартиры по объявлению в газете, перед оформлением сделки получила о квартире необходимую информацию, она признана судом добросовестным приобретателем, но так как квартира выбыла из владения истца помимо его воли, она возращена истцу. Определением коллегии решение оставлено без изменения, а Данилюк разъяснено право обращения в суд с иском о возмещении ущерба к центру по недвижимости, нотариусу и его страховой компании. Оставляя решение без изменения, коллегия указала, что истец принял меры предосторожности: проверил удостоверение личности квартиросъемщика, правоустанавливающие документы на квартиру на руки ему не выдавал, т.е. не допустил неосмотрительности.
Суду необходимо принимать во внимание грубую неосторожность самого потерпевшего.
Криницкая обратилась в суд с иском к управлению юстиции г. Астаны о возмещении ущерба, причиненного в результате неправомерных действий государственного нотариуса Омаровой А., указав, что в 1996 году она заключила нотариально удостоверенный договор купли- продажи квартиры, продавцом по которому выступал Махнач В., действовавший по доверенности от имени Комарова А.
Решением суда договор признан недействительным и квартира возвращена Комарову, который фактически не давал доверенность на продажу квартиры. При этом деньги покупателю небыли возвращены ввиду того, что комаров деньги за проданную квартиру не получал, а получали не установленные лица (мошенники).
Решением суда иск Криницкой удовлетворен, с управления юстиции в ее пользу взыскана в счет возмещения ущерба, причиненного незаконной сделкой, сумма 392 795 тенге. При этом суд руководствовался ст. 922 ГК и указал, что ущерб причинен в результате неправомерных действий нотариуса.
Коллегия суда г. Астаны решение отменено и дело направлено на новое рассмотрение, поскольку суд не установил, в чем именно выражается неправомерность действий нотариуса, не истребовал из управления юстиции пакет документов, сданных нотариусом при переходе на работу в качестве частного нотариуса, не проверил доводы об утере этих документов, не дал оценку действиям участников сделки, в частности тому, что истица произвела расчет за квартиру не с продавцом Махнач, а передала деньги неизвестному ей лицу по имени Азиз.
Признавая сделку недействительной, суд должен решить судьбу задатка.
Бахмутов обратился в суд с иском к Нурикееву о расторжении устного договора купли - продажи квартиры и выселении, указав, что ответчик не полностью оплатил стоимость квартиры.
Решением суда, оставленным без изменения определением коллегии, сделка признана недействительной, поскольку истец не зарегистрировал право собственности и был не вправе производить его отчуждение ответчику, стороны приведены в первоначальное положение. Поскольку истец не оспаривал то, что в установленном законом порядке он не зарегистрировал право собственности, вывод суда о том, что сделка не состоялась по вине истца, является правильным. Наряду с этим, довод истца о необходимости расторжения договора является убедительным. Приводя стороны в первоначальное положение, суд не мотивировал, в чем это заключается.
Между тем, судом установлено, что истец получил согласно расписке задаток в сумме 20 тысяч тенге, и данное обстоятельство им не оспаривается. При таких данных, суд, приводя стороны в первоначальное положение, должен был решить судьбу задатка, поскольку ч. 3 ст. 157 ГК предусматривает, что при признании сделки недействительной каждая сторона обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а при невозможности возврата в натуре возместить стоимость в деньгах.
Страховые компании не признают иск к частным нотариусам и страховым компаниям, мотивируя, что нет страхового случая.
Король А. обратилась с иском к нотариусам Рябуха и Кантербекову , нефтяной страховой компании “Коммеск Омир”, указав, что согласно договора купли продажи, удостоверенного нотариусом Канбербековым, приобрела однокомнатную квартиру за 500 тысяч тенге у Иванова, действовавшего по доверенности Айтбеков, удостоверенной нотариусом Рябуха.
Решением суда обе доверенности, выданные Айтбекову и Сивакову, а также сделка купли продажи, заключенная между истицей и Сиваковым, признаны недействительными. Истица, считая, что она является добросоветсным приобретателем, и право собственности на квартиру утратила в результате халатных непреднамеренных действий нотариусов Рябуха и Канбербекова, просила взыскать с ответчиков сумму, уплаченную за квартиру.
Решением суда, оставленным без изменения определением коллегии, иск удовлетворен, со страховой компании и акционерного общества в пользу истицы взыскано 500 тысяч тенге.
Оставляя решение без изменения, коллегия исходила из того, что страховым случаем согласно п. 13 правил об обязательном страховании гражданско - правовой ответственности частных нотариусов, утвержденного постановлением Правительства Республики Казахстан от 29 июля 1998 года № 718, является вред, который может быть нанесен выгодоприобретателю в результате неумышленных и непреднамеренных нарушений частным нотариусом действующего законодательства. Из материалов дела видно, что нотариус рябуха удостоверила доверенность, выданную Айтбековым Сивакову, при этом Айтбеков воспользовался свальцифированной доверенностью, визуально определить подделку которой невозможно. Тщательная проверка личности, законное требование удостоверения исключили бы удостоверении поддельной доверенности. Сделка, удостоверенная Кантарбековым, признана недействительной, поскольку нарушены требования, предъявляемые к участникам сделки, а также к их волеизъявлению.

ГЛАВА 3. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СОДЕРЖАНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ.

3.1.    Правовое регулирование существенных условий купли-продажи.

Содержание любого гражданско-правового договора может быть классифицировано по различным основаниям, в частности по существенности условий: по условиям, относящимся к исполнению договора и к условиям, относящимся к юридическим последствиям неточности исполнения и т.д.. В соответствии со ст. 393 ГК РК существенными условиями, в частности, признаются условия о предмете, во-вторых, условия которые признаны существенными законодательством.
Существенными условиями договора купли-продажи являются, во-первых, условие о наименовании предмета - товара, в отношении которого заключен договор, и условие о его количестве, которые и определяют в своей совокупности условие договора о предмете. В соответствии с ГК условие о товаре считается соблюденным, если оно позволяет определить его наименование и количество (п. 3 ст. 407 ГК). Данное положение, необходимо понимать с учетом деления вещей на индивидуально-определенные и определенные родовыми признаками. При использовании индивидуально-определенной вещи в качестве условия предмета договора купли-продажи необходимо определение всех необходимых признаков вещи, позволяющих отличить ее от аналогичных вещей. Например, при купле-продаже определенной машины необходимо указание ее конкретных характеристик, в частности, номера шасси или же номерного знака регистрации в Госавтоинспекции. В то же время при приобретении вещи, определяемой родовыми признаками, необходимо указание таких характеристик, которые позволяют конкретно понять, о каких вещах идет речь. В частности, это могут быть качественные или иные характеристики, например, предметом купли-продажи может быть не просто зерно пшеницы, а зерно определенной классности, находящееся в определенном хранилище или в другом месте и т.д.. Во-вторых, необходимо иметь в виду и то, что для отдельных видов договоров купли-продажи к существенным условиям могут относиться не только условие предмете, но и некоторые другие условия, например, цена при покупке товара в кредит под условием рассрочки платежа и т.д., в силу предписаний законодательства. Рассмотрим существенные условия обычной купли-продажи и специальных ее видов подробнее.
Условие купли-продажи о товаре может в силу п. 1 статьи 406 признает товаром любые вещи. Вместе с тем норма требует при совершении купли-продажи соблюдение правил, предусматривающих исключения из презумпции оборотоспособности любых вещей. Эти правила, установленные ст. 129 ГК, касаются вещей, изъятых из оборота, и вещей, оборот которых ограничен.
Изъятие из оборота может быть установлено только законом. Вещи, изъятые законом из гражданского оборота, не могут служить предметом любого договора, (в частности аренды, залога) в т.ч. и купли-продажи. Так, Закон РК 1997 года “Об охране окружающей среды” прямо перечисляет изъятые из оборота и не подлежащие продаже особо охраняемые природные территории - государственные природные заповедники, государственные природные заказники, национальные природные парки и др.
Ограничение оборотоспособности допускается в порядке, установленном законом. При этом либо устанавливаются участники гражданского оборота, которые могут обладать определенными вещами, либо отчуждение (приобретение) отдельных вещей допускается лишь при наличии специального разрешения. Так в нормативном порядке предусмотрен круг лиц, которым может принадлежать оружие и которые, следовательно, могут его покупать.
Существует перечень продукции, которая продается (поставляется) только потребителям, имеющим разрешение (лицензию) на ее применение. Установлен ряд ограничений и по сделкам с драгоценными.
К товарам, служащим объектом купли-продажи, относятся как вещи, определяемые родовыми понятиями, так и индивидуально-определенные. Различают так же вещи движимые и недвижимые. По назначению или по цели использования вещи подразделяются на товары, предназначенные, прежде всего для личного, домашнего и семейного назначения, либо на товары, приобретаемые для предпринимательской деятельности, а по способу происхождения выделяется сельскохозяйственная продукция, т.е. выращенная (произведенная) в условиях сельского хозяйства. Упомянутая градация вещей (товаров) имеет большое значение именно для договора купли-продажи, т.к. служит одним из признаков, позволяющих ограничить одни виды этого договора от других. Так, при продаже сельскохозяйственной продукции, не прошедшей переработки, применяется договор контрактации. Недвижимые вещи, включая предприятия, отчуждаются по договору продажи недвижимости.
К вещам (товарам), являющимся объектом договора купли-продажи, относятся предметы внешнего мира, находящиеся в твердом, жидком, газообразном или ином физическом состоянии. Это обстоятельство является определяющим для отнесения к купле-продаже договоров энерго -, газо-, водоснабжения.
Существовавшее ранее разграничение вещей на товары народного потребления и продукцию производственно-технического назначения утратило правовую значимость для гражданского оборота.
Хотя - в статье 406 ГК РК в качестве товара называются только вещи, однако с учетом пп. 2 и 4 ст. 406 ГК под товаром следует понимать и иные объекты гражданского оборота, упомянутые в ст. 115 ГК: ценные бумаги, валютные ценности, имущественные права.
В п. 2 статьи 407 ГК в качестве объекта договора упоминаются товары, уже имеющиеся в наличии в момент заключения договора, и те, которые подлежат изготовлению (выращиванию), т.е. будущие товары. Последние характерны для длящихся договоров - энерго -, газо-, водоснабжения, поставки. Договор контрактации в основном заключается на будущие товары.
Продавцом может быть изготовитель (производитель) товара либо посредник, который приобретает товары (в т. ч. будущие) для продажи (розничные и оптовые торговые организации и др.).
Таким образом, статья 406, 407 ГК РК не знает каких-либо ограничений ни для лиц, выступающих в качестве продавца, ни для подлежащих продаже товаров, кроме тех ограничений, которые установлены ст. 118 ГК “Оборотоспособность объектов гражданских прав”.
В п. 3 статьи 407 ГК определены существенные условия договора купли-продажи, т.е. условия, при отсутствии которых в силу ст. 393 ГК он признается незаключенным. По общему правилу, установленному п. 3 статьи 407 ГК, к существенным (предмету договора купли-продажи) отнесены только условия о количестве товара и его наименовании. Следует помнить, что отсутствие таких важнейших условий, как цена, срок передачи товара и его оплаты, требования к качеству и ассортименту, не дает оснований для признания договора незаключенным. Эти условия определяются по правилам, установленным ст. 277, 385, 422 и др. статьями ГК (ст. 277 ГК РК - востоновительная статья о сроке исполнения обязательства; ст. 385 ГК РК - востоновительная статья о цене договорного обязательства; ст. 422 ГК РК - востоновительная статья о качестве товара). В теории гражданского права их стали называть существенно определимыми. Однако это не всегда возможно.
В литературе высказано мнение: “Следует полагать, что цена является существенным условием договора купли-продажи и в тех случаях, когда ее невозможно определить по правилам п. 3 ст. 385 ГК. В частности, цена на некоторые индивидуально-определенные движимые вещи не может быть определена вследствие отсутствия на рынке аналогичных товаров (например, цена уникальные произведения искусства, индивидуальное оборудование и т. п. вещи), поэтому она должна быть согласована сторонами при заключении договора”.1
Рассмотрим условие о количестве продажи. Норма ст. 418 ГК РК допускает определение в договоре количества в натуральном (метрах, штуках, тоннах, иных единицах измерения) либо в денежном выражении. При продаже товаров нескольких наименований количество определяется по каждому из них. В соответствии со ст. 407 ГК условие договора о количестве товара является существенным.
Если произошло изменение обусловленной договором цены в процессе исполнения договора не должно влиять на условие о количестве, если стороны не оговорили иное. Судебно-арбитражная практика длительное время применяет данное правило, в т.ч. и в тех случаях, когда предварительная оплата товара произведена с большим опережением срока его передачи.
Норма ст. 418 ГК РК допускает возможность указания в договоре не количества товара, а порядка его определения. Так, в договоре энергоснабжения, в котором покупателем (абонентом) выступает гражданин, количество не определяется, поскольку гражданин вправе использовать электроэнергию для бытового потребления в необходимом ему количестве. Количество энергии устанавливается по данным учета ее практического потребления либо иным предусмотренным договором способом ст. 484 ГК РК “Количество энергии по договору энергоснабжения” и ст. 488 ГК РК “Оплата энергии по договору энергоснабжения”.
В договоре поставки, заключенном на несколько лет, могут быть указаны объемы поставок (количество) на год, полугодие или на весь срок действия договора. В противном случае предусматривается порядок определения количества товара, подлежащего передаче в течение каждого года.
Количество товаров, которое поставщик передает покупателю, определяется в договоре по усмотрению его сторон, за исключением случаев, установленных ГК или иными законами. Так, при поставке товаров для государственных нужд поставщик обязан указать в договоре их количество в объеме не меньшем, чем определено государственным заказчиком в извещении о прикреплении.
Хозяйствующий субъект, который занимает доминирующее положение на рынке определенного товара, должен принять заказ покупателя на товар в требуемом ему количестве, если заказ дан в пределах производства товара и продавец не докажет, что производство убыточно.
Если же речь идет о субъектах-продавцах естественных монополистов то, когда органом регулирования естественных монополий определен потребитель, подлежащий обязательному обслуживанию, и (или) установлен минимальный уровень его обеспечения, субъект естественной монополии должен принять заказ в пределах этого уровня.
Следует помнить, что при любом порядке определения количества договор признается заключенным, если его содержание позволяет установить количество товаров, подлежащих передаче.
Рассмотрим теперь особенности существенных условий иных видов договора купли-продажи. В ряде статей ГК для иных видов договора купли-продажи предусмотрены еще некоторые существенные условия в дополнение к условию о предмете.
Так, для любого из видов договора купли-продажи с рассрочкой платежа к существенным отнесены также условия о цене, порядке, сроках и размере платежа (ст. 442 ГК).
Условия договора об оплате товара в рассрочку являются разновидностью условий продажи товара в кредит. Однако оплата в рассрочку требует обязательного указания в договоре цены товара, порядка оплаты, сроков периодических платежей и их размеров. Условиям о цене товара, порядке, сроках и размерах платежей норма придает значение существенных. Следовательно, при их отсутствии в договоре, даже при включении в него условий о наименовании и количестве, договор купли-продажи товара в кредит считается незаключенным.
В договор стороны иногда включают условие об оплате переданного товара после реализации. Такой договор может рассматриваться как договор продажи в кредит с рассрочкой платежа, а очередным сроком платежа, возможно, признать день реализации части товара.
Интересно отметить в качестве сравнения, что в ГК РФ для договора продажи недвижимости, включая предприятия, существенными признаны условие о цене, а так же данные, характеризующие недвижимость (ст. 554, 555 ГК), для договора продажи жилых помещений - перечень проживающих в нем лиц, сохраняющих права пользования (ст. 558 ГК РФ), в ГК РК и в ЗОЖО РК последнего правила не предусмотрено. А для продажи недвижимости установлено в п. 1 ст. 495 ГК РК, что стоимость (цена) и состав предприятия определяются соглашением сторон, если иное не установлено законодательными актами, следовательно, по-видимому, стоимость и состав можно отнести и у нас к существенным условиям договора.
Другие условия купли-продажи, если стороны не придали им своим соглашением юридическое значение существенных, относятся к числу обычных или случайных. Перейдем к рассмотрению некоторых их них.

3.2.    Правовое регулирование обычных условий купли-продажи.

В этом разделе мной будет рассмотрено правовое регулирование некоторых императивных и диспозитивных норм-условий купли-продажи, которые по своей правовой природе не относятся к группе существенных условий, отсутствие которых в содержании купли-продажи не влечет его незаключенность. В частности, это условие о распределении категории рынка между сторонами купли-продажи; условие о “юридической чистоте” проданного товара; условие об ассортименте предмета продажи; условие комплектности предмета продажи; условие о комплекте предмета продажи; условие о таре (упаковке) предмета продажи; условие страхования предмета продажи; условие о принятии покупателем предмета продажи от продавца или иного управомоченного лица; условие о качестве предмета продажи; условие о сроках обнаружения недостатков в исполнении договора купли-продажи; условие об оплате предмета продажи. Рассмотрим эти условия в отдельности.
Риск: понятие, переход, возложение. Применительно к договору купли-продажи риском признается утрата или повреждение проданного товара, которые произошли по не зависящим от продавца и покупателя причинам вследствие случайных явлений или обстоятельств непреодолимой силы.
“Потери товаров возможные при перевозке, связанные со свойствами товара (стекло, овощи и т. д.), либо с условиями самой перевозки (например, перевозка насыпных товаров - грунта, гравия и т. д. - на открытых транспортных средствах) либо с продолжительностью транспортировки, практика -признает разновидностью случайной утраты или повреждения товара”.1 Ранее нормы таких потерь (естественной убыли) конкретных видов товаров определялись государственными органами управления материально-техническим снабжением и торговлей. В настоящее время при заключении договора стороны могут оговорить применение этих норм либо согласовать другие нормы естественной убыли. По общему правилу такие потери относятся на счет собственника товара. Однако в договоре купле-продажи может быть согласовано иное распределение между сторонами потерь, вызванных убылью товара при перевозке.
Переход риска случайной гибели или случайного повреждения товара зависит от момента исполнения обязанности передать товар. По общему правилу риск переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю ст. 410 ГК РК “Момент исполнения обязанности продавца передать товар”. Иные правила о переходе риска могут быть предусмотрены договором.
Особое значение определение момента перехода риска имеет, когда договором предусмотрено вручение товара покупателю в месте его жительства (нахождения) или ином указанном им месте или предоставление покупателю в распоряжение товара в месте его нахождения. В этих случаях возможны две ситуации, в зависимости от которых будет определяться момент перехода риска.
Если покупатель принимает доставленный или предоставленный ему в распоряжение товар в соответствии с условиями договора, риск переходит к нему в момент вручения товара.
В случае нарушения договора (например, просрочки принятия товара) или отказа без законных на то оснований от принятия товара риск случайной гибели переходит к покупателю с момента доставки товара или с момента, когда товар считается предоставленным ему в распоряжение ст. 410 ГК РК “Момент исполнения обязанности продавца передать товар”.
Товар, не принятый покупателем, остается во владении продавца, который отвечает за его сохранность.
В п. 2 статьи 411 ГК “Переход риска случайной гибели товара” устанавливается правило перехода риска случайной гибели в отношении товара, проданного во время его нахождения в пути. Необходимость продать такой товар может возникнуть в случае, когда его перевозка продолжается длительное время, например, по морю или смешанном сообщении.
Что же касается момента перехода к покупателю права собственности на товар, то он определяется по общим правилам, предусмотренным ст. 238 ГК “Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору”.
Юридическая чистота предмета продажи. Условие об обязанности продавца передать товар свободным от прав третьих лиц. Статья 413 ГК РК обязывает продавца передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц. Под третьими лицами понимаются лица, не являющиеся сторонами договора купли-продажи (п. 3 ст. 210 ГК “Участники обязательства”), а под их правами - имущественные права, регулируемые гражданским законодательством (пп. 1,3 ст. 1 ГК), вещные (право собственности или иное ограниченное вещное право) или обязательственные (права залогодержателя, арендатора и т. д.)
Продажа товара, обремененного правами третьих лиц юридически, возможна только при условии уведомления покупателя о них и его согласия принять такой товар.
Несоблюдение продавцом обязанности передать товар свободным от прав третьих лиц влечет правовые последствия, указанные в абзаце 2 п. 1 ст. 413 ГК РК. Эти последствия наступают, если продавец не сможет доказать, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
Процессуальное бремя доказывания указанных обстоятельств лежит на продавце.
Закон в ряде случаев предусматривает требования, которые ограничивают право продавца распоряжаться товаром и заключать договор купли-продажи. К таким ограничениям правила ст. 413 не применяются. Так, унитарные государственные или муниципальные предприятия не вправе продавать недвижимость без согласия собственника (ст. 206 ГК). Договор купли-продажи, заключенный продавцом без согласия собственника недвижимости, является ничтожным согласно ст. 158 ГК и влечет последствия недействительности сделки, предусмотренные ст. 157 ГК.
Правила статьи 413 ГК РК применяются не только при обременении товара правами третьих лиц, но и тогда, когда на товар имеются притязания третьих лиц - требование третьего лица о его праве на товар, например в отношении продаваемого товара третьим лицом предъявлен виндикационный иск продавцу. Однако требования покупателя об уменьшении покупной цены либо о расторжении договора подлежит удовлетворению при условии, что эти притязания после передачи товара покупателю признаны в установленном порядке правомерными, и продавец не докажет, что к моменту передачи товара ему не было известно о них (п. 2 ст. 413 ГК РК).
Условие об ассортименте проданного товара. Под ассортиментом как условием договора понимается перечень товаров определенного наименования, различаемых по отдельным признакам, с указанием количества подлежащих передаче товаров каждого признака. В статье 420 ГК РК “Ассортимент товаров” дан примерный перечень позиций ассортимента, которые определяются в договоре.
Ассортимент товаров устанавливается в соответствии с заказом (офертой) покупателя и отражает, прежде всего, его потребности.
Стороны могут предусмотреть ассортимент на весь срок действия договора либо на один из периодов, установив порядок его согласования на последующие периоды. В договоре также может быть предусмотрен порядок изменения (уточнения) ассортимента, если он согласован на длительный срок.
В определении развернутого ассортимента товаров заинтересован покупатель, т.к. это условие договора, прежде всего, отражает потребности покупателя.
Бывают ситуации, когда ассортимент в договоре не определен, хотя из наименования товаров вытекает, что они подлежат передаче в ассортименте. “Продавец в таком случае вправе либо самостоятельно определить ассортимент, исходя из известных ему потребностей покупателя, либо отказаться от исполнения договора. Из этой нормы следует, что необходимую осмотрительность должен проявлять покупатель и направлять заказ (оферту) с указанием ассортимента”1.
Условие о комплектности передаваемого товара. Понятие комплектности применяется к таким технически сложным изделиям, как оборудование, машины, приборы, а так же бытовая техника.
Под комплектностью следует понимать совокупность основного изделия и  комплектующих его самостоятельных изделий, не входящих в состав основного изделия, но составляющих с ним единое целое, используемое по общему назначению.
Признание изделия, передаваемого с основной вещью, комплектующим имеет важное правовое значение, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 426 ГК гарантийный срок на комплектующее изделие считается равным гарантийному сроку на основное изделие, если иное не предусмотрено договором.
В статье 431 ГК РК “Комплектность товара” установлена обязанность продавца передать товар, соответствующий условиям договора о комплектности. Из этой нормы вытекает, что комплектность товара является условием, устанавливаемым соглашением сторон.
Комплектность может быть определена в договоре либо путем перечисления изделий (комплектующих изделий, агрегатов), подлежащих передаче -вместе с основной вещью, либо путем указания в договоре государственного стандарта, отраслевого стандарта, стандарта предприятия, технических условий или иных нормативных документов по стандартизации, которыми определена комплектность. Указание сторонами соответствующего нормативного документа по стандартизации означает, что требования такого документа к комплектности стороны принимают как договорное условие (ст. 422 ГК РК “Качество товара”).
Требования государственных стандартов, стандартов предприятий и иных нормативных документов по стандартизации, предъявляемые к комплектности, являются - рекомендательными. Поэтому при ссылке в договоре на такие документы стороны могут предусмотреть передачу товара (вещи) без отдельных ненужных покупателю изделий, включенных упомянутыми документами в комплект либо с дополнительными к комплекту изделиями.
Когда государственным стандартом или иным нормативным документом по стандартизации предусмотрены варианты комплектности, то в договоре покупатель определяет вариант комплектности подлежащего товара, в частности, с какими комплектующими изделиями подлежит передаче товар. Если же покупатель не воспользовался такой возможностью, то действует правило об исполнении альтернативного обязательства, предусмотренное ст. 285 ГК РК “Исполнение альтернативного обязательства”. Согласно этому правилу право выбора в рассматриваемой ситуации принадлежит продавцу.
Таким образом, комплектность сложной вещи определяется либо соглашением сторон путем перечисления в договоре комплектующих изделий, либо указанием нормативного документа по стандартизации, либо путем сочетания этих способов, то есть не только указания нормативного документа по стандартизации, но и изменения сторонами перечня комплектующих изделий, определенного нормативным документом.
Если же ни один из этих способов установления комплектности сложного изделия не использован, то в соответствии с п. 2 статьи 431 ГК продавец должен руководствоваться деловыми обычаями или обычно предъявляемыми к комплектности товара требованиями.
В статье 431 ГК РК не определен порядок передачи товара, комплектность которого оговорено в договоре. Если договором такой порядок не установлен, то комплектность товара должна быть соблюдена на момент его передачи. В соответствии со сложившейся практикой в договоре может быть предусмотрена передача товара отдельными частями (изделиями) с тем условием, чтобы комплектность товара продавец обеспечил к окончанию срока исполнения обязательства по передаче товара, установленного договором.
В договоре может быть также предусмотрена передача покупателю комплектующего изделия его изготовителем, не являющимся стороной договора с покупателем.
Условие о комплекте передаваемых товаров. Включение в ГК самостоятельного от комплектности товара понятия комплекта товара требует дифференциации этих понятий. Комплект товаров - это определенный соглашением сторон набор изделий (товаров), способствующий совместному их использованию. В отличие от комплектности сложной вещи, соблюдение которой является обязанностью продавца, если даже она не определена договором, обязанность передачи товаров в комплекте вытекает только из договора. При этом ассортиментный и количественный набор изделий, включенный в комплект, зависит от усмотрения сторон. Каждая вещь, включенная в комплект товара, является самостоятельной. Правило об исчислении гарантийного срока, его продолжительности на каждое из комплектующих изделий, установленное п. 3 ст. 426 ГК “Порядок исчисления гарантийного срока” для сложного изделия (основного и комплектующих), неприменимо к комплекту товаров.
“Продавец, занимающий на товарном рынке доминирующее положение, не вправе при определении комплекта подлежащих продаже товаров навязывать покупателю ненужные ему товары. Такой запрет установлен законодательством о конкуренции”1.
Гарантийные права гражданина-покупателя на свободный выбор товара предусмотрены Законом о защите прав потребителей. В п. 5 ст. 9 Закона установлен запрет обуславливать приобретение одних товаров обязательным приобретением других товаров. С учетом этих норм продавец не вправе навязывать покупателю ненужные ему товары путем включения их в комплект.
Включение продавцом в продаваемый комплект товаров, не заказанных покупателем, может рассматриваться как злоупотребление правом, нарушение пределов осуществления гражданских прав с применением последствий, предусмотренных ст. 8 ГК “Осуществление гражданских прав”.
В отличие от норм ГК о комплектности, норма ст. 432 ГК “Комплект товаров” устанавливает порядок передачи товаров в комплекте.
Товары, включенные в комплект, могут быть переданы одновременно либо передаются разрозненно. В этом случае в соответствии с п. 1 статьи 432 ГК РК моментом исполнения продавцом условия договора признается момент передачи последнего из товаров, включенных в комплект.
Условие о таре и (или) упаковке передаваемого товара. Статья 434 ГК РК “Тара и упаковка товара” устанавливает обязанность продавца передать покупателю товар в таре и (или) упаковке независимо от того, включены ли сторонами соответствующие условия в договор. Изъятие составляют товары, характер которых не требует затаривания и (или) упаковки. Передача товара без тары и (или) упаковки может быть предусмотрена договором или вытекать из существа обязательства.
В соответствии с нормативными документами по стандартизации упаковка требуется как средство или комплекс средств, обеспечивающих защиту товара и окружающей среды от повреждения и потерь и облегчающих процесс обращения товаров. Тара же рассматривается как элемент упаковки, как изделие для размещения товара. Причем не только товар, но и сама тара, как и упаковочные материалы, могут быть предметом купли-продажи.
Стороны вправе определить в договоре требования, которые предъявляются к таре или упаковке, путем их перечисления либо путем государственного стандарта, стандарта предприятия или иных нормативных документов, устанавливающих требования к упаковке и таре соответствующего товара.
Если стороны не оговорили требования ни одним их упомянутых выше способов, продавец передает товар в обычной для него таре и упаковке. При этом они должны обеспечивать сохранность товара.
Особые требования предъявляются к продавцу, осуществляющему предпринимательскую деятельность. Согласно п. 3 статьи 434 ГК РК он обязан передать покупателю товар в таре и (или) упаковке, соответствующих обязательным требованиям, если они предусмотрены в порядке, установленном законом.
Из нормы может быть сделан и второй вывод: продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, не вправе предусмотреть в договоре условия, отступающие от государственных стандартов, устанавливающих обязательные требования к таре и упаковке.
Специальные нормы о возврате тары и упаковки при поставках товаров предусмотрены ст. 470 ГК РК “Тара и упаковка”.
Условие о страховании проданного товара. Договором купли-продажи может быть предусмотрено страхование товара, например, на случай риска его утраты, порчи или повреждения при перевозке. Такое условие рекомендует вносить в договор ст. 443 ГК “Страхование товара”.
В договоре предусматривается, кем - продавцом или покупателем -должен страховаться товар и на каких условиях. Если обязанность по страхованию лежит на покупателе, продавец должен передать ему необходимую для заключения договора страхования информацию о товаре. По своей правовой природе это условие относится к группе рекомендательных факультативных норм параграф 1 гл. 25 ГК, следовательно, оно получает юридическую силу только в том случае, если оно включено в содержание договора.
Условие о принятии проданного товара покупателем. Принятие покупателем товара - одна из его основных обязанностей. В п. 1 ст. 437 ГК “Обязанность покупателя принять товар” дается покупателю право не принимать переданный ему товар, если продавцом существенно нарушены требования к его качеству, а так же в других случаях, когда он имеет право отказаться от исполнения договора. Такое право покупателя закреплено п.1 ст. 413; ст.417; п. 1 ст. 419; пп. 1 и 2 ст. 421; п. 2 ст. 428; п. 2 ст. 433; ст. 448; п. 3 ст. 450; пп. 1 и 3 ст. 455.
Покупатель обязан совершить действия, которые в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями необходимы для получения соответствующего товара (сообщить адрес и наименование получателя, которому должен доставляться товар; обеспечить транспорт для перевозки товара, если обязанность по доставке лежит на нем; направить своего представителя в место нахождения продавца, если договором предусмотрено предоставление товара в этом месте, и т. п.), такие действия покупатель может не совершать, если это предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором.
Покупатель обязан принять товар, переданный ему в срок, установленный договором, а если он договором не предусмотрен, - в срок, определяемый в соответствии со ст. 277 ГК. От товара, который передан досрочно, покупатель вправе отказаться в случаях, предусмотренных ст. 219 ГК “Досрочное исполнение обязательств” и ст. 409 ГК “Срок исполнения обязанности передать товар”.
Если покупатель не принимает товар или отказывается от него, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора. Помимо этого продавец вправе требовать возмещение убытков, причиненных вследствие нарушения покупателем своей обязанности (ст. 350 ГК “Обязанность должника возместить убытки”). Эти правовые последствия наступают, если покупатель отказывается, принять товар или не принимает его, несмотря на то, что он обязан это сделать в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором. Так, правовые последствия, предусмотренные п. 3 ст. 437 ГК, будут наступать, если покупатель откажется принять товар с недостатками, когда нарушение требований к качеству не является существенным.
Условие о качестве проданного товара. Продавец обязан передать покупателю товар надлежащего качества. Требования же к качеству могут быть различными. Если требования к качеству определены в соответствии с п. 1 статьи 422 ГК, надлежащим считается качество, соответствующее договору.
“В договоре требования к качеству определяются путем прямого указания либо путем указания тех нормативных документов по стандартизации, образца и (или) описания, которым должно соответствовать качество товара, либо показателей качества (количественных характеристик товара, надежности, безопасности, энергопотребления, экономических, эстетических, экологических) и др.) товара, либо одновременно обоими указанными способами”1.
В соответствии с Законом о стандартизации к нормативным документам по стандартизации, действующим на территории РК, относятся государственные стандарты РК (ГОСТы); применяемые в установленном порядке международные стандарты, правила, нормы и рекомендации по стандартизации; общероссийские классификаторы технико-экономической информации; стандарты отраслей (ОСТы); стандарты предприятий (СТП); стандарты научно-технических, инженерных обществ и других общественных объединений.
ГОСТы определяют требования к качеству товаров, имеющих межотраслевое значение. Утверждаются специально уполномоченными органами государственного управления.
Требования к качеству, закрепленные в ГОСТах, подразделяются на обязательные, подлежащие соблюдению всеми органами управления и субъектами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, и рекомендательные.
К обязательным в соответствии с действующим законодательством относятся требования, направленные на обеспечение жизни, здоровья и имущества, охраны окружающей среды, технической и информационной совместимости, взаимозаменяемости товаров, единство методов их контроля и маркировки. В дальнейшем закон может отнести к обязательным и другие требования ГОСТов.
Все остальные требования, закрепленные в ГОСТах носят рекомендательный характер (например, основные потребительские (эксплуатационные) характеристики товара, методы их контроля, требования к упаковке, маркировке, транспортировке, хранению, применению и т.п.), необходимость следовать рекомендательным требованиям стороны определяют при заключении договора и могут отступать от них. Стороны руководствуются ими лишь при условии, что в договоре купли-продажи имеется ссылка на ГОСТ в целом, а не только на его обязательную часть.
ГОСТы определяют требования к качеству товаров, имеющих отраслевое значение. Утверждаются они республиканскими органами государственного управления.
СТП самостоятельно разрабатываются и утверждаются организациями, осуществляющими предпринимательскую деятельность по изготовлению товаров. Они определяют требования к качеству конкретного товара.
В настоящее время в сфере товарного оборота продолжают действовать технические условия (ТУ), которые, подобно СТП, устанавливают требования к качеству конкретного товара.
Стандарты научно-технических, инженерных обществ и других общественных объединений разрабатываются и принимаются указанными объединениями. Необходимость их применения субъекты, осуществляющие предпринимательскую деятельность, определяют самостоятельно.
Некоторые особенности имеет порядок определения требований к качеству товаров по договору розничной купли-продажи. Этот договор в большинстве случаев заключается в устной форме и до покупателя его условия о качестве доводятся:
-	в техническом паспорте на товар или правилах его использования, где указываются основные потребительские показатели качества и нормативные документы (документ) по стандартизации, требованиям которых должен соответствовать товар;
-	на этикетке или ярлыке, прикрепленном к товару, где указываются документ по стандартизации, артикул, фасон, окраска, размер, правила ухода и др-;
-	на самом товаре или его упаковке, где указываются нормативный документ по стандартизации, дата изготовления, срок годности, правила пользования или хранения и т.п.
Условия договора о качестве могут доводиться до покупателя и другими способами, установленными законодательством или принятыми в торговле.
Интересно, что покупатель не участвует в определении условий розничного договора о качестве продаваемого товара, а принимает те, которые объявлены продавцом, и в этом случае они становятся договорными.
Правила п. 2 ст. 422 ГК “Качество товара” призваны обеспечить надлежащее исполнение договора и защиту прав покупателя, когда договором купли-продажи не определено качество товара. П. 2 ст. 422 ГК РК на этот счет содержит два правила, различающиеся в зависимости от того, знал ли продавец о цели приобретения товара покупателем. Если цель покупателя неизвестна продавцу, юн обязан передать покупателю товар, пригодный для любых целей, которым он обычно служит. Товар считается непригодным для обычного использования, если у него отсутствуют определенные качества и это препятствует его фактическому использованию, ведет к отрицательному результату, либо увеличивает расходы или издержки потребителя1.
В случае если товар пригоден не для всех целей, для которых он обычно используется, а только для некоторых из них, продавец должен предупредить об этом покупателя (например, о том, что стиральный порошок не является универсальным,   а  пригоден  для   стирки  тканей  только   из   определенных волокон). В противном случае исполнение считается ненадлежащим.
Конкретная цель приобретения товара может быть прямо указана в договоре либо сообщена продавцу в процессе преддоговорных контактов сторон. Определение конкретной цели имеет значение в случае, когда покупатель четко не представляет, каким качественным показателям должен соответствовать необходимый ему товар, но знает, для чего он будет его использовать.
В соответствии с абзацем 2 п. 2 ст. 422 ГК РК покупатель должен сообщить о конкретной цели приобретения товара до заключения договора. Поэтому, если она становится известной продавцу после заключения договора, передача покупателю товара, не соответствующего этой цели, должна признаваться надлежащим исполнением обязательства.
На практике широко распространена продажа по образцам и (или) описанию. Образец - это изделие, потребительские (эксплуатационные) характеристики которого определяют требования к качеству продаваемого товара. Описание товара - это перечень потребительских (эксплуатационных) характеристик, которыми должен обладать товар. Описание может сопровождаться графическим изображением, фотографией и т.п.
Надлежащим исполнением признается передача товара, который соответствует согласованному сторонами образцу или описанию.
Обязательные требования к качеству товаров определяются в установленном законом порядке. Согласно Закону о стандартизации они устанавливаются в государственных стандартах РК, и стороны обязаны включить в договор условие о соответствии товара этим требованиям. Это правило на основании п. 4 распространяется только на договоры, в которых продавцом выступают граждане и организации, осуществляющие предпринимательскую деятельность.
Следует отметить некоторую неточность формулировки Закона о стандартизации, которая позволяет трактовать ее неоднозначно. Обязанность передать товар, соответствующий обязательным требованиям государственных стандартов, предусмотренная п. 4 статьи 422 ГК РК, существует независимо от того, включено ли соответствующее условие в договор. Поэтому положение Закона о стандартизации приобретает юридический смысл, если понимать его как обязанность сторон включать в договор условие о государственном стандарте, обязательным требованиям которого должен соответствовать товар. В этом смысле такое условие является существенным в силу закона.
В договоре могут быть предусмотрены только более высокие требования к качеству товара по сравнению с обязательными требованиями ГОСТа.
Поэтому условия, предусматривающие требования к качеству ниже обязательных, не соответствуют ГК и являются ничтожными на основании ст. 158 ГК (Ж “Недействительность сделки, содержание которой не соответствует требованиям законодательства”.
Рассмотрим условие о гарантии качества товара. ГК различает два вида гарантии качества товара, предоставляемой продавцом покупателю: так называемую законную (п. 5 ст. 422) и договорную (ст. 425).
Суть законной гарантии состоит в том, что законная гарантия согласно ГК представляет собой ручательство продавца за отсутствие в товаре в момент его передачи недостатков, снижающих его стоимость или пригодность для целей, предусмотренных в договоре (п. 2 ст. 422 ГК РК).
Позиция ГК по этому вопросу в принципе совпадает с соответствующими предписаниями Венской конвенции 1980 (ст. 35 и 36). Новым по сравнению с Основами ГЗ и Венской конвенцией 1980 является включенное в ГК положение о пригодности товара для использования не только в момент его передачи, но и в пределах разумного срока, что является полезным уточнением.
Что же касается договорной гарантии, то это дополнительное обязательство, по которому продавец ручается за то, что будет соответствовать требованиям договора в течение предусмотренного им времени (так называемого гарантийного срока).
Договорная гарантия (п. 2 ст. 425 ГК “Гарантия качества товара”) охватывает, если сторонами не согласовано иное, все составляющие товар части (комплектующие изделия). На это правило при заключении договора следует обратить особое внимание, имея в виду, что в состав изделия нередко входят так называемые быстроизнашивающиеся детали, на которые гарантийное обязательство (т.е. обязанность продавца их бесплатно заменить) обычно не распространяется. Если это предусмотрено договором, такие детали продавец передает в количестве, нормально необходимом для использования основного изделия в период действия гарантии.
Специальные правила о применении договорной гарантии установлены в ст. 426 ГК “Гарантия качества товара”, п. 2 ст. 429 ГК “Недостатки товара, за которые отвечает продавец”, пп. 3 и 5 ст. 430 ГК “Сроки обнаружения недостатков в переданном товаре”. Большая их часть носит диспозитивный характер.
В новом ГК правила о договорной гарантии сформулированы значительно шире, чем в ранее действовавших актах (ст. 263 ГК 1964, п. 40 Приложения о поставках продукции, п. 33 Положения о поставках товаров). Во-первых, они включены в общие положения о купле-продаже, применяющиеся к различным видам этого договора. В указанных выше актах они содержались в нормах, регулирующих только поставки в отношениях между организациями. Отдельно решался вопрос о договорной гарантии применительно к розничной купле-продаже (ст. 248 ГК 1964). Во-вторых, ранее действовавшими актами возможность предоставления договорной гарантии ограничивалась двумя случаями: (1) когда гарантийные сроки не предусмотрены в стандартах или технических условиях, (2) когда предоставляется более продолжительный гарантийный срок, чем установленный стандартами или техническими условиями.
В новом ГК при формулировании норм о договорной гарантии был учтен многолетний опыт применения этого условия во внешнеторговой практике (в т.ч. в многосторонних и двусторонних Общих условиях поставок, заключенных Советским Союзом, а так же в документах, разработанных Европейской Экономической Комиссией ООН).
Рассмотрим условие, определяющее исчисление гарантийного срока качества товара. Правила статьи 426 ГК “Порядок исчисления гарантийного срока” относятся к основным вопросам, связанным с исчислением гарантийного срока: момент, с которого он начинается (п. 1); влияние на исчисление срока невозможности использовать покупателем товар по обстоятельствам, зависящим от продавца (п. 2); исчисление срока гарантии на комплектующие изделия (п. 3) и на товар (комплектующие изделия), переданный взамен при обнаружении недостатков (п. 4). Все положения этой статьи (кроме абзаца 1 п. 2) сформулированы в диспозитивной форме, что дает сторонам возможность по-иному оговорить данные условия. Необходимо обратить особое внимание на некоторые моменты. Во-первых, продление срока гарантии при невозможности использовать товар из-за его недостатков обусловлено своевременным (в соответствии со ст. 436) направлением продавцу извещения об обнаружении недостатка (абзац 2 п. 2 статьи 426 ГК РК). Во-вторых, правило (п. 3 ст. 426 ГК) не только предусматривает порядок начисления гарантийного срока на комплектующие изделия, но и определяет в диспозитивной форме его продолжительность. Нередко по техническим причинам комплектующие при их нормальном использовании изнашиваются быстрее основного изделия. Соответственно применение для них одинакового гарантийного срока может привести к необходимости неоднократной замены комплектующих изделий за счет продавца.
Рассмотрим условие о сроке годности товара и его исчислении. В ранее действовавших правовых актах (например, п. 40 Положения о поставках продукции и п. 33 Положения о поставках товаров) допускалось смешение понятий “срок гарантии” и так называемые “гарантийные сроки годности и хранения”. Отличие между ними состоит в следующем: первым определяется период времени, для обнаружении недостатков товара, в течение которого продавец обязан за свой счет их устранить с тем, чтобы товар мог быть использован покупателем по назначению; вторым - срок, по истечении которого товар считается непригодным для использования по назначению.
Отказ в ГК от слова “гарантийные” применительно к срокам годности и хранения устраняет терминологическую неточность.
ГК регулирует только случай, когда срок годности товара установлен законом    или    обязательными    правилами.    Представляется,    что    это    не препятствует   установлению   в   договоре   сроков   годности,   но   при   этом недопустимо отступать от закона и иных действующих обязательных правил.
Законом о защите прав потребителя (пп. 4 и 5 ст. 5) предусмотрена обязанность изготовителя устанавливать срок годности на продукты питания, товары бытовой химии и иные подобные товары. Перечень таких товаров утверждается Правительством РК. Запрещена продажа товара по истечении установленного срока годности, а так же товара, на который должен быть, но не установлен срок годности.
От “срока гарантии” и “срока годности” необходимо отличать “срок службы”.
Законом о защите прав потребителей (п. 1 ст. 5) предусмотрено право изготовителя устанавливать срок службы на товар, предназначенный для длительного использования. Под таким сроком понимается период, в течение которого изготовитель обязуется обеспечивать потребителю возможность использовать товар по назначению и нести ответственность за существенные недостатки, возникающие по вине изготовителя. В отношении товаров длительного пользования, которые по истечении определенного периода могут представлять опасность для жизни, здоровья потребителя, причинять вред его имуществу или окружающей среде, предусмотрена обязанность изготовителя устанавливать срок службы. Перечень таких товаров утверждается Правительством РК. Срок службы действует также в отношении комплектующих изделий: деталей, узлов, агрегатов (п. 2 ст. 5). Исчисление срока службы товара производится в единицах времени или в иных единицах измерения (километрах, метрах и т.п.) (п. 3 ст. 5). Запрещена продажа товара, на который изготовителем должен быть, но не установлен срок службы (п. 5 ст.
5). В отношении тех товаров, на которые изготовитель был вправе установить срок службы П. 1 ст. 5), но этого не сделал, на него возложена обязанность обеспечивать безопасность товара в течение десяти лет со дня его передачи потребителю (п. 2 ст. 7).
Применительно к ответственности продавца за передачу товара, не выдержавшего установленного срока годности, по аналогии должно применяться правило, действующее в отношении товара, на который предоставлена гарантия качества (см. п. 2 ст. 429 “Недостатки товара, за которые отвечает продавец). В отношении прав потребителей есть соответствующее положение Закона о защите прав потребителей (ст. 14, 15). В отношении розничного продавца ст. 455 ГК РК “Права покупателя в случае продажи ему товара ненадлежащего качества”.
Рассмотрим условие о проверке качества товара. В п. 1 статьи 427 “Проверка качества товара” установлено общее правило, в соответствии с которым продавец и покупатель обязаны проверять качество товара только в случае, когда такая обязанность предусмотрена законом, иными правовыми актами, государственными стандартами или договорами. В остальных случаях проверка может не проводиться. Однако отсутствие обязанности проверить качество товара не является основанием освобождения продавца от ответственности за его ненадлежащее качество, а покупатель не может ссылаться на отсутствие обязанности проверить качество товара просрочки извещения продавца о выявленных в товаре недостатках (ст. 436 ГК РК).
Так, п. 2 ст. 466 ГК “Принятие товара покупателем по договору поставки” предусматривает обязанность покупателя (получателя) проверить качество поставленных товаров, а Правила продажи отдельных видов товаров розничными организациями, утвержденные Правительством РК (ст. 492), -обязанность продавца осуществить проверку качества товара до выставления его в торговом зале. Проверка качества товара и ее методы могут быть установлены      обязательными      или      рекомендательными      требованиями государственных стандартов.
Порядок проверки качества товара определяет сроки, в течение которых покупатель должен проверить качество товара после его принятия и известить продавца об обнаруженных недостатках, порядок и сроки составления акта о них, требования к его оформлению, методы проверки и т.п. Он может устанавливаться законом, иными правовыми актами или договором. Договором порядок проверки предусматривается, если положения закона или иных правовых актов о нем являются диспозитивными, либо вообще отсутствуют, либо порядок определен рекомендательными требованиями ГОСТов. В договоре этот порядок определяется путем указания нормативных документов по стандартизации, установивших его, либо путем включения в договор соответствующих условий. Однако в случае определения порядка проверки императивными нормами закона или иных правовых актов, или обязательными требованиями ГОСТов условия договора должны соответствовать им.
П. 2 ст. 427 ГК “Проверка качества товара” предусматривает порядок проверки качества товара в тех случаях, когда он не установлен законом, иными   правовыми   актами,   обязательными  требованиями   государственных стандартов или договором.
При обнаружении несоответствия качества товара требованиям, предусмотренным ст. 422 ГК “Качество товара”, покупатель обязан известить об этом продавца ст. 436 ГК “Извещение продавца о ненадлежащем исполнении договора”.
Сроки, в течение которых покупатель обязан осуществить проверку качества товара после его получения и известить продавца об обнаруженных недостатках, могут быть предусмотрены законом, иными правовыми актами или договором. “Если такие сроки в указанном порядке не определены, покупатель должен в разумный срок осуществить проверку и известить продавца об обнаруженных недостатках, но не позднее сроков, установленных ст. 430 ГК “Сроки обнаружения недостатков в переданном товаре””1.
Из п. 3 ст. 427 ГК “Проверка качества товара” вытекает, что в тех случаях, когда продавец обязан осуществить проверку качества товара, он должен представить покупателю документы, подтверждающие осуществление им такой проверки (акт проверки, сертификат качества или другие документ).
По ряду товаров, приобретаемых в предпринимательских целях, для покупателя имеет значение не только факт проверки качества продавцом, но и ее результаты. В таких случаях продавец обязан передать покупателю документы о результатах проверки (данные лабораторных анализов, испытаний и т.п.). Порядок передачи документов определен ст. 408 ГК “Обязанности продавца по передаче товара”.
Для идентификации результатов проверки качества продавцом и покупателем и предупреждения сроков об оценке качества п. 4 установлено, что ее порядок и иные условия должны быть одинаковыми для продавца и покупателя. Если нормативными документами по стандартизации допускается несколько вариантов методов проверки качества одного и того же товара, стороны в договоре должны четко определить, каким из них они будут руководствоваться при проверке. При отсутствии в договоре такого условия применяется правило ст. 285 ГК об исполнении альтернативного обязательства - продавец выбирает вариант проверки. Поэтому на основании п. 4 в этом случае покупатель должен проверять качество товара способом, выбранным продавцом.
Сроки обнаружения недостатков переданного товара. При формулировании статьи 430 ГК РК были использованы принципы Венской конвенции 1980 (ст. 38 и 39). Хотя в отличие от Венской конвенции 1980 в общих положениях о купле-продаже не содержится предписания об обязанности покупателя осмотреть товар или обеспечить его осмотр в такой короткий срок, который практически возможен при данных обстоятельствах (предписания по этому вопросу применительно к договору поставки содержатся в п. 2 ст. 466 “Принятие товаров покупателем” и п. 1 ст. 468 - см. комментарий к ним). ГК, как и Венская конвенция 1980, исходит из права покупателя предъявить требование к продавцу при условии обнаружения недостатков в установленные сроки.
В ГК проводится четкое разграничение между понятиями ст. 430 “Сроки обнаружения недостатков переданного товара” и ст. 436 “Сроки извещения продавца о ненадлежащем исполнении договора купли-продажи”.
Применено дифференцированное урегулирование разных ситуаций: а) когда не установлен ни гарантийный срок, ни срок годности (п. 2 ст. 430 ГК); б) когда установлен гарантийный срок (абзац 1 п. 3) или срок годности (п. 4); в) когда на комплектующие установлен гарантийный срок иной продолжительности, чем на основное изделие (абзац 2 и 3 п. 3); г) когда гарантийный срок составляет менее двух лет, предусмотренных статьей в качестве общего срока для обнаружения недостатков на товары, гарантия на которые не предоставлялась (п. 5).
Недостатки товара, на который не установлен срок гарантии или срок годности, должны быть выявлены покупателем в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара, если законом или договором не установлен более длительный срок. Это правило ГК существенно отличается от ранее действовавшего. Согласно ст. 247 ГК 1964 покупатель должен был выявить недостатки проданной вещи не позже шести месяцев со дня ее передачи, а в отношении строений - одного года. В этот срок он должен был предъявить претензию продавцу.
Исчисление срока для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, производится со дня его доставки в место назначения.
В отношении товаров, на которые установлен срок гарантии или соответственно срок годности, недостатки должны быть обнаружены в течение этих сроков (об истечении сроков гарантии и сроков годности см. ст. 471 и 473 и комментарий к ним).
Недостатки комплектующего изделия могут устанавливаться в течение срока гарантии на основное изделие, даже если на такое комплектующее был установлен гарантийный срок меньшей продолжительности, чем на основное изделие. Но в случае, когда на комплектующее изделие установлен гарантийный срок большей продолжительности, чем на основное изделие, требование по поводу комплектующего изделия может быть предъявлено в пределах этого более продолжительного срока.
Специальное правило защищает интересы покупателя в случаях, когда предусмотренный договором срок гарантии составляет менее двух лет со дня передачи товара. При обнаружении недостатков в пределах этих двух лет покупатель вправе предъявить продавцу требование. Однако к такому требованию, предъявленному по истечении гарантийного срока, будет применяться правило о недостатках товара, предусмотренное п. 1 ст. 476, а не п. 2 этой же статьи (см. ст. 476 и комментарий к ней).
Условие об обычной оплате товара. Статья имеет важное значение для исполнения договора купли-продажи. Она определяет не только срок платежа, но и порядок платежа, ответственность покупателя, как за просрочку платежа, так и за отказ принять и оплатить товар. Нормы статьи применяются при исполнении всех видов договора купли-продажи, в частности, энергоснабжения.
Следует помнить, что п. 1 статьи 439 ГК РК ставит оплату товара в зависимость от факта его передачи. Товар обязан быть оплачен одновременно с передачей, до передачи или же после. Срок оплаты определяется либо договором (до или после передачи), либо должна производиться в разумный срок после заключения договора. Поскольку продажа в кредит это коммерческое кредитование, следовательно, на нее распространяются правила о займе (ст. 715 ГК РК). В силу п. 1 ст. 722 ГК “Возврат займа” при отсутствии в договоре срока возврата займа он считается равным 30 дням со дня предъявления соответствующего требования. Поэтому представляется, что разумный срок оплаты товара, проданного в кредит, не может быть менее 30 дней.
Условие о предварительной оплате товара. В условиях нестабильности платежей условие о предварительной оплате товара часто предусматривается в договоре. Предварительной признается полная или частичная оплата товара покупателем до его передачи продавцом в срок, установленный договором. При этом срок оплаты, в отличие от срока, определенного п. 1 ст. 439 ГК “Оплата товара”, не обязательно должен быть максимально приближен к сроку передачи товара продавцом. Если срок предварительной оплаты договором не предусмотрен, то он определяется по правилам ст. 277 ГК “Срок исполнения обязательства”.
“Договорные условия о предварительной оплате нельзя рассматривать как установление формы расчетов. Не относится предварительная оплата и к определению сторонами порядка расчета. Условие договора о предварительной оплате, возможно, трактовать как условие о сроке платежа, предшествующем сроку передачи товара”1.
По своей природе предварительная оплата является видом коммерческого кредитования. Такое определение характера предварительной оплаты означает, что к отношениям по предварительной оплате может применяться гл. 36 ГК “Заем”.
Когда условиями договора прямо не предусмотрено, что товар подлежит передаче лишь после предварительного получения платежа, судебная практика признает право продавца передать товар перевозчику для доставки покупателю до получения платежа. В этом случае покупатель не вправе отказаться от принятия и оплаты товара, соответствующего условиям договора.
Нередко в договоре срок исполнения продавцом обязанности передачи товара определяется таким образом, что он исчисляется с момента получения предварительного платежа. В таком случае передача товара ранее получения предварительного платежа может рассматриваться как досрочная передача.
Условие об оплате товара проданного в кредит. Продажа товара в кредит, так же как предварительная оплата, является видом коммерческого кредитования. В отличие от предварительного платежа при применении кредита платеж является отсроченным. Покупатель должен полностью оплатить товар после его передачи продавцом спустя определенный период времени. 
Срок оплаты предусматривается договором. Если же стороны этот срок не оговорили, он определяется по правилам ст. 277 ГК, согласно которой оплата либо вытекает из особенностей исполнения конкретного вида договора, а также согласованной сторонами формы расчета.
В розничной торговле покупатель оплачивает товар, как правило, в момент заключения договора (ст. 453 ГК “Цена и оплата товара”), который практически совпадает с моментом его исполнения, т.е. одновременно осуществляется и передача, и оплата товара.
Из существа обязательства по энергоснабжению вытекает, что оплата энергии производится, как правило, после ее передачи, т.к. оплачивается фактически принятое абонентом количество энергии, определяемое по данным учета ее приема (ст. 488 ГК РК “Оплата Энергии”).
Порядок и сроки оплаты товара до передачи (предварительная оплата) определены ст. 440 ГК, а отсроченный платеж (продажа в кредит или с рассрочкой платежа) - ст. 441 и 442 ГК.
О сроке оплаты товара, переданного на основании договора поставки досрочно, ст. 461 ГК РК судебная практика имеет следующее мнение, что само по себе согласие на досрочную поставку не меняет условие договора о сроках оплаты и порядке расчетов. Действия необходимые для оплаты отгруженных досрочно с согласия покупателя товаров, он должен совершить не позднее следующего дня с момента получения товаров, если договором не установлены иные сроки оплаты или сторонами не достигнуто соглашение о других сроках оплаты.
При безналичных расчетах срок платежа связан с применяемой формой расчетов. Если договором предусмотрена оплата по платежному требованию-поручению, то в соответствии с Положением о расчетах покупатель обязан оплатить товар или отказаться от его оплаты полностью или частично в течение трех дней со дня поступления в банк платежного требования-поручения продавца. Применительно к другим формам безналичных расчетов срок оплаты также определяется Национальным банком. Во всяком случае, употребленные в п. 1 комментируемой статьи 439 ГК слова “без промедления после передачи товара или товарораспорядительных документов” означают, что срок платежа должен быть максимально приближен к моменту передачи товара. Отсюда следует, что если соглашение сторон срок оплаты или форма безналичных расчетов не определены, покупатель должен оплатить товар непосредственно в день его получения либо осуществить банковский перевод не позднее дня, следующего за днем получения товара.
Из общего правила оплаты полностью переданного товара, предусмотренного п. 2 ст.439 ГК РК “Оплата товара”, договором могут быть установлены исключения. Так, при платеже за комплект товара или сложный товар, комплектуемый различными изделиями, по соглашению сторон возможна оплата раздельно за основное изделие и комплектующие или раздельный платеж за товары, включенные в комплект.

3.3. Некоторые особенности правового регулирования договора купли-продажи.

В настоящее время суверенный Казахстан прочно стоит на пути проведения экономических реформ. Преобразования экономических отношений в республике с неизбежностью повлекли за собой изменения в их правовом регулировании. Правовое обеспечение рыночных отношений обширно и многосторонне. Изменения законодательства коснулись практически всех отраслей права, примером того могут служить принятые нормативные акты, такие как Гражданский кодекс РК, Гражданский процессуальный кодекс РК, законы РК и подзаконные нормативные акты, регулирующие многие аспекты предпринимательских, трудовых и др. отношений.
Конечно, работа законодателя еще активно продолжается. Однако, на сегодняшний день можно говорить о необходимости проведения правового анализа уже введенных в действие нормативных актов.
Так, с 1 июля 1999 года введен в действие Гражданский кодекс Республики Казахстан (особенная часть), который, в частности, содержит нормы, регулирующие договорные обязательства различных видов. Особый интерес вызывают нововведения гражданского законодательства, такие как купля-продажа предприятий, рентные отношения...
Предприятие является объектом гражданских прав и определяется в соответствии со ст. 119 ГК РК (общая часть) как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В этот имущественный комплекс входят все виды имущества, как-то: здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, право на земельный участок и иные имущественные права...
В сфере индивидуального предпринимательства используется иной термин для обозначения такого имущественного комплекта. В ст. 15 Закона РК “Об индивидуальном предпринимательстве” от 19 июня 1997 года закреплено понятие “предпринимательское дело”. Предпринимательское дело - это совокупность имущества, включая имущественные права, на основе и посредством которых индивидуальный предприниматель осуществляет свою деятельность. Как и для предприятия для предпринимательского дела определен статус объекта гражданско-правовых обязательств - купли продажи, залога, аренды и т. д.
Как видно, термины “предприятие” и “предпринимательское дело” представляются синонимами и являются обозначениями объекта гражданских прав предпринимателя. Купля-продажа предприятий как объектов гражданских прав стала возможной с развитием рыночных отношений. Решенье в законодательстве термин “предприятие” использовался достаточно широко для обозначения субъекта права. В настоящее время также осталось употребление термина “предприятие” для обозначения субъекта, но в ограниченном количестве случаев - только для обозначения государственных юридических лиц.
Первоначально с закреплением возможности правообладателя средствами производства, в том числе и целыми предприятиями, для частных юридических лиц и граждан отчуждательные сделки с предприятиями проводились только в рамках приватизации. Именно приватизация государственного имущества определила необходимость правовой регламентации комплекса имущественных и иных отношений, связанных со сменой собственника предприятия.
Приватизация государственного имущества в республике осуществлялось различными способами на определенных этапах проведения экономических реформ. В настоящее время купля-продажа предприятий, являющихся государственным имуществом, в частные руки регулируется ГК РК, Указом Президента РК, имеющим силу закона, “О приватизации” от 23 декабря 1995 года и иными нормативно-правовыми актами. Данная сфера применения договора купли-продажи предприятия не утратила своего значения. Опыт проведения купли-продажи предприятий в рамках приватизации был учтен при закреплении основ правовой регламентации для всех видов (сфер применения) данного договора.
Законодательно закреплены нормы, регулирующие порядок заключения, оформления, исполнения договора купли-продажи, перехода права собственности и риска случайной гибели имущества на его приобретателя. Однако, в этой сфере еще достаточно проблем, многие из которых связаны с использованием труда наемных работников на продаваемых предприятиях.
Необходимо отметить, что правовое регулирование оформления трудовых отношений при переходе предприятия или предпринимательского дела другому собственнику по различным основаниям недостаточно. Рассмотрим некоторые правовые ситуации, возникающие при продаже предприятия.
Сразу нужно оговориться, что правовые проблемы использование труда наемных работников при переходе предприятия новому собственнику связаны исключительно со случаями продажи действующего предприятия. Если речь идет о продаже предприятия, на основе которого полностью прекращена деятельность, то проблемы порядка использования труда не возникают.
Купля-продажа недействующего предприятия, на наш взгляд, должна подпадать под правовое регулирования купли-продажи зданий, сооружений и иного имущества. Особенности купли-продажи действующего предприятия заключается в возможном переходе имущественных и иных прав и обязанностей, связанных с деятельностью на базе предприятия, новому собственнику - предпринимателю.
Так, при продаже предприятия должны быть решены вопросы обеспечения интересов кредиторов по гражданско-правовом обязательствам, осуществляемым на основе работы предприятия. Далее, вопросы, связанные с определением порядка, момента и формы перехода прав и обязанностей работодателя на нового собственника - предпринимателя, вопросы порядка осуществления управления предприятием на период его перехода в собственность приобретателя. Вопросы, связанные с возможным продлением, изменением и прекращением трудовых отношений с наемными работниками, осуществляющими трудовые функции на базе продаваемого предприятия. Недостаточно урегулированными также являются вопросы преемственности исполнения обязанностей работодателя по оплате труда, социальному и иному обеспечению.
В настоящей работе мы не ставим свой задачей полное рассмотрение гражданско-правовых аспектов осуществления купли-продажи предприятия (предпринимательского дела). Остановимся лишь на определении круга проблем, связанных с правовым обеспечением трудовых отношений при продаже предприятия, которые не могут быть отождествлены с гражданско-правыми отношениями.
Во-первых, необходимо выяснить: можно ли считать, что смена собственника предприятия как имущественного комплекса автоматически является заменой лиц на стороне работодателя в трудовом соглашении? Согласно п.2 ст. 493 ГК РК права и обязанности по отношению к работникам предприятия переходят от продавца к покупателю предприятия в порядке, предусмотренном законодательными актами о труде. То есть, законодатель сам определяет, что при продаже предприятия смена лиц в порядке перехода прав и обязанностей работодателя все же происходит.
Законодательством о труде регулируется только отношения на случай ликвидации предприятия как субъекта права, отношения при реорганизации предприятия, передачи его в другое ведение не регулируются, а только комментируются юристами1, таким образом, в ныне действующем законодательстве о труде содержатся нормы, регулирующие рассматриваемый нами вопрос исключительно с позиции определения предприятия как субъекта права.
В договоре купли-продажи, как впрочем и в некоторых других гражданско-правовых договорах, предприятие выступает как объект, а не субъект права. Можно констатировать факт, что рассматриваемые нами отношения по замене лиц на стороне работодателя при смене собственника предприятия трудовым законодательством не урегулированы.
Аналогии закона в данной ситуации, как нам представляется, не достаточно, так как ситуации, складывающиеся при видоизменении организационно-правовой формы работодателя (юридического лица) и смене собственника имущественного комплекса (предприятия), на базе которого работник осуществляет свои трудовые обязанности, различны. Более того, как справедливо отмечают известные ученные, действующее трудовое законодательство не включает в себя нормы об аналогии закона и аналогии права и этот пробел затрудняет применение трудового законодательства. 1
Материальное содержание рассматриваемого правового явления может быть определено, в том числе как продажа рабочего места, в его физическом понимании. То есть речь идет о продаже здания, оборудования, инвентаря на основе с помощью которых работник выполнял свои функциональные обязанности по трудовому договору. Естественно, ни о каком включении способности работника к труду в состав предприятия как имущественного комплекса говорить нельзя, так как способность к труду -это неотъемлемая характеристика субъекта права и, соответственно, объектом гражданско-правового обязательства купли-продажи предприятия быть не может.
Думается, что механизм перехода прав и обязанностей работодателя на нового собственника имущественного комплекса должен обеспечить преемственность исполнения обязанностей работодателя и гарантии занятости наемных работников, но несколько иными методами и средствами, чем те, которые предусмотрены в настоящее время.
Далее хочется обратить внимание на следующую проблему, касающуюся момента перехода прав и обязанностей работодателя на нового собственника - предпринимателя. Договор купли-продажи, согласно ст. 494 ГК РК считается заключенным с момента его государственной регистрации. С момента государственной регистрации приобретатель по договору становится собственником предприятия. Можно предположить, что с момента перехода права собственности должны возникать у приобретателя и права и обязанности в сфере использования наемного труда.
Однако, сама фактическая передача предприятия должна производиться по передаточному акту, в котором указываются данные о предприятии как о имуществе. Передача предприятия считается состоявшейся с момента подписания сторонами этого акта. С оформлением сторонами передаточного акта связаны некоторые правовые моменты, например, переход риска случайной гибели или случайной порчи имущества, преданного в составе предприятия, а также что очень важно, управление предприятием.
На практике с момента подписания передаточного акта до момента государственной регистрации обычно проходит определенный период времени. В соответствии с Указом Президента РК, имеющим силу закона, “О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним” от 25 декабря 1995 года государственная регистрация осуществляется в течение 10 дней с момента подачи всех необходимых документов.
Опыт продажи предприятий, в частности, в порядке проведения приватизации показывает, что отрезок времени от фактической передачи, до оформления права собственности намного больше, чем предусмотрено. Причины тому могут быть самые разные, они могут быть связаны с оплатой покупной цены, оформлением документации, заявлениями и претензиями третьих лиц и т.п. Более того, законодательством прямо предусматривается возможность, когда продавец по договоренности сторон может сохранять право собственности до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств.
Таким образом, предприятие, как правило, поступает во фактическое ведение покупателя до момента закрепления за ним права собственности. При этом покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав преданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для обеспечения деятельности предприятия как имущественного комплекса (ст. 498 ГК РК).
Это положение касается также и момента частичного или полного перехода прав и обязанностей работодателя. Можно ли отнести этот момент ко времени подписания передаточного акта, который дает хоть и не полное, но все же право управления предприятием? Или необходимо этот момент связать с государственной регистрацией договора купли-продажи, а значит и регистрации права собственности приобретателя?
Управление предприятием практически невозможно без осуществления производственных функций работодателя. Это можно продемонстрировать на некоторых примерах. Так, в процессе эксплуатации оборудования предприятия возможно причинение вреда третьим лицам или новому владельцу предприятия действиями работников. При этом открытым остается вопрос с кого и в каком порядке возможно взыскание имущественного ущерба, причиненного лицам в связи с выполнением трудовых обязанностей.
Далее, возможны ситуации по изменению режима рабочего времени (выполнение сверхурочного работ, дежурств...) в связи с производственной необходимостью при осуществлении производственных функций приобретателем предприятия в период с момента подписания передаточного акта до регистрации права собственности.
Без законодательного определения момента, с которого приобретатель по договору купли-продажи предприятия (предпринимательского дела) становится работодателем, невозможно разрешение большинства подобных проблемных вопросов.
Далее, интерес представляют положения законодательства об оплате труда наемных работников и погашения задолженности по оплате труда при купле-продаже предприятия. Обязательство по оплате труда, как нам кажется, сравнимо с обязательствами пред кредиторами по поставке, подряду и другим договорным обязательствам, заключенным на базе предприятия.
Однако, обязательства перед которыми, будучи гражданско-правовыми, получили основы правовой регламентации в ГК РК, обязательства же по оплате труда, являясь трудовыми правоотношениями, не могут регулироваться нормами Гражданского кодекса и до принятия нового законодательства о труде практически остается без правового регулирования в рассматриваемом аспекте.
Вопрос об оплате труда в период с момента подписания передаточного акта до момента оформления права собственности на предприятие отчасти связан и с предыдущей проблемой, то есть с определением момента перехода на нового собственника предприятия прав и обязанностей работодателя. Но вопрос о погашении задолженностей перед работниками за период хозяйствования “старого” собственника-продавца практически остается открытым для обсуждения, как впрочем и для обсуждения, как впрочем и для правового регулирования.
Нами уже упоминалось, что нельзя отождествлять трудовые и гражданско-правовые обязательства пред работниками и пред кредиторами предприятия. Действительно, с первого взгляда, эти обязательства во много м схожи, но не тождественны. Схожесть этих отношений в их имущественном наполнении, но по субъектам (по их положению - статусу), по содержанию (то есть по субъективным правам и обязанностям сторон) эти отношения отличны, хотя и во многом взаимосвязаны. Объем настоящей работы не позволяет нам вступать в теоретическую дискуссию, существующую в трудовом праве о сходстве и различии гражданско-правовых и трудовых отношений1, ограничимся только лишь изложением нашей точки зрения.
Каковы бы не были воззрения на эту проблему, в настоящее время можно констатировать факт, что гражданско-правовые и трудовые отношения при их взаимообусловленности имеют разные, отличные друг от друга правовые режимы. Как правило, вопрос о погашении задолженностей по оплате труда стороны оговаривают в своем соглашении. Экономическая суть задолженностей требует определенности в вопросе о возможности учета этих сумм при определении стоимости предприятия.
При составлении заключения о составе и стоимости предприятия независимым аудиторам должны быть отражены все долги (обязательства), включаемые в состав предприятия. Исходя из смысла ст. 495 ГК РК это положение не может касаться рассматриваемых нами обязательств по оплате труда, так как они не подпадают под понятие и правовой режим гражданско-правовых обязательств. Ведь к трудовым отношениям не приемными положения гражданского законодательства о перемене лиц в обязательстве со всеми вытекающими последствиями, также отчасти не приемлемы положения и о правопреемстве.
Каким же образом возможно на практике разрешение этого вопроса? Гражданско-правовым договором купли-продажи эти моменты не могут быть охвачены, ведь судьба наемных работников, в том числе их материальное благополучие не должно быть и не может быть предметом покупки. Вывод напрашивается один, поскольку рассматриваемые отношения касаются сферы труда, нельзя предпринимателям давать право оговаривать или не оговаривать вопросы трудовых отношений с работниками в своем соглашении, а необходимо законодательное регулирование этих отношений.
Таким образом, нами определены целый комплекс проблем, связанных с необходимостью решения вопросов в сфере труда при заключении и исполнении договора купли-продажи предприятия.
Беглый обзор некоторых аспектов темы позволяет сказать, что эти проблемы практически однотипны для всех гражданско-правовых сделок с предприятиями как имущественными комплексами. Будь то это купля-продажа, дарение, мена, постоянная рента, аренда, вопросы, возникающие при заключении и исполнении этих сделок практически одинаковы и могут быть разрешены только на законодательном уровне.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Договор купли-продажи является наиболее распространенным договором в имущественном обороте. Переход к рыночным отношениям и появление новых расчетных отношений в имущественном обороте, которые не были известны и не приемлемы для плановой экономики и ее правового регулирования, срока договора при отсутствии соглашения о них, вовлечение в имущественный оборот новых видов имущества - купля-продажа предприятий, передача прав по использованию фирменного наименования юридического лица, торговой марки, появление новых институтов договорного права - лизинг, факторинг и так далее, обусловили необходимость обновления норм гражданского законодательства об отдельных видах обязательств, в том числе и купли-продажи.
Проведение экономических реформ, главный смысл которых заключался в отказе от неэффективной административно-командной системы управления экономикой, выявило насущную потребность в обновлении законодательства о купле-продаже.
Гражданский кодекс Республики Казахстан по-новому рассмотрел ряд вопросов правового регулирования купли-продажи, что явилось следствием широкого использования опыта международного регулирования отношений по купле-продаже, в том числе положений Венской конвенции о договорах международной купли-продажи товаров 1980 года. В частности, положения Венской конвенции нашли отражение в Гражданском кодексе при изложении вопросов о цене, сроке договора, обязанности продавца и так далее.По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество (товар) в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)”
-   Среди всех договоров купли-продажи выделяются договоры, продавцы и покупатели по которым, продавая или приобретая товары, действуют в рамках осуществляемой ими предпринимательской деятельности, об ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства без учета вины.
Существенными условиями договора купли-продажи являются условия о предмете  -  товаре,   в   отношении   которого  заключен   договор,   и   его количестве, которые и определяют условие договора о товаре. В то же время необходимо иметь в виду и то, что для отдельных видов договора купли-продажи   к существенным условиям могут относиться и некоторые другие условия, например, срок в договоре поставки, цена при покупке товара в кредит под условием рассрочки платежи и т.д.
Сторонами договора купли-продажи являются продавец и покупатель. Для признания договора купли-продажи заключенным от сторон действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие о количестве и наименовании товаров.
Содержание договора представляет совокупность его условий. В свою очередь, условиями договора устанавливаются или конкретизируются права и обязанности сторон.
Договор купли-продажи признается заключенным с условием его исполнения к строго определенному сроку, когда из содержания договора ясно вытекает, что при нарушении срока исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Продавец вправе производить исполнение по такому договору до наступления или после истечения срока без согласия покупателя и в том случае, если покупатель не воспользовался правом на отказ от исполнения договора.
Момент исполнения продавцом своей обязанности передать товар Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц. Исключение составляют лишь случаи, когда имеется согласие покупателя принять товар, обремененный такими правами.
Нормальный рынок предполагает обеспечение законом и договором не только прав покупателей, но и прав тех, кто должен получить деьги за свой товар. Четкое регулирование обязанностей покупателя принять и оплатить товар особенно существенно в условиях переходной экономики, которой свойственны многие негативные явления, в том числе и неплатежи за проданные товары.
Покупатель по договору купли-продажи обязан принять переданный ему товар. Исключение составляют лишь те случаи, когда покупатель наделен правом требовать замены товара или отказаться от исполнения договора.
Правовые последствия неисполнения либо ненадлежащего исполнения покупателем обязанности по оплате проданного товара заключаются в том, что продавец получает право потребовать от покупателя не только оплаты товара, но и уплату процентов за пользование чужими денежными средствами, начисляемых на сумму задолженности за весь период просрочки оплаты товаров. Если товар не оплачивается покупателем в связи с необоснованным отказом от его принятия, продавец вправе по своему выбору либо потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора, что повлечет его расторжение.
К числу договоров, признаваемых в качестве отдельных видов договора купли-продажи относятся:
-	розничная купля-продажа;
-	поставка;
-   контрактация;
-   энергоснабжение;
-   продажа предприятия.
Выделение названных видов договоров купли-продажи служит прежде всего целям наиболее простого и оптимального правового регулирования сходнях правоотношений.
Проведение экономических реформ в Республики Казахстан обусловили необходимость значительно расширить сферу применения договора купли-продажи по сравнению с советским периодом. Договор купли-продажи является одним из типов договоров, регулирующих обязательства по передаче имущества в собственность. Прогресс науки и техники, усложнение экономической жизни общества не только ведет к появлению новых правовых норм, но также проявляется в развитии таких традиционных институтов, как купля-продажа. Возмездная уступка патентных прав, передача ценных бумаг, отчуждение воздушных судов и космических аппаратов - все эти действия облекаются в форму купли-продажи. 
В настоящее время правовое регулирование купли-продажи стало более полным и детальным, в результате чего резко уменьшилась необходимость в регулировании отношений купли-продажи подзаконными нормативно-правовыми актами, хотя их число остается значительным. Новеллами этого института следует признать: во-первых, закон положительно решил спор о том, могут ли быть предметом продажи будущие вещи (т.е. таких, которые существуют в момент заключения договора, но принадлежат на праве собственности не продавцу, а третьим лицам, либо таких вещей, которых в момент заключения договора еще не существует вовсе); во-вторых, закон включил в предмет продажи имущественных прав; в-третьих, купля-продажа поглотила ранее самостоятельные договора поставки, контрактации; в-четвертых, в нормах, посвященных купле-продаже вырисовывается конструкция деления условий на такие, нарушение которых дает покупателю право на расторжение договора и взыскание убытков, и такие - нарушение которых позволяет покупателю лишь взыскать убытки и не поколеблет самого договора. 
По своей правовой природе договор купли-продажи представляет юридическую форму для экономических актов обмена имущества на денежный эквивалент. Особенности отдельных видов купли-продажи отражены в специальном гражданском законодательстве, в частности, в Законе "О защите прав потребителей", в Законе "О валютном регулировании", в Законе "О ценных бумагах", в Законе "О электроэнергетике", в Законе "О приватизации" и т.д.. В целом можно сделать вывод, что правовое обеспечение купли-продажи в РК составляет солидную нормативную базу.

Список нормативных источников.

1.	Гражланский Кодекс РК (Особенная часть) от 01.07.99 г. //Ведомости 1999 г. № 16-17 ст. 642. С изменениями и дополнениями. Алматы Жеты Жаргы 2002 г.
2.	Гражданский Кодекс РК (Общая часть) от 27.12.94 г. //Ведомости 1994 г. №
3.	Закон РК “О земле” от 24.01.01 г. №152-1 11//Ведомости 2001 г. № 4 ст. 21. С изменениями и дополнениями. Алматы. Юрист 2001 г.
4.	23-24. С изменениями и дополнениями Алматы Жеты Жаргы 2002 г.
5.	Закон Республики Казахстан “О торговом мореплавании” от 17 января 2002 года. Алматы. Борки. 2002 г.
6.	Закон Республики Казахстан “О потребительском кооперативе” от 8 мая 2001 года. Алматы. Юрист 2001 г.
7.	Закон Республики Казахстан “О финансовом лизинге” от 5 июля 2000 года. Алматы изд. Борки 2000 г.
8.	Закон Республики Казахстан “О связи” от 24 декабря 2001 года Алматы. Юрист 2001 г.
9.	Закон Республики Казахстан “Об акционерных обществах” от 21 мая 2002 года. Алматы. Жеты Жаргы 2002 г.
10.	Закон Республики Казахстан “О товариществах с ограниченной и дополнительной ответственностью” от 21 мая 2002 года. Алматы Жеты Жаргы 2003 г.
11.	Закон	Республики Казахстан “Об индивидуальном предпринимательстве” от 24 декабря 2001 года. Алматы. Юрист 2001 г.
12.	Закон Республики Казахстан “О жилищных отношениях” от 21 мара 2002 года. Алматы. Жеты Жагы 2002 г.
13.	Кодекс Республики Казахстан “Об административных правонарушениях” от 07.01.2003 г. С изменениями и дополнениями. Алматы Жеты Жаргы 2003
14.	Конституция РК от 30.08.95 г. Алматы: Казахстан 1995 г. с изменениями и дополнениями. Алматы изд. Борки 2000 г.
15.	Лесной кодекс Республики Казахстан от 24 декабря 2001 года. Алматы. Юрист 2001 г.
16.	Указ Президента “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 25.12.95 гУ/Ведомости 1995 г. № 24 ст. 168. С изменениями и дополнениями. Алматы изд. Борки 2002 г.
17.	Указ Президента РК “О недрах и недропользовании” от 27.01.96 г./ТВедомости 1995 г. № 24 ст. 168. С изменениями и дополнениями. Алматы. Юрист 2002 г.
18.	Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу Закона “О приватизации” от 23 декабря 1995 года. Алматы. Юрист 2001 г.
19.	Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу Закона, “Об ипотеке недвижимого имущества” от 23 декабря 1995 г. Алматы. Юрист 2001 г.
20.	Постановление Правительства Республики Казахстан “О мероприятиях по предпродажной подготовке и продаже имущества (активов) ликвидируемых предприятий, признанных банкротами по инициативе государства” от 19 июня 1998 г. Алматы. Юрист 2003 г.
21.	Постановление Правительства Республики Казахстан “Об экспорте урановой продукции” от 26 января 2002 года. Алматы. Жеты Жагы 2002 г.
22.	Постановление Правительства Республики Казахстан “Об утверждении Правил импорта, экспорта, реализации и использования специальных технических средств для проведен ия специальных оперативно-розыскных мероприятий, а также специальных материалов и оборудования для их производства в Республике Казахстан” от 26 сентября 2001 года. Алматы изд. Борки 2001 г.
23.	Постановление Правления Национального Банка Республики Казахстан “Об утверждении Правил принудительного выкупа и реализации акций страховой (перестраховочной) организации” от 28 июня 2001 года. Алматы. Жеты-Жаргы 2001 г.
24.	Постановление Правительства Республики Казахстан “О Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования” от 21 августа 2000 года. Алматы. Жеты Жагы 2001 г.
25.	Постановление Правительства Республики Казахстан “Об утверждении Правил продажи объектов приватизации” от 26 июня 2000 года. Алматы изд. Борки 2000 г.
26.	Постановление Директората Национальной комиссии Республики Казахстан по ценным бумагам “О проведении сделок купли-продажи с участием пенсионных активов на организованных рынках ценных бумаг” от 24 июня 1999 года. Алматы. Изд. Юрист 2000 г.
27.	Постановление Правительства Республики Казахстан “Об утверждении Правил продажи акций, принадлежащих государству, через организованный рынок ценных бумаг” от 6 ноября 1998 года. Алматы. Юрист 2000 г.

Список использованной литературы

28.	Алексеева Е.Ф. Вопросы современного правового регулирования договора розничной купли-продажи. М. Изд. Приор. 1994 г.
29.	Антокольская М.В. Семейное право. М. Юрист 2000 г.
30.	В.М. Хвостов. Система римского права. Учебник. М. 1996 г.
31.	Вещные права в гражданском праве России. В. Щенникова. Учебное пособие. М. БЕК. 1996 г.
32.	Вещные права в Республике Казахстан. Алматы. Жеты-Жаргы 1999 г. Отв. ред. М.К. Сулейменов
33.	Гражданское право. Учебник Т 1-2 Под ред. Суханова М. БЕК 1994 г.
34.	Гражданское право (Общая часть) Т. 1. Алматы. Гылым 1999 г.
35.	Гражданское право. Учебник в 3 книгах. Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого СП б. Изд. Проспект 2000 г.
36.	Гражданское право. Учебник для вузов (академический курс). Отв. ред. М.К. Сулейменов, Ю.Г. Басин. Алматы. Жеты-Жаргы 2000 г.
37.	Джусупов А.Т. Право собственности и иные вещные права. Алматы 1996г.
38.	Комментарий к ГК Каз. ССР. Отв. ред. Ю.Г. Басин, Р.С. Тазутдинов. Алма-Ата. Изд. Казахстан 1990 г.
39.	Комментарий к ГК РК. Общая часть. Отв.ред М.К. Сулейменов, Ю.Г. Басин, Алматы. Жеты-Жаргы 1997 г.
40.	Комментарий к ГК РК. Особенная часть. Отв.ред М.К. Сулейменов, Ю.Г. Басин, Алматы. Жеты-Жаргы 2000 г.
41.	Комментарий к ГК РК. Часть первая. Под ред. О,Н, Садикова. М. 1998г.
42.	Комментарий статей ГК РК. А. Диденко. Предприниматель и право. 2001 г. №17-18.
43.	М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. Договорное право.Общие положения. М. Изд. Статут. 1997 г.
44.	М.И. Брогинский, В.В. Витрянский. Договорное право. Часть 2. М. Изд. Статут 2000 г.
45.	М.К. Сулейменов. Вещные права по гражданскому законодательству РК. (Актуальные    вопосы    коммерческого    законодательства   и    практика   его применения) Эдилет пресс. 1996.
46.	Магарин Ф.С. Договор купли-продажи. Киев 1982 г.
47.	Проблемы гражданского права. Под ред. Ю.К. Толстого, Н.Д. Юрченко М. 1987г.
48.	С.В.   Скрябин.   Право   собственности   в  РК.   Сравнительно-правовой анализ. Алматы. Эдилет пресс. 1998 г.
49.	Советское гражданское право. Учебник. Под ред. О.А. Красавчикова М. Высшая школа 1985 г.
50.	Советское гражданское право. Т. 1-2. Под ред. В.П. Грибанова, С.М. Корнеева.М. Ю. М. 1979 г.
51.	Сулейменов М.К., Осипов Е.Б. Залоговое право. Алматы: Эдилет Пресс. 1997г.
52.	Хозяйственное право. Курс лекций. Т 1-2. Отв. ред. Мартемьянов А.С. 1994г.29. Шершеневич Г.Ф. Учебник гражданского права М. СПАРК 1995 

СУДЕБНЫЙ ПРИМЕР.

Содержание: Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд в праве по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Стороны и предмет иска: Облпотребсоюз обратился в суд с иском о побуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома.
Решение суда 1 инстанции: Судом первой инстанции в иске было отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи.
Решение апелляционной инстанции и его мотивы: Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости.
При этом апелляционная инстанция исходила из следующих обстоятельств.
Между Облпотребсоюзом (продавцом) и Акционерным обществом (покупателем) была заключена двухсторонняя сделка купли-продажи жилого дома.
Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи.
Правомерность заключения этого договора не оспаривалась.
Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрационный орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее регистрации, суд в праве по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. П. 2 ст. 155 ГК РК предусмотрено: “если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд в праве по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки”.
Договор продажи жилого дома согласно статье 118 ГК РК подлежит обязательной государственной регистрации, как объект недвижимости. Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, Облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.
Апелляционная инстанция бездействие Акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки.
Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа БТИ обязанности осуществить государственную регистрацию сделки.

ПРИЛОЖЕНИЕ